中国建银投资有限责任公司、青岛永鑫幕墙有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁02民终3966号

上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。

法定代表人：仲建安，董事长。

委托诉讼代理人：徐海，山东康桥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘文忠，山东康桥律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：青岛永鑫幕墙有限公司，住所地山东省青岛高科技工业园惠特工业城。

法定代表人:刘彩霞，总经理。

委托诉讼代理人:王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。

原审第三人：中国建设银行股份有限公司青岛崂山支行，住所地山东省青岛市崂山区仙霞岭路16-1号、16-2号。

负责人：薛建忠，行长。

委托诉讼代理人:王佳丽，山东青大泽汇律师事务所律师。

上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）因与上诉人青岛永鑫幕墙有限公司（以下简称永鑫幕墙公司）、第三人中国建设银行股份有限公司青岛崂山支行（以下简称建行崂山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

建银投资公司上诉请求：1、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一初字第563号民事判决书；2、改判支持建银投资公司的一审诉讼请求；3、一、二审案件受理费由永鑫幕墙公司负担。事实和理由：1、一审法院委托的鉴定机构作出了错误的评估结果，有悖事实，应予纠正。2、一审法院认定建银投资公司所主张的惩罚性赔偿189.36万元于法无据系错误的，永鑫幕墙公司一房两卖，应当进行赔偿。

永鑫幕墙公司辩称，1、涉案房屋所占土地系工业用地，评估结论是一审法院依法委托评估部门所做出的，一审法院使用该评估结论正确。2、最高院商品房买卖合同司法解释适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同关系，本案中永鑫幕墙公司并非房地产开发企业，所以不适用该司法解释。建银投资公司依据该司法解释主张惩罚性赔偿没有法律依据。请求驳回建银投资公司的上诉请求。

永鑫幕墙公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：1、建银投资公司在一审中提交了银监复（2004）144号文件及2005年12月14日固定资产交接清单，清单中并未对固定资产予以明确，因此建银投资公司无权就涉案房屋主张权利。2、建行崂山支行作为原合同主体，在未告知永鑫幕墙公司并经同意的情况下，将房屋买卖合同主体转让给建银投资公司，该行为对永鑫幕墙公司不具有约束力。3、至2010年7月份，建银投资公司的主张已经超过诉讼时效，已经丧失胜诉权。

建银投资公司辩称，1、建银投资公司在一审中提交的固定资产交接清单清晰的载明涉案房产转让的事实，建银投资公司有权就涉案房屋主张相应的权利。2、建银投资公司的起诉并没有超过诉讼时效，本案系请求交付房屋之后因涉案房屋转让第三人而主张解除合同的诉讼，并非是债权纠纷，不存在青永鑫幕墙公司所认为的诉讼时效的观念，且双方的房屋买卖合同一直处于履行状态，也不存在诉讼时效的相应起算点。永鑫幕墙公司的上诉请求与事实不符，请求予以驳回。

原审第三人建行崂山支行述称，建银投资公司承接了建行崂山支行对永鑫幕墙公司的相关合同权利，建银投资公司有权主张其权利。

建银投资公司向一审法院起诉请求：1、永鑫幕墙公司继续履行房屋买卖合同，交付房屋并办理产权过户登记；2、诉讼费由永鑫幕墙公司承担。

一审法院认定事实，2005年7月，永鑫幕墙公司作为原告将原中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行（以下简称建行高科园支行）起诉至法院。该案中永鑫幕墙公司诉称：1997年12月，双方口头协商，由建行高科园支行购买永鑫幕墙公司已经建设完毕可以交付使用的综合楼部分房屋及场地，用于开发分理处。双方约定的价格为人民币189.36万元，由青岛永盛房地产开发有限公司开具发票，建行高科园支行妥收入账。1997年12月19日和1998年1月20日，建行高科园支行分别向永鑫幕墙公司支付100万元和10万元购房款，尚欠79.36万元迟迟未予支付。2005年3月29日，建行高科园支行曾以永鑫幕墙公司的身份向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，在审判员的组织下，双方对买卖房屋的位置状况进行了现场勘察，共同测量确认的房屋建筑面积为205.77平方米，后建行高科园支行撤回起诉。双方之间的房屋买卖合同合法有效，建行高科园支行无故迟延支付购房款已构成违约，其不享有合同法规定的合同解除权。为此请求法院判令：1、建行高科园支行继续履行合同，向永鑫幕墙公司支付购房款人民币79.36万元；2、建行高科园支行承担自1997年12月12日至判决生效之日的逾期交款违约金（其中1997年12月12日至2005年6月29日的违约金为470183.31元）；3、本案的诉讼费用由建行高科园支行承担。该案建行高科园支行在诉讼中提出反诉，内容为：1997年12月，建行高科园支行与永鑫幕墙公司口头达成购房协议，购买永鑫幕墙公司房屋一处，青岛永盛房地产开发有限公司向建行高科园支行出具发票，建行高科园支行分两次向永鑫幕墙公司支付房款人民币110万元。永鑫幕墙公司在建行高科园支行向其履行义务后，未能向建行高科园支行提供房产及出示有关房屋产权证明。经调查，双方在签订合同时，永鑫幕墙公司不具备出卖房屋的权属证明。根据法律规定，该房屋不得转让。为此请求法院判令：1、建行高科园支行与永鑫幕墙公司之间的房屋买卖合同无效；2、永鑫幕墙公司返还建行高科园支行的购房款人民币110万元及损失39.5万元；3、诉讼费用由永鑫幕墙公司承担。该案庭审中，建行高科园支行变更第一项诉讼请求为：解除建行高科园支行、永鑫幕墙公司之间签订的房屋买卖合同。法院在该案审理中查明：1997年12月12日，永鑫幕墙公司、建行高科园支行之间达成房屋买卖的口头协议，案外人青岛永盛房地产开发有限公司给被告出具发票一张，金额为189.36万元，并注明系房屋款。该发票确认合同的部分内容。1997年12月22日、1998年1月20日，永鑫幕墙公司分两次向建行高科园支行出具收款收据，收据上加盖公司印章和法定代表人张永的印章。永鑫幕墙公司言称当时口头约定由建行高科园支行购买永鑫幕墙公司所有的座落于本市株洲路的办公楼一层西侧部分房屋，房屋总价款为189.36万元。建行高科园支行在庭审中认可房款为110万元，对于为何收取189.36万元的发票，没有解释。2005年5月20日，经现场勘验，双方均认可案争房屋的建筑面积为205.77平方米。1998年元月6日，建设单位为永鑫幕墙公司，工程地点为株洲路惠特工业城对面的工程，工程质量经验收为合格。永鑫幕墙公司的办公楼已于2001年办理了房屋所有权证，该产权证注明办公楼建成年代为1997年。2003年9月10日取得高科园6号线以南、扶桑东侧的国有土地使用权证书。永鑫幕墙公司对房产证及建成年代没有异议，但言称没有交付使用，配套设施不完善。2003年8月，永鑫幕墙公司的股东会决议：我公司经全体股东研究决定同意将位于崂山区高科技工业园惠特工业城内一栋、二栋、三栋，面积共5437.88平方米(房产证号：青崂房自管字第××号)的房产为青岛永盛房地产开发有限公司做抵押向青岛市李村农村信用合作社贷款参仟参佰陆拾万元整。设定期限为2003年8月1日，约定期限为2年，永鑫幕墙公司未提供已撤销抵押的证据。2004年，建行高科园支行作为原告诉永鑫幕墙公司等单位至法院，请求法院判令解除双方的房屋买卖合同，后撤回起诉。2005年5月30日，永鑫幕墙公司向建行高科园支行发出继续履行合同的函件。2004年12月31日，青岛市工商行政管理局发布企业名称变更核准通知书，同意中国建设银行青岛高科技工业园支行变更名称为中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行。本院经审理后认为，本案中，建行高科园支行购买永鑫幕墙公司所有的房屋、该房屋的位置、面积及建行高科园支行已向永鑫幕墙公司支付了110万元的购房款均无异议，且均不否认房屋买卖关系的存在，故，双方之间已依法成立了房屋买卖合同。该买卖合同对双方当事人均具有法律约束力。对于该合同是应该继续履行还是可以解除，是本案的争议焦点。法院认为，双方没有约定房款和房屋的交付时间，根据房屋买卖合同的交易习惯，在履行合同时，应先交付房款，后交付房屋。建行高科园支行在交付大部分房款后，得知永鑫幕墙公司在未告知其的情形下，将房屋进行抵押，且在已到抵押期限时，仍未解除抵押。为此，建行高科园支行可根据法律的规定，行使不安抗辩权，中止履行合同义务。但，建行高科园支行应通知永鑫幕墙公司，在对方提供适当的担保时，应当恢复履行。若中止履行后，永鑫幕墙公司在合理的期限内未恢复履行能力并且未能提供适当的担保的，建行高科园支行才可以解除合同。故，建行高科园支行请求法院判令解除合同、返还购房款人民币110万元及损失39.5万元的请求，不予支持。建行高科园支行主张房款为110万元，收取的发票上记载的房款为189.36万元，且曾认可该发票为合同的内容，建行高科园支行的该项主张，不予支持。关于永鑫幕墙公司的诉讼请求，永鑫幕墙公司在履行合同时，在未告知建行高科园支行的情形下，将房屋进行抵押，且在已到抵押期限时，仍未解除抵押，在此情况下，建行高科园支行不支付剩余的房款，符合法律的规定，永鑫幕墙公司要求建行高科园支行继续履行合同，给付房款的请求，不予支持。2005年10月25日，青岛市崂山区人民法院作出（2005）崂民一初字第556号民事判决，判决驳回原告青岛永鑫幕墙有限公司对被告中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行的诉讼请求，驳回反诉原告中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行对反诉被告青岛永鑫幕墙有限公司的诉讼请求。

该案宣判后，永鑫幕墙公司不服该一审判决，上诉至青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院经审理后认为，建行高科园支行购买永鑫幕墙公司所有的房屋，对该房屋的位置、面积及建行高科园支行已向永鑫公司支付了110万元的购房款均无异议，且均不否认房屋买卖关系的存在，故双方之间已依法成立了房屋买卖合同，该买卖合同对双方当事人均具有法律约束力。在本案中，尽管永鑫幕墙公司与建行高科园支行没有约定房款和房屋的交付时间，且根据房屋买卖合同的交易习惯，在履行合同时应先交付房款、后交付房屋，但因建行高科园支行在交付大部分房款后，得知永鑫幕墙公司在未告知其的情况下，擅自将房屋进行抵押，且在已到抵押期限时，仍未解除抵押。为此，建行高科园支行有权根据法律的规定行使不安抗辩权，中止履行合同义务。但建行高科园支行应及时通知永鑫幕墙公司，在对方提供适当的担保时，应当恢复履行。若中止履行后，永鑫幕墙公司在合理的期限内未恢复履行能力并且未能提供适当的担保的，建行高科园支行才可以解除合同。故建行高科园支行作为原审反诉原告请求法院判令解除合同、返还房款人民币110万元及损失39.5万元的请求，法院不予支持并无不当。对于永鑫幕墙公司的上诉请求，永鑫幕墙公司在履行合同时，在未告知建行高科园支行的情况下，自行将房屋进行抵押，且在已到抵押期限时，仍未解除抵押。在此情况下，建行高科园支行不支付剩余的房款，符合法律的规定，故永鑫幕墙公司要求建行高科园支行继续履行合同、给付剩余房款的请求，原审判决不予支持是正确的。2007年2月，法院作出（2007）青民二终字第120号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会作出《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限公司责任公司的批复》[银监复（2004）144号]。主要内容为：中国建设银行：你行《关于中国建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司有关问题的请示》（建总报[2004]125号）收悉。根据《中国人民共和国公司法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》及其他相关法律法规的规定，现批复如下：一、同意你行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司，注册资本为人民币206.9225亿元，营业地址为北京市金融大街25号。二、核准中国建银投资有限责任公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。三、中国建银投资有限责任公司业务活动由中国银行业监督管理机构进行监管。2004年9月17日，中国建设银行企业名称变更为中国建银投资有限责任公司。

2005年12月，建银投资公司与中国建设银行股份有限公司青岛市分行进行固定资产交接，交方为中国建设银行股份有限公司青岛市分行，接方为建银投资公司。固定资产交接清单第16项载明“原建行”为“青岛分行高科园支行”，“建筑物名称”载明为“惠特分理处”，“详细地址”载明为“惠特工业城株洲路198号”，“替代文件”载明为“发票”。

建银投资公司提交青岛金泰科技发展有限公司股东会决议复印件及房地产权证变更税收证明复印件各一份。股东会决议内容为：经股东会研究决定，同意接收青岛永鑫幕墙有限公司位于崂山区，房地产面积6666.60平米作为青岛金泰科技发展有限公司的投资入股。房地产权证变更税收证明内容为：崂山区房地产开发管理局：经我局审查认定青岛永鑫幕墙有限公司对其拥有的房地产，崂山区株洲路198号1、2、3号楼，权证字号青房地权市字200967618、200967652、200967653号，总建筑面积8437.88平方米，该房地产投入青岛金泰科技发展有限公司的合作过程中不涉及税收问题，特此证明。建银投资公司另申请法院调取青岛市株洲路198号房产的产权权属情况，经依法调取房地产登记簿，登记簿显示青岛市崂山区株洲路198号1号楼、2号楼、3号楼的权利人均为青岛金泰科技发展有限公司，登记时间均显示为2010年7月2日，“备注”栏均记载为“存量房屋转移登记”。

本案一审诉讼中，建银投资公司提出鉴定申请，要求对涉案位于青岛市株洲路198号办公楼一楼西侧房屋（原惠特分理处）面积205.77平米的房产市场价值进行评估鉴定。法院依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司进行了评估鉴定。2018年9月21日，该公司作出《房地产估价报告》，该报告载明：委估房地产在价值时点（2017年1月）的市场价值为107.87万元，房地产折合单价5242元/平方米。建银投资公司支出评估费6000元。对该《房地产估价报告》，建银投资公司质证称：评估的价值过低，不能客观的反映涉案的房产价值。永鑫幕墙公司质证称：对该报告的真实性没有异议，其他没有异议。建行崂山支行质证称：同永鑫幕墙公司质证意见。

一审法院认为，根据业已生效的（2005）崂民一初字第556号民事判决书、青岛市中级人民法院（2007）青民二终字第120号民事判决书，永鑫幕墙公司与原建行高科园支行存在房屋买卖合同关系，原建行高科园支行已向永鑫幕墙公司支付购房款110万元，但因永鑫幕墙公司当时将涉案房屋抵押给他人致未能向原建行高科园支行履行交付房屋的合同义务。由于建银投资公司依据中国银行业监督管理委员会《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限公司责任公司的批复》[银监复（2004）144号]承继了原建行高科园支行对永鑫幕墙公司享有的相关合同权利，建行崂山支行对此亦不持异议，故建银投资公司作为本案原告向永鑫幕墙公司主张权利符合相关法律规定。根据建银投资公司提交的青岛金泰科技发展有限公司股东会决议（复印件）及房地产权证变更税收证明（复印件），结合法院依法调取的房地产登记簿，涉案房屋已于2010年登记至青岛金泰科技发展有限公司名下，即永鑫幕墙公司已无法按照合同履行交付房屋的义务，合同目的已经无法实现，因此现建银投资公司要求解除房屋买卖合同，其理由正当，证据充分，一审法院予以支持。永鑫幕墙公司抗辩称自2005年12月14日交接至2014年建银投资公司起诉，近9年的时间里建银投资公司从未向永鑫幕墙公司提出过任何权利主张，已过两年诉讼时效，一审法院认为，首先，永鑫幕墙公司于2005年7月提起诉讼，原建行高科园支行在该诉讼中提出反诉，该次诉讼经过一审、二审后由青岛市中级人民法院于2007年2月作出（2007）青民二终字第120号民事判决书。其次，前已述及，该次诉讼中经法院确认因永鑫幕墙公司当时将涉案房屋抵押给他人致未能向原建行高科园支行履行交付房屋的合同义务，同时，涉案房产于2010年7月又登记至青岛金泰科技发展有限公司名下，本案中并无相关证据证明此时建银投资公司即已经知晓涉案房屋因登记至他人名下致使永鑫幕墙公司无法向其履行交付义务，即无法确认建银投资公司从此时起即已知晓其权利受到了侵害，因此不能认定建银投资公司的起诉已经超过诉讼时效，对永鑫幕墙公司的该项抗辩意见一审法院不予采纳。

对建银投资公司要求永鑫幕墙公司返还已付购房款的主张，《合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，建银投资公司要求永鑫幕墙公司返还已付购房款法院应予支持。关于应返还的具体数额，因一审法院（2005）崂民一初字第556号民事判决书及青岛市中级人民法院（2007）青民二终字第120号民事判决书中均载明原建行高科园支行向永鑫幕墙公司支付的购房款为110万元，（2005）崂民一初字第556号案件中原建行高科园支行提出的反诉中其第2项反诉请求为“反诉被告返还反诉原告的购房款人民币110万元及损失39.5万元”，本案中建银投资公司也未就另外70余万元款项的支付情况提交相应证据，应就此承担举证不能的法律后果，故永鑫幕墙公司应向建银投资公司返还购房款110万元，建银投资公司主张返还189.36万元中的超出部分一审法院不予支持。对建银投资公司主张的利息损失，因涉案房屋已于2010年7月2日登记至青岛金泰科技发展有限公司名下，永鑫幕墙公司已无法履行房屋交付义务，而永鑫幕墙公司至今未返还购房款110万元，故一审法院酌情确定该利息损失以110万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2010年7月3日计算至永鑫幕墙公司实际清偿之日止。

对建银投资公司要求永鑫幕墙公司赔偿其因涉案房屋增值造成差价损失80万元的主张，根据一审法院依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，涉案房屋2017年1月时的市场价值为107.87万元，远低于189.36万元，甚至低于原建行高科园支行已支付的购房款110万元，故并不存在建银投资公司所谓的房屋增值损失，因此对建银投资公司的该项请求一审法院不予支持。对建银投资公司要求永鑫幕墙公司向其支付惩罚性赔偿金189.36万元的主张，因建银投资公司的该项请求于法无据，故依法不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、解除原中国建设银行股份有限公司青岛高科技工业园支行与青岛永鑫幕墙有限公司之间的房屋买卖合同（该房屋位于青岛市崂山区；二、青岛永鑫幕墙有限公司于判决生效之日起10日内返还中国建银投资有限责任公司购房款110万元，并支付利息（以110万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2010年7月3日起计算至永鑫幕墙公司实际清偿之日止）；三、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求；四、中国建设银行股份有限公司青岛崂山支行在本案中不承担责任；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费47193元，由建银投资公司承担32548元，由永鑫幕墙公司承担14645元；鉴定费6000元，由建银投资公司承担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

经审理查明，本院查明的事实与一审一致。

本院认为，关于建银投资公司的上诉请求，其主张一审法院采信青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司的报告错误，该报告不能反映客观事实，不符合常理，但是涉案的评估报告系人民法院通过法定程序依法委托具有合法资质的专业机构作出，建银投资公司并未提交任何证据能够推翻该评估报告，或证明该评估报告存在依法不应采信的情况，仅凭其对市场行情的推测不足以证明其主张，故本院对此不予支持。建银投资公司上诉主张应当支持其189.36万元惩罚性赔偿金的诉讼请求，其法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，但该司法解释第一条明确规定，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案不属于该司法解释适用的范畴，一审法院对建银投资公司的该项主张不予支持，并无不当，本院对此予以维持。关于永鑫幕墙公司的上诉请求，其主张建银投资公司无权就涉案房屋主张权利，实质是认为建银投资公司不是本案适格的主体，但关于该问题已经经由本院（2016）鲁02民终1413号民事裁定书予以认定，且建行崂山支行参加本案审理，并认可建银投资公司的主张，故对此不再予以赘述。对于永鑫幕墙公司主张涉案房屋的相关合同权利义务由建行崂山支行转让给建银投资公司需向其告知并经其同意，但本案中，建银投资公司系因国家实施商业银行股份制改造政策而成立，与建行崂山支行间系基于政策要求而发生的民事权利义务的承继关系，而并非普通的合同权利义务概括转移关系，永鑫幕墙公司的该项主张与事实不符，亦适用法律错误，本院对此不予支持。本案中，双方之间的房屋买卖合同无法实际履行，建银投资公司主张解除合同并主张永鑫幕墙公司进行返还，符合法律规定，永鑫幕墙公司继续持有相关购房款缺乏法律依据，一审法院对此予以支持，并无不当。永鑫幕墙公司主张建银投资公司的诉讼请求超过诉讼时效，但双方之间的房屋买卖合同之前未予解除，建银投资公司所主张的相应购房款返还请求的基础未曾成立，故尚不存在基于合同解除的返还请求权的诉讼时效起算问题，永鑫幕墙公司的该项主张不能成立，本院对此不予支持。综上，建银投资公司和永鑫幕墙公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费61894元，由上诉人中国建银投资有限责任公司负担47194元，由青岛永鑫幕墙有限公司负担14700元。

本判决为终审判决。

审判长　孙　琦

审判员　高中日

审判员　安太欣

二〇一九年八月五日

书记员　张　旭

书记员　庞连捷