某某与重庆百货大楼股份有限公司,重庆市垫江房地产开发有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0231民初1628号 原告：***，男，1955年9月26日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 被告：重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，统一社会信用代码91500231208650221B。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：重庆**商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号10、11、14楼，统一社会信用代码91500000202824753F。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司垫江商场物管保卫部经理。 委托诉讼代理人：**，该公司垫江商场行政部经理。 被告：重庆华宅建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，统一社会信用代码915002317453058375。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称“房地产公司”）、重庆**商场经营管理有限公司（以下简称“**公司”）、重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“重百公司”）、重庆华宅建筑工程有限公司（以下简称“华宅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月30日立案受理后，依法适用普通诉讼程序，于2022年8月22日公开开庭进行了审理。原告***，被告房地产公司、**公司的共同委托诉讼代理人***，被告重百公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告华宅公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求判令四被告立即向原告支付2019年12月1日起至2021年11月30日止的租金44377元，2021年11月30日之后的租金另行处理；2.判令四被告向原告支付违约金18860元（从2019年12月1日起至2022年3月30日止)，2022年3月30日之后的违约金另行处理；3.请求判令四被告承担追讨租金的误工费、交通费等费用10000元；4.本案所有诉讼费用、保全费、担保费、公告费均由被告承担。事实与理由：原告于2005年11月27日与被告房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，同时与被告**公司签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，强制约定原告将位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园商业街垫江商业大厦正一层X号商铺出租给被告**公司，租赁期限为10年，从2005年11月27日起算。后双方于2016年1月26日订立《续租补充合同》，约定被告**公司续租上述商铺至2021年11月30日止。租金计算方式以原告购买商铺的金额×年支付比例系数。合同第5条约定被告一次性预付第一年租金，并从第二年开始按季度支付租金；被告**公司于每季度首日开始的20日内向原告支付租金(具体支付计算方式详见续租合同第2条支付租金比例表)；合同第8条约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，按租金总额的万分之五向原告支付违约金。现被告自2019年12月1日至2021年11月30日一直未向原告支付租金，所欠租金为2411180元×9.2%×2=44377元，违约金为44377元×0.05%×850天=18860元，违约金计算时间(2019年12月1日至2022年3月30日止)，四个被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告要求四个被告立即支付所欠租金，并按照合同约定支付违约金。综上所述，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求贵院判如所请求，以维护原告的合法权益。 房地产公司、**公司辩称，1、对原、被告在本案中法律关系无异议；2、原告在起诉状中谈到从2019年12月起拖欠租金没有异议，但是2021年11月20日后，被告**公司委托被告华宅公司向原告支付了1000元，从2021年11月20日至2022年4月25日，被告委托重百公司按照合同约定按月向原告支付了部分租金，这部分租金请求在原告诉请金额中予以扣减；3、被告未依约全额支付原告租金的违约事实，被告愿意依约依法承担违约责任；4、被告重百公司不欠被告垫江房产公司和**公司的租金。 重百公司辩称，我司与被告房地产公司和被告**公司依据租赁合同完成所有租金支付，不存在欠租金一事，原告与我司无任何合同关系，不应当承担被告房地产公司和被告**公司欠原告租金的法律责任。 通过双方当事人的陈述、举证、质证和辩论，本院确认以下法律事实： 原告***（乙方）于2005年11月27日与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》1份，合同约定：1.甲方将重庆市垫江县桂溪镇西欧花园垫江商业大厦（重百商场）1层X号商服用房卖给乙方，总价款为241180元；2.该商品房为预售商品房；3.付款方式：签订合同之日一次性支付人民币241180元。合同签订后，原告按合同付清了购房款，被告于2016年12月14日为该商服用房办理了产权证。 2005年11月27日，原告***（甲方）与被告**公司签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，合同主要约定：1.甲方自愿将已购的位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园垫江商业大厦正一层X号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积13.626平方米，购房合同总金额为人民币241180元；2.租赁期限：租赁期限为10年，起算基准日期为2006年1月30日；3.计租方式：乙方以购买商铺合同总金额为计算租金的基数，每年按合同的比例系数计付甲方应得的租金，即商铺购买合同总金额×年支付比例系数=甲方年租金；4.租金支付方式：从第二年起，乙方每季度首日开始的20日内向甲方支付一次租金。合同到期后，原告***于2016年1月26日与被告**公司签订了《续租补充合同》，合同约定：1.租赁期限：甲、乙双方一致同意将合同的租赁终止期限顺延至2021年11月30日；2.租金计付方式：甲方商铺购买合同总金额×年支付比例系数=甲方年租金，年支付比例系为2016年8.9%、2017年9%、2018年9.1%、2019年9.2%、2020年9.2%、2021年9.2%。 2020年4月7日，房地产公司、**公司向业主承诺：公司将在2020年8月31日前支付所欠全部租金，若未能及时支付的，按原《租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金金额的万分之五支付违约金。从4月起，租金支付时间不超过约定时间5个工作日。 另查明，原告***的X号商铺，被告**公司委托被告华宅公司于2021年11月20日左右支付给原告租金1000元。 本院认为，《中华人共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”被告**公司与原告***签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告**公司未按照合同完全履行义务，属于违约行为，故对原告诉请被告**公司支付2019年12月1日至2022年3月30日的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告**公司已委托其他公司支付了租金1000元，应当从总金额中予以扣减。故对被告**公司辩解应当扣减租金的意见，本院予以采纳。 原告应得2019年、2020年、2021年每年的租金为241180元×9.2%=22188.56元，每月租金为22188.56元/年÷12月/年=1849.05元，2019年12月1日至2021年11月30日的租金为1849.05元/月×24月=44377.20元，原告主张44377元符合法律规定，本院予以支持。被告尚欠租金金额为44377元-1000元=43377元。 被告**公司应付原告违约金：因合同约定每季度支付一次，起始时间为2006年1月30日，故应当从2006年2月1日起计算租金，则2019年11月至2020年1月为一个支付季度，2019年12月1日至2020年1月30日的租金为1849.05元×2月=3698.10元，从2019年12月至2022年3月共计28个月，违约金为3698.10元×0.0005元/日×28月×30日/月≈1553.20元；被告应当于2020年2月20日前支付2020年2月至4月共计3个月的租金为1849.05元×3月=5547.15元，从2020年2月至2022年3月共计26个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×26月×30日/月≈2163.39元；2020年5月至2022年3月共计23个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×23月×30日/月≈1913.77元；2020年8月至2022年3月共计20个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×20月×30日/月≈1664.15元；2020年11月至2022年3月共计17个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×17月×30日/月≈1414.52元；2021年2月至2022年3月共计14个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×14月×30日/月≈1164.90元；2021年5月至2022年3月共计11个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×11月×30日/月≈915.28元；2021年8月至2022年3月共计8个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×8月×30日/月≈665.66元；2021年11月至2022年3月共计5个月，违约金为（5547.15元-1000元）×0.0005元/日×5月×30日/月≈341.04元；2022年2月至2022年3月共计2个月，违约金为5547.15元×0.0005元/日×2月×30日/月≈166.41元。违约金总额为11962.32元。 关于被告房地产公司是否应当支付租金、违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内与债务人承担连带债务。”本案中，被告房地产公司虽未与原告直接签订租赁合同，但被告房地产公司与**公司共同出具的《***》在内容上是对《垫江商业大厦商铺租赁合同》中**公司支付租金债务的承诺，在形式上是被告房地产公司自愿承担相应的债务，实质上亦构成被告房地产公司向原告表示愿意加入债务的意思表示，原告未在合理期限内明确拒绝，视为被告房地产公司自愿加入债务。故被告**公司未按约定支付租金及违约金时，作为债权人的原告有权请求被告房地产公司在《***》承诺的债务范围内与被告**公司承担连带债务。综上，被告房地产公司对原告请求的租金、违约金应当与被告**公司承担连带清偿责任。 被告百货公司、华宅公司与原告并无租赁合同关系，故对原告请求被告百货公司、华宅公司支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 关于原告请求的因追偿租金产生的交通费、误工费10000元，因未提交证据予以证明，对该主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十二条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、由被告重庆**商场经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告***2019年12月1日至2021年11月30日的租金43377元及2019年12月1日至2022年3月30日止的违约金11962.32元； 二、被告重庆市垫江房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费1630元，由被告重庆**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司负担1239元，原告***承担391元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月十九日 法官　助理　　郑　渝 书　记　员　　*** -1-