广州三度设计有限公司、某某拓投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0105民初27558号 原告：广州三度设计有限公司，住广州市海珠区昌岗东路257号设计教学综合大楼3楼自编305室（仅作办公用途）。 法定代表人：欧海泉，总经理。 委托诉讼代理人：***、***，均系广东章纶律师事务所律师。 被告：***拓投资咨询有限公司，住广州市海珠区阅江中路688号自编保利国际广场北塔1606房（仅作写字楼功能用）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，系被告公司员工，联系地址。 原告广州三度设计有限公司诉被告***拓投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员***独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***及被告的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租赁保证金及预交租金共101967元（包括租赁保证金67978元及预付租金33989元）；2、判令被告向原告支付利息（利息以101967元为本金，从2020年7月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际清偿之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将广州市海珠区昌岗东路257号广东现代广告创意中心7层701C房出租给原告使用，租期为5年，从2019年11月15日至2024年11月14日，双方暂定于2019年11月15日向原告交付物业，但被告最迟可于2020年3月31日前交付。 2020年2月24日，被告向原告发送《房产延期交付通知函》，以受新冠疫情影响，属于不可抗力为由，通知延期交付物业，具体交付时间将另行函告通知。 2020年5月6日，被告向原告发送《广东现代广告创意中心进场准备通知书》，告知原告项目预计于2020年6月1日后具备交付条件，但具体交付日期因受疫情影响无法确定，需要原告与被告再次签订补充协议来重新约定具体交付日期。 原告拒绝与被告签订补充协议，拒绝重新约定物业交付日期，并于2020年7月6日向被告发送《复函》，要求被告在收到函件后5天内向原告提交物业已经符合交付条件的全部资料，以证明涉案物业具备交付条件，可以交付给原告使用。但被告收到《复函》后未在5天期限内进行回复。 原告于2020年7月24日向被告发出《解除合同通知书》，并要求被告退还租赁保证金和预付租金。同一天，原告收到被告发送的《广东现代广告创意中心交付通知书》，通知原告涉案物业已经达到交付标准，通知原告于2020年7月30日办理相关手续。 被告于2020年8月12日回函原告，称如原告解除合同，被告要没收原告的租赁保证金。 被告一而再的以疫情导致的不可抗力为由，延迟物业交付日期已超过90天，原告有权在2020年6月31日后（即连续90日不可抗力期限），选择终止与被告之间的租赁合同，原告已向被告发出《解除合同通知书》，解除了涉案租赁合同，但被告至今未返还预交租金、租金保证金给原告。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告辩称，原告无权要求返还租赁保证金及预交租金，亦无需承担利息及诉讼费等费用。理由是：1、被告一直积极履行租赁合同，不存在任何违约行为，且不可抗力情形并未导致被告迟延履行租赁合同超过90天，原告以任何理由解除合同，均无事实及法律依据。被告于2020年5月6日向原告发送《进场准备通知书》，已告知工程验收进度恢复正常，能够预计租赁房屋将于6月份满足交付条件，希望与原告协商具体进场前准备工作。此时不可抗力对被告履行合同的影响已经消失。涉案房屋于2020年6月2日取得《建设工程质量监督报告》，具备交付条件。自6月起，被告员工多次催促原告负责租赁事项的员工前来收房，但原告均予以推脱。原告员工***等2人于2020年7月21日才到被告处查看项目文件，被告已向原告出示《建设工程规划许可证》、《建设工程规划条件核实意见书》、《项目共建合作协议书》等文件，足以证明租赁房屋已于6月2日通过竣工验收，具备交付条件，且被告对租赁房屋具备出租权。2、原告因其原因一直拒绝收房，自《交付通知书》载明的交付日2020年7月30日起算，因原告原因超出30日未办妥租赁房屋交接手续，原告已严重违约，原告无权要求返还租金保证金和首月租金，也无需向原告支付对应的利息及本案诉讼费。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》《补充协议书》，约定甲方同意将广州市海珠区昌岗东路257号广东现代广告创意中心7层701C房的房地产出租给乙方作办公用途使用，计租建筑面积为283.24平方米；本合同签订当日，乙方须一次性向甲方支付如下款项：⑴首期2019年11月15日起至2020年3月14日租金33989元；⑵租赁保证金67978元；8.1、在本合同有效期内，未经甲、乙双方协商一致，任何一方不得单方变更或解除合同；但甲方在宽限期届满且经乙方书面催告满六十（60）日未能交付该房产的，乙方有权解除本合同并要求甲方退还乙方已缴付的首期租金及租赁保证金；11.2（2）受影响的一方应在该不可抗力事件发生后10个工作日内，通过传真或者快递通知另一方该不可抗力事件的发生；受影响的一方应在该不可抗力事件发生后15日内，向另一方提供该不可抗力事件的详细情况……受影响的一方应尽一切可能减轻和克服不可抗力事件；（3）如果任何不可抗力事件导致的延迟连续超过90日，另一方可选择继续履行其在本合同下的义务或者终止本合同；双方均不对由不可抗力事件导致的违约负责；（交付日/租赁起租日）双方暂定为2019年11月15日，但甲方交付日可不迟于2020年3月31日（即宽限期）；本合同租赁期限自2019年11月15日起至2024年11月14日止（包括首尾两天）；等。 据被告向原告出具的收据显示及双方共同确认：原告于2019年6月28日向被告支付了涉案房屋认租金33989元；2019年10月7日，原告向被告支付2019年11月15日至2020年3月14日的租金33989元和租赁保证金33989元，原已收认租金33989元转为租赁保证金，已收租赁保证金67978元。 2020年2月24日，被告向原告发出《房产延期交付通知函》，主要内容为：因受疫情及防控措施的不可抗力因素影响，实际复工时间无法确定，房屋的交付日期需按实际复工时间相应顺延。 2020年5月6日，被告向原告发出《广东现代广告创意中心进场准备通知书》，主要内容为：项目预计于2020年6月1日后具备交付条件（因受疫情等不可抗力情况影响的，交付时间由双方另行约定），要求原告尽快与被告沟通租赁合同补充协议相关事宜。 原告向被告发出《复函》，主要内容为：其司与被告并未达成任何“补充协议书”；要求被告在收到该函件的5天内提交涉案项目的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案登记表》、涉案项目业主即广州美术学院的《租赁授权书》。被告方于2020年7月10日收到该函件。 2020年7月24日，原告向被告发出《解除合同通知书》，认为被告未能向原告提交《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案登记表》、业主《租赁授权书》，7月22日出示的《建设工程规划验收合格证》是复印件且不允许拍照，无法核实真实性，被告也未获得业主的授权，涉案项目无法交付，合同目的不达，故主张解除合同并要求被告退回预交租金和租赁保证金。被告确认其司于当天收到该通知书。 2020年7月24日同日，被告向原告发出《广东现代广告创意中心交付通知书》，主要内容为：涉案房屋因受新冠疫情等不可抗力影响，原约定的交付时间有所调整，目前已达到《广州市房屋租赁合同》附件四约定的交付标准，可以交付使用，请贵司于2020年7月30日前与被告签署确认交付的相关协议、开展进场接收工作。 2020年8月12日，被告向原告发出《广东现代广告创意中心回函》，主要内容为：原告直接发出《解除合同通知书》程序不符合合同约定，其司不予认可；其司已取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案登记表》、业主《租赁授权书》，其司与广州美术学院有《广东现代广告创意中心项目共建合作协议书》，其中明确其司享有经营、转租和收益权，故双方仍可实现合同目的；其司于2020年5月6日已向原告发送《广东现代广告创意中心进场准备通知书》，但原告一直不予进场接收；租赁房产已达到交付标准，而原告不予接收的后果存有责任，如原告坚持解除合同，则其司将没收租赁保证金。 另据原告员工与被告员工的微信聊天记录反映，2020年2月17日，被告方向原告方发出通知书“……我司按照政府指示项目复工时间延迟至2月10日以后”“……目前接海珠区通知，要24号复工”；2020年5月21日，被告方“因为项目规划验收已经通过，六月一统一可以进场了，所以可能还要麻烦你们这边尽快安排时间处理一下”“我怕后续耽误你们进场能早点进，对你们来说，在租金上更有优势”；2020年6月1日，被告方“六月一可以收楼了，你们这边怎么打算的呀”；2020年6月30日，原告方“……万一我们真的租不起，之前交的租金能不能退回来一些呢”，被告方“这个不行哦，因为我们是满足交付条件了～如果你们退租，是没办法退押金的了”，被告方“明白的，但是这个不能再拖的，因为你们确定不租的话我们要尽快退铺～否则后续牵扯到后面的租金就很难处理了”；2020年7月7日，原告方要求被告方提交文件；2020年7月23日，被告方表示7月22日向原告方出示的是《建设工程规划许可证》，备案登记表还在办理、还没出来。 再查，据被告提交的***拓置业有限公司（乙方、投资建设方）与广州美术学院（甲方、土地提供方）于2012年9月18日签订的《广东现代广告创意中心项目共建合作协议书》（复印件）记载，甲方提供该项目用地、甲乙双方共同报建、乙方提供本项目相关的除土地出让金、契税和土地使用税外的一切建设投资及负责建设；项目建成后产权立甲方名下，乙方获得该物业30年的经营收益权及收回投资并获得投资回报；项目建成后，所有建成物业面积乙方享有30年经营、转租和收益权，但乙方需每年按如下原则向甲方支付物业租赁费；等。据工商资料反映，2015年，***拓置业有限公司更名为***拓投资咨询有限公司。 2020年5月11日，广州市规划和自然资源局出具的建设项目为广东现代广告创意中心的《建设工程规划条件核实意见书》，其中反映：经核实，上述建设工程符合城乡规划要求，同意通过建设工程规划条件核实；等。 2020年6月10日，广州市海珠区建设工程质量安全监督站出具工程名称为广东现代广告创意中心项目的《建设工程质量监督报告》，其中反映：2020年6月2日，广东现代广告创意中心项目工程建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位对该工程进行竣工验收，各方均同意通过竣工验收；等。 据落款日期为2020年7月28日的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》记载，“广东现代广告创意中心”于2020年7月28日经过了广州市城市建设档案馆的建设工程城建档案验收、广州市住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、海珠区民防办公室的人防工程验收备案、广州市海珠区住房和建设局的质量竣工验收监督、广州市规划和自然资源海珠区分局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建设内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。 诉讼中，原告陈述，涉案合同的解除是不可抗力超过90天而导致的。被告陈述，自2020年5月份起，交付房屋已不受不可抗力影响，但原告已在其他地方租赁了办公室办公，双方已经没有履约的基础，如果法院认为合同解除的话，被告也没有异议，但基于原告逾期收楼的违约行为，原告无权要求返还租赁保证金和预交租金；涉案房屋现仍空置。 本院认为，根据原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议书》约定，双方暂定涉案房屋的交付时间为2019年11月15日，被告可不迟于2020年3月31日（宽限期）交付房屋；如果任何不可抗力事件导致的延迟连续超过90日，另一方可选择继续履行其在本合同下的义务或者终止本合同，双方均不对由不可抗力时间导致的违约负责。被告已向原告表示涉案项目于2020年2月24日复工，故涉案项目受疫情影响未连续超过90天，原告以不可抗力超过90天为由要求解除合同的理由不成立。但考虑到双方均确认涉案房屋受新冠疫情的影响可顺延交付，被告也确认自2020年5月起交付房屋已不受不可抗力影响，双方在2020年7月24日前还就房屋的交付问题和履行问题进行沟通，而涉案楼宇于2020年7月28日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，故涉案合同的履行具有可行性，但鉴于双方未就房屋的最终交付时间达成合意且原告在2020年7月24日已提出解除合同，故涉案合同的终止履行双方均应承担一定的责任。另外，考虑到疫情影响、双方损失且基于公平合理考量，本院酌定被告应向原告返还租赁保证金33989元。原告未实际使用涉案房屋，原告要求被告向其司返还预付租金的请求合理合法，本院予以支持。至于利息，双方对此并无约定，且涉案合同的终止履行双方均应承担一定的责任，故对原告的该请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***拓投资咨询有限公司在本判决生效之日起10日内返还租赁保证金33989元及预付租金33989元给广州三度设计有限公司； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1170元，由原告负担390元，被告负担780元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二〇年十一月二十六日 书记员　　*** *** ***