某某与恩施州新兴商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省巴东县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂2823民初1740号

原告：***，男，1969年5月5日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。

委托诉讼代理人：汪国刚，湖北真誉律师事务所律师。特别授权。

被告：恩施州新兴商贸有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道155号金安大厦B座14楼。统一社会信用代码：914228007987566153。

法定代表人：代庆华，总经理。

委托诉讼代理人：秦凤，女，1981年3月18日出生，汉族，系恩施州新兴商贸有限公司办公室主任，住湖北省建始县。特别授权。

原告***诉被告恩施州新兴商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人汪国刚、被告恩施州新兴商贸有限公司委托诉讼代理人秦凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时恢复原告房屋墙体和门窗；2、判令被告及时支付原告房屋租金27536元和违约金2543.24元；3、判令被告支付原告房屋占用费93574元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月23日、10月20日，被告公司及被告公司巴东分公司同原告签订两份房屋租赁合同。在房屋租赁过程中，由于被告公司违约要求提前解除双方租赁合同，但又不及时主动同原告就房屋租赁合同解除事宜达成共识，至此双方发生诉争。在原告诉讼之前，被告公司同另一相同案由房东就房屋恢复及租金、占用费给付事宜得到恩施州中级人民法院终审裁判，但被告公司仍未与原告就相关损失事宜达成协议，迫使原告不得已向人民法院提起诉讼，敬请人民法院依法支持原告的诉请。审理过程中，原告将第一项请求明确为恢复租赁房屋屋内原状，拆除广告牌，把2个卷闸门换成玻璃门，一楼墙体要用砖砌好，墙两面临黄伦菊房屋一侧用水泥砂浆磨面，房屋内侧一面用仿瓷涂料粉刷，后面一栋房屋的二楼恢复三个门及墙体，墙体用空心砖砌好，房屋外侧用水泥砂浆磨面，房屋内侧用仿瓷涂料粉刷。

被告恩施州新兴商贸有限公司辩称，1、原告房屋墙体恢复正在进行中。2、原告所诉不属实。被告已按照合同约定明确告知原告，因经营持续亏损，无法继续经营，将不再继续租赁该商铺，原告可对外进行招租，被告已履行了合同确定的义务，不存在任何违约行为。被告不是以亏损为由擅自腾空门面准备撤离，被告在野三关开店经营期间真实存在亏损的事实，被告已按合同约定多次去函告知原告因亏损严重、无法继续经营，故要求提前解除合同。被告已将解除合同后，将原租赁房屋恢复原状事宜提出了两套调解方案供原告参考，原告是知晓被告函告的内容的，所以被告不存在未与原告商议及书面告知的情况。被告要求腾空门面只是为了将自己所有的货物搬运到恩施店铺销售，将自己的经营损失降低到最低，被告虽租赁原告的门店经营，但被告在其门店内的所有货物均属于被告所有，被告对该货物具有所有权，被告有权腾空门面将货物拖走。且被告腾空门面不等于会拖欠原告房租，原告无权阻止被告将货物拖走。原告无理阻拦被告搬运货物，被告多次报警，双方在派出所多次调解无果，并非被告不及时主动同原告就房屋租赁合同解除事宜达成共识。3、原告要求被告支付违约金2543.24元、房屋占用费93574元无理无据，被告不应支付。被告并无任何违约行为，不应承担违约责任。合同解除后，被告未在租赁房屋内继续经营，其货品未搬走是原告无理阻止而导致，并非是被告所造成的，故被告不应承担其合同解除后的后续房屋租金及房屋占用费。综上所述，原告所述不属实，被告不应给付违约金及租金占用费，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任，希望法院驳回原告的诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原、被告提交的证据，本院认证如下：原、被告均提交了2013年8月23日、10月20日的《房屋租赁合同》，双方对该组证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告提交的（2019）鄂28民终220号民事判决书、（2018）鄂28民终2207号民事判决书系法院生效裁判文书，本院予以采信。在本案开庭审理时案涉租赁房屋墙体除原告自行修复的二楼墙体外其他墙体并未得实际修复，被告提交的《恩施电器原野三关店墙体还原工程施工合同》、向刘守举支付工程款的网上银行支付凭证的证明效力本院不予采信；被告提交的纳税申报表及会计报表属被告公司会计账目，无其他证据证实证据的真实性，本院对该组证据的证明效力不予采信；被告提交的《告知函》欲证实被告函告原告要求解除合同的事实，原告认可收到《告知函》，因此，本院对该组证据的证明效力予以采信；被告提交视频及语音整理资料、报警记录、派出所证明用以证实原告阻止被告搬运租赁房屋内的商品的事实，从被告提交的上述证据来看，尚不足以证实原告实施了阻止原告搬运租赁房屋内商品的侵权行为，且（2018）鄂28民终2207号民事判决书认定双方发生纠纷后经野三关派出所处理，野三关派出所将租赁房屋的钥匙交付给被告保管，该组证据达不到被告的证明目的，本院对上述证据的证明效力不予采信。

本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，原告***作为出租方（合同简称“甲方”），被告恩施州新兴商贸有限公司作为承租方（合同简称“乙方”），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定内容如下：“……第一条甲方将其所有的位于本县野三关镇名相路81号共三层房屋中的第一层（面积约260㎡）出租给乙方，乙方作为经营场地使用。第二条房屋租赁期限、租金及付款方式。1、租用期限十年，自2013年9月1日至2023年8月30日。（甲方必须在2013年9月1日前将租赁物交付给乙方）2、租金计算方式：2013年9月1日至2019年8月30日为年租金肆万捌仟元整（小写：48000.00），2019年10月30日至2023年10月30日按野三关镇同路段同位置市场价格定价，定价不得高于左右邻居租房价格。（如乙方租赁时间达到六年，甲方则给乙方免除一个月房屋租金肆仟元整（4000.00），作为房屋改造时间）。3、本合同签订之日，乙方一次性支付第一年租金肆万捌仟元整（小写：48000.00），其余租金支付方式：按年支付（具体支付时间为每年的10月15日）。……第五条乙方的职责：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的万分之五收取。2、乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状，因房屋需要左右打通使用，在租期结束后乙方负责恢复墙壁。……4、租赁物期满或合同解除，乙方装修、改造、增设物及其他附属设施由乙方自行处理，可由乙方转让给他人、自行拆走或与甲方协商作价转让给甲方。……第八条违约责任。1、甲方逾期交房或者因甲方的原因使乙方不能正常使用租赁物，每逾期一天按合同总价的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方并承担年租金双倍赔偿责任。2、乙方逾期支付租金，每逾期一天按应付款的万分之五向甲方支付违约金。乙方租期为10年，若因乙方经营出现亏损，乙方有权提出提前退租，乙方必须在退租六个月前书面告知甲方，乙方不承担任何违约责任。租赁到期后，若乙方不续租则需提前3个月告知甲方，否则视为乙方续租3个月。……”2013年10月20日，原告***作为出租方（合同简称“甲方”），被告恩施州新兴商贸有限公司巴东分公司作为承租方（合同简称“乙方”），双方签订《房屋租赁合同》合同约定：“……第一条租赁物位置甲方将其所有的位于本县野三关镇名相路81号房屋二楼面积约150平方米，出租给乙方作办公使用。第二条租赁期限1、租赁期限为陆年，即从2013年10月20日起至2019年9月19日止。2、租赁期限届满前叁个月提出，经甲方同意，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先权。第三条租赁期间的房屋修缮和装饰甲方对出租屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方因使用需要，在征得甲方同意下可将二楼阁楼和前二楼打通使用，但在房屋租赁期满并不再续租时须恢复原有格局。第四条租赁费用为每年人民币柒仟元整（￥7000.00元），乙方应于每年10月20号或该日以前向甲方支付次年租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。……”原、被告签订房屋租赁合同后，原告将合同约定房屋交付给被告从事经营、办公，被告按照合同约定共支付了三年租金，分别将房屋租金支付至2016年8月30日、2016年9月19日。在房屋租赁期限内，被告将原告房屋临黄伦菊一边的墙体拆除，在租赁房屋上面安置了广告牌。为连通前二楼与阁楼，拆除了阁楼的玻璃护栏、墙体和木门，设置了木板桥。时至2016年9月，被告向原告发出书面《告知函》，称因被告公司野三关店持续严重亏损，且经营环境越发恶劣，迫使该店无法经营，遂提前通知不再继续租赁商铺，该商铺原告可对外进行招租。2016年10月11日，被告公司员工秦凤向巴东县公安局野三关派出所报警，称与他人因房租问题发生纠纷要求处理，2016年10月14日，巴东县公安局野三关派出所组织原、被告及案外人黄伦菊协商房屋租赁纠纷，双方未能达成一致意见，公安机关告知双方通过正当合法途径予以解决并将租赁房屋的钥匙交给了恩施州新兴商贸有限公司。2019年5月23日，原告诉至本院，请求判如所诉。

庭审中，原、被告均认可原告收到《告知函》的时间为2016年9月3日，被告于2018年11月20日给原告邮寄了租赁房屋的钥匙。被告认可需恢复租赁房屋一楼墙体和二楼合同约定的恢复事项。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》合同权利义务终止的相关规定，当事人协商一致可以解除合同，或当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，或者因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前当事人一方表示或者以自己的行为表示不履行主要债务等法定情形出现时，当事人可以解除合同，除以上约定或法定的情形之外，当事人不得要求解除合同。本案中，原、被告在合同中明确约定“若因乙方经营出现亏损，乙方有权提出提前退租，乙方必须在退租六个月前书面告知甲方。”庭审中，原、被告均认可被告以《告知函》的方式于2016年9月3日告知原告解除合同，根据双方约定，原、被告已自2017年3月4日起解除了租赁合同。根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：1、租赁房屋应如何恢复；2、被告是否应支付原告房屋租赁费用及违约金，数额如何认定；3、房屋租赁合同解除后，被告仍将商品存放于租赁房屋内，是否应当支付原告房屋占用费用。现针对上述争议焦点，分项评判如下：

1、关于租赁房屋恢复问题。原、被告及原告与被告巴东分公司签订的《房屋租赁合同》约定，被告在租赁期结束后应当恢复拆除的房屋墙壁，拆除因装修、改造产生的增设物及其他附属设施，恢复二楼阁楼与前二楼的原有格局。在庭审中，被告也认可需恢复一楼墙体和二楼合同约定的恢复事项。因此，原告要求被告恢复一楼墙体、拆除租赁房屋上的广告牌、恢复二楼阁楼原状的诉讼请求，本院予以支持。墙体应用空心砖砌墙，房屋外侧一面用水泥砂浆磨面，房屋内侧一面用仿瓷涂料粉刷。二楼阁楼木门应按阁楼未拆除木门标准恢复。根据《房屋租赁合同》约定，被告造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状，但原告未向本院提交证据证实租赁房屋的毁损情况，也未提交证据证实房屋的原状，被告对恢复房屋屋内原状、将卷闸门换成玻璃门的事实也不予认可，原告要求被告恢复房屋屋内原状及将卷闸门换成玻璃门的诉讼请求，本院不予支持。

2、关于被告是否应支付原告房屋租赁费用及违约金，数额如何认定的问题。本院认为依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告按照合同约定分别将一楼租金和二楼租金支付至2016年8月30日、2016年10月19日，在双方解除房屋租赁合同前应继续按照合同约定支付房屋租赁费用，即被告应按合同约定的租金支付标准支付租金至2017年3月3日。一楼的租金为：48000元/年÷365天×185天＝24328.76元，二楼的租金为：7000/年÷365天×135天＝2589.04元，共计26917.80元，原告主张超出部分，本院不予认定。原、被告在《房屋租赁合同》中对违约责任进行了明确约定，且约定不违反相关法律规定，被告在支付三年租金后，没有按照约定支付至双方解除租赁合同前的房屋租赁费用，其行为构成违约，应按合同约定支付违约金。关于违约金的计算，一楼租金支付时间为每年的10月15日，其违约金应从2016年10月16日起计算至双方解除合同时止，一楼的违约金为：24328.76元×日万分之五×139天＝1690.84元；二楼租金支付时间为每年10月20号或该日以前，其违约金应从2016年10月21日起计算至双方解除合同时止，二楼的违约金为2589.04元×日万分之五×134天＝173.46元。被告应给付原告的违约金共计为1864.30元，原告主张超出部分，本院不予支持。

3、关于被告是否应当支付原告房屋占用费用的问题。本院认为，双方于2016年9月因房屋租赁一事发生纠纷并经公安机关介入后，案涉房屋钥匙仍由被告保管，被告公司的相关人员仍可出入案涉房屋，被告公司可随时搬出存放在案涉房屋内的货物，但被告在取得钥匙后未再次搬运货物，也未举证证明原告在此期间实施了导致被告不能搬运的行为。因此，被告关于货物一直放于案涉房屋内系原告实施阻止行为所致的抗辩理由，本院不予采纳。因此，原、被告解除房屋租赁合同后，被告继续将商品存放于案涉房屋内，客观上占用使用了原告房屋，应比照房屋租赁费用的支付标准支付原告房屋占用费用。对于支付房屋占用费的时间，被告恩施州新兴商贸有限公司于2018年11月将房屋内的货物腾退，并于2018年11月20日给原告邮寄了租赁房屋的钥匙，原告也认可腾退房屋交付时间为2018年11月20日，被告应按照每年55000元（一楼48000元/年、二楼7000元/年）的标准支付自2017年3月4日至2018年11月20日止的房屋占用费，共计94479.45元（55000元/年÷365天×627天）。原告主张93574元，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、由被告恩施州新兴商贸有限公司恢复租赁房屋一楼墙体和后面阁楼二楼墙体（墙体用空心砖砌墙，房屋外侧用水泥砂浆磨面，内侧用仿瓷涂料粉刷）；拆除安装在租赁房屋上的广告牌；恢复阁楼二楼玻璃护栏和木门两个（以阁楼未拆除木门为标准恢复）。

二、由被告恩施州新兴商贸有限公司支付原告***房屋租赁费用26917.80元、违约金1864.30元。

三、由被告恩施州新兴商贸有限公司支付原告***房屋占用费用93574元。

上述一、二、三项限本判决生效后30日内履行。

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2774元，减半收取1387元，由原告***负担87元，被告恩施州新兴商贸有限公司负担1300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　邓正灿

二〇一九年七月十二日

书记员　　向　玲

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。