某某中与重庆华宅建筑工程有限公司,重庆百货大楼股份有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0231民初1713号 原告：**中，男，1974年12月15日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 被告：重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，统一社会信用代码91500231208650221B。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：重庆**商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号10、11、14楼，统一社会信用代码91500000202824753F。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司垫江商场物管保卫部经理。 委托诉讼代理人：**，该公司垫江商场行政部经理。 被告：重庆华宅建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，统一社会信用代码915002317453058375。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告**中与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称“房地产公司”）、重庆**商场经营管理有限公司（以下简称“**公司”）、重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“重百公司”）、重庆华宅建筑工程有限公司（以下简称“华宅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月6日立案受理后，依法适用普通诉讼程序，于2022年8月22日公开开庭进行了审理。原告**中，被告房地产公司、**公司的共同委托诉讼代理人***，被告重百公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告华宅公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **中向本院提出诉讼请求：1、请求判令4位被告立即向原告支付所欠租金19723元(从2020年6月1日至2021年11月30日共计18个月)，2021年11月30日之后的租金另行处理；2、请求判令4位被告向原告支付2020年6月1日起至2021年11月30日止的违约金5325元；3、请求判令4被告承担追讨租金的误工费、交通费等费用5000元；4、本案所有诉讼费用、保全费、担保费、公告费均由被告承担。事实与理由：原告与被告房地产公司于2006年1月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》，同时与被告**公司签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，被告房地产公司与被告**公司互为捆绑式信托关系，两家公司具有《信托合同》，被告房地产公司强制约定原告必须把位于重庆市垫江商业大厦正一层X号商铺出租给被告**公司(否则商铺买卖合同无效)，实际是先租后售、以租带售，返本销售，用**公司来规避分零式商铺禁止销售的违法行为，租赁期限十年，到期后于2016年2月16月签订至2021年11月30日止。2020年5月30日前已付清租金，2020年6月1日至2021年11月30日的租金未支付。租金计算方式:按商铺购房款总额×年支付比例系数=年租金(见《续租补充合同》中的年租金收益比例系数表），2020年6月1日至2021年11月30日未付租金78607×9.2%÷12月/年×18个月=19723元，违约金19723元×0.005%×18个月×30天=5325元。被告房地产公司与被告**公司是委托关系，被告房地产公司全权委托被告**公司与原告签订《商铺租金合同》，**公司成为承租人，被告重百大楼股份有限公司在本案中是次承租人，为实际占用者，应负有实际支付租金的义务，被告房地产公司、被告重百公司、被告**公司实施了涉案商铺事实上的转租行为，被告华宅公司在涉案商铺过程中在承担支付商铺租金。原告多次向4个被告催收所欠租金无果，4个被告的行为已构成违约，原告依法诉讼4个被告共同承担所欠租金、按照合同约定的违约金、误工费及交通费。综上事实所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定依法提起诉讼，请求垫江县人民法院依法判决原告诉求，以维护原告的合法权益。 房地产公司、**公司辩称，1、对原、被告在本案中法律关系无异议；2、原告在起诉状中谈到从2020年6月1日起拖欠租金的事实没有异议，2021年11月20日，被告**公司委托被告华宅公司向原告支付了租金1000元，应予以扣减；3、被告未依约全额支付原告的租金构成违约事实，被告愿意依约依法承担违约责任；4、被告重百公司不欠被告垫江房产公司和**公司的租金。 重百公司辩称，我司与被告房地产公司和被告**公司依据租赁合同完成所有租金支付，不存在欠租金一事，原告与我司无任何合同关系，不应当承担被告房地产公司和被告**公司欠原告租金的法律责任。 通过双方当事人的陈述、举证、质证和辩论，本院确认以下法律事实： 原告**中（乙方）于2006年1月26日与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》1份，合同约定：1.甲方将重庆市垫江县桂溪镇西欧花园垫江商业大厦（重百商场）正1层X号商服用房卖给乙方，总价款为142922元；2.该商品房为预售商品房；3.付款方式：签订合同之日一次性支付人民币142922元。合同签订后，原告按合同付清了购房款，被告为该商服用房办理了产权证。 2006年1月26日，原告**中（甲方）与被告**公司签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，合同主要约定：1.甲方自愿将已购的位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园垫江商业大厦正一层X号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积12.112平方米，购房合同总金额为人民币142922元；2.租赁期限：租赁期限为10年，起算基准日期为2006年1月30日；3.计租方式：乙方以购买商铺合同总金额为计算租金的基数，每年按合同的比例系数计付甲方应得的租金，即商铺购买合同总金额×年支付比例系数=甲方年租金；4.租金支付方式：从第二年起，乙方每季度首日开始的20日内向甲方支付一次租金。合同到期后，原告**中于2016年2月6日与被告**公司签订了《续租补充合同》，合同约定：1.租赁期限：甲、乙双方一致同意将合同的租赁终止期限顺延至2021年11月30日；2.租金计付方式：甲方商铺购买合同总金额×年支付比例系数=甲方年租金，年支付比例系为2016年8.9%、2017年9%、2018年9.1%、2019年9.2%、2020年9.2%、2021年9.2%。 2020年4月7日，房地产公司、**公司向业主承诺：公司将在2020年8月31日前支付所欠全部租金，若未能及时支付的，按原《租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金金额的万分之五支付违约金。从4月起，租金支付时间不超过约定时间5个工作日。 另查明，被告**中的X号商铺，被告**公司委托被告华宅公司于2021年11月20日左右支付给原告租金1000元。 2005年8月16日，被告房地产公司与被告**公司签订了《信托合同》，约定在房地产公司与商铺投资人（以下称“第三方”）签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，由**公司全权负责代为租赁该处出售的全部商服用房，代为租赁的期限为10年，从2006年1月30日起算；房地产公司按**公司向第三方支付租金总额的1%支付**公司酬金。 2011年9月2日，被告房地产公司与被告重百公司签订了《商业用房租赁合同（续租及扩容）》（重庆垫江），约定了续租期限、租金及扩容租赁的范围及计算租金的时间等事项。 本院认为，《中华人共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”被告**公司与原告**中签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告**公司未按照合同完全履行义务，属于违约行为，故对原告诉请被告**公司支付2020年6月1日至2021年11月30日的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告**公司已委托其他公司支付了租金1000元，应当从总金额中予以扣减。故对被告**公司辩解应当扣减租金的意见，本院予以采纳。 原告**中应得2020年、2021年每年的租金为142922元×9.2%=13148.82元，每月租金为13148.82元/年÷12月/年≈1095.74元，2020年6月1日至2021年11月30日的租金为1095.74元/月×18月=19723元，被告尚欠租金金额为19723元-1000元=18723元。 被告**公司应付原告违约金：因合同约定每季度支付一次，起始时间为2006年1月30日，故应当从2006年2月1日起计算租金，则2020年5月至2020年7月为一个支付季度，2020年6月1日至2020年7月30日的租金为1095.74元×2月=2191.48元，从2020年6月至2021年11月共计18个月，违约金为2191.48元×0.0005元/日×18月×30日/月≈591.70元；被告应当于2020年8月20日前支付2020年8月至10月共计3个月的租金为1095.74元×3月=3287.22元，从2020年8月至2021年11月共计16个月，违约金为3287.22元×0.0005元/日×16月×30日/月≈788.93元；2020年11月至2021年11月共计13个月，违约金为3287.22元×0.0005元/日×13月×30日/月≈641.01元；2021年2月至2021年11月共计10个月，违约金为3287.22元×0.0005元/日×10月×30日/月≈493.08元；2021年5月至2021年11月共计7个月，违约金为3287.22元×0.0005元/日×7月×30日/月≈341.16元；2021年8月至2021年11月共计4个月，违约金为3287.22元×0.0005元/日×4月×30日/月≈197.23元；2021年11月的违约金为1095.74元×0.0005元/日×1月×30日/月≈16.44元。违约金总额为3073.59元。 关于被告房地产公司是否应当支付租金、违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内与债务人承担连带债务。”本案中，被告房地产公司虽未与原告直接签订租赁合同，但被告房地产公司与**公司共同出具的《***》在内容上是对《垫江商业大厦商铺租赁合同》中**公司支付租金债务的承诺，在形式上是被告房地产公司自愿承担相应的债务，实质上亦构成被告房地产公司向原告表示愿意加入债务的意思表示，原告未在合理期限内明确拒绝，视为被告房地产公司自愿加入债务。故被告**公司未按约定支付租金及违约金时，作为债权人的原告有权请求被告房地产公司在《***》承诺的债务范围内与被告**公司承担连带债务。综上，被告房地产公司对原告请求的租金、违约金应当与被告**公司承担连带清偿责任。 被告百货公司、华宅公司与原告并无租赁合同关系，故对原告请求被告百货公司、华宅公司支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 关于原告请求的因追偿租金产生的交通费、误工费5000元，因未提交证据予以证明，对该主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十二条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、由被告**商场经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告**中2020年6月1日至2021年11月30日的租金18723元及2020年6月1日至2021年11月30日止的违约金3073.59元； 二、被告重庆市垫江房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告**中的其他诉讼请求。 案件受理费1102元，由被告**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司负担804元，原告**中承担298元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月十九日 法官　助理　　郑　渝 书　记　员　　*** -1-