某某与重庆百货大楼股份有限公司,重庆华宅建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0231民初3293号 原告：***，女，1982年4月9日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：张坤，重庆欣***事务所律师。 被告：重庆**商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，信用代码91500231208650221B。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆百货大楼股份有限公司垫江商场，住所地重庆市垫江县桂溪街道西欧花园步行街一号，信用代码915002317815962991。 负责人：**和。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 被告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号10、11、14楼，信用代码91500000202824753F。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 被告：重庆华宅建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，信用代码915002317453058375。 法定代表人：***，系该公司董事长兼经理。 原告***与被告重庆**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆百货大楼股份有限公司、重庆华宅建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年8月11日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人张坤、重庆**商场经营管理有限公司及重庆市垫江房地产有限责任公司的共同委托诉讼代理人***、被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场及重庆百货大楼股份有限公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告重庆华宅建筑工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：判决共同连带被告支付原告租赁费从2020年3月1日起按照每季度支付原告租金31066元及违约金（31066为基数从2020年3月1日起按日万分之五计算至付清时止）;2021年12月1日起被告每月支原告租金1479.33元至交还房屋时止及违约金（按照每月应付的租金基数按照每日万分之五计算至付清时止）;案件受理费由被告负担。事实与理由：原告于2017年10月26日购买位于垫江商大厦X层XXX号的房屋，该房屋原系案外人与被告重庆**商场经营管理有限公司于2006年2月8日签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，该合同约定租赁费用按照原告商铺购买合同总金额×年支付比例系数=原告年租金（见本合同的附件）及支付方式、权利义务、违约责任即被告重庆**商场经营管理有限公司未能按合同规定时间向原告支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五向原告支付违约金等进行了约定。原告于2017年10月26日购买涉案房屋后，原告与被告重庆**商场经营管理有限公司于2017年10月26日签订《续租补充合同》，约定租金按照商铺原购房合同总金额×年支付比例系数及支付方式，该补充合同未作约定的仍然按《垫江商业大厦商铺租赁合同》内容履行。被告重庆**商场经营管理有限公司应支付原告的租金均是通过被告重庆华宅建筑工程有限公司向原告支付。被告重庆**商场经营管理有限公司是***出资成立的，***又是重庆华宅建筑工程有限公司的股东，本身重庆华宅建筑工程有限司与重庆**商场经营管理有限公司的财产是混同的。原告认为被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆**商场经营管理有限公司、重庆华宅建筑工程有限公司是合伙租赁原告的房屋，名义上是被告重庆**商场经营管理有限公司租赁原告涉案房屋，被告从2020年3月1日起没有支付原告租金。被告重庆市垫江房地产有限责任公司给原告出具承诺，约定原告的租金由其承担责任。租赁合同到期后，由于被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场分公司至今占用原告的房屋，被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场分公司的法律责任应由被告重庆百货大楼股份有限公司承担。综上所述为了维护原告的合法权益，原告现特向法院提起诉讼，请求判如所请。 重庆**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司辩称，1.原告在本案中诉讼主体资格无异议。被告垫江房地产公司和被告重庆**公司主体地位无异议，因为涉案商铺在内的商铺系**公司交由垫江房地产公司出租给重百公司的。2.本案原告所诉房屋租赁合同关系无异议。3.被告对原告起诉的自2020年3月1日起欠原告租金无异议。4.被告欠原告租金构成违约，愿意依约依法承担违约责任。5.原告关于计算违约金的算式应该是按照合同约定按季度分段计算，前四个季度分段计算，从第五个季度开始合并计算。6.重百公司2021年11月30日前依照合同约定已按时足额向被告重庆市垫江房地产有限责任公司支付了租金，重百2021年12月1日到2022年5月31日依照与**公司的租赁合同每月向原告支付了租金254元，共计6笔1524元。因此，本案重百公司被告主体资格不适格。7.被告委托重百公司2021年12月21日向原告代为支付的355元租金应在原告诉请金额中扣除。8.原告的其他诉请由法庭审定。 重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆百货大楼股份有限公司辩称，1.重庆百货大楼股份有限公司垫江商场与被告重庆**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司签订了《商业用房租赁合同》，重庆百货大楼股份有限公司垫江商场按照合同约定按时足额支付了租金（2020年至2022年6月期间），已履行完成合同约定的租金支付义务。2.重庆百货大楼股份有限公司垫江商场与原告无任何合同关系。3.请求法院依法驳回原告对重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆百货大楼股份有限公司的诉求。 重庆华宅建筑工程有限公司未作答辩。 通过当事人的陈述、举证、质证和辩论，本院确认以下法律事实： 2006年2月8日，***（乙方、买方）与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：***向被告重庆市垫江房地产有限责任公司购买坐落于重庆市垫江县西欧花园垫江商业大厦X楼XXX号摊位，总成交金额192944元。同日，双方还签订《合同补充协议》，约定：***购房后，应与被告重庆市垫江房地产有限责任公司指定的物业管理企业签订物业管理合同和业主公约，如***购买产权式商铺的，在签订本合同的同时，必须与被告重庆**商场经营管理有限公司签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，否则，该合同无效。同日，***与被告重庆**商场经营管理有限公司签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，约定***将上述摊位租赁给被告重庆**商场经营管理有限公司作为自营、招商、或转租经营等一切合法用途使用，前三个季度预付租金后，第四个季度开始每季度支付相应租金。 2017年10月26日，***因向原告借款200000元，将案涉房屋抵押给原告，并告知让被告将上述垫江商业大厦X楼XXX号摊位的商品房买卖合同中的名字由“***”替换为“***”，被告随即将上述合同的名字进行了相应替换。同日，原告与被告重庆**商场经营管理有限公司签订《续租补充合同》，约定：1.将上述摊位的租赁终止期限顺延至2021年11月30日，续租期间租金为第一年17172元、第二年17365元、第三年17558元、第四年17751元、第五年17751元、第六年17751元；2.原合同约定每年年底支付租金的，被告重庆**商场经营管理有限公司仍在每年年底向原告支付当年租金，2021年的租金于2021年11月30日前支付，原合同约定每季度支付租金的，被告重庆**商场经营管理有限公司仍然在每季度首日开始的20个工作日内支付。截止2021年11月30日，被告重庆**商场经营管理有限公司欠付原告租金31064元（21个月×17751÷12）。原告与被告重庆**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司在诉讼中均认可扣除已经代付的租金1879元，即被告重庆**商场经营管理有限公司还欠付原告租金29185元。因各方之间就租金支付问题发生纠纷，协商无果，原告遂诉至本院，诉请同上。 另查明，被告重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆**商场经营管理有限公司向原告作出承诺，1、我公司将支付所欠全部租金，若未能及时支付的，负责在2020年8月31日前支付租金的同时，按原《租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金金额的万分之五支付违约金，并在2020年8月31日后，按原《租赁合同》准时支付租金。…3、公司所欠的按年支付租金在2020年8月31日前付完，从4月份起，陆续支付，以后房租按约定时间不超过5个工作日。…因逾期未兑现承诺而产生的一切经济责任和法律责任概由我公司负责承担。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉纠纷虽发生于民法典施行以前，但该纠纷一直持续至民法典施行后，故本案应当适用民法典的规定。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第五百四十五条规定“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人……”。本案中，***向被告购买房屋，但案涉房屋一直未完成过户登记，故***并未实际取得案涉房屋的不动产无权，而是取得相应合同债权。之后，***将相应债权全部转让给原告，并告知了被告，被告亦予以认可。上述行为，系各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故原、被告之间基于债权转让形成合法有效的房屋租赁合同关系。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告重庆**商场经营管理有限公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》、《续租补充合同》均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。现被告未按约定履行支付租金的义务，构成违约，应当承担相应违约责任。故原告请求被告重庆**商场经营管理有限公司支付相应租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持，但违约金应当按照合同约定按季度计算，2021年12月1日之后的租金应当继续按17751元/年÷12月/年=1479.25元/月计算。 同时，由于案涉摊位系被告重庆**商场经营管理有限公司转租被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆百货大楼股份有限公司，并未与原告产生合同关系，且被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆百货大楼股份有限公司已经履行相应合同义务，故原告请求被告重庆百货大楼股份有限公司垫江商场、重庆百货大楼股份有限公司承担民事责任，于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张被告重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆华宅建筑工程有限公司与被告重庆**商场经营管理有限公司的财产存在混同，应当一并承担相应民事责任，应当举证证明相应事实证明，否则应当承担不利的后果。从本案现有证据，无法认定上述事实，故对原告的该项请求，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内与债务人承担连带债务。”本案中，被告重庆市垫江房地产有限责任公司和被告重庆**商场经营管理有限公司共同出具的《***》在内容上是对原告与被告重庆**商场经营管理有限公司之间签订的《商铺租赁合同》中重庆**商场经营管理有限公司支付租金债务的承诺，被告垫江房地产公司自愿向原告表示加入债务并承担债务的意思表示，原告未在合理期限内明确拒绝，故被告重庆市垫江房地产有限责任公司的承诺行为构成债务加入。应当与被告重庆**商场经营管理有限公司对原告请求的租金、违约金的支付承担连带清偿责任。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告重庆**商场经营管理有限公司在本判决生效后10日内支付原告***截止2021年11月30日的租金29187元，并支付相应违约金（违约金根据《垫江商业大厦商铺租赁合同》、《续租补充合同》的约定按季度分段计算）； 二、由被告重庆**商场经营管理有限公司在本判决生效后10日内支付原告***2021年12月1日起至实际还房之日止相应租金（每月租金1479.25元），并支付相应违约金（根据《垫江商业大厦商铺租赁合同》、《续租补充合同》的约定按季度分段计算）； 三、被告重庆市垫江房地产有限责任公司对上述一、二项承担连带责任； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取288元，由被告**商场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向重庆市第三中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年八月二十五日 法官助理　郑　渝 书 记 员　董　洁 -1-