恩施州新兴商贸有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鄂28民终220号

上诉人（原审被告）：恩施州新兴商贸有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道155号金安大厦B座14楼。

法定代表人：代庆华，总经理。

委托诉讼代理人：李璐，湖北联信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1956年2月22日出生，汉族，住湖北省巴东县。

委托诉讼代理人：吴仕讯，湖北将来律师事务所律师。

上诉人恩施州新兴商贸有限公司因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2018）鄂2823民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

恩施州新兴商贸有限公司的上诉请求：1.请求撤销一审法院判决第三项，依法驳回***要求恩施州新兴商贸有限公司支付房屋占用费的诉讼请求；2.由***承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院采信证据有误，导致判决结果有误。恩施州新兴商贸有限公司提交了照片、视频及刘洋等人的情况说明、对杨红伟等人的调查笔录等证据，该系列证据形成了完整的证据链，能够证实***无理阻拦恩施州新兴商贸有限公司搬运货物的行为。恩施州新兴商贸有限公司虽然客观上占用了***的房屋，但系因***的阻拦，无法将货物搬出。恩施州新兴商贸有限公司在不欠***的房租的情况下多次发函告知***，因双方合同约定的提前解除合同的条件已经出现，故不再续租其商铺。恩施州新兴商贸有限公司也多次派员工到租赁的商铺内搬运货物，但都遭到了***的阻拦。恩施州新兴商贸有限公司并非恶意占用***的房屋，因此不应当按照每年5万元的标准支付房屋占用费。且恩施州新兴商贸有限公司已经于2018年11月将房屋进行了腾退，但是***拒接钥匙。

***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恩施州新兴商贸有限公司在上诉状中列举的***有阻拦其拖货物的行为并造成了相关损失，在另一案恩施州新兴商贸有限公司起诉***财产损害一案中已被两审法院予以驳回，故恩施州新兴商贸有限公司的上诉理由不能成立。对于移交钥匙的问题，在恩施州新兴商贸有限公司没有恢复房屋的隔断前，***无法保证另一租赁房屋的安全，不敢收钥匙。

***向一审法院起诉请求：1、依法判令恩施州新兴商贸有限公司按照合同约定支付2016年10月15日至2017年10月15日的房屋租金50000元；2、依法判令恩施州新兴商贸有限公司比照合同约定的房租标准支付从2017年10月15日起直到交付房屋止的房屋占用费用；3、依法判令恩施州新兴商贸有限公司将租赁的***位于野三关镇名相路79号的房屋腾空并恢复原状后交付给***；4、依法判令恩施州新兴商贸有限公司按照合同第七条第二款的约定“合同总价的日万分之五”的标准支付违约金，即以年房租50000元为基数，从2016年10月15日起按照日万分之五支付，直到交付房屋为止；5、由恩施州新兴商贸有限公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年8月23日，***作为出租方（合同简称“甲方”），恩施州新兴商贸有限公司作为承租方（合同简称“乙方”），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定内容如下：一、甲方将其所有的位于本县野三关镇名相路79号共四层房屋中的第一层商铺、第二层住房出租给乙方，乙方作为经营场地使用。租赁物的交付条件，甲方需要将房屋左右打通为一体使用，由甲方进行墙壁改造施工，所有施工安全责任由甲方自负。乙方支付甲方8000元补偿费，租赁合同终止后，乙方负责恢复原状（用空心砖作为原材料恢复）；二、房屋租赁期限、租金及付款方式。1.租用期限10年，自2013年10月15日至2023年10月15日。2.租金计算方式：年租金50000元，10年内房屋租金不得调整。3.本合同签订之后，甲方交付房屋时，乙方一次性支付第一年的房租费租金50000元，其余租金按年支付（具体支付时间为每年的10月15日）；三、乙方的职责：1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的万分之五收取。2.乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状；四、甲方的责任：1.甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通，如因房屋、下水道漏水造成乙方损失的，均由甲方全部承担责任。2.维护乙方的合法权益和经营权，但是，因偷盗行为及自然灾害造成的乙方损失，甲方不承担责任；五、违约责任。1.甲方逾期交房或者因甲方的原因使乙方不能正常使用租赁物，每逾期一天按合同总价的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方并承担年租金双倍赔偿责任。2.乙方逾期支付租金，每逾期一天按应付款的万分之五向甲方支付违约金。乙方租期为10年，若因乙方经营出现亏损，乙方有权提出提前退租，乙方必然在退租六个月前书面告知甲方，乙方不承担任何违约责任。租赁到期后，若乙方不续租则需提前3个月告知甲方，否则视为乙方续租3个月。2013年9月8日，***与恩施州新兴商贸有限公司签订《（商铺租赁合同）补充协议》，合同约定：因房屋房主（***）有计划在以前租赁期限内进行房屋倒修，经甲乙双方协商同意将房屋租赁期限变更为2013年10月15日至2019年10月15日，年租金为50000元，六年内房屋租金不作调整，其他条约按主合同不变。双方签订房屋租赁合同后，***将合同约定房屋交付给恩施州新兴商贸有限公司从事经营，恩施州新兴商贸有限公司按照合同约定将房屋租金支付至2016年10月15日。时至2016年9月，恩施州新兴商贸有限公司向***发出书面《告知函》，称因恩施州新兴商贸有限公司野三关店持续严重亏损，且经营环境越发恶劣，迫使该店无法经营，遂提前通知不再继续租赁商铺，该商铺***可对外进行招租。2016年10月11日，恩施州新兴商贸有限公司员工秦凤向巴东县公安局野三关派出所报警，称与他人因房租问题发生纠纷要求处理，2016年10月14日，巴东县公安局野三关派出所组织恩施州新兴商贸有限公司、***及案外人张应军协商房屋租赁纠纷，双方未能达成一致意见，公安机关告知双方通过正当合法途径予以解决。2018年5月28日，***诉至一审法院，请求判如所诉。

一审法院认为，本案争议焦点主要为：1.***、恩施州新兴商贸有限公司之间解除房屋租赁合同的时间；2.恩施州新兴商贸有限公司应支付***至什么时间的房屋租赁费用；3.房屋租赁合同解除合同后，恩施州新兴商贸有限公司仍将商品存放于租赁房屋内，是否应当支付房屋占用费用；4.恩施州新兴商贸有限公司是否应当在本案中承担违约责任。现针对上述争议焦点，分项评判如下：

1.关于双方之间解除房屋租赁合同时间及恩施州新兴商贸有限公司应支付***房屋租赁费用的认定问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》合同权利义务终止的相关规定，当事人协商一致可以解除合同，或当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，或者因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前当事人一方表示或者以自己的行为表示不履行主要债务等法定情形出现时，当事人可以解除合同，除以上约定或法定的情形之外，当事人不得要求解除合同。本案中，双方在合同中明确约定“若因乙方经营出现亏损，乙方有权提出提前退租，乙方必须在退租六个月前书面告知甲方。”一审庭审中，双方均认可房屋租赁合同已解除，只是双方对解除合同的时间存在争议，***主张自2017年4月14日起解除合同，恩施州新兴商贸有限公司主张自2017年3月3日解除合同，从证据显示，***已认可收到恩施州新兴商贸有限公司于2016年9月3日发出的《告知函》，根据双方约定，一审法院认为双方解除房屋租赁合同的时间应认定为自2017年3月4日起解除合同。恩施州新兴商贸有限公司已按照合同约定支付至2016年10月15日，因此，恩施州新兴商贸有限公司在双方解除房屋租赁合同前应继续按照合同约定支付房屋租赁费用，即应按合同约定的租金支付标准支付自2016年10月15日起至2017年3月3日止的房屋租赁费用，即50000元/年÷365天×140天＝19178.08元。

2.关于恩施州新兴商贸有限公司在本案中是否存在违约行为以及如何承担违约责任的认定问题。双方在《房屋租赁合同》中对违约责任进行了明确约定，且约定不违反相关法律规定，恩施州新兴商贸有限公司自2016年10月15日以后至双方解除租赁合同前未按合同约定支付房屋租赁费用，其行为构成违约，应按合同约定支付违约金。关于违约金的计算，***主张自2016年10月15日起计算至交付房屋时止，属计算时间有误，应计算至双方解除合同时止。因此，恩施州新兴商贸有限公司应支付的违约金应计算为：50000元/年×日万分之五×140天＝1342.47元。

3.关于恩施州新兴商贸有限公司是否应当支付房屋占用费用的认定问题。恩施州新兴商贸有限公司主张***阻止恩施州新兴商贸有限公司腾退商铺内的货物，并向一审法院提供了证据，但从恩施州新兴商贸有限公司所提交的证据来看，尚不足以证实***实施了阻止恩施州新兴商贸有限公司腾退商铺内货物的侵权行为，应由恩施州新兴商贸有限公司承担举证不能的法律后果。因此，双方解除房屋租赁合同后，恩施州新兴商贸有限公司继续将商品存放于所租赁房屋内，客观上占用使用了***房屋，应比照房屋租赁费用的支付标准支付***房屋占用费用，其支付期限应自2017年3月4日起支付房屋交付时止。

4.关于***主张要求恩施州新兴商贸有限公司将房屋腾空并恢复原状后予以交付的认定问题。一审庭审中，双方主要争议的是主要是***房屋临张应军房屋一侧的墙体拆除后如何恢复的问题。一审庭审中，经法庭征询双方意见，***要求按照合同约定用空心砖砌墙，墙两面临张应军房屋一侧用水泥砂浆磨面，房屋内侧一面用仿瓷涂料粉刷。恩施州新兴商贸有限公司对此恢复方案予以同意，一审法院对此方案予以认可。恩施州新兴商贸有限公司在腾退后，若房屋在经营期间因装修等造成其他损坏，应由恩施州新兴商贸有限公司根据现状据实恢复原状。综上，判决：一、***与恩施州新兴商贸有限公司自2017年3月4日起解除双方于2013年8月23日签订的《房屋租赁合同》。二、由恩施州新兴商贸有限公司支付***自2016年10月16日起至2017年3月3日的房屋租赁费用19178.08元、违约金1342.47元。三、由恩施州新兴商贸有限公司按50000元/年的标准支付***自2017年3月4日起房屋交付时止的房屋占用费用。四、由恩施州新兴商贸有限公司将租赁房屋内货物腾退后将房屋交付给***，恩施州新兴商贸有限公司在租赁期间因经营需要所拆除的***房屋墙体，由恩施州新兴商贸有限公司用空心砖砌墙恢复，墙两面用水泥砂浆磨面，房屋内侧一面用仿瓷涂料粉刷。五、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由***负担75元，恩施州新兴商贸有限公司负担450元。

二审中，恩施州新兴商贸有限公司向本院提交了邮政快递单一份，拟证明恩施州新兴商贸有限公司在房屋腾退后向***邮寄交付钥匙；***提交了（2018）鄂28民终2207号民事判决，拟证明恩施州新兴商贸有限公司称***阻拦其拖运货物的事实已经被两审法律否定。本院组织了双方质证，对双方提交的证据，本院认为***认可邮递员给其打过电话，对该快递单的真实性未提出异议，本院予以采信；（2018）鄂28民终2207号民事判决与本案双方争议的事实没有关联性，本院不予采信。

经二审审理查明，恩施州新兴商贸有限公司已于2018年11月将涉案门面中的货物全部搬走，于2018年11月20日通过邮政特快专递的方式将钥匙邮寄给***，但***没有签收。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为恩施州新兴商贸有限公司是否应当向***支付房屋占用费。对此，本院分析评判如下：

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”恩施州新兴商贸有限公司主张系因***多次阻挠，恩施州新兴商贸有限公司才继续占用***的房屋存放货物，其不应当支付房屋占用费。为此，恩施州新兴商贸有限公司提供了视频资料、谭永胜等三人的情况说明、对杨红伟等三人的调查笔录、恩施州新兴商贸有限公司向野三关派出所出具的申请、野三关派出所出具的情况说明及四张照片加以证明。对于恩施州新兴商贸有限公司提交的上述证据，本院认为，对于谭永胜、杨红伟等六人陈述2016年9月11日***阻挠其搬运货物的事实，该六人均为恩施州新兴商贸有限公司的工作人员，没有其他证明予以佐证，不能认定***在2016年9月11日阻挠其搬运货物；对于视频资料、野三关派出所出具的情况说明仅能证明双方在2016年10月11日因房租发生纠纷经过公安机关的调解，且视频资料显示恩施州新兴商贸有限公司在当天因与其员工发生纠纷，双方在公安机关调解；对于四张照片，虽然照片显示有车堵门，但恩施州新兴商贸有限公司未提交证据证明系***所为。因此，恩施州新兴商贸有限公司所提交的证明不足以证明***阻挠其搬运货物。故，在双方合同解除后，恩施州新兴商贸有限公司继续占用***的房屋存放货物，应当按原租金标准支付房屋占用费。

对于支付房屋占用费的时间，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”恩施州新兴商贸有限公司因经营亏损需提前退租，已于2018年11月将房屋内的货物腾退，并于2018年11月20日通过邮政特快专递的方式将钥匙交还给***，***拒收钥匙，之后的损失属于其未采取适当措施扩大的损失，应由***自身承担。对于***要求恩施州新兴商贸公司恢复原状的问题，其可以在接收钥匙后另行主张权利。综上，恩施州新兴商贸有限公司应当按照月租金50000元/年的标准支付自2017年3月4日起至2018年11月20日止的房屋占用费用。

综上所述，恩施州新兴商贸有限公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下：

一、维持湖北省巴东县人民法院（2018）鄂2823民初1807号民事判决第一、二、四项；

二、撤销湖北省巴东县人民法院（2018）鄂2823民初1807号民事判决第三、五项；

三、恩施州新兴商贸有限公司按50000元/年的标准支付***自2017年3月4日起至2018年11月20日止的房屋占用费；

四、驳回***的其他诉讼请求。

上述第一、三项限判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1050元，减半收取525元，二审案件受理费1050元，共计1575元，由上诉人恩施州新兴商贸有限公司负担1050元，被上诉人***负担525元。

本判决为终审判决。

审 判 长　张成军

审 判 员　张辅军

审 判 员　杨　芳

二〇一九年三月十一日

法官助理　何奕娥

书 记 员　黄晓琴