利川市怡兴置业有限责任公司与恩施州新兴商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省利川市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂2802民初4315号

原告（反诉被告）：利川市怡兴置业有限责任公司，住所地利川市都亭街道办事处南湖里居委会7组。统一社会信用代码：914228025588208143J。

法定代表人：罗荣祥，系公司董事长。

委托诉讼代理人（特别授权）：罗舒，湖北利佳律师事务所律师。

委托诉讼代理人（特别授权）：冉琼华，系利川市怡兴置业有限责任公司出纳。

被告（反诉原告）：恩施州新兴商贸有限公司，住所地湖北省恩施市施州大道155号。统一社会信用代码：914228007987566153。

法定代表人：代庆华，系公司总经理。

委托诉讼代理人（特别授权）：杨娇燕，湖北勇鑫律师事务所律师。

原告利川市怡兴置业有限责任公司（以下简称：怡兴置业公司）诉被告恩施州新兴商贸有限公司（以下简称：新兴商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理，依法由审判员冉艳蓉适用简易程序进行审理。被告新兴商贸公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告怡兴置业公司的委托诉讼代理人罗舒、冉琼华，被告新兴商贸公司的委托诉讼代理人杨娇燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）怡兴置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋租赁费148333.33元；2、判令被告按每日5‰的标准支付违约利息（自2020年4月1日起算）；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实及理由：原、被告于2018年4月11日签订《租赁合同书》，约定由被告租赁甲方位于利川市清江大道怡兴大厦约8000平方米的商铺，租赁期为12年，租赁费以258万元为基数并按每四年递增的方式支付，同时约定了双方的违约责任。由于被告自身经营原因，合同履行不到一年时，便向原告提出各种减少租赁费退还部分租赁面积的要求，双方于2019年5月10日签订了《租赁合同变更协议》，约定将其租赁房屋中的四、五层退回给原告，租赁费用做了调整，其中约定2020年6月1日至2022年5月31日期间每年的租赁费为188万元。该协议签订后，被告又提出新的要求，又要去减少租赁费，双方又于2019年5月24日签订了《租赁合同变更协议的补充协议》，其中将2019年6月1日至2022年5月31日期间每年的租赁费变更为178万元。后因疫情发生后，原告方又免费给予被告提供的原合同承接公司三个月的租期和租赁费现被告极度不诚信，拖欠了2020年6月1日至6月30日的租金共计148333.33元，经原告多次催要无果，特提起诉讼。

被告（反诉原告）新兴商贸公司辩称，原告对承接公司的免租，被告认为本案与承接公司无关，不存在将对承接公司免去三个月租期与对被告免去三个月租期是同一事实。

反诉原告（被告）新兴商贸公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被反诉人退还反诉人三个租金共计370000元并由被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年5月10日签订了《租赁合同变更协议》，约定2019年6月1日至2020年5月31日的租金为1480000元，反诉人分两次支付了该年度的租金。2020年初突发新冠疫情，反诉人经营困难，亏损严重，迫于无奈于2020年4月5日向被反诉人致函申请减免疫情期间的房租，经协商，被反诉人口头回复同意减免3个月的房租，但反诉人已于疫情前支付了2019年12月1日至2020年5月31日的房租共计740000元，故被反诉人应当退还反诉人三个月的租金即370000元。

反诉被告（原告）怡兴置业公司辩称，1、被告说所述不属实，原告并未给被告三个月的免租，原被告及第三方利川恩电公司的合同中已经明确约定，仅仅是将房屋期满后再免费使用房屋三个月；2、原被告在三方合同中第37条已经明确，由被告付清原合同租金。

本院经审理认定事实如下：2018年4月11日，原告（反诉被告）怡兴置业公司将其位于利川市××大道××号怡兴大厦租赁给被告（反诉原告）新兴商贸公司，用于经营购物中心，双方签订了《租赁合同书》，约定租赁期限为12年，即2018年6月1日至2030年5月31日，12年租赁期限的总租金为3415.92万元，以258万元为基数，每四年为一个增长基点，以上一年租金的10%递增，即为：2018年6月1日—2022年5月31日租金为每年258万元；2022年6月1日—2026年5月31日租金为每年283.8万元；2026年6月1日—2030年5月31日租金为每年312.18万元；租金支付方式为先交租金后使用，于每年4月1日、9月30日前支付，分上半年和下半年分两次付清所有租金。第一年租金于本合同签定后三日内被告向原告支付50万；被告5月4日向原告支付150万元；被告于6月10日之前支付58万元，由原告提供普通税票。还约定如被告未按时向原告缴纳租金，如果超过应付应缴纳之日3日未付，经原告书面告知仍未缴纳，怡兴置业公司将从第4日起计收违约金，每延迟一天按拖欠总金额的3‰每天向怡兴置业公司缴纳违约金，逾期超过15日按5‰每天向怡兴置业公司缴纳违约金。2019年5月10日，怡兴置业公司（甲方）与新兴商贸公司（乙方）就2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》再次签订《租赁合同变更协议》，甲方将怡兴大厦一楼部分门面及二、三、四、五层、六楼两间办公室（具体租赁范围详见租赁合同第一条）出租给乙方，乙承租后开始经营，现因经营出现困难，乙方决定将其承租的四、五层退回给甲方，就房屋退回及租金变更事宜达成如下协议：一、乙方于2018年5月30日将其承租的四、五层按承租时的原状退回给甲方，乙方给甲方交付房屋时间为2019年6月1日。二、乙方将四、五层退还给甲方后，每年的租金相应变更为：1、2019年6月1日至2020年5月31日租金为148万元；2、2020年6月1日至2022年5月31日每年租金为188万元；3、2022年6月1日至2023年5月31日每年租金为213.8万元。4、2023年6月1日至2026年5月31日每年租金为203.8万元。5、2026年6月1日至2030年5月30日每年租金为232.18万元。并约定除本协议变更内容外，租金的交付时间及租赁合同的其他内容仍按原合同执行。2019年5月24日，怡兴置业公司与新兴商贸公司又签订了《租赁合同变更协议的补充协议》，该补充协议对每年租金支付方式及金额作变更，其中2019年6月1日至2020年5月31日租金为148万元。但租金的交付时间及租赁合同的其他内容仍按原合同执行。2019年6月1日至2020年5月31日的租金，新兴商贸公司通过利川市恩电商贸公司向怡兴置业公司支付了148万元。

2020年4月5日，新兴商贸公司向怡兴置业公司发出商函，称因国内各行业经济形势下滑，现又受疫情影响，新兴商贸公司持续严重亏损，现申请如下：1、恳请减免2020年2—3月租金24.67万元；二、恳请于2020年4月30日将怡兴大厦三楼及一楼临街门面退租。我公司已将一楼临街门面出租，租约签至2030年5月31日，我公司继续租赁怡兴大厦二楼及一楼大厅，恳请变更年租金为60万元，且两年不上涨租金。如贵公司因商业需要将怡兴大厦1-5楼整体出租，请提前3个月书面告知我公司，我公司将配合公司办理退租事宜。若以上三点未能达成一致意见，我公司只能在2020年6月前退租。经怡兴置业公司与新兴商贸公司协商，2020年6月28日，甲方（出租方）怡兴置业公司、乙方（承租方）利川市恩电商贸有限公司、丙方新兴商贸公司三方签订《租赁合同书》，约定应丙方要求，原甲方出租给丙方的房屋现租赁主体变更为乙方。商铺的租赁期限为5年，即从2020年7月1日起至2025年6月30日止（因疫情原因，乙方租赁合同期满，再使用门面3个月，不支付租金）。该商铺三方约定由丙方交付给乙方，并办理商铺交接手续。并约定甲方和丙方因租房屋租赁主体的变更后，经双方协商同意自愿解除2018年9月13日签订的房屋租赁合同，原合同中确定的双方权利义务均由甲方和乙方继续。合同签订三日内并方付清原合同约定租金，乙方支付本合同第一年租金，本合同生效前，丙方和甲方于2018年4月11日签订的原合同继续履行。后因新兴商贸公司未支付2020年6月的房租，故怡兴置业向本院提起诉讼。

上述事实，有《租赁合同书》、《租赁合同变更协议》、《租赁合同变更协议的补充协议》、银行电子回单、《商函》及双方当事人陈述及其提交证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，怡兴置业公司与新兴商贸公司签订的两份《租赁合同书》、《租赁合同变更协议》、《租赁合同变更协议的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，怡兴置业公司已依约将涉案房屋交付给新兴商贸公司使用，但新兴商贸公司未依约支付租金，已构成违约，现怡兴置业公司请求新兴商贸公司支付2020年6月1日至2020年6月30日的租金，即178万元/年÷12月=148333.33元，符合法律规定，本院予以支持。根据2018年4月1日双方签订《租赁合同书》约定，新兴商贸公司应当于2020年4月1日支付上半年房租，但新兴商贸公司未支付，应从2020年4月1日以所欠租金为基础按5‰支付违约金。2020年6月28日，双方签订的《租赁合同书》也约定，合同签订三日内新兴商贸公司付清原合同约定租金，根据此合同约定，新兴商贸公司也应于2020年7月1日前付清所欠房租。若违约方应向守约方支付合同总租赁费20%的违约金，现怡兴置业公司只主张按每日5‰支付违约金，符合法律规定。但因双方2020年6月28日签订的合同中对租金时间另有约定，故其支付违约金的时间应为2020年7月2日。

关于新兴商贸公司反诉请求怡兴置业公司退还三个月租金的问题。因受新冠疫情的影响，新兴商贸公司曾于2020年4月5日向怡兴置业公司发出商函要求减免租金等，在双方协商后于2020年6月28日与案外人利川市恩电商贸有限公司三方签订《租赁合同书》，该合同明确载明因疫情原因，利川市恩电租赁合同期满，再使用门面3个月，不支付租金。还约定合同签订三日内新兴商贸公司付清原合同约定租金。由此可见，对于受疫情影响减免租金的权利，新兴商贸公司已同意转移给承接利川市恩电商贸有限公司所享有，原、被告双方对之前租金也已经形成一致意见，现新兴商贸公司请求怡兴置业公司退返租金无事实依据，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）恩施州新兴商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）利川市怡兴置业有限责任公司房屋租赁费148333.33元，并从2020年7月2日按日利率5‰支付违约金至付清之日止；

二、驳回原告（反诉被告）利川市怡兴置业有限责任公司其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）恩施州新兴商贸有限公司全部反诉请求。

本诉案件受理费人民币3266元，依法减半收取1633元，反诉案件受理费3425元，由被告（反诉原告）恩施州新兴商贸有限公司承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审　 判　 员　　冉艳蓉

二〇二〇年十月十二日

法官助理周晓兰

书记员（兼）　　周晓兰