济南龙泉资产管理中心与山东卓天建设工程有限公司等房屋买卖合同纠纷二审（2020）鲁01民终10706号二审判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁01民终10706号

上诉人（原审被告）：济南龙泉资产管理中心，住所地济南市。

法定代表人：陈杰，党委书记。

委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦昊，山东众英律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***天建设工程有限公司，住所地济南市。

法定代表人：张文秋，总经理。

委托诉讼代理人：闫少华，山东舜达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东绿地泉控股集团股份有限公司，住所地济南市。

法定代表人：刘民，董事长。

委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：高雅，国浩律师（济南）事务所实习律师。

上诉人济南龙泉资产管理中心（以下简称龙泉中心）因与被上诉人***天建设工程有限公司（以下简称卓天公司）、山东绿地泉控股集团股份有限公司（以下简称绿地泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月16日公开开庭审理了本案。龙泉中心的委托诉讼代理人凌程明、秦昊、卓天公司的委托诉讼代理人闫少华、绿地泉公司的委托诉讼代理人安树军、高雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

龙泉中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卓天公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由卓天公司承担。事实和理由：一、在龙泉中心已明确提出卓天公司主张的违约金过高且卓天公司没有证据证明其实际损失的情况下，一审法院按照已付购房款的日万分之三支持卓天公司主张的逾期办证违约金，没有事实及法律依据，是错误的。（一）龙泉中心并非故意拖延办证，涉案房屋产权证的办理因为历史原因极为复杂，龙泉中心与绿地泉公司一直在设法协调解决。本案中涉案房屋产权证办理的难点在于改制前该处房产曾进行了房屋置换并进行过改造，但是置换房产未办理过户，现房产实际情况与原房产证不符，需要重新测绘、进行数据挂接然后才能为卓天公司办证。这些情况均发生在企业改制前，龙泉中心在本案卓天公司2017年2月16日上次起诉之前，对涉案房产相关情况均不了解。相关资料、人员均随企业改制由绿地泉公司承接，因此造成解决相关问题的断档和延期。在上次诉讼判决之后，龙泉中心积极与绿地泉公司协商为卓天公司协助办理涉案房屋的产权证事宜，但这些事项处理程序复杂、涉及多部门、多方当事人，并需要紧密配合方可完成，故难度很大，需要一定的时间才能完成。龙泉中心已经做出诸多努力并取得初步成果，现等待相关权利义务方达成一致意见后进行房屋过户，所以龙泉中心并非怠于履行办证义务，乃是因国企改制的历史遗留问题过于复杂、多方当事人协调难度大、程序过多等诸多原因所致。（二）涉案房屋已经由卓天公司使用多年，且已在上次诉讼中主张过9万余元违约金，本次诉讼中卓天公司又再次主张违约金101565.96元，在其未提交任何证据证明其损失情况下，一审法院按照已付房款的日万分之三再次支持其违约金的主张有违法律规定。1.卓天公司仅凭约定主张违约金，但未提交任何证据证明其有实际损失。相反，卓天公司已经实际使用房屋多年，根本没有资金占用或房屋失权的损失。涉案房屋虽然没有按时办理房产证，但是并未影响卓天公司占有使用该房屋，卓天公司并未产生任何实际损失。所以，在没有损失的基础上一审法院支持卓天公司主张的过高违约金没有任何法律依据。2.卓天公司在2017年2月份曾起诉主张过违约金，济南市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）鲁01民终3234号民事判决，支持了卓天公司逾期办证违约金的请求。即逾期办证违约金以309181元为基数，按照日万分之三标准计算，自2014年7月8日起至2017年4月30日。判决生效后，卓天公司向济南市市中区人民法院申请强制执行，2019年3月13日，龙泉中心向济南市市中区人民法院账户分别转账11806元及87097元，共计98903元执行款，即龙泉中心已支付过卓天公司逾期办证违约金98903元，占购房款的32%。现卓天公司再次起诉要求支付逾期办证违约金高达101565.96元，加上上次主张的违约金合计为20余万元，违约金累计已经超过了购房款的60%以上，明显过高。在龙泉中心庭审中已明确提出违约金过高，且卓天公司没有任何证据证明实际损失的前提下，一审法院仍然全部支持了卓天公司的违约金请求，有违法律的明确规定，是错误的。二、一审法院认定诉讼主体地位错误，龙泉中心不是本案适格被告。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，逾期办证违约金义务的承担者是房屋的出卖人，而龙泉中心不是出卖人，也不是义务的承担者。涉案房屋在济南市房地产开发总公司（以下简称开发公司）改制之前已经出售。卓天公司与开发公司于2009年3月20日签订涉案房屋买卖合同，2009年5月1日开发公司将房屋交付卓天公司。2009年7月31日开发公司实施了改制，2009年9月开发公司变更为济南绿地泉景地产股份有限公司（以下简称泉景公司），后更名为绿地泉公司。龙泉中心在2010年1月5日由济南市龙泉供热中心更名为龙泉中心。龙泉中心承接的资产范围不包括该涉案房屋，也不应承担涉案房屋的相关义务，不是本案一审的适格被告。三、根据开发公司改制文件龙泉中心不应承担逾期办证违约金的义务。根据济南市国资委与开发公司职工群体、上海绿地（集团）有限公司三方于2009年7月31日签订的《企业国有股转让协议》第六条第（二）款约定，“开发公司分离到存续企业的债务，债务人为开发公司的，由新公司协调解决；鉴于新公司承接开发公司主营业务和资产，开发公司改制前发生的担保及其他或有负债由新公司承担”。绿地泉公司作为新公司承接了开发公司的主营业务和资产、房地产开发资质、手续等，应当承担改制前发生的担保及其他或有负债。2020年3月26日，济南市国资委作出《关于燕东山庄改接市政供水有关问题的复函》中，对绿地泉公司情况、燕东山庄产权单位情况分别作了阐述，并明确“山东绿地泉控股集团股份有限公司是由原济南市房地产开发总公司改革演变而来，其法人主体没有变更，应该继续承担企业责任。”根据济南市国资委的意见，绿地泉公司应该继续承担开发公司改制之前项目的开发商责任。因此，卓天公司主张的逾期办证违约金与龙泉中心无关。四、本案部分违约金的请求已过诉讼时效，不应支持。本案中的违约金属于继续性违约金，应以个别债权分别适用诉讼时效，超过本案起诉之前时效内的债权应不予支持。本案立案时间为2020年6月2日，按照规定，则在本案实际立案受理时间三年之前的部分违约金，不应支持。五、一审法院适用法律错误，应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，驳回卓天公司的诉讼请求。在龙泉中心已明确提出违约金过高的情况下，一审法院应该先依法查明卓天公司是否有实际损失并按照损失的金额对违约金予以调整，但一审法院并未对卓天公司的实际损失进行查明认定，在明知卓天公司主张的违约金已经超过购房款60%以上的情况下，仍然全部支持了卓天公司的诉讼请求有违法律规定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，迟延办证情况下，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”也即损失数额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而违约金不应超过损失的30%。可见，卓天公司再次起诉要求的违约金已经远远超过实际损失，明显过高，一审法院判决支持其违约金的请求于法无据。2018年4月24日，济南市中级人民法院审判委员会通过《全市法院房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的意见》第一条规定：对于当事人在房屋买卖合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，应当根据合同法第114条第二款和合同法司法解释二第29条等规定的内容和精神，合理调整违约金数额。因此，在卓天公司没有证明实际损失的前提下，要求如此之高的违约金是没有法律依据的，不应支持。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误。卓天公司主张的违约金过高，且无证据证明其实际损失，其诉讼请求不应支持。而且，依据改制协议及济南市国资委的意见，龙泉中心不应承担办证义务和违约金责任。因此，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决并驳回卓天公司的诉讼请求。

卓天公司辩称,一、涉案房屋从2009年购买，至今已经超过10多年，龙泉中心一直拒不给办理房产证，龙泉中心的行为明显不作为、故意拖延办理，属于恶意违约。龙泉中心声称自2017年2月16日上诉之前，对涉案房产相关情况均不了解，这就是明显的推脱责任，龙泉中心作为一个国有企业，在2009年国有企业改制之时就无偿的承接了开发公司上亿的资产。作为一个国有企业，难道其职责就只是负责收房租，而一点义务也不履行吗，其已经卖出去的房子不应该协助办理房产证，龙泉中心故意把办理房产证事宜说的这么复杂来推脱责任，其实就是把原有房产证注销，补缴卖房时的税款，重新测绘的事情。没有一项是需要超出政策规定的事情，只需要走正常程序办理即可。与本案相同情况的还有孙艺峰，在孙艺峰与龙泉中心谈判的过程中，对方明确保证2020年5月份将收回的房产证到不动产登记中心过户更名，统一转给开发公司名下。但是时至今日，孙艺峰及卓天公司没有收到任何房产证办理的新进展消息。二、因为龙泉中心长达十年的时间故意不给申请人办理房产证，一审法院再次判决龙泉中心按照《房屋买卖合同》的约定支付卓天公司逾期办理房产证违约金合法、合情、合理。本案关于应该由谁办理房产证一事，经过第一次一审、二审判决，已经确定应该由龙泉中心办理。但是在该次一审中及上诉状中还是一直狡辩、推卸责任。这种从思想上都认为不应该由他们办理房产证，是明显故意拖延、恶意违约。而且从现在情况来看，若是不让其继续按照合同约定承担责任，龙泉中心更不会协助办理房产证，那就形成了一个事实，即其只要承担了很小金额的违约赔偿之后，就不再需要承担任何责任了。一个民营企业尚有其社会责任，然而龙泉中心作为一个国有企业还是如此没有社会责任，没有诚信。三、关于办理房产证的责任主体，（2017）鲁0103民初1571号及（2018）鲁01民终3234号判决书中已经审查的很清楚而且判决已经生效，龙泉中心也没有申请再审，说明龙泉中心对上述判决的认可，现在又抓着这个问题不放，属于狡辩。四、关于违约金问题，龙泉中心没有理解诉讼时效的中断，没有理解诉讼时效的起算时间问题，主张超过诉讼时效不成立。五、龙泉中心提出依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定驳回卓天公司请求，属于对该解释的曲解，没有看明白该条规定适用的前提条件。另外，济南市中级人民法院关于全市法院房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的意见中关于调整违约金的内容是“对于当事人在房屋买卖合同中所约定的过分高于违约造成的损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，应当根据合同法第114条第2款和合同法司法解释二第29条等规定的内容和精神，合理调整违约金数额”。也就是说，调整违约金数额的前提条件是约定的违约金过高或者违约金条款极具惩罚性。本案《房屋买卖合同》中没有约定违约金，违约金条款约定利息也是非常合理。而且龙泉中心的违约行为一直在持续，当前来看其违约行为也没有结束的迹象，所以不属于应该调整违约金数额的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回龙泉中心的上诉请求。

绿地泉公司辩称,龙泉中心具备协助卓天公司办理房屋产权登记的义务和条件，绿地泉公司客观上无法再协助卓天公司办理房屋产权登记，不应再与龙泉中心就怠于履行办证义务承担连带责任。原因如下：济国资企改[2008]45号、济国资企改[2009]31号文等批文均明确未纳入改制转让范围的全部资产、业务、人员划转至龙泉中心管理，涉案房屋属于未进入改制的资产，按照改制文件应由龙泉中心实际经营控制，一审判决与二审法院作出的（2018）鲁01民终3234号判决均对上述事实进行了确认。由于涉案房屋所在的项目资料及人员均纳入龙泉中心管理，办理房屋产权登记手续只有在龙泉中心的配合下方能进行，与涉案房产同属一楼宇的其他房屋也是由龙泉中心协助办理了登记手续，根据二审法院做出的生效判决以及龙泉中心已经协助兴林园艺公司、孙艺峰、孙源旭办理相关房产置换的产权登记和数据挂接业务的情况可以证明，绿地泉公司客观上不可能存在协助卓天公司办理相关手续的能力和条件。2018年济南市中级人民法院判决龙泉中心承担办证责任，直至卓天公司再次起诉，涉案房屋仍未变更登记，这意味着，如果龙泉中心继续不履行协助办证的义务，绿地泉公司就需要为他人的不当行为承担连带赔偿责任，且龙泉中心的该项义务是不能由他人替代履行减少损失的，判决绿地泉公司作为连带责任人不仅不能督促龙泉中心履行办证义务，反而减轻了龙泉中心的责任，这并不是一个公正判决所追求的效果。我们认为该案判决所追求的效果应该有两个，一个是对没有及时履行义务的义务人的惩罚；一个是督促义务人尽快履行义务，假设判决绿地泉公司承担责任或连带责任，执行过程中也执行了绿地泉公司，则对真正的义务人没有起到丝毫的惩戒及督促效果，因此判决绿地泉公司承担连带责任有失公允。龙泉中心怠于履行办证义务而产生的违约金，不应再由绿地泉公司承担责任。

卓天公司向一审法院起诉请求：1、判令被告龙泉中心支付逾期办证违约金，以房屋总价款309181元为基数，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，按日万分之三的标准计算。2、判令被告绿地泉公司对上述内容承担连带责任。3、本案诉讼费用由两被告负担。

一审法院认定事实：2008年12月31日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会下发了济国资企改[2008]45号《关于确认济南市房地产开发总公司改制资产范围的批复》，内容为：“济南市房地产开发总公司：你公司《关于公司转企改制组建济南泉景地产有限公司的请示》收悉。根据市政府[2008]第18次常务会议批准的你公司改制方案，同意你公司确定的改制资产范围，即按照2007年6月30日作为评估基准日确认的：公司总资产126503.34万元，负债64187.96万元，净资产62315.38万元，另有未确权不能纳入评估的资产帐面值7824万元。其中主营业务资产（总资产80843万元，负债55771万元，净资产25072万元）纳入改制资产范围；剩余非主营业务资产及没有确权的资产（总资产45659万元，负债8415万元，净资产37244万元）纳入济南市龙泉供热中心经营管理，不进入改制资产范围。鉴于原评估结果评估基准日已超有效期，请你公司按上述改制资产范围，调整评估基准日重新评估确认资产价值，并对纳入改制范围资产和未纳入改制范围资产分别出具评估报告。重新评估的基准日为2008年12月31日”。山东振泉资产评估有限公司以2008年12月31日为评估基准日作出了鲁振评报字（2009）第9号《济南市房地产开发总公司拟企业改制项目资产评估明细表》，该明细表中未明确记载包括涉案房屋。

2009年3月20日，卓天公司（买受人）与开发公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，合同编号：P212009007，合同约定：开发公司将位于本市槐荫区某室的涉案房屋出售给卓天公司，建筑面积75.41平方米，计价方式为按套计算，房屋总价款为309181元，卓天公司应于2009年5月4日前付清全部款项；合同第十四条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该房屋交付使用后720日未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之三向买受人支付违约金”。2009年4月29日，卓天公司将购房款309181元支付给了开发公司，该公司于同年5月1日将涉案房屋交付卓天公司。

2009年7月31日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会下发了济国资企改[2009]31号《关于济南市房地产开发总公司转企改制有关事项的批复》，内容为：“济南市房地产开发总公司：根据现行国家关于规范企业改制的有关政策法规，经市国资委[2008]第11次主任办公会研究并报市政府批准（济政字[2009]25号），现将你公司转企改制有关事项批复如下：一、根据市政府研究同意的改制方案，同意你公司事业转企业按国有企业改制程序实施改制。内部决策程序和资产审计评估程序合法有效。职工安置方案已经企业职代会讨论通过，并报我委、市人事局、市劳动社会保障局审核同意。济国资产权[2009]17号核准函已核准并确认了纳入改制转让范围的资产评估结果。二、按照有利于企业发展的原则，同意你公司纳入改制范围的国有产权按程序一次性整体转让给上海绿地（集团）有限公司（以下简称绿地集团）和内部职工群体（绿地集团受让51%，职工群体受让49%），组建济南绿地泉景地产股份有限公司。国有产权转让要依法签订协议，明确各方的权利义务，按规定及时办理国有产权变更登记和工商变更登记。绿地集团及职工受让群体要依法履行改制后企业股东的权利义务，做好改制后企业承接改制范围内部分资产、负债、人员，以及业务发展工作。三、你公司所属全资子公司济南市龙泉供热中心不纳入改制转让范围，更名为济南市龙泉资产管理中心，管理中心作为存续企业仍保留国有独资企业性质，承接你公司未纳入改制范围的全部资产、业务和人员。按照财务审计、资产评估的结果，重新编制管理中心资产负债表；按照改制方案、职工安置方案确定的原则，做好管理中心承接管理的人员登记工作。根据市政府授权，自批复你公司实施改制之日起，管理中心移交我委管理，由我委对管理中心依法履行国有资产出资人职责。请你公司根据改制方案确定的资产、业务、人员范围，配合我委有关处室做好管理中心产权登记、工商变更登记，以及理顺与改制后企业资产、人员、业务关系的相关工作。委机关有关处室要按照职责分工做好管理中心国资监管的各项工作，指导管理中心尽快完善法人治理结构、健全管理制度，处理好与改制后企业的关系，确保管理中心依法规范动作，促进国有资产保值增值和职工队伍的稳定。”

2010年4月26日，济南市人民政府国有资产监督管理委员会出具“证明”一份，内容为：“根据济南市政府[2008]18次常务会议确定的济南市房地产开发总公司改制方案，未进入改制公司范围内的资产、业务和人员，全部无偿划转至济南龙泉资产管理中心管理，该企业保留国有企业性质不变。特此证明。”

龙泉中心向济南市人民政府国有资产监督管理委员会提交“申请”一份，内容为：“济南市国资委：根据济国资企改（2009）31号批文复济南市房地产开发总公司改制，以下房屋权属归济南龙泉资产管理中心所有，特申请以下房产划拨变更：…33泉景同润商务大厦南新庄街70号槐字第096100…”。

2015年7月14日，泉景公司（甲方）与龙泉中心（乙方）签订《关于派往济南龙泉资产管理中心有关工作人员薪资发放相关事宜的协议》一份，内容为：“乙方为济南市房地产开发总公司改制时分离设立的独立法人的国有企业，依据改制实际情况并经国资委同意，由改制时分离成立的甲方派出人员管理。根据现阶段管理要求，达成如下协议…”。

开发公司改制后名称为泉景公司；2016年8月4日，泉景公司名称变更为绿地泉公司。2010年1月5日，济南市龙泉供热中心名称变更为龙泉中心。

卓天公司曾于2017年2月16日诉至一审法院，要求判令龙泉中心与绿地泉公司共同协助其办理涉案房屋的产权登记并赔偿逾期办证违约金。一审法院经审理，于2018年1月3日作出（2017）鲁0103民初1571号民事判决，判令：1、济南龙泉资产管理中心于本判决生效之日起十日内协助***天建设工程有限公司办理位于济南市槐荫区某号房屋的产权登记，将房屋登记至***天建设工程有限公司名下。2、济南龙泉资产管理中心于本判决生效之日起十日内支付***天建设工程有限公司逾期办证违约金，以309181元为基数，自2014年7月8日起至2017年4月30日止，按日万分之三的标准计算。3、驳回***天建设工程有限公司的其他诉讼请求。龙泉中心对该判决不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）鲁01民终3234号民事判决，判令：1、维持一审法院（2017）鲁0103民初1571号民事判决第一、二项。2、撤销一审法院（2017）鲁0103民初1571号民事判决第三项及案件受理费的负担。3、山东绿地泉控股集团股份有限公司对上述第一项内容承担连带责任。后经一审法院执行，卓天公司收到本案执行款95259元。

一审法院认为，根据一审法院及济南市中级人民法院已生效判决认定的案件事实，开发公司在与卓天公司签订房屋买卖合同后，未按照合同约定协助卓天公司办理涉案房屋的产权登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因企业改制，开发公司分立为龙泉中心和绿地泉公司，其应当对开发公司的涉案债务承担连带责任。卓天公司要求龙泉中心以房屋总价款309181元为基数，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，按日万分之三的标准支付逾期办证违约金及要求绿地泉公司承担连带责任，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。龙泉中心主张卓天公司要求支付的逾期办证违约金过高，应以已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算实际损失，没有提供事实及法律依据，一审法院难以支持。判决：一、被告济南龙泉资产管理中心于本判决生效之日起十日内支付原告***天建设工程有限公司逾期办证违约金，以309181元为基数，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，按日万分之三的标准计算。二、被告山东绿地泉控股集团股份有限公司对上述第一项内容承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，减半收取计1165元，由被告济南龙泉资产管理中心、山东绿地泉控股集团股份有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓天公司在二审中提交龙泉中心于2020年1月10日出具的同润大厦房产证办理计划原件一份，欲证明涉案房屋想办理房产证程序不复杂，龙泉中心故意拖延，没有按照规定办理房产证事宜。龙泉中心对该证据质证称，对该证据真实性没有异议，但是此计划在实际执行中严重受阻。第一，当时出具计划时，疫情尚未发生，在2月份发生疫情后，直至6月份都无法顺利执行该计划。第二，出具该计划时对第二点和第三点实际难度比预计难度大很多，槐荫区税务局及国土局要收取相应的费用，该笔费用数额不小，按照改制前的方案，基于房地产业务和开发资质的问题，均应该由绿地泉公司予以承担，在改制计划中是明知的，因此后期费用问题并未达到落实。第三项与第二项类似，也是办理房地产产生的费用，导致计划并未顺利执行，不能作为我方义务及对我方不利的理由。在上诉中，我方是基于一审判决违约金数额提出异议，并认为该项违约金与我方无关，因此该计划与本案并没有密切关联。绿地泉公司经质证对该证据真实性没有异议。

绿地泉公司在二审中提交以下证据：证据一、济南兴林园艺有限公司位于南辛庄街70号房产的房屋档案材料复印件一宗，欲证明济南兴林园艺有限公司的房产与本案涉案房屋同属一楼宇即南辛庄街70号，购房发票由龙泉中心开具，且已成功办理房产证书，房屋所有权转移登记申请书、委托书等材料均可体现协办产权登记的主体为龙泉中心。证据二、龙泉中心为购房者孙艺峰、孙源旭办理房屋产权登记手续复印件一宗，结合第一项证据欲证明，南辛庄街70号楼宇下两处房屋的产权登记均由龙泉中心配合办理完成的，且购房者均是于企业改制前签订购房协议，与本案案情相似，龙泉中心已有协助南辛庄街70号的房产办理相关房产置换的产权登记和数据挂接业务的先例，该项业务无法由他人替代履行，绿地泉公司客观上不可能存在协助卓天公司办理相关手续的能力和条件，本案涉案房产的登记手续只能由龙泉中心协助办理。因此一审法院认定龙泉中心为协助办证义务主体并无不当。龙泉中心对以上证据质证称，上述证据均为复印件，涉及到相关行政主管部门的登记备案及材料的复印，对真实性不发表反对意见，但是对其证明目的均有异议，该房屋与本案争诉的事项完全不同，没有类比性，不能以与本案无关的事实来证明本案中的法律事实或依据，不能成为本案相关事项的依据材料，总之，上述证据与本案无关。卓天公司对上述证据的真实性没有异议。

以上事实由卓天公司、绿地泉公司在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据本院作出已经生效的（2018）鲁01民终3234号民事判决的认定事实，卓天公司与开发公司签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。卓天公司已经按照涉案《房屋买卖合同》的约定了履行了相关义务，龙泉中心和绿地泉公司作为开发公司国有企业改制分立后的法人，亦应当按照合同约定继续履行相应的义务。因龙泉中心和绿地泉公司未按照合同约定协助卓天公司办理涉案房屋的产权登记，已构成违约，龙泉中心和绿地泉公司应当对涉案逾期办证产生的债务承担连带责任。龙泉中心上诉所称其非本案适格被告及不应承担责任主张，于法无据，本院不予以支持。

关于逾期办证违约金应否予以调减的问题。卓天公司要求龙泉中心按照合同约定以房屋总价款309181元为基数，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，按日万分之三的标准支付逾期办证违约金，符合合同约定。龙泉中心在（2018）鲁01民终3234号案件中未主张逾期办证违约金过高并要求调减，但本案中龙泉中心在一审即主张合同约定的逾期办证违约金过高并要求调减。本案在逾期办证的实际损失数额难以确定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍标准计算的利息，作为守约方的实际损失；参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，关于违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍至1.5倍为基数上调30%，即以已付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍至1.95倍标准计算的利息，作为违约方实际支付违约金的标准。本案双方合同约定的逾期办证违约金为按已付房价款的每日万分之三计算，已超出上述法律规定，龙泉中心要求调减逾期办证违约金计算标准的主张符合上述法律规定，结合本案的实际情况，卓天公司主张的逾期办证违约金应以房屋总价款309181元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算为宜，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起至2020年4月30日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.69倍标准计算。

关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，卓天公司于2020年6月2日起诉，其主张逾期办证违约金应当适用三年的诉讼时效，即2017年6月2日之前的请求已超过诉讼时效，一审法院自2017年5月1日开始计算逾期违约金欠当，应予纠正。综上，卓天公司主张的逾期办证违约金应以房屋总价款309181元为基数，自2017年6月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算，自2019年8月20日起至2020年4月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.69倍标准计算；本院对其超出的部分主张不予支持。

综上所述，龙泉中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初4729号民事判决第二项；

二、变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初4729号民事判决第一项为济南龙泉资产管理中心于本判决生效之日起十日内支付***天建设工程有限公司逾期办证违约金，以309181元为基数，自2017年6月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算，自2019年8月20日起至2020年4月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.69倍标准计算；

三、驳回***天建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2330元，减半收取计1165元，由***天建设工程有限公司负担360元，济南龙泉资产管理中心、山东绿地泉控股集团股份有限公司负担805元。二审案件受理费2330元，由济南龙泉资产管理中心负担1610元，***天建设工程有限公司负担720元。

本判决为终审判决。

审 判 员　闫振华

二〇二〇年十月二十二日

法官助理　王金鹏

书 记 员　杨　娟