浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司与温州新世纪房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

温州市龙湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）浙0303民初01554号

原告：浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司，住所地：温州经济技术开发区上江路198号经开区商务广场东配电房高配边。

诉讼代表人：戴德彭，该分公司经理。

委托代理人（特别授权代理）：张奕，浙江联英律师事务所律师。

被告：温州新世纪房地产开发有限公司，住所地：温州市人民西路锦园大厦18楼。

法定代表人：杨友法，董事长。

委托代理人（特别授权代理）：余心海，浙江玉海律师事务所律师。

第三人：温州市瓯华对外贸易公司，住所地：温州市鹿城区市府路同人恒玖大厦14楼。

管理人：浙江泽商律师事务所，该管理人负责人：徐宏图。

委托代理人（特别授权代理）：任定国，浙江泽商律师事务所律师。

原告浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司与被告温州新世纪房地产开发有限公司（以下简称房开公司）、第三人温州市瓯华对外贸易公司（以下简称瓯华公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年4月5日向本院起诉。依法由审判员郑文忠适用简易程序，于2016年4月13日公开开庭进行审理。原告委托代理人张奕、被告委托代理人余心海、第三人管理人委托代理人任定国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：2008年12月9日，温州大管家物业管理有限公司与被告签署《前期物业合同》，温州大管家物业管理有限公司为甲方，被告为乙方，约定，物业座落温州经济技术开发区20号地块新世纪商务大厦（现地名办审核为龙湾区上江路198号经开区商务大厦），本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，7.08／月·平方米，公共区域的水电费用、空调费据实按照实际使用面积另行分摊，不包含在物业服务费中；水电费用、空调费用等公共能耗费按月缴纳，业主应于甲方开具入户通知书之日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时告知乙方，前期物业管理时间为三年，自房屋交付使用之日起开始计算；但在本合同期间，新世纪商务大厦第一届业主委员会成立并与被业主选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》时本合同自动终止，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

2014年底经开区商务广场召开业主大会，2015年1月原告与经开区业主委员会签署《物业管理服务合同》，经开区商务广场业主委员会为甲方，原告为乙方，约定，乙方所提供服务的受益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应履行本合同，并且承担相应的责任和义务，物业管服务费用每月6.98元／每平方米。

2008年5月14日，被告与第三人签署商品房买卖合同一份，约定，第三人向被告购买坐落经开区商务广场1幢1901室的房屋（下称涉案房屋），2011年1月28日被告通知温州大管家物业管理有限公司向第三人出具交房联系单，将涉案房屋交付给第三人，并提供物业管理服务。2012年1月04日温州市房产管理局龙湾分局核准将涉案房屋初始登记在被告名下，当时实际上涉案房屋已经由第三人使用。

2013年6月1日起，第三人停缴物业管理费、公摊水电费等其他杂费。

2013年8月29日被告发函告知温州大管家物业管理有限公司，称其在2013年1月8日已与第三人签订解除商品房买卖合同，并要求原告协助其收回涉案房屋，温州大管家物业管理有限公司进一步加派保安等各类工作人员在该物业上。

2013年9月17日，第三人被法院裁定受理破产清算。因被告与第三人的房屋权属尚存纠纷，应被告的要求，温州大管家物业管理有限公司一直加派人手看管涉案房屋及屋内财产。期间温州大管家物业管理有限公司多次向被告及第三人催讨物业管理费及水电费等费用，但均无果。后第三人的管理人通知温州大管家物业管理有限公司进行债权申报，因温州大管家物业管理有限公司已将其在《新世纪商务大厦前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）中各项权利转让给本案原告，故原告向第三人进行债权申报。

2014年1月26日，温州市龙湾区人民法院做出（2013）温龙破字第26-1号《民事裁定书》，确认原告对第三人享有普通债权56685.36元（即自2013年6月1日至2013年9月17日的物业费、公摊水电费）。

2015年3月6日，经浙江省高级人民法院调解，被告和第三人达成调解协议，双方确认于2013年1月8日签订的关于解除商品房买卖合同的《协议书》，涉案房屋由被告收回。

2015年12月3日，第三人给原告和浙江大管家物业管理服务有限公司（简称大管家公司）共同发函，要求原告立即排除妨碍，配合第三人处置涉案房屋里办公设备，否则所有责任由原告承担。因原告是受被告指示看管涉案房屋及其室内物品，因此2015年12月10日原告给被告发函请示后续如何操作。2016年3月1日、3月2日第三人从物业内部搬走物品，原告已保留清单。第三人搬离室内物品后，被告依旧拒绝支付拖欠的物业管理费。现请求：1、被告立即向原告支付其拖欠的经开区商务广场A幢1901室的物业管理费、公摊水电费合计人民币511755.06元（其中2013年6月1日至2013年9月17日的物业管理费38848.86元、户内及公摊水电费17836.50元；2013年9月18日至2015年1月29日的物业管理费178632元、户内及公摊水电费50653.50元；2015年1月30日至2016年6月30日的物业管理费183269元、2015年1月30日至2016年2月20日户内及公摊水电费42515.20元）；2、本案诉讼费用由被告承担。

原告为证明诉称的事实，提供如下证据：

1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告的工商登记信息。以证明原、被告的诉讼主体资格的事实；

2、《权利转让协议书》。以证明原告对被告享有债权事实；

3、温州市龙湾区人民法院（2013）温龙破字第26-1号民事裁定书（附无异议债权表）。以证明（1）第三人及其管理人的诉讼主体资格；（2）2013年6月1日至2013年9月17日期间A幢1901室产生的物业费、公摊水电费、水电费等合计56685.36元，对原告的债权也是认可的事实；

4、《商品房买卖合同》。以证明2008年5月14日被告与第三人签署合同编号为000000123723商品房买卖的事实，；

5、交房联系单、房屋验收表、物品交付单、入伙流程单等。以证明2011年1月28日被告通知大管家公司向第三人出具交房手续，并提供物业管理服务的事实；

6、原、被告签订的《前期物业合同》。以证明原、被告约定对座落于温州经济技术开发区新世纪商务大厦物业管理区域物业服务、收费等相关权利、义务事实；

7、原告与物业选聘的业主委员会2015年1月签署《物业管理服务合同》。以证明约定对座落于温州经济技术开发区新世纪商务大厦的物业管理费、公共区域的水电费用、空调费等公共能耗费缴纳的金额、时间及其他物业服务的事实；

8、《房屋权属登记信息查询证明》。以证明涉案房屋初始至今登记在被告名下的事实；

9、浙江省高级人民法院（2015）浙商提字第5号民事调解书。以证明2015年3月6日，经诉讼调解，被告和第三人达成协议，涉案房屋所有权由被告收回的事实；

10、《关于要求协助收回温州新世纪商务大厦A幢1901室的函》。以证明2013年8月29日被告发函告知大管家公司，称其在2013年1月8日已与第三人签订解除商品房买卖合同的《协议书》，并要求原告协助其收回涉案房屋，大管家公司进一步加派保安等各类工作人员在该物业上服务，从2013年开始，被告对原告服务是认可的事实；

11、第三人的管理人发给原告及大管家公司的《函》。以证明2015年12月3日，第三人要求原告立即排除妨碍，配合第三人处置其在涉案房屋里的办公设备，否则所有责任由原告承担，也证明第三人对本案的原告管理服务也是认可的事实；

12、原告向被告发的《函》、EMS邮寄单。以证明因原告是受被告指示看管涉案房屋及其室内物品，根据第三人的函件而向被告发函请示后续如何操作的事实；

13、《大件物品放行单》。以证明2016年3月1日、3月2日第三人从涉案房屋内部搬走物品，原告已保留清单的事实；

14、《房屋权属登记信息查询证明》。以证明物业管理区域的2幢1602、1603、1701、1702、1703、1801、1802、1803、1901、1902、1903室房屋产权均初始登记在被告名下，缴纳物业费正常、无拖欠的事实。

上述证据均为复印件。

被告房开公司答辩称：1、本案原告主体不适格，原告主张的物业费涉及两个阶段，其一是2015年1月30日之前的，《前期物业合同》是由被告与大管家公司签订的，合同主体是大管家公司，本案原告是大管家公司的分支机构，本案原告以大管家公司将合同权利转让给原告为由作为原告起诉，显然没有法律依据，合同法规律的权利转让是两个独立法人之间的转让，本案原告与大管家公司是企业内部权益分配事情，所以原告不能取得主体资格；其二，2015年1月30日之后，由业主委员会签订的物业服务合同，本案原告也不是主体，2015年1月30日的物业合同中乙方虽然写的是原告，但实际落款盖章的是大管家公司，因为合同的成立是签署为条件，签署的主体是大管家公司；

2、原告要求被告支付涉案房屋的物业服务费缺乏事实、法律依据（1）被告是建设单位而非业主，我方与大管家公司签订的合同第九条第一款约定了缴纳物业费的业主是其他买家，但商品房未出售时物业费应免收，涉案房屋已经出售给第三人，支付物业服务费主体应是第三人，之后，解除了商品房买卖合同，涉案房屋仍未出售，因此物业费免收；

3、本案商品房由被告与第三人在2013年1月8日签订了解除协议，由于双方对解除合同的效力有争议，第三人对这份解除协议提起诉讼，最后在2015年3月8日经浙江省高级人民法院再审期间达成调解，结果是确认继续履行2013年1月8日解除商品房买卖合同的协议，之后该涉案房屋继续由第三人占用，直到2016年3月2日才将腾空完毕，此外原告在诉称中认为被告向原告发函，要求协助被告收回该涉案房屋，可以证明被告在确认2013年1月8日合同解除后，未实际使用该涉案房屋，原告主张的增加保安人员看管物业的主张也是没有依据的；

4、第三人破产受理后，该涉案房屋一直空置，原告主张按原来的合同计算也是不合理的，且本案要求被告的收费标准也是没有证据证明；

5、原告诉称的事实中最后一段陈述，不是物业服务，而是指定保管，也是保管合同纠纷。

综上，要求驳回原告对被告的诉请。

被告为证明答辩称意见，提供如下证据：

1、《合同登记备案意见》、《商品房买卖合同补充协议》（同原告提供的证据6）。以证明第三人作为商品房买卖合同的买受人，自交付入住后，成为物业服务费的承担主体，第三人支付服务费责任应延续到腾空之日止的事实；

2、《协议书》、温州市中级人民法院（2014）浙温商终字第894号民事判决书、浙江省高级人民法院（2015）浙商提字第5号民事调解书（同原告证据9）。以证明原、被告签订的解除商品房买卖合同协议因诉讼，涉案物业主体不明，于2015年3月6日才达成调解协议的事实。

第三人的管理人陈述称：1、原告的诉讼主体资格问题，同被告的答辩意见一致；2、原告主张的2013年6月1日至2013年9月17日的物业水电费，由于原告已经按《破产法》规定申报债权及法院已确认，一事不能再审，因此应驳回原告诉请；3、被告与第三人的《商品房买卖合同》在2013年1月8日解除，应视为该商品房未出售，仍归被告所有，依约原告不应再收取物业费；其次，2013年9月17日法院受理破产案件后，按照《破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。据此，第三人与大管家公司的《物业服务合同》应视为已经解除，由于原、被告违法限制第三人的破产财产，影响管理人行使权利，即使对原告有损失，该损失也是原、被告造成的，应有相应的人负相应的法律责任。

第三人的管理人未能提供相关证据。

原告提供的证据，经当庭出示。经被告质证认为，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明本案原告的诉讼主体资格适格，其中原告的组织机构代码证可证明原告是企业非法人；证据2是大管家公司与原告之间达成的协议，不属于《合同法》规定的合同权利转让，而是企业内部的财产分配；证据3的客观性、真实性无异议，对证明对象有异议，该裁定书证实2013年9月17日之前，涉案房屋的物业服务费已有法院裁定确认原告对第三人享有债权，虽然裁定书确认了债权人的主体是原告，这仅仅是第三人与原告之间就2013年9月17日之前的物业费确认，与被告无关；证据4的真实性、客观性无异议，其中附件中的备案意见和补充协议，能进一步证明本案房屋的买受人是第三人，第三人就是前期物业服务的业主，其约定，房屋自交付之日起的物业管理费由业主或使用人缴纳，也与被告无关；证据5的三性无异议，证实该房屋已经交付给第三人使用，其已经成为该房屋的业主，应承担物业使用费；证据6的真实性、客观性无异议，对证明对象有不同意见，该份合同的主体是温州大管家公司，而不是原告，其中第九条第一条约定，业主应在入户时交纳物业服务费，原告未出售的物业，其物业费免收，涉及到商品房买卖合同解除后物业费的处理问题，因此本案涉案房屋属于未出售房屋的范畴，第三十六条第2项约定，前期物业管理时间为3年，但在合同期间，物业第一届业主委员会成立并与被业主选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》时本合同自动中止；证据7的真实性、客观性无异议，证明对象有意见，合同签订的相对主体是大管家公司而非原告，原告只是出现在合同中受托方位置，最后落款及中间骑缝都是大管家公司加盖的，在该合同第三条中针对服务受益人和责任人是物业的全体业主和非业主使用人，在2015年1月30日被告与第三人解除《商品房买卖合同》之后，被告的身份仍是该物业的开发商，被告未自己使用或出租，因此，不符合该合同中缴纳服务费的条件；证据8三性无异议，证明该房屋目前也未出售；证据9三性无异议；证据10真实性、客观性无异议，但不能证明原告待证的事实，被告只是要求原告协助收回涉案的房产，也不等于认同原告的《前期物业合同》主体问题；证据11的真实性无异议，从内容中可以证明是第三人发给原告和大管家公司的，是原告或大管家公司违法扣留涉案房屋钥匙导致第三人无法处理公司设备，可以证明被告未使用房屋，原告也未组织对第三人使用的房屋收回给被告；证据17的真实性无异议，表明第三人在涉案的房屋物品一直未腾空；证据18、19无异议；证据20系被告已使用的房产，属于物业使用人，但与本案的房屋物业费用无关。第三人的管理人质证认为，除了证据5、15、16有补充意见外，其他意见同被告质证意见一致；证据5的三性无异议，但对原告主张的证明对象有异议，第三人不认可原告在本案中的诉讼主体适格，第三人基于原告在破产案件中申报的债券材料进行确权，与本案原告的主体资格没有必然关联性。因此，不能证明第三人认可原告在本案中的诉讼主体；证据15、16三性无异议，但是对其证明对象有补充，第三人给原告发函是基于管理人在破产案件调查过程中，原告自称是物业服务合同的实际履行人，为了工作便利向大管家公司及原告共同发函，并不代表原告在本案中就是适格的诉讼主体，原告应针对本案进行进一步的举证，另从该2份函件也能证明原、被告限制了第三人处置留在涉案房屋内的破产清算的财产，如果原告或被告因此造成的损失，应由承担相应的责任，法院受理的第三人破产案件程序开始后，第三人实际就没有使用该涉案房屋。

被告提供的证据，经当庭出示。原告质证认为，对被告提供证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告是依据《前期物业合同》中的条款向被告主张权利，而不是依据被告和房屋买受人的条款主张权利；其次，被告的证明对象在该合同的《补充协议》第五条第5项中有出现，买受人支付服务费责任应延续到腾空之日止是没有的；证据2内容的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象的内容，原告认为得知被告与第三人起诉材料很事后，知道双方解除《商品房买卖合同》的起点时间是在2013年8月29日，至于后来被告与第三人的诉讼一直不清楚，《前置物业合同》中是对未出售房屋不收物业费，不是出售了又收回的房屋免收物业费。第三人的管理人质证认为无异议。

本院审核认为，原告所举的证据14无关联性外，其他证据及被告所举的证据，本案争议在不同程度上有关联，符合证据客观性、合法性、关联性，具有证明力，能够证明待证的事实，本院予以确认。

根据上述确认的证据，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：

2008年12月9日，大管家公司（变更前为温州大管家物业管理有限公司）与被告房开公司签订《前期物业合同》，被告为甲方，大管家公司为乙方，约定，座落于温州经济技术开发区20号地块（西片）的新世纪商务大厦，建筑面积110530.32平方米的物业选聘乙方提供前期物业顾问及前期物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，公共区域的水电费用、空调费据实按照实际使用面积另行分摊，水电费用、空调费等公共能耗按月缴纳，甲方未出售的物业，其物业服务费免收，前期物业管理时间为三年，自房屋交付使用之日起开始计算，在合同期间，物业第一届业主委员会成立并与被业主选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》时本合同自动终止。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任，以及其他内容的约定。

2008年5月14日第三人瓯华公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人买受被告开发建设的该大厦内A幢1901号房屋，建筑面积1578.21平方米，以及其他内容的约定。2011年1月28日原告受被告委托向第三人交付房屋，后因第三人瓯华公司与被告发生纠纷产生诉讼，2015年3月6日，经浙江省高级人民法院主持调解，双方达成调解协议，确认2013年1月8日双方解除《商品房买卖合同》，涉案房屋由被告收回，第三人的管理人于2015年5月5日前注销商品房买卖合同备案登记手续。

2013年8月29日被告向原告发《关于要求协助收回温州新世纪商务大厦A幢1901室的函》，主要内容为“温州市欧华对外贸易公司与我公司于2013年1月8日签订《协议书》，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，我公司决定采取强制措施收回该处房产，敬请贵公司给予全力支持和配合”。

2013年9月17日本院受理第三人瓯华公司破产清算案件，经原告的债权申报，确认原告对第三人的债权为56685.36元。

2015年1月30日新世纪商务大厦业主委员会与大管家公司签订《经开区商务广场物业管理服务合同》，约定，涉案房屋委托大管家公司管理服务，建筑面积110530平方米，期限为二年，物业管理服务费为每月每平方米6.98元，公共区域的水电费用、空调费据实另行分摊，水电费用、空调费等公共能耗按月缴纳，大管家公司每月书面公布上个月的水电费收支情况，在大厦显著位置张贴七日，物业管理服务费按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年的第一月月初履行交纳义务，业主和非业主使用人不按规定交纳各项物业管理费用，从逾期之日起按每天应缴的0.1‰违约金，以及其他内容约定。

2015年12月3日第三人的管理人向原告及大管家公司共同发《函》，主要内容为“2015年11月28日，管理人依法处置保存在温州市雁荡西路350号新世纪商务大厦A幢19楼的办公设备，但贵司以瓯华公司拖欠物业费为由，违法扣留房产钥匙，致使管理人无法处置瓯华公司的办公设备，无法腾空房产，贵司早已切断上述房产的供水供电，对外电梯不经停19层楼，已停止一切物业服务，依《破产法》规定，物业管理服务合同已于2013年11月17日解除”。2016年3月2日第三人的管理人搬离涉案房屋内办公设备。

本院认为，法人依法设立，并领取营业执照的分支机构可以作为民事诉讼的主体，原告系大管家公司在温州市龙湾区依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为民事诉讼的主体，被告及第三人的答辩称及陈述意见，本院不予采纳。根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；依据相关司法解释，物业服务企业在向法院提起诉讼请求业主支付物业费的，应经过书面催交；本案从第三人2015年12月3日的《函件》中可以确定，原告在立案之前向涉案房屋的第三人催缴通知，由于涉案房屋的权属第三人与被告之间产生纠纷，缴纳物业服务费主体一直处于不确定状态。据此，本院视为原告已向涉案房屋的物业服务费进行书面催讨。

本案《前期物业合同》系被告与大管家公司签订的，对涉案物业的业主及被告均具有约束力，该合同明确约定被告未出售的物业，其物业服务费免收；前期物业管理时间为三年，自房屋交付使用之日起开始计算；在合同期间，新世纪商务大厦第一届业主委员会成立并与被业主选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》时本合同自动终止。据此，涉案房屋目前仍处于出售状态，依《前期物业合同》约定，合同终止前，大管家公司对被告未出售的物业，免收物业服务费。

2015年1月30日大管家公司与涉案物业的业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力，被告作为新世纪商务大厦的业主之一，且事实上也接受了原告提供的部分物业服务，2015年1月30日起的物业服务费应按业主委员会与大管家公司签订的《物业服务合同》履行。据此，被告应支付涉案房屋2015年1月30日起至原告诉请截止日止（即2016年2月20日止）的物业服务费139462元（即建筑面积为1578.21平方米×每月每平方米6.98元×12个月20天）；原告诉请的公摊水电费，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国国务院﹤物业管理条例﹥》第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告温州新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司物业服务费139462元；

二、驳回原告浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费8918元，减半收取4459元，由原告浙江大管家物业管理服务有限公司经开分公司负担2909元，被告温州新世纪房地产开发有限公司负担1550元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。

审判员　　郑文忠

二〇一六年五月十九日

书记员　　应雪杰