温州滨海房地产开发有限公司与温州新世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

浙江省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）浙民提字第24号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：温州滨海房地产开发有限公司。

法定代表人：戴爱芬。

委托代理人：张福龙。

委托代理人：罗进辉。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：温州新世纪房地产开发有限公司。

法定代表人：王建新。

委托代理人：余心海。

委托代理人：陈明鸿。

一审第三人：温州经济技术开发区管理委员会。

法定代表人：徐蓬勃。

委托代理人：林浩毅。

再审申请人温州滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海公司）为与被申请人温州新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）、一审第三人温州经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市中级人民法院作出的（2013）浙温民终字第1683号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2014年3月7日作出（2013）浙民申字第1529号民事裁定，决定对本案提审。本院于2014年4月8日再审立案后，依法组成合议庭，于2014年5月5日公开开庭审理了本案。再审申请人滨海公司的委托代理人张福龙、罗进辉，被申请人新世纪公司的委托代理人余心海、陈明鸿，一审第三人开发区管委会的委托代理人林浩毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审温州市龙湾区人民法院经审理，认定事实如下：2003年1月30日，开发区管委会与新世纪集团股份有限公司分别作为甲方和乙方签订“开发区商务大厦委托代建协议书”，协议主要内容如下：为改善开发区投资环境，推动开发区第三产业发展，为三产企业创造良好的商务办公条件，甲方决定建设温州经济技术开发区新世纪商务大厦，同意委托乙方代建。协议对商务大厦地块、名称、甲方不承担资金筹措及房屋积压风险、乙方优惠条件、由甲方决定具体分配方案、成本核算、乙方只收取管理费、有关办证手续由乙方下属的新世纪公司办理、开发建设期限、相关责任等有关权利义务作了约定。

2003年2月21日，开发区管委会向新世纪公司作出“关于温州经济技术开发区新世纪商务大厦项目建议书的批复”，对项目名称、地址及功能、项目规模、投资额及资金来源、建设期等作了批复，批复明确开发区管委会系委托新世纪公司代建，有关委托事项及相关约定以委托协议书为准。2003年8月4日，开发区管委会向新世纪公司批复了新世纪商务大厦项目可行性研究报告。此后，新世纪公司作为土地使用者于2003年9月29日领取了涉案土地的国有土地使用证。温州经济技术开发区国土规划建设局于2003年12月18日批复了新世纪公司的建筑设计方案，于2004年6月7日对新世纪公司的初步设计进行了批复，开发区管委会于2005年5月19日向新世纪公司下达了涉案大厦基建计划的通知。温州经济技术开发区国土规划建设局于2005年5月20日作出批准同意开工的通知。在竣工阶段，经温州市人民政府批准，对开发区管委会原规定的销售规定作了部分调整：1、统一进入市公共资源交易中心挂牌销售；2、挂牌申购企业资格由开发区设置；3、挂牌底价采用评估价；销售收入扣除开发成本后，补交土地出让金，开发区要求上交开发区财政。2008年2月15日，开发区管委会向温州市发改委提出“关于开发区新世纪商务大厦销售价格审批的报告”，并建议销售底价8800元／平方米。2008年3月12日，温州市发改委向开发区管委会发出“关于新世纪商务大厦价格的通知”，确定五层以上办公用房平均挂牌底价为11000元／平方米，具体层次、朝向差价由开发区管委会根据市场情况确定并报其备案；本文件执行有效期从2008年3月12日至2008年6月11日止，逾期未销售完毕的按规定程序重新报批。2008年4月2日，开发区管委会向温州市公共资源交易中心上报“关于要求对开发区新世纪大厦挂牌资格条件进行审核的报告”，并附挂牌资格条件和申请单位汇总表。温州市公共资源交易中心于2008年4月11日刊登了“新世纪商务大厦A、B两幢办公房竞价出让公告”，公告写明根据温州市人民政府办公室《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》（温政办（2007）185号）的规定，受开发区管委会（新世纪公司）的委托，公开出让新世纪商务大厦A、B两幢四类69套办公房，出让方为开发区管委会（新世纪公司），出让方式竞价并附录详细底价，报名者条件为符合附录标明的各项条件的企业，且国、地税务关系必须在开发区登记、注册资本以2008年4月11日前开发区工商局登记注册数据为准，参加竞投企业经开发区管委会资格预审后，凭开发区管委会出具的工作联系单到温州市公共资源交易中心报名、报名时间及交纳保证金事宜等事项。其中对开发区内注册的内资房地产企业，允许报名1、2类，报名1类（1500平方米以上）的要求注册资金4000万元以上，2006年销售收入3亿元以上，税收950万元以上；报名2类（900-1100平方米）的要求注册资金4000万元以上，2006年销售收入2亿元以上，税收900万元以上；对3类（700-900平方米）、4类（300-700平方米）的标的不属于内资房地产企业报名竞价的范围。

滨海公司系登记在开发区、注册资金为2000万元的内资房地产企业（注：不具备上述1、2、3、4类的报名条件）。2008年4月17日，开发区管委会向温州市公共资源交易中心开具“工作联系单”（编号：080301），内容如下：温州滨海房地产开发有限公司作为特殊情况参加新世纪商务大厦办公房第三类挂牌报名，请审定。2008年5月7日，经温州市华东公证处公证，开发区管委会（出让方）、滨海公司（买受方）、温州市公共资源交易中心三方订立《成交确认书》，确认买受人滨海公司竞价牌号26号，标底编号标的3-1，户型号A1201，成交价9010000元，成交单价11790.42元／平方米，建筑面积764.18平方米，约定买受人应在签订《成交确认书》后五个工作日内与出让方签订《商品房买卖合同》，并对手续费、定金、签订竞价转让协议及付款、出现纠纷的解决方式等作了约定。2008年5月16日，新世纪公司（出卖方）与滨海公司签订了《商品房买卖合同》，双方对项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及差异处理、付款方式及期限、交付期限（明确交付使用的商品房应经验收合格并完成精装修）以及双方的违约责任（包括装饰设备标准承诺的违约责任）、规划设计变更约定、交接、退房处理等作了详细的约定，并明确发生争议后协商不成的提交温州仲裁委员会仲裁。

另查明，新世纪商务大厦于2011年1月17日由温州安科消防检测有限公司出具消防设施检测报告，结论为合格；2011年1月20日经竣工验收。2011年4月8日，滨海公司将购房尾款662834元汇入新世纪公司指定的账户，2011年5月4日，滨海公司向新世纪商务大厦物业管理服务中心领取了A1201室门禁卡，并一直使用至今，但滨海公司至今尚未办理涉案房屋权属登记。2011年9月27日新世纪商务大厦消防验收合格。2011年12月12日，温州经济技术开发区国土规划建设局以新世纪公司为建设单位颁发了《建设工程规划许可证》。

2011年7月1日，温州仲裁委员会根据滨海公司的仲裁申请和双方于2008年5月16日签订的《商品房买卖合同》约定的仲裁条款，对滨海公司为申请人提起的以新世纪公司为被申请人的商品房预售合同纠纷仲裁案件予以立案受理。滨海公司认为双方签订的《商品房买卖合同》约定新世纪公司应于2009年8月31日前将经验收合格并完成精装修的商品房交付给其，而新世纪公司却于2011年1月15日才向其出具“交付使用通知”，确定交付和办理结算手续时间为2011年1月25日，逾期17个多月并要求其支付装修费382755元均违反合同约定，故此提起仲裁。温州仲裁委员会于2012年3月16日作出（2012）温仲裁字第16号裁决书，确认《商品房买卖合同》有效，并裁决新世纪公司支付逾期交房违约金1763708元。

2012年12月24日，温州市监察局向温州市公共资源交易管理委员会办公室、开发区管委会发出“关于对温州滨海房地产开发有限公司参加新世纪商务大厦办公房竞购进行调查处理的建议”的《监察建议书》，认为滨海公司作为温州经济技术开发区内注册的内资房地产企业，注册资本2000万元，不符合参加竞购条件，却于2008年5月购得该大厦A幢1201室办公房，建议其作进一步调查并依法予以纠正。2013年2月27日，开发区管委会向新世纪公司发出“关于责成收回新世纪商务大厦A幢1201室办公房的函”，认为滨海公司在不具备购房资格的条件下通过非正常手段，促使开发区管委会时任主任戴国森不经集体讨论擅自通过其参加竞价活动的资格审查，违规参加竞标并购得上述办公房，属于恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为，损害了社会公共利益，购房合同应属无效，必须依法纠正。

2013年4月8日，温州市中级人民法院对新世纪公司申请的对温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第16号裁决书不予执行一案，作出（2012）浙温执裁字第8号执行裁定书，认定涉案的新世纪大厦是温州经济技术开发区为改善投资环境，推动第三产业发展，为开发区的三产企业提供良好的商务办公条件，以成本价出售的非营利性建设项目。经温州市人民政府批准，对竞买的资格有严格的要求和限制，并以公开竞价方式出让。由于滨海公司注册资金未达到竞买条件，不符合竞买资格，该公司通过不正当手段取得竞买资格，并购得涉案办公用房，扰乱了国家公共资源管理制度正常实施。温州仲裁委员会对该违法行为予以认可，并确认购房合同合法有效，有悖司法基本原则，损害社会公共利益，应当不予执行。从而裁定对温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第16号裁决书不予执行。

2013年5月7日，新世纪公司向一审法院起诉称：鉴于监察部门、政府机构、司法审判机关所作的一系列决定，在其通知滨海公司因购房合同无效自行腾空返还房屋的期限内，滨海公司既未腾空房屋又无回复意见的情况下，为维护国家利益及社会公共利益，按照上级有关部门指示，故提起诉讼。请求依法判令：1、确认双方于2008年5月16号签订的编号为123740号《商品房买卖合同》无效；2、滨海公司即予腾空返还其违规所购的新世纪商务大厦A幢1201室（建筑面积746.180平方米）办公房，由新世纪公司收回，同时，新世纪公司返还滨海公司已经交付的购房款；3、本案诉讼费均由滨海公司负担。

一审审理中，三方当事人对滨海公司已支付的购房款金额存在争议且滨海公司不主张返还购房款。

一审法院认为，本案纠纷的争议焦点主要存在三个方面：

1、关于新世纪公司是否为适格主体。

本案新世纪公司与开发区管委会签订的“开发区商务大厦委托代建协议书”，双方一致确认双方为委托关系，委托人即开发区管委会允许受委托人新世纪集团股份有限公司的下属企业即新世纪公司以自己的名义订立合同，责任由开发区管委会承担。因此，应予确认本案开发区管委会与新世纪公司之间系委托代理关系。

依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。本案滨海公司系由开发区管委会开具“工作联系单”参加报名，经公证机关公证，开发区管委会（出让方）、滨海公司（买受方）、温州市公共资源交易中心三方订立《成交确认书》后，由新世纪公司（出卖方）以自己的名义与滨海公司签订《商品房买卖合同》，温州市公共资源交易中心刊登的公告也写明“受开发区管委会（新世纪公司）的委托……出让方为开发区管委会（新世纪公司）”，足以认定滨海公司是知道新世纪公司与开发区管委会之间的委托关系，开发区管委会也确认签订合同的责任应由其承担，因此该《商品房买卖合同》直接约束滨海公司与开发区管委会。

滨海公司已以新世纪公司作为被申请人提起商品房预售合同纠纷仲裁，系选择了受托人即新世纪公司作为相对人主张其权利，对此开发区管委会亦未表示异议。现新世纪公司就本案纠纷提起诉讼，开发区管委会也参加了本案诉讼，并表示对新世纪公司提起诉讼没有异议且愿意承担相应责任。现滨海公司又以新世纪公司只是代建单位、是根据开发区管委会的指令与滨海公司签订合同，实际上是与开发区管委会签订，新世纪公司与本案没有直接利害关系为由主张新世纪公司原告资格不适格，其理由不能成立，应不予采纳。由于滨海公司在申请仲裁时已将新世纪公司作为相对人，现开发区管委会对新世纪公司提起本案诉讼也表示同意，故新世纪公司原告诉讼主体适格。

2、关于涉案房屋买卖合同原制定的政策包括资格条件等限制内容是否违规及与本案的关联性。

新世纪商务大厦系开发区管委会投资、新世纪公司代建的现代化商务楼，是温州经济技术开发区以优惠价出售的非营利性重点建设项目，并非房地产开发项目，不以销售收入最大化为前提。开发区管委会经温州市人民政府批准，确定了竞买人的资格条件。温州市人民政府（2007）第185号《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》第一条“市区凡属政府性投资项目涉及到房屋出售的，由各工程建设指挥部和建设业主单位将房源统一委托市公共资源交易中心向社会公开销售”的规定，并无规定不得设定参加竞买人资格，本案开发区管委会设定竞买人资格并将涉案项目委托市公共资源交易中心经过向社会公开销售程序，并不违反上述第185号文件的规定。因此滨海公司主张开发区管委会设定竞买人资格的行为违法的理由不能成立，不予采纳。即使开发区管委会在实际操作过程中对其他房屋没有按照竞买人的资格条件确定竞买人，并不等同滨海公司就可以在不具备资格条件下参加竞买。因此开发区管委会在实际操作过程中是否有按照竞买人的资格条件确定竞买人，与本案滨海公司签订的合同是否有效并无关联。因此，滨海公司的该部分辩解理由不成立，应不予采纳。

3、关于滨海公司竞买时是否有在不具备竞价资格的条件下通过非正当手段违规参加竞价、是否有与他人恶意串通损害国家、集体或第三人利益、损害公共利益的行为，从而导致影响了合同效力问题。

新世纪商务大厦系政府投资、新世纪公司代建的现代化商务楼，是温州经济技术开发区以优惠价出售的非营利性重点建设项目。经温州市人民政府批准，开发区管委会对竞买人的资格条件进行严格的要求和限制，并委托温州市公共资源交易中心以公开竞价的方式出让。滨海公司在明知自己不具备温州市公共资源交易中心于2008年4月11日刊登的“新世纪商务大厦A、B两幢办公房竞价出让公告”所设定的竞买资格情况下，违规参加竞买并竞价购买新世纪商务大厦A幢1201室办公房，其行为扰乱了国家公共资源管理制度正常实施，结果损害社会公共利益和其他参加竞买人的权益，其与作为代建方的新世纪公司签订的《商品房买卖合同》，应予确认无效。对此，温州市中级人民法院在审理新世纪公司申请的对温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第16号裁决书不予执行一案中作出的（2012）浙温执裁字第8号执行裁定书也已作出同样的认定，该执行裁定已经发生法律效力。综上，新世纪公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，并要求滨海公司腾空返还其使用的新世纪商务大厦A幢1201室，符合法律规定，应予以支持。由于双方对滨海公司已支付的购房款金额存在争议且滨海公司并无在本案中主张返还购房款，本案不予处理，可由当事人另行主张。但新世纪公司主张滨海公司“恶意串通”并无事实依据，应不予确认。

据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，作出（2013）温龙民初字第323号民事判决：一、确认温州新世纪房地产开发有限公司与温州滨海房地产开发有限公司于2008年5月16日签订的合同编号为123740的《商品房买卖合同》无效；二、温州滨海房地产开发有限公司于判决生效之日起一个月内腾空返还其使用的新世纪商务大厦A幢1201室（建筑面积746.180平方米）办公房；案件受理费74870元，由温州滨海房地产开发有限公司负担。

滨海公司不服，向温州市中级人民法院提起上诉称：第一，一审法院在本案审理中，程序严重违法。温州市人民政府办公室公文处理单（顺序号1731）系复印件，不能作为证据使用。一审却在没有原件的情况下予以认定。第二，新世纪公司不是本案适格原告，应驳回其起诉。新世纪公司与开发区管委会系委托代理关系，开发区管委会才是本案适格当事人。滨海公司以新世纪公司为被申请人申请仲裁，不发生商品房买卖主体的变更。第三，涉案房屋并非以优惠价格出售的非营利性建设项目，而是经营性政府投资项目。第四，开发区管委会自行确定竞买人的资格条件，违反温州市人民政府《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》的规定，是违法的。第五，一审认定合同无效是错误的，既然法院认定开发区管委会有权制定竞买条件，那么即使滨海公司不符合竞买条件，还是有权参加竞买。且由于滨海公司的竞买，以最高价竞得，使得国有资产价值得到最大化，维护了社会公共利益。第六，涉案合同合法有效，滨海公司在竞买过程中并无过错，从维护交易安全促进经济健康发展出发，应维护涉案合同。即使事后认为降低竞买门槛的行为不妥，其责任也应由开发区管委会承担。请求撤销一审判决，发回重审，或改判驳回新世纪公司的起诉或诉讼请求，本案一、二审诉讼费由新世纪公司承担。

二审期间，就滨海公司提出的新世纪公司一审中提供的证据24即温州市人民政府办公室公文处理单（顺序号1731）的真实性问题，新世纪公司称其于一审庭审后向一审法院提交了盖有温州市档案馆印章的证据原本，经二审法院审查，该份证据的温州市档案馆盖章件装订在一审案卷第三卷第154-155页，在二审中出示给滨海公司辨认，滨海公司确认该份证据的温州市档案馆盖章件与新世纪公司一审中提供的证据24相符，但仍坚持一审法院程序违法的主张。二审法院认为，一审法院在新世纪公司庭审后向其提交该证据的温州市档案馆盖章件后，未交与滨海公司辨认，属于程序瑕疵。但在二审中已经交与滨海公司辨认，滨海公司确认无误，故对该证据予以采纳，该证据可以证明待证事实。

二审法院经审理，依法对一审判决认定的事实予以确认。

二审法院认为，关于新世纪公司一审中提供的证据24的效力问题，已在证据认定部分予以阐述，此处不再赘述。一审法院在对该证据的采纳上存在程序错误，但不影响案件的正确处理，故对滨海公司关于一审判决违反法定程序应发回重审的主张不予支持。涉案合同系受托人（新世纪公司）以自己的名义，在委托人（开发区管委会）的授权范围内与第三人（滨海公司）订立。而滨海公司作为委托关系的第三人，在仲裁程序中业已选择新世纪公司为相对人，开发区管委会对此亦予以认可，故一审判决认定新世纪公司的原告主体适格，不违背我国合同法第四百零二条、第四百零三条的相关规定。因此，对滨海公司关于新世纪公司诉讼主体不适格的主张，不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。依据已生效的本院（2012）浙温执裁字第8号执行裁定的认定，涉案房屋是以成本价出售的非营利性的建设项目，由于滨海公司注册资金未达到竞买条件，不符合竞买资格，滨海公司通过不正当手段取得竞买资格，并购得涉案办公用房，扰乱了国家公共资源管理制度正常实施。故涉案合同符合合同法第五十二条第（四）项的规定情形，属于无效合同。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审判令滨海公司返还涉案房产，并无不当。滨海公司的其他上诉理由，均无事实与法律依据，均不予支持。综上，一审判决的结果可予以维持。对滨海公司的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74870元，由温州滨海房地产开发有限公司负担。

滨海公司不服前述生效判决，向本院申请再审称：一、新世纪公司不是本案适格原告，应当驳回新世纪公司的起诉。二、原一、二审判决将温州市中级人民法院（2012）浙温执裁字第8号执行裁定书作为认定事实的主要证据错误，该裁定书不能作为本案证据使用。三、原一、二审判决认定新世纪商务大厦是以优惠价格出售的非营利性建设项目，但没有任何证据予以证明。2010年上半年，温州市审计局在对开发区管委会的审计中，确认了新世纪商务大厦不属于非经营性政府投资项目。由此可见，新世纪商务大厦是经营性政府投资项目，应按照市场价格为底价进行拍卖，价高者得。四、开发区管委会自行确定竞买人的资格条件，违反了温州市人民政府《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》的规定，系违法。五、原一、二审法院认定涉案《商品房买卖合同》无效错误，没有任何依据。1、即使开发区管委会有权制定竞买条件，滨海公司不符合竞买条件，滨海公司还是有权要求参加竞买，当然开发区管委会有权拒绝其参加竞买。因此，不存在其违规参加竞买的问题，其能否参加竞买，决定权在开发区管委会。2、既然开发区管委会有权制定竞买条件，那么也有权更改竞买条件，因此开发区管委会同意滨海公司参加竞买也是在其职权范围内的有权处分。3、正是由于滨海公司参加对新世纪商务大厦A幢1201室的竞买，并以最高价竞得，使得国有资产价值得到最大化，维护了社会公共利益。六、涉案《商品房买卖合同》合法有效，从维护交易安全，促进市场经济健康发展的《中华人民共和国合同法》立法本意出发，应当予以维护。综上，请求撤销原一、二审判决，裁定驳回新世纪公司的起诉或判决驳回新世纪公司的诉讼请求。

新世纪公司答辩称：一、关于原审原告的诉讼主体资格问题，由新世纪公司作为原告是符合法律规定的。二、温州市中级人民法院（2012）浙温执裁字第8号民事裁定书作为已经生效的裁判法律文书，依法可以作为本案的证据。三、本案商品房项目是以优惠价格出售的非营利性项目。新世纪大厦是开发区为了解决区内企业办公场所紧缺的特殊目的而开发建设的，并不是以盈利为目的，因而其售价并没有完全按照市场手段去定价，而是通过评估后确定合理的优惠价格进行出售。新世纪公司在原审提供的证据8、9、24中已予以证实。滨海公司主张审计部门认为本案项目不属于非经营项目的意见，缺乏有效的证据证明，且审计部门的意见不能作为认定某一项目是否属于盈利项目的依据。退一步讲，即使本案项目属于盈利性项目，则也是公共资源公开出让范畴，在公共资源交易中违反社会公共利益的，也应认定为无效。四、设定竞买人资格，并没有违反相关规定。五、滨海公司在明知自己不具备竞买条件的情况下，通过不正当手段参加竞买，已明显损害了社会公共利益。六、本案合同不仅损害了社会公共利益，同时也符合恶意串通损害国家和第三人利益的无效情形。综上，原审判决正确，滨海公司的再审理由不能成立，请求依法驳回其再审请求，维持原审判决。

开发区管委会陈述称：一、新世纪公司是本案适格原告，其原告主体资格符合法律规定。二、温州市中级人民法院（2012）浙温执裁字第8号民事裁定书属已经生效的裁判法律文书，依法具备证据效力。三、本案商品房项目是以优惠价格出售的非营利性项目的事实客观。新世纪商务大厦是开发区为了解决区内企业办公场所紧缺的特殊目的而开发建设的，并不是以营利为目的，因而其售价并没有完全按照市场手段去定价，而是通过评估后确定合理的优惠价格进行出售。本案商品房在竞价过程中之所以规定竞价销售的底价，是出于竞价规则的需要，也是政府投资项目公开销售所必需遵守的规则，但确定底价与该项目的售价是否属于市场价是两个不同的概念。至于滨海公司主张审计部门认为本案项目不属于非经营性项目的意见，缺乏有效证据证明，且审计部门的意见不能作为认定某一项目是否属于盈利项目的依据。四、本案项目在竞价中设定竞买人资格符合法律规定，并没有违反相关规定。1、本案项目的开发建设本身具有特定的目的，是为了解决开发区企业办公场所紧缺，但该资源有限，为了充分利用有限资源，发挥社会效益最大化，对受让人的竞买资格设置属地和规模等条件是符合实际情况的，让具备一定规模和贡献的开发区企业进入竞买行列，本身就是该项目的特定目的和性质所决定，并没有违反法律规定。由于该项目并非以盈利为目的，因而不能以销售收入最大化作为考量的标准，故而设定受让人竞买资格，并没有违背竞买行为的公开、公平和公正原则，也不会导致国有资产流失。2、公开销售与设定竞买人资格不存在矛盾，本案设定竞买人资格条件后仍然属于公开销售，在公共资源交易中，法律没有禁止对受让人资格条件的限定。滨海公司引用的温州市人民政府《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》中，本身没有禁止对受让人条件进行限制，反而明确规定允许设定条件。五、滨海公司在明知自己不具备竞买条件的情况下，通过不正当手段参加竞买，已明显损害社会公共利益。本案合同依法应确认无效。据此，原审判决正确，滨海公司的再审理由不成立，望依法驳回其再审请求。

再审期间，滨海公司提交以下证据材料：证据1，《浙江省政府投资项目管理办法》和《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》。证明新世纪商务大厦不是非经营性政府投资项目，而是经营性的投资项目。证据2，委托拍卖合同、拍卖广告、成交确认书、房屋权属登记信息查询证明等。证明竞买条件一直在变化，最后什么人都可以拍。其中张冬兰拍得406室，通过拍卖取得了产权，产权进行了登记。

新世纪公司认为：滨海公司没有在举证期限内提供新证据，不应当列为新证据。如果合议庭认为是新证据的，质证意见如下：证据1，两个文件规定，与本案没有关联。滨海公司对两个文件的解读是自己主观上的认识，不能证明待证事实。证据2，关于张冬兰的拍卖资料，没有原件，有些是网页上复制下来的，真实性无法确定，而且也没有关联性。滨海公司是想证明在2012年本案新世纪商务大厦的其他房产是通过拍卖，拍卖时没有设定底价。从滨海公司自己提供的拍卖公告看，拍卖的是特殊楼层和储藏室，与2008年的限价出让是两码事，所以是没有关联的。

开发区管委会同意新世纪公司的质证意见。

本院经审核认为，滨海公司提交的证据1，系省政府的有关规定，不属于证据。证据2，系复印件，真实性无法确认，本院不予采纳。

经再审审理，本院对原审查明的事实依法予以确认。再审期间，滨海公司向本院出具一份《承诺书》，明确在确认滨海公司与新世纪公司商品房买卖合同有效的前提下，滨海公司作出如下承诺和要求：1、本公司自愿放弃新世纪公司违约金；2、本公司自愿向新世纪公司缴纳装修费；3、本公司要求新世纪公司将新世纪商务大厦A幢12层储藏室一间交给其无偿使用。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为：一、新世纪公司是否为本案的适格原告；二、开发区管委会设置竞买人的资格条件是否违法；三、涉案《商品房买卖合同》的法律效力。具体分析如下：

一、关于新世纪公司是否为本案的适格原告问题。

本案中，对于新世纪商务大厦系由开发区管委会投资，并委托新世纪公司代建的事实，当事人不持异议。根据开发区管委会的授权，新世纪公司有权以自己名义办理规划许可证、施工许可证、土地证、房产证等手续，故涉案《商品房买卖合同》由新世纪公司作为出卖人与买受人滨海公司所签订，其主体适格。虽然滨海公司在签订合同时明知新世纪公司与开发区管委会之间系代理关系，但鉴于滨海公司就商品房预售合同向温州仲裁委员会申请仲裁案件中，滨海公司选择新世纪公司作为被申请人主张权利，而开发区管委会对此并无异议，故新世纪公司以滨海公司为被告提起本案诉讼，且在开发区管委会亦无异议并作为第三人参加诉讼的情形下，原一、二审法院确认新世纪公司作为本案原告的主体适格，并无不当。滨海公司以新世纪公司与开发区管委会系代理关系、新世纪公司与本案没有直接利害关系为由，主张新世纪公司不是本案的适格原告，理由不能成立，本院不予支持。

二、关于开发区管委会设置竞买人资格条件是否违法的问题。

本院认为，温州市人民政府温政办（2007）第185号《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》规定，市区凡属政府性投资项目涉及到房屋出售的，由各工程建设指挥部和建设业主单位将房源统一委托市公共资源交易中心向社会公开销售等。该《意见》虽未就工程建设指挥部和建设业主单位能否设置竞买人的资格条件作出相应规定，但因法律法规及上述《意见》均未禁止对竞买人资格设置条件，故滨海公司关于开发区管委会对涉案项目竞买人设置资格条件违法的理由，于法无据，本院不予采纳。

三、关于涉案《商品房买卖合同》的法律效力问题。

经温州市人民政府批准，开发区管委会对申购新世纪商务大厦的企业资格条件进行了设置，其中规定在开发区内注册的内资房地产企业，允许报名1、2类，报名1类（1500平方米以上）的要求注册资金4000万元以上，2006年销售收入3亿元以上，税收950万元以上；报名2类（900-1100平方米）的要求注册资金4000万元以上，2006年销售收入2亿元以上，税收900万元以上；对3类（700-900平方米）、4类（300-700平方米）的标的不属于内资房地产企业报名竞价的范围。

滨海公司系开发区内注册的内资房地产企业，由于其注册资金为2000万元，故不符合前述规定的竞买人资格条件。但本案中，滨海公司却参与了新世纪商务大厦的竞买，并与新世纪公司签订了涉案《商品房买卖合同》，且已支付购房款，并领取房屋门禁卡一直使用至今。由此，本案争议的主要问题是如何认定涉案《商品房买卖合同》的效力。

一审中，新世纪公司及开发区管委会均认为滨海公司通过非法手段，疏通时任开发区管委会主任戴国森，违规参加竞价并购得涉案房屋，但迄今两被申请人均未提供证明滨海公司系通过不法手段疏通原开发区管委会主任戴国森而取得报名资格的相关证据。事实上，2008年4月17日，开发区管委会在给温州市公共资源交易中心开具的工作联系单中载明：滨海公司作为特殊情况参加新世纪商务大厦办公房第三类挂牌报名，请审定；而在温州市公共资源交易中心审定后，于同年5月7日，经公证处公证，开发区管委会、温州市公共资源交易中心与滨海公司签订了《成交确认书》，对滨海公司竞买的标的、成交价等事项予以确认。据此可推定开发区管委会事实上已对滨海公司可以作为竞买人参与竞买予以了确认。

原一、二审法院认定，新世纪商务大厦系政府投资的以优惠价（成本价）出售的非营利性建设项目。滨海公司则认为，该大厦并非系以优惠价格出售的非营利性建设项目。本院认为，根据新世纪公司提交的相关批复、报告、通知及委托代建协议书等证据，新世纪商务大厦系开发区管委会为改善开发区投资环境，推动开发区第三产业的发展，为三产企业创造良好的商务办公条件而由政府投资的建设项目。就该大厦出售价格而言，其对外销售基准价系按评估价执行（双方均认可该价格相对于当时市场价较为优惠），且以公开竞价方式出让。故一、二审作出的以优惠价出售的非营利性建设项目的认定，依据并不充分。另外，根据查明的事实，涉案新世纪商务大厦的建设和销售存在一定的招商引资目的，且从滨海公司参与竞买的过程来看，其以高于标底价的报价而竞得涉案房屋，并未损害开发区管委会、新世纪公司的利益。故原一、二审认定滨海公司存在损害社会公共利益的依据并不充分。

综上，原一、二审法院依据合同法第五十二条第（四）项之规定，认定涉案《商品房买卖合同》无效，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法予以纠正。新世纪公司与滨海公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同也已实际履行，应为有效。再审期间，滨海公司向本院作出在确认合同有效的前提下，其“自愿放弃新世纪公司违约金及自愿向新世纪公司缴纳装修费”的书面承诺，应属对自己民事权利的处分，既不违法，也不损害他人合法权益，为妥善化解纠纷，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销温州市中级人民法院（2013）浙温民终字第1683号民事判决及温州市龙湾区人民法院（2013）温龙民初字第323号民事判决。

二、驳回温州新世纪房地产开发有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费各80元，均由温州新世纪房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　苏　虹

代理审判员　　张玉环

代理审判员　　江宇奇

二〇一四年六月十九日

书　记　员　　王　妍