北京东方华太建筑设计工程有限责任公司、福州市三坊七巷保护开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽01民终2512号

上诉人（原审被告）:北京东方华太建筑设计工程有限责任公司，住所地北京市海淀区八里庄街道五孔桥35号院21号平房，统一社会信用代码91110108102104265F。

法定代表人：徐建伟，总经理。

委托诉讼代理人：吴逢堂、吕宁（实习），北京市鼎业律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：福州市三坊七巷保护开发有限公司，住所地福州市鼓楼区营房里10号。

法定代表人：谢谦华，董事长。

委托诉讼代理人：朱柏涛、李文泊，福建谨而信律师事务所律师。

原审被告：北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉支路62号企业大厦4层，统一社会信用代码913501007549903709。

负责人：马志敏，经理。

委托诉讼代理人：吴逢堂、吕宁（实习），北京市鼎业律师事务所律师。

上诉人北京东方华太建筑设计工程有限责任公司（以下简称“东方华太公司”）因与被上诉人福州市三坊七巷保护开发有限公司（以下简称“三坊七巷保护开发公司”）、原审被告北京东方华太建筑设计工程有限责任公司福州分公司（以下简称“东方华太福州分公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初5218号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

东方华太公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，依法判令三坊七巷保护开发公司退还东方华太福州分公司保证金100000元；2、本案一、二审诉讼费用由三坊七巷保护开发公司承担。事实和理由：一、三坊七巷保护开发公司并非案涉房产的所有权人，其获得的权利仅是搬迁、建设、修复，无权对案涉房屋进行出租等处分；案涉《合作协议》是双方商务合作行为，三坊七巷保护开发公司无权要求支付租金或使用费；二、大光里21号院已于2015年7月中旬被三坊七巷保护开发公司收回，故使用费应计算至2015年7月初，也即六个月的使用费。大光里23号院于2017年4月底被三坊七巷保护开发公司上锁并收回，故使用费仅能计算28个月。即使如三坊七巷保护开发公司所说该院落于2017年5月11日上锁，那么也仅能计算28个月10天的使用费。《合作协议》无效，保证金10万元理应退还。三、三坊七巷保护开发公司提交的《关于福州市ＸＸ凯故居保护修复招标工程控制价评审的报告》可以看出大光里23号是在2010年修复的。2014年1月份，东方华太福州分公司接手时，该院落已经被使用。陈某是三坊七巷保护开发公司的员工，其证言不能采信。东方华太福州分公司在使用大光里23号院过程中，确实添置了基本的办公设施，同时对破损之处进行了一定的修复，但东方华太福州分公司不存在大规模装修、破坏性装修的行为。

三坊七巷保护开发公司辩称，一、案涉两处院落经福州市鼓楼区房地产拆迁工程处、福州市土地发展中心拆迁补偿安置，已属国有资产。福州市人民政府已将包括案涉院落在内的三坊七巷历史文化街区文保单位的搬迁建设修复管理的业主单位职权授权予答辩人，并将相关财产划归答辩人。故答辩人对案涉院落具有处分权。《合作协议》合法有效，符合租赁合同的法律特征，属租赁合同。二、根据《合作协议》第六条第3点规定，东方华太福州分公司未按本协议第五条第10点的约定，则答辩人有权每年按照30元/㎡/月的价格收取使用费。一审法院以月为时间计算单位进而判决东方华太公司及东方华太福州分公司支付使用费合法合理，应予维持。三、答辩人提交的证据充分证明东方华太福州分公司存在违反协议约定使用案涉院落，导致房屋遭受严重损坏的事实。故一审判决正确无误；上诉人的诉请缺乏相应的事实与法律依据，依法应不予支持。

东方华太福州分公司辩称，其同意东方华太公司的上诉意见。

三坊七巷保护开发公司一审诉讼请求：一、判令解除三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司于2014年1月7日签订的《合作协议》；二、判令东方华太公司、东方华太福州分公司立即腾空并搬离大光里21号、23号（ＸＸ凯故居），将房屋交还给三坊七巷保护开发公司；三、判令东方华太公司、东方华太福州分公司向三坊七巷保护开发公司支付自2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的使用费及违约金（使用费按504000元/年计算，自2015年1月1日起暂计至2017年4月30日为1176000元）；四、判令东方华太公司、东方华太福州分公司赔偿三坊七巷保护开发公司因对大光里21号恢复原状而需支出的修复费用61220元，因对大光里23号恢复原状而需支出的修复费用441118元；五、判令三坊七巷保护开发公司不予退还违约保证金100000元；六、判令本案诉讼费由东方华太公司、东方华太福州分公司承担。

一审法院认定事实，三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司于2014年1月7日就位于大光里21号（何振岱故居）和大光里23号（ＸＸ凯故居）（下称“古院落”）提供予东方华太福州分公司使用事宜签订《合作协议》[榕三坊七巷司合（协）字﹝2014﹞第31号]。协议约定，两处古院落使用面积约1400平方米。使用期限五年。用途为建筑规划交流中心。三坊七巷保护开发公司同意免收使用费。东方华太公司应在协议签订之时交纳违约保证金10万元。东方华太福州分公司应服从统一管理，符合文物保护工作部门的规范要求，不得损毁、改建、添建或者拆除文物建筑及其构件。未经同意，不得改变古院落的使用用途，古院落的装修装饰（含二次装修装饰）方案须经审核确认后方可实施。不得未经许可擅自变更功能、扩大使用面积。展览期间，东方华太福州分公司应保证古院落对游人全面开放，应每年举办不低于4次的建造师研讨活动，且须省级以上的建筑师参加。在从2014年开始的五年中为三坊七巷保护开发公司每年义务进行五个项目的古建筑修缮设计工作。未按约定履行组织建造师研讨活动义务，三坊七巷保护开发公司有权每年按照30元/㎡/月的价格收取使用费，即504000元/年。东方华太福州分公司违反使用约定义务与责任，三坊七巷保护开发公司有权要求停止施工、营业，限期整改。如逾期仍未整改到位，三坊七巷保护开发公司则有权单方解除协议，没收违约保证金，收回古院落，并要求东方华太福州分公司承担由此引起的一切法律责任。协议还对双方的其他权利、义务作了明确的约定。

协议签订后，东方华太福州分公司依约交纳“违约保证金”100000元。

2015年7月8日，三坊七巷保护开发公司向东方华太福州分公司发出《关于大光里21号、23号使用问题的函》[榕三坊七巷司函﹝2015﹞471号]。函称，在日常巡查过程中，发现东方华太福州分公司违反协议约定，擅自变更两处古院落使用用途，并将大光里21号变更为住宿场所。经多次发函要求整改，但均未整改到位。故要求东方华太福州分公司于2015年7月15日前执行完毕下列事宜：1.清空大光里21号并恢复原状交还三坊七巷保护开发公司。同时将派员对该处文保进行评估，如有因使用造成损坏而产生的维修费用将由东方华太福州分公司承担。2.撤离大光里23号内办公机构，重新提交该院落使用及装修方案，待审核通过后再行重新使用。3.按协议约定按每年50.4万元支付场地使用费。

2015年7月14日，东方华太福州分公司复函称，于该日签收榕三坊七巷司函[2015]471号函，回复如下：1.大光里21号在未正式通过验收之前，只是临时居住。2015年7月3日人员已全部搬离。2.大光里23号内办公机构已于2015年7月3日撤移有关人员。在原报批通过的方案基础上重新细化、调整。调整后报批方案已上报三坊七巷保护开发公司，等待批复。3.要求支付场地使用费与合作协议相悖，不合理。公司已按约定条款，上报2014年度关于举办4次研讨会的书面文字材料，因协议未明确建造师研讨活动材料的文件组成内容。东方华太福州分公司将在尽可能范围内补充材料。4.2015年7月3日，东方华太福州分公司又重新调整布展工作，因三坊七巷保护开发公司采取断电措施，对布展工作造成一定影响，要求恢复供电。

位于福州市鼓楼区的“ＸＸ凯故居”于2013年1月被福建省人民政府公布为第八批省级文物保护单位。

位于福州市鼓楼区的“何振岱故居”于1992年被福州市人民政府公布为福州市名人故居挂牌保护。

本案双方当事人争议的焦点问题：一、三坊七巷保护开发公司对大光里21号、23号是否具有处分权。二、三坊七巷保护开发公司主张解除《合作协议》是否于法有据及解除的效力。

关于争议的焦点问题一。三坊七巷保护开发公司主张大光里21号、23号系由福州市土地发展中心依法拆迁补偿安置，其具有处分权，提交了下列证据支持：1.福州市土地发展中心与何知平、何敦仁、何敦诚等人签订的《拆迁补偿安置协议书》22份。2.2015年6月26日，福州市人民政府《文件办理告知单》（GZ2015CJ01245号）。3.福州市三坊七巷管理委员会《关于三坊七巷等历史街区文保单位（文物点）业主问题的情况请示》[榕三坊七巷﹝2015﹞48号]。4.2010年7月5日，福州市人民政府《关于研究三坊七巷项目资产债务移交和规划技术规定修订等问题的会议纪要》[﹝2010﹞198号]。5.福州市文物局2018年7月5日出具的《关于三坊七巷ＸＸ凯故居与何振岱故居文物级别的复函》[榕文物保﹝2018﹞232号]、《福建省人民政府关于公布第八批省级文物保护单位名单和保护范围的通知》[闽政﹝2013﹞9号]。东方华太公司、东方华太福州分公司主张案涉两处古院落并非三坊七巷保护开发公司所有，三坊七巷保护开发公司无处分权，提交了《不动产登记信息查询结果》（业务宗号FZDA17201548）作为证据。

对此，一审法院认为，经核对原件，在无相反证据反驳的情况下，对上述证据的真实性均予以认定。《拆迁补偿安置协议书》与《不动产登记信息查询结果》可印证，案涉两处古院落系由福州市土地发展中心依法拆迁安置。GZ2015CJ01245号《文件办理告知单》、榕三坊七巷﹝2015﹞48号文及福州市人民政府﹝2010﹞198号文及三坊七巷保护开发公司的营业执照可证实，三坊七巷保护开发公司经营范围包括房屋租赁、历史文化古街古镇的保护开发管理等。案涉两处古院落经福州市鼓楼区房地产拆迁工程处、福州市土地发展中心拆迁补偿安置，已属国有资产。福州市政府将包括案涉院落在内的三坊七巷历史文化街区文保单位的搬迁建设修复管理的业主单位职权授权予三坊七巷保护开发公司，并将相关财产划归三坊七巷保护开发公司。因此，三坊七巷保护开发公司对案涉院落具有处分权。

另，根据上述22份《拆迁补偿协议书》可以认定大光里21号使用面积276.76平方米，大光里23号使用面积1027.62平方米。

关于争议的焦点问题二涉及以下几方面的问题：

第一，东方华太福州分公司是否存在违反协议约定使用案涉古院落，导致房屋遭受严重损坏的事实。

三坊七巷保护开发公司除了上述已被认定的榕三坊七巷司函[2015]471号函之外，还提交了下列证据：1.2008年5月福州市规划设计研究院、福州市古代建筑设计研究院编制的《“三坊七巷”文物保护建筑及历史建筑保护修复工程-“ＸＸ凯故居”修复工程》图纸。2.“ＸＸ凯故居保护修复工程”《工程竣工验收证书》。3.大光里23号修复竣工验收照片。4.2018年6月1日，三坊七巷保护开发公司出具的《关于大光里21号、23号租赁情况的说明》。5.福州市文物局《关于责令省级文物保护单位ＸＸ凯故居的使用单位做好文物建筑保护工作并依法追究相关人员法律责任的函》[榕文物保﹝2018﹞136号]。

东方华太公司、东方华太福州分公司主张其不存在违约行为，提交了2组照片（证据1）用于证明三坊七巷保护开发公司存在擅自将案涉古院落房屋门锁更换、私自让第三方进入等违约行为致使其无法正常使用。又提交了1组证据（证据2）用于证明其已履行合同义务，于2016年5月在大光里23号举办摄影展览。

在一审审理过程中，经三坊七巷保护开发公司申请，证人陈某出庭作证。证人称，其自2008年开始接触大光里21号、23号，因其负责古院落修复的质量监督、验收，故修复前后其均有去现场查勘。大光里23号保护修复工程经竣工验收。2018年3月12日，一审法院组织双方查看现场时，其亦有参加。根据现有状况及修复竣工当时状况的差异之处，其形成了一份《大光里23号ＸＸ凯故居毁损情况说明》。

一审法院于2018年3月12日组织双方当事人到大光里21号、23号进行现场查看。现场基本情况：大光里21号大门上锁关闭，无法进入查看。大光里23号大门钥匙由三坊七巷物业公司保管。进入后发现现场杂乱，办公座椅、图纸等散落到处，无法一一清点。部分房间房门上锁，双方均表示无法开锁。故由双方以拍照的方式固定现场情况，并由双方将所摄照片作为证据向一审法院提交。

对于上述问题，一审法院认为，1.庭审中双方均确认大光里23号的建筑平面图系《合作协议》的附件。该平面图结合三坊七巷保护开发公司提交的上述证据1、2、3，可以认定大光里23号作为省级文物保护单位经保护修复竣工验收后的状态及具体情形。2.并无证据证明2011年3月修复竣工后至2014年1月签订协议期间由他人使用过大光里23号。3.东方华太公司、东方华太福州分公司辩称办公场所装修在2014年完成，装修方案经三坊七巷保护开发公司事先批准，但并无证据支持。4.经查，证人陈某系全国重点文物保护工程方案审核专家库“古建筑”专家成员之一[国家文物局文物保发﹝2008﹞38号]，其属于专家证人。根据《工程竣工验收证书》记载显示，陈某亦系参与该工程竣工验收单位人员之一。5.一审法院结合下列证据：福州市文物局作为政府职能部门出具的榕文物﹝2008﹞136号文、《关于省级文物保护单位ＸＸ凯故居现状勘查专家意见》、陈某出具的《大光里23号ＸＸ凯故居毁损情况说明》、一审法院组织的现场取证照片，并经比对《“三坊七巷”文物保护建筑及历史建筑保护修复工程-“ＸＸ凯故居”修复工程》图纸，一审法院对三坊七巷保护开发公司主张的东方华太福州分公司存在违反协议约定使用案涉古院落，导致房屋遭受严重损坏的事实及上述证据中反映的损坏的具体情况均予以认定。

对于东方华太公司、东方华太福州分公司提交的证据一审法院认为，证据1无法体现拍照时间，故无法支持其证明内容。证据2可以证明东方华太福州分公司在大光里23号举办摄影展的事实。但根据《合作协议》约定，东方华太福州分公司每年应举办不低于4次的建造师研讨活动。东方华太福州分公司并未举证证明其已履行该项义务。

第二，如前所述，因东方华太福州分公司存在以上违约行为，三坊七巷保护开发公司要求解除双方《合作协议》，符合合同法第九十三条规定，予以支持。

第三，关于解除的效力。根据合同法第九十七条规定，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。

三坊七巷保护开发公司提交了下列证据：1.2018年4月17日福州大禹建设工程造价咨询有限公司出具的《建设工程结算审核结果通知书》[大禹﹝2018﹞结审第048号]，用于证明大光里21号钢结构拆除工程拆除费用为61220元。2.2010年6月28日福州市财政投资评审中心作出的《关于福州市ＸＸ凯故居保护修复招标工程控制价评审的报告》[榕财投评﹝2010﹞1490号]，用于证明大光里23号出租前保护修复费用审定为1783086元的事实。3.《工程预算书》，用于证明大光里23号现修复费用预算为441118元。

对于该问题，一审法院认为，首先，在庭审中双方当事人均确认大光里21号院落于2015年7月中旬已被三坊七巷保护开发公司收回。收回后，又另租他人使用。本案于2017年6月立案。该院落收回时的具体状况不得而知。2018年4月17日的《结算审核书》中所体现的该院落“钢结构拆除工程”是否与东方华太福州分公司有关，加建的“钢结构”是否为其所为，并无证据证明。故对三坊七巷保护开发公司要求东方华太公司、东方华太福州分公司赔偿因恢复该处古院落而需支出的修复费用61220元，不予支持。

其次，三坊七巷保护开发公司确认于2017年5月11日对大光里23号院落强行上锁，钥匙由三坊七巷物业公司保管。上述情况与一审法院组织双方查看的现场情形基本一致，予以确认。东方华太福州分公司在使用期间未经任何审批情况下的不当装修及不当使用，造成文物建筑构建的损害，建筑格局、建筑雕刻等被严重破坏，并危及建筑安全的事实及该古院落被损害的具体情况，均予以确认。在此情况下，三坊七巷保护开发公司要求东方华太公司、东方华太福州分公司赔偿因恢复原状而需的费用，依法予以支持。三坊七巷保护开发公司提交的证据能够证明该古院落出租前的保护修复审定费用为1783086元，但三坊七巷保护开发公司提交的用于证明该古院落因东方华太福州分公司不当装修行为致整改的工程预算费用441118元的证据—《工程预算书》，因未体现编制单位，故无法支持其该部分诉讼主张。三坊七巷保护开发公司可待该装修整改费用实际产生后，凭据另案主张。

再次，东方华太福州分公司未按协议约定每年举办不低于4次由省级以上建筑师参加的研讨会，三坊七巷保护开发公司要求根据《合作协议》第六条第3款约定收取自2015年1月份起的使用费，依法有据，本院予以支持。被告应支付占有期间的使用费。其中，大光里21号的使用费为

30元/㎡/月×276.76㎡×7个月（2015年1月至2015年7月）=58119.6元。大光里23号的使用费为30元/㎡/月×1027.62㎡×29个月（2015年1月至2017年5月）=894029.4元。

一审法院认为，三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东方华太福州分公司在占有使用案涉两处古院落期间，存在违反协议约定的行为。该公司未经三坊七巷保护开发公司审核确认，擅自装修大光里23号，造成该省级文物保护单位的建筑构建损害，建筑格局、雕刻等被破坏的后果，且未按约定履行相关义务，其行为构成违约，应承担违约之责。三坊七巷保护开发公司要求判令解除双方订立的《合作协议》，符合合同法第九十三条规定，予以支持。三坊七巷保护开发公司实际上已收回古院落，故其关于交还的诉请，不再予以处理。东方华太福州分公司应配合处理其仍遗留在大光里23号院落中的物品。对于大光里23号院落因恢复原状而需支出的费用，待实际产生后，三坊七巷保护开发公司可凭据另案主张权利。东方华太福州分公司应向三坊七巷保护开发公司支付占有两处古院落期间的使用费共计952149元。三坊七巷保护开发公司诉请没收东方华太福州分公司违约保证金100000元，符合合同法第一百一十五条规定，亦予以支持。东方华太福州分公司系东方华太公司设立的分公司，不具有法人资格。根据公司法第十四条规定，其民事责任由东方华太公司承担。

一审法院判决：一、解除三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司于2014年1月7日签订的《合作协议》；二、东方华太公司、东方华太福州分公司于判决生效之日起三日内配合三坊七巷保护开发公司清理东方华太福州分公司仍遗留在大光里23号院落中的物品；三、东方华太公司于判决生效之日起十日内向三坊七巷保护开发公司支付使用费952149元；四、三坊七巷保护开发公司对东方华太福州分公司支付的保证金100000元不予退还；五、驳回三坊七巷保护开发公司其他诉讼请求。案件受理费20805元，由东方华太公司负担14269元，由三坊七巷保护开发公司负担6536元。

二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，案涉两处院落经福州市鼓楼区房地产拆迁工程处、福州市土地发展中心拆迁补偿安置，已属国有资产。GZ2015CJ01245号《文件办理告知单》、榕三坊七巷﹝2015﹞48号文及福州市人民政府﹝2010﹞198号文可以证实，福州市人民政府已将包括案涉两处院落在内的三坊七巷历史文化街区文保单位及文物点单位的搬迁、建设、修复管理的业主单位职权授权给三坊七巷保护开发公司。故三坊七巷保护开发公司对案涉院落具有处分权。三坊七巷保护开发公司与东方华太福州分公司签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。

《合作协议》约定，东方华太福州分公司应每年举办不低于4次的建造师研讨活动，且须省级以上的建筑师参加；未按约定履行组织建造师研讨活动义务，三坊七巷保护开发公司有权每年按照30元/㎡/月的价格收取使用费，即504000元/年。东方华太福州分公司未能举证证明其已履行该项义务，应自行承担举证不能的责任。故三坊七巷保护开发公司有权自2015年1月份起要求东方华太福州分公司支付使用费。《合作协议》约定的使用费计费标准为30元/㎡/月，且在履行《合作协议》过程中，东方华太福州分公司存在违约情形，故一审法院按月计算使用费并无不当。

大光里23号ＸＸ凯故居保护修复工程于2011年3月1日竣工。东方华太公司主张东方华太福州分公司于2014年1月份接手时，大光里23号院已被他人使用，但其无法提供证据证明。双方均确认大光里23号建筑平面图系《合作协议》的附件。故在无相反证据的情况下，可以将大光里23号建筑平面图作为双方签订《合作协议》时，大光里23号建筑具体状态的依据。结合福州市文物局作为政府职能部门出具的榕文物﹝2018﹞136号文、《关于省级文物保护单位ＸＸ凯故居现状勘查专家意见》，可以证明案涉ＸＸ凯故居建筑构建存在大量损害，建筑格局、建筑雕刻等被严重破坏，并危及建筑安全等情形。一审法院认定东方华太福州分公司存在违反协议约定使用案涉古院落，导致房屋遭受严重损坏的事实，不无不当。《合作协议》约定，东方华太福州分公司违反使用约定义务与责任，三坊七巷保护开发公司有权没收违约保证金。三坊七巷保护开发公司诉请不予退还东方华太福州分公司支付的保证金100000元，符合双方的协议约定，应予支持。

综上，东方华太公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费20805元，由北京东方华太建筑设计工程有限责任公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　华

审 判 员　　林星星

审 判 员　　陈　辉

二〇一九年五月三十一日

法官助理　　林晓莉

书 记 员　　王　琳