佛山市顺德区盈建物业管理有限公司与佛山市卓颖广告传播有限公司租赁合同纠纷一案

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤06民终3958号

上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区盈建物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：钱荣华。

委托诉讼代理人：潘敬新，广东法制盛邦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市卓颖广告传播有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：罗庆桓。

委托诉讼代理人：杨勤，广东常道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟雪艳，广东常道律师事务所律师。

上诉人佛山市顺德区盈建物业管理有限公司（以下简称盈建公司）因与被上诉人佛山市卓颖广告传播有限公司（以下简称卓颖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初13863号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人盈建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令卓颖公司立即支付盈建公司169600元人民币作为违约赔偿金；3.判令卓颖公司立即将其在佛山市顺德区大良清晖路156号正门上方的玻璃幕墙上建造的电子显示屏及相关设施拆除搬走，恢复外墙原状；4.本案一、二审诉讼费用由卓颖公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏认定本案重要事实，导致事实不清，证据不足。（一）2008年4月17日盈建公司与卓颖公司在《广告牌场地租赁协议书》第八条第3项约定，卓颖公司逾期未缴纳租金的，应支付盈建公司半年租金作为违约金；附件约定：第十九期租金169600元人民币卓颖公司应于2017年4月15日前支付。一审判决认定卓颖公司迟至2017年9月8日才支付了第十九期租金，却未认定前述事实，属认定事实不全面，导致作出认定卓颖公司未违约，不负违约责任的错误判决。（二）一审判决根据卓颖公司提供的证人微信，认定双方就显示屏交接进行接洽，却未认定该微信显示的盈建公司于2017年8月7日告知卓颖公司，因盈建公司是国企，所以解除合同要经上级单位批复同意，现正抓紧上报这一重要事实。一审判决未认定当事人均清楚解除合同要经盈建公司上级单位同意才能生效这一事实，未正确把握盈建公司在上级单位批准后才能与卓颖公司签订解除协议，签订解除协议后才能解除合同的真实意思表示，错误认定签订解除协议仅系并不重要的形式要求，导致错判。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定。2017年7月31日卓颖公司致函盈建公司，提出提前至2017年8月15日终止该场地租赁协议，租金付至2017年10月17日止。该函并未明确支付租金的具体期限，属履行期限不明确，不符合合同法意思表示应当内容具体确定的规定，因此不属要约，仅属要约邀请。2017年8月25日盈建公司复函卓颖公司，原则上同意提前终止租赁协议及租余、广告屏处理意见，并提出租金及电费应于2017年8月30日前付清，之后双方再签订解约协议书，以提前解除原协议。对比合同法第十四条之规定，该复函具体确定，属要约。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十三条规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。盈建公司在复函即要约中要求卓颖公司于2017年8月30日前付清拖欠的第十九期租金及电费，该期限应视为承诺期限。卓颖公司收到盈建公司上述复函后，在承诺期限内既未支付租金，也未书面答复盈建公司，更未与盈建公司签订解约协议书，因此应认定其并未依法做出承诺。依据《中华人民共和国合同法》第二十条规定，卓颖公司于2017年8月30日前未作出承诺，盈建公司2017年8月25日发出的要约即复函在2017年8月30日依法己失效。盈建公司于2017年10月30日撤销要约依法有据，根据合同法关于要约、承诺的规定，盈建公司和卓颖公司并未一致同意终止原协议。一审判决将卓颖公司的要约邀请当做要约，将盈建公司要约当成承诺，适用法律错误。

被上诉人卓颖公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回盈建公司的上诉请求。一、双方已通过协商一致方式解除了《广告牌场地租赁协议书》，卓颖公司不存在违约行为，无须承担违约责任。卓颖公司于2017年7月31日向盈建公司发出《关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函》，函中卓颖公司向盈建公司提出，希望能提前至2017年8月15日终止与盈建公司签订的《广告牌场地租赁协议书》，卓颖公司自愿多支付2个月的租金（包括为未使用的9月和10月租金）、结清电费，并将尚能正常使用的LED广告屏及其相关设施的所有权赠与盈建公司，若盈建公司不需要，则由卓颖公司自行拆除、恢复原状。从该函可知，卓颖公司发函的目的意在与盈建公司协商解除原租赁协议书（即希望盈建公司能与卓颖公司签订解除广告牌场地租赁协议书的合同），且函中卓颖公司也明确提出解除合同的具体内容和条件，故卓颖公司发出的《关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函》属合同法第十四条规定的要约。盈建公司收到要约后，于2017年8月25日向卓颖公司发出《关于的复函》称，经研究决定，我司原则上同意贵司沟通函所提出的提前终止合同的诉求，原2008年4月17日双方签订的《广告牌场地租赁协议书》租金支付至2017年10月17日，除租金支付项外其他相关事项提前至2017年8月15日终止，LED广告屏及相关设施设备移交给我司，但原协议书于2017年4月15日前支付的第十九期租金169600元及电费清缴一次性于2017年8月30日前支付给我司......，即盈建公司的回函已书面同意卓颖公司提出的解除合同的各项内容和条件，符合合同法第二十一规定的承诺，即双方已就合同解除的具体事宜达成了协商一致的意思表示。二、双方均以实际行动履行了解除合同义务，原租赁协议己合法解除。卓颖公司于2017年7月31日发出解除合同要约，盈建公司于2017年8月1日与卓颖公司进行了电视显示屏的交接接洽，即盈建公司通过其行为作出了承诺的意思表示。盈建公司做出承诺后，卓颖公司于2017年8月6日已停止使用电视显示屏，并将电视显示屏及设备陆续移交给盈建公司所有，亦于2017年8月17日向盈建公司缴清了使用期间的电费。2017年8月25日盈建公司作出复函，以书面形式再次表示同意解除合同，并要求卓颖公司付清第19期租金169600元及电费、LED广告屏及相关设施设备移交其使用。2017年9月8日，卓颖公司支付完第19期租金169600元，而盈建公司对卓颖公司的各项义务履行均无异议并予以全部配合和接受，即合同解除约定的各项义务均已全部履行完毕，原租赁协议己合法解除，电视显示屏的所有权亦归属于盈建公司所有，卓颖公司无须拆除，更无须承担违约责任。

盈建公司向一审法院提出诉讼请求：1.卓颖公司立即支付盈建公司169600元作为违约赔偿金；2.卓颖公司立即将其在佛山市顺德区大良清晖路156号正门上方的玻璃幕墙上建造的电视显示屏及相关设施拆除搬走，恢复外墙原状；3.卓颖公司承担案件诉讼费。

卓颖公司向一审法院提出反诉请求：1.盈建公司返还卓颖公司电费押金15000元；2.案件诉讼费由盈建公司承担。

一审法院查明：2008年4月17日，盈建公司、卓颖公司签订了一份《广告牌场地租赁协议书》，约定：盈建公司将位于佛山市顺德区大良清晖路156号盈建酒店正门上方的玻璃幕墙出租给卓颖公司建造大型户外LED液晶电视显示屏；租赁期限自2008年4月18日起至2018年4月17日止；2008年4月18日至2013年4月17日期间每年租金320000元，2013年4月18日至2018年4月17日期间每年租金339200元；实行先交租后使用方式，每半年结算一次，即每年的4月15日前和10月15日前支付；租赁期满，显示屏属卓颖公司所有，如双方不再续约，卓颖公司在应合同期满后一个月内把显示屏拆除搬走，并且将盈建公司场地恢复原状，费用由卓颖公司承担，如卓颖公司逾期不自行拆除，显示屏归盈建公司所有；若卓颖公司单方面提前解除合同，卓颖公司须在一个月内将电视显示屏及相关设施拆除搬走，并向盈建公司支付半年的租金作为违约赔偿金，并将外墙恢复原状，若一个月后卓颖公司未将电视显示屏及相关设施拆除搬走，视为卓颖公司放弃其所有权，电视显示屏及相关设施归盈建公司所有；合同签字生效后一周内，卓颖公司一次性支付给盈建公司15000元作为该显示屏的电费押金，直至合同期满，双方不再续约后无息返还给卓颖公司。协议签订后，盈建公司依约将场地交给了卓颖公司使用。卓颖公司向盈建公司支付了电费押金15000元。2017年7月31日，卓颖公司向盈建公司发出《关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函》，提出提前至2017年8月15日终止该场地租赁，租金付至2017年10月17日止，LED广告屏及相关设施的所有权无偿赠送给盈建公司，盈建公司愿意进行该LED广告屏以及相关设施的使用技术交接工作及维护管养协助工作，但不再负责该LED广告屏及相关设施的拆除工作，如盈建公司不需要，卓颖公司将根据合同约定将该LED广告屏以及相关设施及时拆除、搬走，并将外墙恢复原状。2017年8月1日起，卓颖公司员工开始与盈建公司员工就电视显示屏的移交进行接洽。2017年8月6日，卓颖公司停止使用该电视显示屏。2017年8月17日，卓颖公司向盈建公司缴清了2017年7月的电费5874元、8月1日至6日的电费1492.53元。2017年8月25日，盈建公司向卓颖公司发出《关于〈关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函〉的复函》称，盈建公司原则上同意卓颖公司沟通函所提出的提前终止合同的诉求，但2017年4月15日前支付的第十九期租金169600元及电费须于2017年8月30日前支付给盈建公司，在盈建公司清缴完第十九期租金及LED广告屏前期使用相关费用的情况下，双方再行签订《广告牌场地租赁协议书》提前解除协议。2017年9月8日卓颖公司向盈建公司支付了第十九期租金169600元。2017年10月30日，盈建公司向卓颖公司发出《关于〈关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函〉的复函》称，其与上级主管部门做了详尽沟通和请求，基于合同机制及实际操作程序等原因无法接受卓颖公司所提出提前解约的处理方案，要求卓颖公司按合同条款继续履行合同。2017年12月6日，盈建公司再次函告卓颖公司，催促卓颖公司依约支付第二十期租金169600元。

一审法院认为，从盈建公司、卓颖公司在合同中的约定看，卓颖公司提前解除合同的条件为支付半年租金。但从案件来看，卓颖公司于2017年7月31日向盈建公司发函时也只是愿意多支付2017年9月、10月两个月的租金，合同解除条件未成就。2017年7月31日，卓颖公司向盈建公司发出《关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函》，提出提前至2017年8月15日终止该场地租赁，租金付至2017年10月17日止，LED广告屏及相关设施的所有权无偿赠送给盈建公司……此为卓颖公司为提前解除合同向盈建公司发出的要约。盈建公司于2017年8月25日向卓颖公司发出的《关于〈关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函〉的复函》称，盈建公司原则上同意卓颖公司沟通函所提出的提前终止合同的诉求……这是盈建公司对卓颖公司的要约进行承诺，盈建公司对合同的解除、应付租金的数额、合同解除的时间点等均无异议。2017年8月1日盈建公司、卓颖公司员工开始就电视显示屏的交接接洽，可见盈建公司同意卓颖公司提前解除合同，并同意电视显示屏归属盈建公司，方有双方的员工就电视显示屏的移交进行接洽。至于盈建公司在复函中要求第十九期租金169600元及电费须于2017年8月30日前支付给盈建公司，双方再行签订《广告牌场地租赁协议书》提前解除协议，这只是盈建公司、卓颖公司双方就解除的相关细节进行协商，特别是在双方解除合同的意思明显的情况下，签订解除协议确实只是一并不重要的形式要求。盈建公司对解除合同的时间没有异议，而只是明确了租金支付的时间，并不是变更了租金支付的时间，该时间的明确不足已构成解除合同的实质性要件。也就是说，盈建公司提出的上述要求并不构成对要约内容的实质性变更。故法院认定盈建公司、卓颖公司间的涉案租赁合同已于2017年8月15日解除。卓颖公司应于2017年8月30日前向盈建公司支付第十九期租金。

关于争议焦点二，盈建公司既已承诺电视显示屏归其所有，则其请求拆除搬走无理，法院不予支持。盈建公司、卓颖公司在解除协议中约定卓颖公司应于2017年8月30日前支付第十九期租金及电费，而卓颖公司却于2017年9月8日方支付，已经逾期8天，卓颖公司自当承担违约责任，然，盈建公司、卓颖公司并未就违约责任进行约定，而原合同已经协商解除，盈建公司请求卓颖公司支付违约金无理，法院不予支持。

关于争议焦点三，盈建公司、卓颖公司在《广告牌场地租赁协议书》中约定，……电费押金直至合同期满，双方不再续约后无息返还给卓颖公司。从该条款来看，电费押金返还的条件是合同期满，双方不再续约。从双方的解除协议来看，盈建公司、卓颖公司未对该押金进行约定，即应视为押金是否退还应以原租赁合同约定的条款为准。而案件中涉案租赁合同期限显然未满，卓颖公司请求退还电费押金的条件不成就。故卓颖公司请求盈建公司退还电费押金无理，法院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回盈建公司的诉讼请求；二、驳回卓颖公司的诉讼请求。本诉受理费减半为1846元，由盈建公司负担；反诉受理费减半为87.5元，由卓颖公司负担。

二审期间，盈建公司向本院提交以下新证据：

证据1.佛山市顺德区环境运输和城市管理局行政许可决定书，拟证明卓颖公司无继续从事广告行为的资格；

证据2.企业信用信息公示报告，拟证明盈建公司系国企，解除案涉租赁合同需经上级单位批复同意。卓颖公司对证据1的证明内容不予确认，对证据2的真实性无异议，对其关联性及证明内容不予认可。经审查，上述证据于本案的实体处理不具关联性，不作为本案定案依据。

经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为卓颖公司应否向盈建公司支付违约金169600元并拆除案涉LED广告屏、恢复外墙原状。

本案中，卓颖公司于2017年7月31日向盈建公司发出《关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函》，该函件提出了提前解除《广告牌场地租赁协议书》的意思表示，并就案涉租赁合同的终止时间、剩余租金的支付方式及LED屏幕的处理问题等涉及合同的解除条件向盈建公司发出具体的要约内容，盈建公司在《关于的复函》中作出了基本同意卓颖公司提出的解除合同条件的意思表示，虽上述函件明确了剩余租金的支付时间以及需签订解除协议的要求，但上述增加内容并未对卓颖公司与盈建公司之间关于合同解除条件作出实质性改变，不构成反要约。且双方在实际履行过程中亦按照上述函件的约定进行了租金及电费的结算、广告牌的交接，故一审法院认定《关于妥善处理“广告牌场地租赁协议书”的沟通函》及《关于的复函》构成解除本案租赁合同的要约与承诺并无不当，本院依法予以采纳。如前所述，盈建公司与卓颖公司已就案涉租赁合同的解除及合同解除后的权利义务内容达成合意，案涉LED广告屏及相关设备移交盈建公司所有，卓颖公司提供日常维护和软件操作管理上的技术帮助。根据卓颖公司于本案提交的微信聊天内容显示，卓颖公司在盈建公司同意解除本案租赁合同后，亦实际派员对LED广告屏的使用及维护提供了相应帮助，现盈建公司上诉要求卓颖公司拆除LED广告屏及相关设施，恢复外墙原状，理据不足，本院依法不予支持。盈建公司上诉称《广告牌场地租赁协议书》第八条第3项约定，卓颖公司逾期支付租金超30天的，盈建公司有权终止合同，并要求卓颖公司支付半年租金作为违约赔偿。对此，本院认为，上述约定系关于卓颖公司逾期支付租金导致案涉租赁合同被解除时违约责任的承担方式，在卓颖公司逾期支付租金时，盈建公司并未在《关于的复函》中或以其他方式提出终止合同，并要求卓颖公司依据《广告牌场地租赁协议书》第八条第3项之约定支付半年租金作为赔偿。相反，盈建公司发送的《关于的复函》同意了卓颖公司提出的合同终止方案，即双方当事人已合意变更了卓颖公司逾期支付租金导致租赁合同终止时违约责任的承担方式，现盈建公司诉请依据《广告牌场地租赁协议书》第八条第3项之约定要求卓颖公司支付半年租金作为赔偿，理据不足，本院依法不予采纳。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。盈建公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3692元，由上诉人佛山市顺德区盈建物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　余珂珂

审 判 员　徐允贤

审 判 员　黄玉凤

二〇一九年六月二十四日

法官助理　赵超琳

书 记 员　冯隽尧