某某与重庆华宅建筑工程有限公司,重庆百货大楼股份有限公司垫江商场等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0231民初3288号 原告：***，男，1974年7月22日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：张坤，重庆欣***事务所律师。 被告：重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，统一社会信用代码91500231208650221B。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：重庆**商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，该公司董事长。 上列二被告共同委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号10、11、14楼，统一社会信用代码91500000202824753F。 法定代表人：**，该公司总经理。 被告：重庆百货大楼股份有限公司垫江商场，住所地重庆市垫江县桂溪街道西欧花园步行街一号，统一社会信用代码915002317815962991。 负责人：**和，该公司总经理。 上列二被告共同委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：重庆华宅建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，统一社会信用代码915002317453058375。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称：垫江房地产公司）、重庆**商场经营管理有限公司（以下简称：**公司）、重庆华宅建筑工程有限公司（以下简称：华宅公司）、重庆百货大楼股份有限公司（以下简称：重百公司）、重庆百货大楼股份有限公司垫江商场（以下简称：重百垫江商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月4日立案受理后，适用简易程序公开开庭审理了本案。原告***及其委托诉讼代理人张坤，被告垫江房地产公司、**公司的委托诉讼代理人***，被告重百公司、重百垫江商场的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告华宅公司经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决共同连带被告支付原告租赁费及违约金（租金从2020年6月1日起按每季度8124.5元，计算至被告将案涉房屋交还给原告时止；违约金以每季度的租金金额为基数按万分之五计算至付清时止）。2、案件受理费由被告承担。 事实与理由:原告与被告重庆**商场经营管理有限公司于2006年12月28日签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，该合同约定租赁费用按照原告商铺购买合同总金额×年支付比例系数=原告年租金（见本合同的附件）及支付方式、权利义务、违约责任即乙方未能按合同规定时间向甲方支付租金，每逾期一日，应按总额的万分之五向甲方支付违约金等进行了约定。《垫江商业大厦商铺租赁合同》履行完毕后，原告与被告**公司于2016年5月9日签订《续租补充合同》，约定租金按照原告商铺购买合同总金额×年支付比例系数及支付方式，该补充合同约定的仍然按《垫江商业大厦商铺租赁合同》内容执行。被告**公司应付给原告的租金是通过垫江房地产公司转款给原告。《续租补充合同》现在约定的租赁时间为2021年11月30日止。到期后被告**公司没有将原告的房屋交付给原告，也没有与原告重新签订租赁合同。现在原告的房屋仍然由被告百货公司垫江商场在使用。原告要求四被告支付原告的租金从2021年12月1日起按照每月2708.16元计算至被告交还给原告房屋时为止。被告**公司是***出资成立的，***又是华宅公司的股东，本身华宅公司与**公司的财产是混同的。原告认为被告百货公司垫江商场、**公司、华宅公司是合伙租赁原告的房屋，名义上是被告**公司租赁原告涉案房屋，被告从2020年3月1日起没有支付原告的租金。被告垫江房地产公司给原告出具承诺，约定原告的租金由其承担责任。租赁合同到期后，由于被告百货公司垫江商场是分公司占有原告的房屋，其法律责任应由被告百货公司承担。 综上所述，为了维护原告的合法权益，原告现特向你院提起诉讼，请求判决如请求事项。 被告垫江房地产公司、**公司：1、对原告主体资格无异议；2、对原告诉讼的租金从2020年6月1日起以原告提供的流水为准由法庭审定；3、具体租金金额由法院按合同约定依法审定；4、被告未能按约定支付原告租金的违约事实成立，被告愿意依约依法承担违约责任，违约金金额由法院依法核实审定；5、对**公司在本案中的法律地位没有异议，对被告垫江房地产公司在本案中的地位由法庭审定；6、对原告的其他诉求由法庭审定；7、重百公司在本案中不是适格的被告，因垫江房地产公司与重百公司的租赁合同，重百公司依约按时足额将租金支付给了垫江房地产公司，从2021年12月1日起，重百公司按照与**公司的租赁合同，受**公司的委托，按月按比例将部分租金直接支付给原告，在原告主张的租期内，被告垫江房地产公司委托华宅公司和重百公司代为向原告支付的部分租金应当予以扣除，时间大概为华宅公司2021年2月-3月，重百公司是2021年12月左右，此两笔租金以原告提供的流水为准；从2021年12月1日起重百公司代**公司每月支付租金至今，以上代支付的部分租金应在原告主张的租金额度中扣减。 被告重百公司、重百垫江商场辩称：1、重百垫江商场依法与被告垫江房地产公司、**公司签订了《商业用房租赁合同》，答辩人按照合同约定按时足额支付了租金（2020年至2022年6月期间），已履行完成合同约定的租金支付义务；2、答辩人与被答辩人不是承租方与出租方的关系，也无任何合同关系；3、请求法院依法驳回原告对我方的诉求。 被告华宅公司就本案未提交答辩意见，也未提交相关证据。 根据原、被告的陈述、举证、质证和庭审认证，本院确认本案的法律事实如下： 2005年6月28日，被告垫江房地产公司与重庆百货大楼股份有限公司签订了《商业用房租赁合同》，约定：垫江房地产公司将位于重庆市垫江县城南门口东南角的自有产权房“垫江商业大厦”（暂定名）负一层到平街二层约8000平方米商业用房和500平方米的库房、办公用房提供给重庆百货大楼股份有限公司使用；租赁期10年。 2005年8月16日，被告垫江房地产公司与被告**公司签订了《信托合同》，约定在垫江房地产公司与商铺投资人（以下称“第三方”）签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，由**公司全权负责代为租赁该处出售的全部商服用房，代为租赁的期限为10年，从2006年1月30日起算。 之后，原告***在被告垫江房地产公司处购买西欧花园垫江商业大厦xx商铺（建筑面积13.626平方米），总成交金额353248元。***按约定支付了全部购房款项及相关税费，并办理了案涉租赁房屋的产权证。 2006年12月28日，***与被告**公司签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》。该合同约定***将案涉商铺出租给**公司作为其自营、招商或转租等。租赁期限为2006年12月28日至2016年元月30日；其租金计算方式为：商铺购买合同总金额×年支付比例系数。第1、2、3年的年支付比例系数为6.8%，第4、5年的年支付比例系数为7.8%，第6、7、8、9、10年度的年支付比例系数为8.8%；租金支付方式为：首期一次性预付2006年12月28日至2007年1月30日止的租金2201元。之后，每季度支付一次，支付日期为每季度首日开始的20日内支付；违约责任为：租赁方未按约定的时间支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五支付违约金。 2016年5月9日，因前述《垫江商业大厦商铺租赁合同》约定的租赁期限届满，被告**公司因续租需要，与原告***签订《续租补充合同》。该合同约定案涉商铺的租赁期限顺延至2021年11月30日。其租金计算方式为：商铺购买合同总金额×年支付比例系数。第1年的年支付比例系数为8.9%，第2年的年支付比例系数为9.0%，第3年的年支付比例系数为9.1%，第4、5、6年的支付比例系数为9.2%。租金支付方式仍按《垫江商业大厦商铺租赁合同》的约定执行，即：每季度支付一次，支付日期为每季度首日开始的20日内支付。 案涉《续租补充合同》订立后，截至2019年12月31日，被告**公司均能按约定向原告足额支付租金。2020年度，被告**公司经原告催收，仅于2020年3月20日、2020年9月1日分别向原告支付了两个季度的租金各8125元。即被告**公司按《垫江商业大厦商铺租赁合同》、《续租补充合同》约定的按季度支付方式，仅向原告付清了2020年6月30日之前的案涉房屋租金。 之后，因被告垫江房地产公司及**公司的原因，未能依约定按期足额的向原告支付租金。虽经原告多次催收，仅于2021年2月10日由被告华宅公司代被告垫江房地产公司、**公司公司向原告支付了1400元。截止2021年12月31日，华宅公司共计代**公司向原告支付租金1400元。 另，重百垫江商场代**公司及垫江房地产公司，向原告代付了部分租金。具体支付为：2021年12月21日，代付租金649元；2021年12月29日，代付租金465元；2022年1月至2022年9月30日，每月均代付租金465元。截止2022年9月30日，重百垫江商场共计代**公司及垫江房地产公司向原告支付了部分租金5299元。 另查明，被告垫江房地产公司与被告**公司于2020年4月20日联合出具的《***》载明：“……我公司将支付所欠的全部租金，若未能及时支付的，负责在2020年8月31日前支付租金的同时按原《租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金金额的万分之五支付违约金，并且2020年8月31日后，按照原《租赁合同》准时支付租金……”。 本院认为，被告**公司与***签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 因被告**公司仅按合同约定向原告足额支付了2020年6月30日之前的租金。故被告在本案中，依约定应向原告支付2020年7月1日之后的到期季度租金。依照案涉《垫江商业大厦商铺租赁合同》、《续租补充合同》的约定，至今到期共计9个季度（27个月），即2020年7月1日至2022年9月30日。依照案涉合同的约定的租金计算方式，租金金额应为73122元（353248元×9.2%/年÷12个月×27个月），扣减在此期间由被告华宅公司于2021年2月10日代为支付的1400元，由重百垫江商场代为支付5299元（于2021年12月21日，代付租金649元；2021年12月29日，代付租金465元；2022年1月至2022年9月30日，每月均代付租金465元），共计扣减6699元后，被告**公司在本案中，还应向原告支付截止2022年9月30日前的到期应付租金为66423元。 被告**公司未按约定支付租金的行为，已构成违约，应当按照合同约定即按欠付租金总额的日万分之五支付违约金。因合同约定的租金支付方式为每季度支付一次，支付日期为每季度首日开始的20日内支付，故违约金应依其约定按到期季度应支付租金为基数，进行分别计算。具体为：以8125元为基数，自2020年7月1日起按日万分之五计算至付清时止；以8125元为基数，自2020年10月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6725元（已扣减被告华宅公司于2021年2月10日代为支付的1400元）为基数，自2021年1月1日起按日万分之五计算至付清时止；以8125元为基数，自2021年4月1日起按日万分之五计算至付清时止；以8125元为基数，自2021年7月1日起按日万分之五计算至付清时止；以7011元（已扣减重百垫江商场于2021年12月21日代付租金649元、于2021年12月29日代付租金465元）为基数，自2021年10月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6730元（已扣减重百垫江商场于2022年1月至3月每月均代付租金465元）为基数，自2022年1月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6730元（已扣减重百垫江商场于2022年4月至6月每月均代付租金465元）为基数，自2022年4月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6730元（已扣减重百垫江商场于2022年7月至9月每月均代付租金465元）为基数，自2022年7月1日起按日万分之五计算至付清时止。（注：该计算方式，为便于支付，每季度租金结合被告之前的支付数额，均取整数，因此，每季度合计后，会约大于前述本院确认的到期应付租金66423元）。 关于被告垫江房地产公司是否应当支付租金、违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内与债务人承担连带债务。”本案中，被告垫江房地产公司虽未与原告直接签订租赁合同，但被告垫江房地产公司与**公司共同出具的《***》在内容上是对《垫江商业大厦商铺租赁合同》中**公司支付租金债务的承诺，在形式上是被告垫江房地产公司自愿承担相应的债务，实质上亦构成被告垫江房地产公司向原告表示愿意加入债务的意思表示，原告未在合理期限内明确拒绝，视为被告垫江房地产公司自愿加入债务。故，被告**公司未按约定支付租金及违约金时，作为债权人的原告有权请求被告垫江房地产公司在《***》承诺的债务范围内与被告**公司承担连带债务。综上，被告垫江房地产公司对原告请求的租金、违约金应当与被告**公司承担连带清偿责任。 关于被告华宅公司是否承担相应责任的问题。被告华宅公司虽有代付租金的行为，但代付行为与租金支付义务是两个不同的法律概念，其与原告无租赁合同关系，并非合同相对方，故，对原告请求被告华宅公司承担相应责任的请求，本院不予支持。 关于被告重百公司、重百垫江商场是否应当支付租金的问题。因重百公司系与被告**公司签订租赁合同，与原告无合同关系，并非原告依据案涉《垫江商业大厦商铺租赁合同》、《续租补充合同》主张租金及违约金的合同相对方。且被告重百垫江商场已按照与被告垫江房地产公司所签订的相关租赁合同的约定，按期足额支付了租金，即已按照约定履行了支付义务，在本案中无支付义务。故对原告请求被告重百公司、重百垫江商场支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 被告华宅公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩等诉讼权利。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十二条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、由被告**商场经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告***2020年7月1日至2022年9月30日期间的租金66423元及违约金（其中：以8125元为基数，自2020年7月1日起按日万分之五计算至付清时止；以8125元为基数，自2020年10月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6725元为基数，自2021年1月1日起按日万分之五计算至付清时止；以8125元为基数，自2021年4月1日起按日万分之五计算至付清时止；以8125元为基数，自2021年7月1日起按日万分之五计算至付清时止；以7011元为基数，自2021年10月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6730元为基数，自2022年1月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6730元为基数，自2022年4月1日起按日万分之五计算至付清时止；以6730元为基数，自2022年7月1日起按日万分之五计算至付清时止）； 二、被告重庆市垫江房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理***减半收取730元（原告已预交），由被告**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员　黄德彬 二〇二二年十月十二日 法官助理　龙　佳 书 记 员　张　丽 -1-