哈尔滨市第六建筑工程公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

黑龙江省鹤岗市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黑04民初2号

原告（申请执行人）：哈尔滨市第六建筑工程公司，住所地哈尔滨市南岗区。

法定代表人：李孝伟，职务经理。

诉讼代表人：哈尔滨市第六建筑工程公司破产管理人。

负责人：解立民，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张兴胜，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟东，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。

被告（案外人）：***，女，1972年1月3日出生，汉族，无职业，住鹤岗市南山区。

被告（被执行人）：鹤岗市誉恒房地产开发有限公司，住所地鹤岗市工农区。

法定代表人：姜诗钓，职务董事长。

委托诉讼代理人：于瑞发，男，1969年6月10日出生，汉族，鹤岗市誉恒房地产开发有限公司职员，住鹤岗市东山区。

原告哈尔滨市第六建筑工程公司（以下简称“哈六建”）诉被告***、被告鹤岗市誉恒房地产开发有限公司（以下简称“誉恒公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年2月9日立案后，依法适用普通程序通过互联网公开开庭进行了审理。原告哈六建的委托诉讼代理人张兴胜、钟东，被告***，被告誉恒公司的委托诉讼代理人于瑞发上线参加诉讼。本案现已审理终结。

原告哈六建提出诉讼请求：一、撤销鹤岗市中级人民法院（2021）黑04执异33号执行裁定书，驳回被告***的异议申请，继续执行鹤岗市工农区金地新城11号楼3单元201室房产（原房产号11#-3-207）；二、本案诉讼费用由二被告承担。

事实与理由：原告哈六建与被告誉恒公司建设工程施工合同纠纷一案，经原告申请后鹤岗中院作出（2018）黑04执71-1号执行裁定书，查封了鹤岗市工农区金地新城11号楼三单元201室房产（原房号11#-3-207）。被告***对被查封的房产提出异议，鹤岗中院作出（2021）黑04执异33号执行裁定书，中止对上述房产的执行。该裁定书错误。第一，根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，案涉房产是由誉恒公司开发建设，誉恒公司是该房产的所有权人；同时该房产并没有登记在被告***的名下，***对该房产不享有所有权。因此原告对于上述房产的执行申请符合法律规定，鹤岗中院作出中止执行的裁定，侵害了原告的合法权益。第二，***提交的商品房买卖合同属于无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”案涉金地新城小区在开发建设时没有获得房屋主管部门的相关审批，誉恒公司没有取得商品房预售许可证等手续，因此誉恒公司与***签订的商品房买卖合同属无效合同。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条第一项规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”据此，***提供无效的买卖合同不能对抗哈六建合法有效的强制执行申请。第四，***不能证明其已经支付购房款。***仅提供由誉恒公司出具的购房款收据，没有提供正式的购房发票、也没提供购房款支付凭证，仅凭该购房款收据不足以证明***已经支付了购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。因此原告对于上述房产的执行申请符合法律规定，被告***不享有足以排除强制执行的权利，望贵院支持原告的诉讼请求。

被告***答辩称，第一，我是2012年8月全款购房，签的购房合同，办理的入住，之后又补的物业费、取暖费、水电费等所有费用，这些证据我都有，为什么说我证据不全。第二，这户房产属于我的个人私有财产，请求法院给我保障，我申请给我解封。第三，房屋是誉恒公司开发建设的，如果它没有取得权利就不可能对外出售。我是全款购买的案涉房屋，支付了全部的费用，所以我享有合法的产权。

被告誉恒公司答辩称，在我们财务帐上来看2012年8月份这房子是抵帐给刘成的，所有的财务办理手续都是刘成经办的，具体他跟***是怎么交易的我方不清楚。

原告哈六建为证实自己的诉讼主张，向本院提供证据（均来源于〔2018〕黑04执字第71号执行案件卷宗）如下：

第一组证据：1、鹤岗市中级人民法院（2016）黑04民初2号民事判决书；2、鹤岗市中级人民法院（2018）黑04执71-1号执行裁定书。证明：原告申请执行鹤岗市工农区金地新城11号楼3单元201室房产（原房号11＃-3-207）具有合法依据。

第二组证据：鹤岗市中级人民法院（2021）黑04执异33号执行裁定书。证明：鹤岗市工农区金地新城11号楼3单元201室房产（原房号11＃-3-207）被中止执行，原告合法权益受到侵害。

第三组证据：鹤岗市中级人民法院（2018）黑04执字第71号执行案件办案纪实。证明：誉恒公司没有取得商品房预售许可证，***与誉恒公司签订的商品房买卖合同属于无效合同，不能对抗哈六建合法有效的执行申请。

被告***质证认为，对第一组、第二组证据的真实性、合法性没有异议；对第三组证据有异议，五证不全怎么能办理产权证呢？

被告誉恒公司质证认为，对三组证据的证据三性都没有异议，对原告想要证明的问题也没有异议。

被告***为反驳原告哈六建的诉讼主张向本院提供了如下证据：

2012年8月8日购房发货票一张、商品房买卖合同一份、2012年8月8日工商银行转帐个人业务凭证一张、补交房屋涨面积差价后的购房款收据一张、缴纳物业费收据一张、装修保证金收据一张、缴纳水电费票据等。证实***于2012年8月签订合同、交纳了购房款购买了案涉房屋并已办理了入户手续。

原告哈六建质证认为，对2012年8月8日发货票的真实性没有异议，但该证据并非正式的购房款发票，不能证明***已经交付了购房款，同时该发货票上记载的数量为111.97㎡，与本案2021黑执异33号执行裁定书中记载的本案房屋面积115.53㎡存在出入。对个人业务转款凭证的真实性没有异议，对证明问题有异议，本案中商品房买卖合同双方的主体是誉恒公司与***，该凭证记载29万元是***转入刘成个人帐户，并非誉恒公司，因此不能证明***已经交付了购房款。对其他票据的真实性没有异议，对商品房买卖合同有异议，以上证据不能证实***对案涉房屋具有所有权，不能证实***具有足以排除强制执行的民事权利。

被告誉恒公司对原告***提交证据的真实性及想要证明的事项均无异议。誉恒公司没有向本院提交证据。

分析以上双方举证质证情况，本院认为，对于原告举示的第一、二组证据，因二被告均无异议，故予以采信。对于原告举示的第三组证据，被告誉恒公司无异议，虽然被告***有异议，但该证据系法院工作人员所作办案纪实，具备证据的三性，故予以采信。对于被告***举示的证据，除商品房买卖合同以外，原告对其他证据的真实性没有异议，且具有合法性及与本案的关联性，故予以采信。对于2012年8月5日的商品房买卖合同，因***在本院执行审查阶段提交了合同原件，该证据具有合法性及与本案的关联性，故予以采信。

基于案件审理的需要，本院依法调取了本院（2016）黑04民初2号哈六建诉誉恒公司建设工程合同纠纷一案卷宗里与本案相关的部分材料，包括哈六建对刘成等人的任免通知及任命书、询问笔录、哈六建举示证据目录及证据11中的部分内容。

哈六建质证认为，对于以上证据的认定以（2016）黑04民初2号民事判决书为准。

被告***、誉恒公司均没有异议。

本院认为，以上证据系哈六建在本案据以执行的诉讼案件中提供并所作陈述，本案二被告均无异议，且与本案具有关联性，应予采信。

综合以上双方举证、质证及本院认证情况并结合双方庭审陈述，本院认定事实如下：

2011年5月18日哈六建任命刘成任哈六建第十一分公司副经理，全权负责鹤岗市金地新城项目。2011年5月25日，原告哈六建与被告誉恒公司签订了《建设工程承包施工合同》。合同约定，哈六建承建誉恒公司开发的金地新城小区11#楼（高层）、12#楼（六层住宅）；承包方式为包工包料。刘成并在合同上签字。合同履行过程中，誉恒公司付哈六建工程款（包括抵账的房屋及车库）为44,894，465.21元。该案审理过程中刘成陈述：“誉恒公司用60多套房屋抵顶工程款，其中有的房子被我卖了。用房子抵工程款都是我决定房子落谁的名，誉恒公司就开批件（合同），整个过程都是我办理的。”2012年8月5日誉恒公司与***签订了案涉房屋（原户号为11#楼3单元207室，后确定为201室）的商品房买卖合同。2012年8月8日***通过银行转账支付给刘成29万元钱（***陈述其余房款是以现金方式给付刘成）。同日誉恒公司就案涉房屋给***出具了金额为335,910元的发货票，刘成并在该发货票的右上角签名。哈六建在（2016）黑04民初2号案件中举示的证据十一《誉恒财务付哈六建刘成款项明细》中记载：2012年8月8日以房款顶工程款335,910元。2017年***办理了案涉房屋入户手续。案涉房屋目前能够办理产权证书，但***因故没有办理。

哈六建与誉恒公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年4月11日做出（2016）黑04民初2号民事判决，于2019年6月19日做出（2018）黑04执71-1号执行裁定书，查封了工农区金地新城（原华府尊邸）11号楼3单元201室（115.53㎡）房屋。***得知后提出执行异议申请，本院于2021年12月16日作出（2021）黑04执异33号执行裁定书，裁定中止对鹤岗市工农区金地新城11号楼3单元201室（115.53㎡）的查封。哈六建不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。

本院认为，本案争议焦点是被告***是否享有足以排除法院强制执行的民事权利。根据（2016）黑04民初2号案件中，哈六建举示的证据十一《誉恒财务付哈六建刘成款项明细》中记载的“2012年8月8日以房款顶工程款335,910元”，结合刘成的陈述、***给刘成转款以及刘成在誉恒公司给***出具收房款票据上签字的行为，能够认定誉恒公司将案涉房屋抵账给哈六建刘成，刘成将该房屋出卖给***。因哈六建授权刘成全权负责鹤岗市金地新城项目，案涉工程的实际施工及付款结算等行为均是由刘成实施，故***有理由相信刘成有权代表哈六建出卖案涉房屋，其将购房款交付给刘成后与誉恒公司签订了购房合同并取得了案涉房屋。虽然***没有办理案涉房屋的产权证照，但其系从哈六建购买的案涉房屋；哈六建通过出卖该抵账房屋已经从***处获取了该房屋的价值，现哈六建再仅以***系与誉恒公司签订的购房合同且没有取得产权证照为由，要求执行该房屋，不应支持。且该房屋被誉恒公司抵账给哈六建后，该房屋实际上已经不属于誉恒公司所有，哈六建亦不应因誉恒公司拖欠其工程款再申请执行该房屋。

综上所述，对于哈六建要求继续执行案涉房屋的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定,判决如下：

驳回原告哈尔滨市第六建筑工程公司的诉讼请求。

案件受理费6,338.65元，由原告哈尔滨市第六建筑工程公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审判长　　李德厚

审判员　　贺小平

审判员　　赵桂娟

二〇二二年四月二十八日

书记员　　冯露露