某某与重庆百货大楼股份有限公司,重庆市垫江房地产开发有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)渝0231民初2455号 原告：**，女，1984年1月10日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。 被告：重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道南内街31号，统一社会信用代码91500231208650221B。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：重庆**商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：***，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 被告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号10、11、14楼，统一社会信用代码91500000202824753F。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司垫江商场物管保卫部经理。 委托诉讼代理人：**，该公司垫江商场行政部经理。 被告：重庆华宅建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，统一社会信用代码915002317453058375。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告**与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称“房地产公司”）、重庆**商场经营管理有限公司（以下简称“**公司”）、重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“百货公司”）、重庆华宅建筑工程有限公司（以下简称“华宅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月11日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2022年6月14日公开开庭进行了审理。原告**、被告房地产公司和**公司的委托诉讼代理人***、百货公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告华宅公司经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1请求判令4位被告立即向原告支付所欠租金44377元(从2019年12月1日至2021年11月30日共计24个月)，2021年11月30日之后的租金另行处理；2、请求判令4位被告向原告支付违约金，从2020年3月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；2020年6月1日起，按11094.28元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2020年9月1日起，按16641.42元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2020年12月1日起，按22188.56元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2021年3月1日起，按27735.7元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2021年6月1日起，按33282.84元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2021年9月1日起，按38829.98元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；3、请求判令4被告承担追讨租金的误工费、交通费、住宿费等费用5000元；4、本案所有诉讼费用、保全费、担保费、公告费均由被告承担。事实与理由：原告与被告房地产公司于2005年11月14日签订了《重庆市商品房买卖合同》，同时与被告**公司签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，被告房地产公司与被告**公司互为捆绑式信托关系，两家公司具有《信托合同》，被告房地产公司强制约定原告必须把位于重庆市垫江商业大厦正1层X号商铺出租给被告**公司(否则商铺买卖合同无效)，实行是先租后售、以租带售、返本销售、售后包租，用**公司来规避分零式商铺禁止销售的违法行为。租赁期限十年，到期后于2016年1月27日签订至2021年11月30日止，2019年11月30日前租金已付清。自2019年12月1日至2021年11月30日未付租金(共计24月)，租金计算方式：按商铺购房款总额×年支付比例系数=年租金(见《续租补充合同》中的年租金收益比例系数表，从2019年12月1日至2021年11月30日未付租金44377元(租金241180×9.2%×2年=44377元)，违约金15975元【44377元×0.005%×24个月×30天=15975元，依据《租赁合同》第8条第二款1项约定：乙方未能按合同规定时间向甲方支付租金，每逾期一日，应按总额的万分之五向甲方支付违约金】。被告房地产公司与被告**公司是委托关系，被告房地产公司全权委托被告**公司与原告签订商铺租赁合同》，**公司成为承租人，被告重百大楼股份有限公司在本案中是次承租人，为实际占用者，重百公司明知故犯，伙同被告房地产公司、被告**公司掩盖涉案商铺“以租代售、售后包租、返本销售”的事实，将涉案商铺进行转租，利用高额回报为诱饵误导原告购买涉案商铺，利用被告华宅公司在涉案商铺过程中在承担支付商铺租金，规避法律风险，次承租人重百公司的故意行为，履行支付原告的全额租金义务是法律上不可推卸的责任。原告多次向4个被告催收所欠租金无果，4个被告的行为已构成违约，原告依法诉讼4个被告共同承担所欠租金、按照合同约定的违约金、误工费及交通费。综上事实所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定依法提起诉讼，请求垫江县人民法院依法判决原告诉求，以维护原告的合法权益。 房地产公司、**公司辩称，1、对原告的主体资格无异议；2、对被告**公司的主体资格无异议；3、被告房地产公司、被告华宅公司的主体地位由法庭依法认定；4、被告百货公司的主体地位不适格；5、被告**公司自2019年12月1日起欠原告租金事实认可，但在2021年2月10日，被告华宅公司代被告房地产公司向原告支付了1000元的租金，应予以扣除；6、被告**公司欠原告租金的行为构成违约，愿意依约依法承担违约责任；7、原告关于违约金的计算按季计算没有异议，但从下一季度又将前一季度租金进行合并计算的方法构成重复；8、被告百货公司自始至终按照约定付清了给被告房地产公司的租金，而且从2021年12月起依照以被告**公司的租赁合同按月按时按约定代被告**公司向原告支付了部分租金，不足部分由被告**公司另行付清。 百货公司书面答辩称，1、被告百货公司与被告房地产公司签订了《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同续租及扩容》合同，而原告不是合同主体，与原告无关；2、百货公司严格按照合同的约定按时足额付清了租金，现不欠任何人的租金。故请求驳回原告对被告百货公司的起诉。 华宅公司未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩意见。 通过双方当事人的陈述、举证、质证和辩论，本院确认以下法律事实： 原告**（乙方）于2005年11月14日与被告重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》1份，合同约定：1.甲方将垫江商业大厦（当时的暂定名）正一层X号摊位卖给乙方，总价款为241180元；2.本商品房建筑面积13.626平方米；3.付款方式：分期付款，签订合同之日一次性支付167180元、2005年11月20日前支付50000元，其余房款于交房时付清。 2005年11月14日，原告**（甲方）与被告**公司（乙方）签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，约定：1、甲方自愿将位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园商业街垫江商业大厦正一层141号商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积13.626平方米，购房合同总金额为人民币241180元；2.租赁期限：租赁期限为10年，起算基准日期为2006年1月30日；3.租赁用途：甲方同意乙方将该商铺作为自营、招商或转租经营等一切合法用途；4.计租方式：乙方以甲方的商铺购买合同总金额为计算租金的基数，每年按合同的比例计算甲方应得的租金，即商铺购买合同总额×年支付比例系数=年租金，同时双方约定第1、2、3年按年租金收益率6.8计算，第4、5年按年租金收益率7.8计算，第6-10年按年租金收益率8.8计算；5、租金支付的方式：第一年租金一次性支付，从第二年起，乙方每季度向甲方支付一次。 2016年1月27日，原告**（甲方）与被告**公司（乙方）签订了《续租补充合同》，约定：1、租赁期限：甲、乙双方一致同意将合同的租赁期限终止期限顺延至2021年11月30日；2、租金：甲方年租金为甲方的商铺原购房合同总金额×年支付比例系数=年租金，双方约定第1年按年租金比例系数8.9%计算，第2年按年租金比例系数9.0%计算，第3年按年租金比例系数9.1%计算，第4年按年租金比例系数9.2%计算，第5年按年租金比例系数9.2%计算，第6年按年租金比例系数9.2%计算。现被告**公司已付清了2019年11月30日前的租金。 被告**公司委托被告华宅公司于2021年2月10日向原告代付租金1000元。 另查明，2005年8月16日，被告房地产公司与被告**公司签订了《信托合同》，约定在房地产公司与商铺投资人（以下称“第三方”）签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，由**公司全权负责代为租赁该处出售的全部商服用房，代为租赁的期限为10年，从2006年1月30日起算；房地产公司按**公司向第三方支付租金总额的1%支付**公司酬金。 2020年4月7日，垫江房地产公司、**公司向业主承诺：公司将在2020年8月31日前支付所欠全部租金，若未能及时支付的，按原《租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金金额的万分之五支付违约金。 本院认为，《中华人共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”被告**公司与原告**签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》和《续租补充合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告**公司未按照合同完全履行义务，属于违约行为，故对原告诉请被告**公司支付2019年12月1日至2021年11月30日的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告**公司已委托其他公司支付了租金1000元，应当从总金额中予以扣减。故对被告**公司辩解应当扣减租金的意见，本院予以采纳。2019年至2021年的系数均为9.2%，故每一个月的租金为241180元×9.2%÷12=1849.05元，故2019年12月1日至2021年11月30日的租金金额为1849.05元×24个月=44377元，扣除被告**公司已委托其他公司支付的租金1000元，被告实际还应当支付租金44377元-1000元=43377元。 关于违约金的问题。因为双方约定的是按季度支付，每季度的租金为241180元×9.2%÷12×3≈5547.14元。原告要求以0.05%为系数计算符合双方合同的约定，但从第二季度开始将前季度的租金总额作为基数计算违约金，不符合双方的约定和法律规定，本院不予支持，应当按照第一季度的租金为基数进行计算。 关于被告房地产公司是否应当支付租金、违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内与债务人承担连带债务。”本案中，被告房地产公司虽未与原告直接签订租赁合同，但被告房地产公司与**公司共同出具的《***》在内容上是对《垫江商业大厦商铺租赁合同》中**公司支付租金债务的承诺，在形式上是被告房地产公司自愿承担相应的债务，实质上亦构成被告房地产公司向原告表示愿意加入债务的意思表示，原告未在合理期限内明确拒绝，视为被告房地产公司自愿加入债务。故被告**公司未按约定支付租金及违约金时，作为债权人的原告有权请求被告房地产公司在《***》承诺的债务范围内与被告**公司承担连带债务。综上，被告房地产公司对原告请求的租金、违约金应当与被告**公司承担连带清偿责任。 被告百货公司是否应当承担租金、违约金的问题。被告百货公司与原告无合同关系，不是本案适格的被告主体，故对原告请求被告百货公司支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 被告华宅公司是否应当承担租金、违约金的问题。被告华宅公司只是受被告**公司的委托向原告支付了租金1000元，不是本案适格的被告，故对原告请求被告华宅公司支付租金、违约金的请求，本院不予支持。 关于原告请求的因追偿租金产生的交通费、误工费5000元的问题。因原告未提交证据予以证明，对该主张本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十二条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、由被告重庆**商场经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告**2019年12月1日至2021年11月30日的租金43377元； 二、由被告重庆**商场经营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告**违约金：从2020年3月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；2020年6月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2020年9月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2020年12月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2021年3月1日起，按4547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2021年6月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止；从2021年9月1日起，按5547.14元为基数，以0.05%为系数计算至付清时止； 二、被告重庆市垫江房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取717元，由原告**承担72元，由被告**商场经营管理有限公司、重庆市垫江房地产有限责任公司负担645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员　*** 二〇二二年八月三日 法官助理　郑　渝 书 记 员　*** -1-