쾚某某,某某等与重庆市垫江房地产开发有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0231民初2454号 原告：***，女，1968年10月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告：***，男，1969年12月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告：***，男，1991年3月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：***，***之妻。 被告：重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，统一社会信用代码91500231208650221B。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：重庆**商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，系该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆**超市有限公司，住所地重庆市江北区建新北路二支路1号，统一社会信用代码9150010276592546。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 被告：重庆华宅建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，统一社会信用代码915002317453058375。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***、***、***与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称“房地产公司”）、重庆**商场经营管理有限公司（以下简称“**公司”）、重庆**超市有限公司（以下简称“**超市”）、重庆华宅建筑工程有限公司（以下简称“华宅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月11日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2022年6月23日公开开庭进行了审理。原告***、***、***的委托诉讼代理人***、被告房地产公司和**公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告**超市、华宅公司经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***、***、***向本院提出诉讼请求：1、请求判令4位被告立即向原告支付所欠租金27238元(从2020年7月1日至2022年6月30日，共计24个月)；2、请求判令4位被告向原告支付依《商铺租赁合同》第九条第二款(乙方未能按合同规定时间向甲方支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五向甲方支付违约金)，从2020年7月1日至2022年6月30日共计24个月，违约金额9806元；3、请求判令4被告承担追讨租金的误工费、交通费等费用5000元；4、本案所有诉讼费用、保全费、担保费、公告费均由4位被告承担。事实与理由：2017年11月29日，原告与被告房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，同时与被告**公司签订了《商铺租赁合同》，被告房地产公司与被告**公司互为捆绑式信托关系，具有信托合同，被告房地产公司强制约定原告必须把位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园香榭广场7号商服用房X号商铺出租给被告**公司(否则商铺买卖合同无效)，实行先租后售、售后包租、返本销售，用**公司来规避分零式商铺禁止销售的违法行为，租赁期限：从2017年12月1日起至2027年11月30日止，2017年12月1日至2020年6月30日的租金已付清。自2020年7月1日至2022年6月30日属于未付租金共计24个月，租金计算方式：商铺建筑面积×建筑面积每平米月租金×12个月=年租金，见《垫江**超市商铺租金标准表》，所欠租金27238元(租金11.14㎡×101.83元/㎡/月×24个月=27238元)，违约金9806元【违约金27238元×0.05%×24个月×30天=9806元，依据《租赁合同》第九条笫二款约定：乙方未能按合同规定时间向甲方支付租金，每逾期一日，应按总额的万分之五向甲方支付违约金】。被告房地产公司与被告**公司是委托关系，被告房产公司全权委托被告**公司与原告签订租金合同，成为承租人，被告重庆**超市有限公司在本案中是次承租人，是商铺实际使用者，负有支付租金的义务，被告房地产公司、被告**公司、被告**公司形成了事实上的转租行为，原告多次向4个被告催收所欠租金无果，4个被告的行为已构成违约事实，原告多次从云南省回到垫江向4个被告追讨租金，造成误工费、交通费、等酌定5000元，原告依法诉讼4个被告共同承担所欠租金27238元和按照合同约定的违约金9806元共计42044元。综上所述，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定依法提起诉讼，请求重庆市垫江县人民法院依法判决原告诉求，以维护原告的合法权益。 房地产公司、**公司辩称，一、被告对原告的起诉确认以下几点：1、对原告的诉讼主体资格无异议；2、被告欠原告的租金的起算时间无异议；3、原告起诉的违约金的计算方式无异议；二、关于违约金的计算方法应该依照合同约定，按季分段计算，另一点，被告**公司委托被告华宅公司于2021年2月10日向原告代付过1400元租金，委托重庆市港荣物业管理有限公司分别于2022年1月26日、2022年3月28日、2022年4月28日向原告支付租金451元、392元、851元，共计3094元，此款应该在被告欠原告的租金中予以扣除；三、鉴于**超市商铺出租人是被告房地产公司，故被告房地产公司的诉讼主体资格无异议；四、**超市与被告房地产公司的出租合同签订后，被告**超市按合同约定按季足额支付给了被告房地产公司，因此被告**超市在本案中的被告主体资格不适格。 **超市书面答辩称，1、原告诉请的租金及违约金依据为原告与被告**公司签订的租赁合同，被告**超市并非该合同的主体，根据合同相对性原则，原告无权向被告**超市主张权利，应驳回原告对被告**超市的起诉；2、原告诉请的时间段的租金，重庆**超市已经按照租赁合同的约定，向出租方支付，现**超市就涉案租赁场地不欠任何人的租金；4、原告主张的误工费、交通费等费用不属于合同纠纷审查的范围，没有事实和法律依据，应不予支持。 华宅公司未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩意见。 通过双方当事人的陈述、举证、质证和辩论，本院确认以下法律事实： 原告***、***、***（乙方）于2017年11月29日与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》1份，合同约定：1.甲方将重庆市垫江县桂溪镇西欧花园香榭广场7号商服用房X号卖给乙方，总价款为170162元；2.本商品房建筑面积11.14平方米；3.付款方式：分期付款，签订合同之日一次性支付85081元、2018年5月29日前支付42541元、2018年11月29日前支付42540元。合同签订后，原告按合同付清了购房款，被告于2018年12月12日为该商服用房办理了产权证。 2017年11月29日，原告***、***、***（甲方）与被告**公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：1、甲方自愿将位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园香榭广场7号商服用房520号商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积13.74平方米，购房合同总金额为人民币601424元；2.租赁期限：租赁期限为10年，从2017年12月1日起至2027年11月30日止；3.计租方式：乙方以建筑面积为计算基数，即商铺建筑面积×建筑面积每平米月租金×12个月=年租金，同时双方约定按101.83元/平方米/月计算租金。现被告**公司已付清了2020年6月30日前的租金。 被告**公司委托被告华宅公司于2021年2月10日向原告代付租金1400元，委托重庆市港荣物业管理有限公司分别于2022年1月26日、2022年3月28日、2022年4月28日向原告支付租金451元、392元、851元，共计3094元。 另查明，2005年8月16日，被告房地产公司与被告**公司签订了《信托合同》，约定在房地产公司与商铺投资人（以下称“第三方”）签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，由**公司全权负责代为租赁该处出售的全部商服用房，代为租赁的期限为10年，从2006年1月30日起算；房地产公司按**公司向第三方支付租金总额的1%支付**公司酬金。2020年4月7日，垫江房地产公司、**公司向业主承诺：公司将在2020年8月31日前支付所欠全部租金，若未能及时支付的，按原《租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金金额的万分之五支付违约金。 本院认为，《中华人共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”被告**公司与原告***、***、***签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告**公司未按照合同完全履行义务，属于违约行为，故对原告诉请被告**公司支付2020年7月1日至2022年6月30日的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告**公司已委托其他公司支付了租金3094元，应当从总金额中予以扣减。故对被告**公司辩解应当扣减租金的意见，本院予以采纳。2020年7月1日至2022年6月30日的租金金额为11.14㎡×101.83元/㎡/月×24个月=27225.27元，违约金为（27225.27元-3094元）×0.05%/天×24月×30天/月=8687.26元。 关于被告房地产公司是否应当支付租金、违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内与债务人承担连带债务。”本案中，被告房地产公司虽未与原告直接签订租赁合同，但被告房地产公司与**公司共同出具的《***》在内容上是对《垫江商业大厦商铺租赁合同》中**公司支付租金债务的承诺，在形式上是被告房地产公司自愿承担相应的债务，实质上亦构成被告房地产公司向原告表示愿意加入债务的意思表示，原告未在合理期限内明确拒绝，视为被告房地产公司自愿加入债务。故被告**公司未按约定支付租金及违约金时，作为债权人的原告有权请求被告房地产公司在《***》承诺的债务范围内与被告**公司承担连带债务。综上，被告房地产公司对原告请求的租金、违约金应当与被告**公司承担连带清偿责任。 被告**超市是否应当承担租金、违约金的问题。被告**超市与原告无合同关系，不是本案适格的被告主体，故对原告请求被告**超市支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 被告华宅公司是否应当承担租金、违约金的问题。被告华宅公司只是受被告**公司的委托向原告支付了租金1400元，不是本案适格的被告，故对原告请求被告华宅公司支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 关于原告请求的因追偿租金产生的交通费、误工费5000元的问题。因原告未提交证据予以证明，对该主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十二条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、由被告重庆**商场经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告***、***、***2020年7月1日至2022年6月30日的租金27225.27元及违约金8687.26元； 二、被告重庆市垫江房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告***、***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取426元，由原告***、***、***承担64元，由被告**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司负担362元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员　*** 二〇二二年八月二日 法官助理　郑　渝 书 记 员　*** -1-