山东三旺农业科技集团有限公司与山东国建建设集团有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁01民终888号

上诉人（原审被告）：山东三旺农业科技集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：杨峰，公司经理。

委托诉讼代理人：李玉飞，上海兰迪（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴帅，上海兰迪（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东国建建设集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：有维国，总经理。

委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨超，山东泰祥律师事务所律师。

原审被告（原审反诉原告）：山东皇天农业科技有限公司，住所地济南市。

法定代表人：胡茂富，公司经理。

委托诉讼代理人：杨传臣，男，1972年2月23日出生，汉族，该单位员工，住济南市。

上诉人山东三旺农业科技集团有限公司（以下简称三旺公司）因与被上诉人山东国建建设集团有限公司（以下简称国建公司）及原审被告山东皇天农业科技有限公司（以下简称皇天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

三旺公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项判决，改判三旺公司不向国建公司支付2019年6月2日至交付租赁物并清场迁出之日止的租金；2.撤销一审判决第六项判决，改判三旺公司无需向国建公司交付租赁物并清场迁出；3.撤销一审判决第八项判决，改判三旺公司不向国建公司支付律师费5万元；4.撤销一审判决第九项判决，改判三旺公司不向国建公司支付保全保险费3000元；5.一、二审诉讼费、保全费等诉讼费用由国建公司承担。事实和理由：一、三旺公司与国建公司之间并不存在房屋租赁合同关系，亦不存在侵权情形，涉案租赁物的使用者为皇天公司，三旺公司并未使用租赁物，皇天公司与国建公司签订并履行《租赁合同》，双方在履行合同中产生的纠纷与三旺公司无关，涉案场地在2019年6月1日就已空置至今，无人实际生产利用，三旺公司更不可能在此期间使用租赁物，一审法院认定三旺公司与皇天公司共同使用租赁物属于认定事实错误，一审判决书第四项判令由三旺公司支付2019年6月2日之后的租金是错误的，应当撤销改正。2017年12月20日，国建公司与皇天公司签订《租赁合同》。合同签订后，皇天公司委托三旺公司向国建公司支付定金、保证金及租金，国建公司收到款项后，2018年1月26日，皇天公司与国建公司进行物资交接，签署《国建场区物质交接清单》（一审中国建公司提交的证据3），国建公司将租赁物交付给皇天公司，皇天公司人员陆续进入场区，实际占有使用租赁物。皇天公司在使用租赁物过程中，与国建公司又对房屋装修装饰、用电情况等细节事宜作出补充协议、备忘录等书面约定（一审中国建公司提交的证据2、5、6）。因此，在租赁关系形成的过程中，是皇天公司与国建公司沟通协商，经过充分沟通协商后，皇天公司与国建公司签署《租赁合同》，在该过程中，三旺公司并未参与；皇天公司与国建公司在履行《租赁合同》过程中，双方就租赁物的装修装饰、用电情况等又进行充分协商后达成书面意见，在该过程中，三旺公司亦未参与。后因租金的支付问题双方产生纠纷，但该纠纷皇天公司与国建公司的纠纷，与三旺公司无关。三旺公司与国建公司并不存在书面、口头或事实的合同关系，三旺公司并未对租赁物实施侵权行为，故一审判决书第四项判定由三旺公司支付租金的是错误的。依据一审判决书第六页第2段的表述，一审判决书依据（1）款项支付方式、（2）用电客户名称、（3）广告标志三个理由认定三旺公司与皇天公司共同使用租赁物属于事实认定错误，三旺公司并未占有使用租赁物，具体理由如下：（1）款项支付方式皇天公司与国建公司签订的《租赁合同》第5.3条仅约定了国建公司的收款账户，并未约定皇天公司的付款方式，为更好的履行《租赁合同》，及时完成向三旺公司支付租金等款项的义务，皇天公司向三旺公司出具书面材料，委托三旺公司代其向国建公司支付租金等款项，鉴于皇天公司与三旺公司的合作关系，三旺公司同意通过其账户向国建公司支付租金等款项，国建公司收到款项后，并未向三旺公司或皇天公司提出异议，更未将款项退回到三旺公司账户，该事实表明国建公司对该种款项的支付方式是认可的，对三旺公司代皇天公司支付款项的事实是认可的，该事实亦与一审中三旺公司向法庭提交皇天公司委托三旺公司付款的书面材料相互印证，因此，款项的支付方式不能作为认定三旺公司使用租赁物的理由。

（2）用电客户信息2018年3月2日，国建公司与皇天公司签订的《租赁合同补充协议》，原文如下：“1、出租方同意承租方将租赁厂区内的主变配电室的用电客户信息变更为三旺公司。但承租方必须承担相关责任和义务。2、承租方与三旺公司或供电部门等因供电方面的纠纷或损失等问题均由承租方负责并承担，出租方不承担任何责任。3、租赁合同在双方的履行期间，出租方和承租方为该租赁合同履行双方，出租方不认可其他任何第三方。在原租赁合同终止或届满时，涉及主变配电室的变更或移交事宜，均由承租方向出租方负责处理和移交，发生纠纷由皇天公司承担一切责任。”以上引述的补充协议原文中出租方为国建公司，承租方为皇天公司，从补充协议原文中可看出国建公司明确表示同意将配电室的用电账户更名为三旺公司，并且该补充协议中明确约定了相关责任由皇天公司承担，该补充协议足以证明，国建公司对三旺公司代皇天公司缴电费的事实是认可的，仅依据电费代缴的事实无法认定三旺公司使用涉案租赁物。

（3）广告标识国建公司对涉案房屋悬挂的广告牌是知悉且认可的，悬挂广告牌的行为符合皇天公司与国建公司签订《租赁合同》的约定，广告牌的所有权为皇天公司，不能依据广告牌的内容涉及三旺公司，就认定三旺公司使用租赁物。国建公司向皇天公司交付租赁物后，皇天公司向国建公司释明广告牌悬挂事宜，双方协商后就该事宜约定在双方签署的《租赁合同》中，皇天公司依据双方合同约定悬挂广告牌，该广告牌的所有权归皇天公司，《租赁合同》中并未约定广告牌的内容，实际上广告牌内容如何设置是皇天公司的权利，国建公司无权干涉。因皇天公司与三旺公司的合作关系，三旺公司为宣传需要，与皇天公司协商，在征得国建公司的同意后，在涉案房屋上设置内容为三旺公司的广告牌，广告牌设置后，国建公司并未向皇天公司及三旺公司提出任何异议，更未要求皇天公司拆除广告牌或更改广告牌的内容，再次证明涉案房屋上设置内容为三旺公司的广告牌是征得国建公司认可的。悬挂广告牌的行为系广告宣传行为，并不能作为认定场地使用者的依据，依据一审判决的理论，若该广告牌显示华为、移动等其他第三方品牌，房屋的使用者就应当认定为第三方品牌，这是十分荒谬的。依据一审庭审中皇天公司的陈述，至2019年6月1日，皇天公司就已经将其绝大多数人员和所有设备物品等撤离涉案场地，即皇天公司在2019年6月1日至今就不再在涉案场地中生产经营，涉案场地一直是空置状态，皇天公司为了更好保护装修装饰现场，以便实现主张自己装修装饰赔偿款的反诉请求，才仅派1-2名员工看守场地，未向国建公司交付场地，在此期间，涉案场地无人实际生产利用，三旺公司更不可能在此期间使用场地。综上，根据合同的相对性，皇天公司与国建公司签订涉案租赁合同，国建公司向皇天公司而不是三旺公司交付租赁物，皇天公司为合同的履行方，是涉案房屋的实际使用者。国建公司同意由三旺公司代皇天公司支付保证金及租金、代缴电费的事宜并不能作为突破合同相对性的理由，三旺公司并非合同履行方及房屋使用者，涉案场地在2019年6月1日后就已空置，三旺公司不可能再占有使用，因此，一审法院认定三旺公司与原审皇天公司共同使用租赁物属于认定事实错误，一审判决书第四项判令由三旺公司支付2019年6月2日后的租金是错误的，应当撤销改正。

二、依上述陈述，三旺公司并非涉案租赁物的使用者，并未占有租赁物，涉案场区内也没有三旺公司的任何工作人员工作或设备物品存放，因此，三旺公司没有义务也不可能向国建公司交付租赁物并清场迁出，一审判决第六项判令三旺公司向国建公司租赁物并清场迁出的判决错误，与事实不符，应予纠正。

三、皇天公司与国建公司签订的《租赁合同》中约定的维权成本条款不应对非合同主体的三旺公司形成约束，一审判决第八、九项判决由三旺公司承担维权成本明显突破合同相对性，应予改正。国建公司主张的律师费及保全保险费是依据其与皇天公司签订的《租赁合同》第18条约定，根据合同相对性，该合同签订的相对方主体是皇天公司与国建公司，该合同第18条条款应在皇天公司与国建公司之间产生约束力，三旺公司并非合同主体，并未与国建公司存在任何书面、口头或事实合同关系，因此不应受该《租赁合同》第18条约定的约束。一审法院认定皇天公司作为违约方，则应由皇天公司向国建公司承担包括律师费及保全保险费的维权成本，一审判决书第八、九项判决内容判令三旺公司支付国建公司的律师费及保全保险费显然突破了合同相对性，该判决内容错误，应予纠正。

根据合同相对性，国建公司与皇天公司签订租赁合同，该合同双方对租赁标的物进行清点，国建公司依据合同约定向皇天公司交付租赁标的物，该盘点交付过程三旺公司并不知悉亦未参与。在皇天公司使用租赁物的过程中，皇天公司与国建公司签订多份补充协议，对装饰装修、电费缴纳等问题进行协商确定，在此过程中，三旺公司并未参与，三旺公司并非合同相对方。本案纠纷系国建公司与皇天公司之间在履行租赁合同及在解除租赁合同后产生的纠纷，三旺公司并非合同相对方，并未使用租赁物，根据合同相对性，三旺公司不是适格诉讼主体。三旺公司并未参与涉案租赁合同的签订，三旺公司对合同条款不知情，不认可，该条款不能对三旺公司产生约束力，不应当使用该合同中的相关条款作为评判三旺公司是否应担责的依据，更不应使用该合同中的租金数额。维权费用支付，违约责任等条款作为评判三旺公司担责数额的依据。三旺公司并非涉案租赁物的次承租人，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十七条及第十八条的规定作为突破合同相对性的理由。

综上所述，涉案场地由皇天公司使用，三旺公司并非使用方，皇天公司与国建公司因履行《租赁合同》产生的纠纷与三旺公司无关，涉案场地在2019年6月1日后就已空置至今，无人实际生产利用，三旺公司更不可能在此期间使用租赁物，一审法院认定三旺公司与原审皇天公司共同使用租赁物属于认定事实错误，一审判决书第四、六项判决是错误的，一审判决书第八、九项判决突破合同相对性，应当撤销改正，维护三旺公司的合法权益。

国建公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉。一、有充分证据证实三旺公司占有、使用租赁物。从书面合同看，国建公司是与皇天公司签订的租赁合同，但事实上，涉案场所由三旺公司占有、使用，事实和证据如下：1、在租赁物厂区大门上方及办公楼悬挂了三旺公司的名称。三旺公司在租赁物厂区大门上方及办公楼等标志性地点悬挂的，并非三旺公司所称的单纯广告宣传语及商业广告，而是三旺公司的名称标志。基于社会常识及商业实践，在厂区大门或办公楼上悬挂企业标识，本身就面向社会公示本企业占有使用该地域并在此经营的公示行为。三旺公司在租赁物厂区大门上方和办公楼上悬挂三旺集团标识，本身就是占有、使用涉案租赁物的行为，并且还是将“三旺公司在此经营”面对社会公示的一种行为。

2、租赁物厂区主变电室客户用电信息为三旺公司。三旺公司还称将租赁物厂区主变电室客户用电信息变更至自己名下是简单的代缴电费，故意混淆代缴电费和自己支出电费的事实，意图遮掩自己在涉案租赁物内经营的事实。因为国家电网公司企业供电系统的账户管理规定，企业在电网公司系统内按各自的用电客户账号缴纳电费，电网公司按照用电客户信息内登记的名称及统一社会信用代码(纳税人识别码)向用电企业开具发票。若三旺公司只是单纯的代皇天公司缴付电费，并不需要变更厂区主变电室客户用电信息，仅需将缴付电费直接打入皇天公司在电网公司开具的账户或直接将该笔费用支付给皇天公司即可，事后电网公司向皇天公司开具用电发票，三旺公司与皇天公司之间另行结算。而三旺公司之所以要将租赁物厂区主变电室客户用电信息变更至自己名下，是为了在支付涉案租赁物内产生的电费之后，能够从电网公司开具以自己为付款人的电费发票。该发票除作为三旺公司的经营支出入账之外，别无他用。而三旺公司变更厂区主变电室客户用电信息以及在支付电费后开具以自己为付款人的电费发票的行为，也是在客观上向国家、向国家电网公司、向税务机关承认，在租赁物厂区内发生的用电系三旺公司的生产经营所产生，并非是三旺公司所称的代缴电费。

3、三旺公司向国建公司支付租金。2017年12月至2018年1月，三旺公司分多次向国建公司支付定金、保证金、租赁费等，也印证三旺公司占有使用租赁物，三旺公司解释为代为皇天公司支付。三旺公司上诉称是代皇天公司支付，无缘无故代为支付巨额费用，又解释不出原因，明显违背常理。

4、2019年6月3日，国建公司向三旺公司邮寄送达解除合同通知书，通知书明确写明三旺公司履行了租赁合同，三旺公司签收了该通知，且直到本案起诉前，未提出过任何异议。该事实证明三旺公司实际承租了租赁物。

5、三旺公司在涉案场所办公，并安排门卫值班。有三旺公司在二审提交的新证据，即两份证明及微信记录为证。证实三旺公司占有使用涉案场所。

二、不论三旺公司与皇天公司是什么合作方式，在国建公司与皇天公司租赁合同已解除的情况下，占用人三旺公司都应承担返还租赁物并支付占用费的义务。皇天公司与三旺公司关系密切(两公司的法定代表人是兄弟关系)，三旺公司自称与皇天公司是合作关系，如何合作，国建公司无法得知。如前所述，三旺公司占有使用涉案租赁物是事实，至于三旺公司是于什么法律关系从皇天公司处占用租赁物，我们无法作出判断，但不外乎两种情况，要么是皇天公司同意三旺公司共同使用，要么是皇天公司转给三旺公司使用，无论何种方式，三旺公司均相当于次承租人的地位。因本案租赁关系解除，三旺公司至今占用租赁物已没有依据，形成了对出租人所有的租赁物的无权占有(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的意见)，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定：“房屋租赁解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持”，三旺公司应支付占用费并返还租赁物。如果三旺公司占用租赁物既不支付费用也不返还租赁物，既有失公平，也没有解决矛盾，达不到案结事了的目的。

三、本案因三旺公司、皇天公司违约而产生，应承担本案律师费及一、二审诉讼费用。

国建公司与皇天公司签订的《租赁合同》明确约定，“本合同履行过程中应由违约方赔偿守约方的维权成本，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、交通费等必要费用。三旺公司、皇天公司违约导致本案诉讼，应当承担律师费、诉讼费等费用。

综上所述，原审判决、认定事实清晰，法律适用正确，恳请济南市中级人民法院维持原判。

皇天公司述称，一、皇天公司与国建公司签订涉案标的物租赁合同，皇天公司实际履行了该租赁合同，且实际使用了涉案场地，根据合同相对性，该租赁合同与三旺公司没有关系，国建公司对三旺公司的诉讼请求应予驳回。二、国建公司对涉案房屋悬挂的广告牌的行为知悉且认可，国建公司对由三旺公司代缴租金及电费的行为是认可的，不应依据该事实认定三旺公司使用租赁物。三、皇天公司与三旺公司为相互独立的经营主体，为独立法人，仅就长清的农业项目业务存在合作关系，皇天公司与三旺公司基于合作关系协商经达成一致意见：由三旺公司代皇天公司缴纳租金、电费等，皇天公司在涉案租赁物上悬挂三旺公司的广告标志。但三旺公司并非租赁相对方，也未使用租赁物，皇天公司与国建公司就房屋租赁、装修装饰等问题协商并签订了多份补充协议，均与三旺公司无关，一审法院对三旺公司的判决内容应予撤销改正。

国建公司向一审法院起诉请求：l．判令自2019年6月2日起解除与皇天公司、三旺公司之间的租赁合同向国建公司交付租赁物并清场迁出，将变电室的用户信息变更至国建公司名下；2．请求判令皇天公司、三旺公司向国建公司支付租金，自2019年4月1日起至起诉之日止租金70万元，违约滞纳金10万元，同时判令皇天公司、三旺公司自起诉之次日起至其清偿迁出之日止按7671元／日(280万÷365天)向国建公司支付租金并承担违约金；3．请求皇天公司、三旺公司向国建公司支付律师费5万元；4．本案诉讼费保全费等费用由皇天公司、三旺公司承担。

皇天公司向一审法院反诉请求：l.请求判令国建公司返还租赁保证金30万元并支付赔偿金140万，同时赔偿皇天公司经济损失843034.6元；2.本案全部反诉费用由国建公司承担。

一审法院认定事实：2017年12月20日，国建公司（甲方）与皇天公司（乙方）签订租赁合同一份，约定国建公司将其所有的位于长清区张夏街道办事处工业园内场地一处（土地使用证号：长清国用2011第0700013号）租赁于皇天公司使用。租赁期限15年，即自2018年4月1日起至2033年3月31日止。甲方收到乙方定金50日内，完成办公楼的楼顶平改坡建设、四楼吊顶及地面修缮，并清理搬离场地，完成向乙方的交付，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。本合同签订后，皇天公司向国建公司交付定金50万元及保证金30万元。租赁物租金及房屋使用税分别计数缴纳。第1年租赁物租金为255万元，22375平方米土地及房屋使用税为25万元，租金合计280万元；自第二年起至租赁合同届满，22375㎡土地使用税和房屋使用税（简称“两税”）根据税务部门政策调整，由乙方据实向甲方交付。第二年至第三年租金仍为每年255万元；第四年至第六年租金为每年267.75万元（按每三年上浮5%，后以此类推），第七年至第九年每年租金281.14万元，第十年至第十二年每年租金为295.19万元，第十三年至第十五年每年租金309.95万元。水、电、气、环保、消防、未达标的行政罚款等费用自交付之日起由皇天公司按时缴纳。皇天公司已缴纳的定金可抵顶第一年租金。租赁期限届满后，在皇天公司已向国建公司支付全部租金，并向国建公司返还租赁物后，国建公司在10日内无息返还租赁保证金。皇天公司应于国建公司交付租赁物之日向国建公司缴纳全额租金。租金及两税一年一缴，先缴后用。自第二年起每年对应第一年的缴纳日期前，皇天公司向国建公司缴纳当年的全额租金及两税。缴纳方式为由皇天公司将款汇至国建公司中国工商银行济南长清支行1602009809024951163账户，皇天公司逾期支付租金及两税，应按拖欠天数乘以欠缴总额1%支付滞纳金。国建公司负责租赁物内的建筑物主体结构老化及自然损坏修复。若皇天公司欠缴租金（含两税）超2个月，国建公司有权提前解除本合同，并按本合同12.3、12.4项规定执行。即若国建公司（甲方）、皇天公司（乙方）双方的一方提出提前终止本合同，须提前3个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期内的租金及其它因本合同所产生的费用；c.违约方应于本合同提前终止前一日或之前，向守约方支付相当于当年租金50%的款项作为赔偿。甲乙双方履行完毕上述义务后五日内，甲方将乙方的租赁保证金无息退还乙方。若皇天公司需要在租赁物建筑物的本体上设立广告牌，须按政府的有关规定完成报批手续并报国建公司同意。本合同履行过程中应由违约方赔偿守约方的维权成本，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、交通费等必要费用。

2018年1月26日，国建公司(甲方)、皇天公司（乙方）签订补充合同一份，约定2017年12月20日，甲、乙双方就位于济南市长清区张夏工业园国建厂区签订了为期十五年的租赁合同。合同签订当天，乙方即向甲方完成定金和租赁保证金的支付，根据合同，乙方部分人员、物资陆续进入厂区。2018年1月26日，甲方已完成厂区内除西仓库外的办公楼、南仓库、食堂、宿舍及其他基础设施的撤离工作，就以上地点向乙方进行盘点交接，相关物资详见双方签字确认的《国建厂区物资交接清单》。交接完成后，乙方向甲方支付租赁合同中约定的第一年的部分租金130万元，剩余部分按原租赁合同约定，甲方完成办公楼的楼顶平改坡建设、四楼吊顶和地面修缮之后的正式交付日，乙方再行支付扣除定金抵顶后剩余部分租金。此外，西仓库将于本补充协议签订后日内完成向乙方的交付。

2018年3月2日，国建公司、皇天公司在原租赁合同的基础上，针对厂区主变电室客户用电信息变更事宜达成补充协议，约定出租方同意承租方将租赁厂区内主变配电室的用电客户信息变更为三旺公司。但承租方必须承担相关责任义务。承租方与三旺公司或供电部门等因供电纠纷造成的损失均由承租方负责，出租方不承担任何责任。租赁合同在双方履行期间内，出租方和承租方为该租赁合同履行双方，出租方不认可其他任何第三方。在原租赁合同终止或届满时，涉及本主变电室的变更或移交事宜，均由承租方向出租方负责处理变更和移交，发生纠纷由皇天公司承担责任。

2018年3月30日，国建公司（甲方）与皇天公司（乙方）签订补充协议书一份，约定因宿舍楼地基下沉造成其楼面开裂，甲方应于该协议签订之日起1日内按乙方要求完成修补，且相关费用由甲方完全承担。因乙方经营需要需对原合同规定范围内进行相关调整：南厂房北侧加建一处水系景观，由此产生的费用由乙方承担；厂区大门道路东侧加建一处影壁墙，由此产生的费用由乙方承担；原合同范围内灯光设施进行升级改造，由此产生的费用由乙方承担；办公楼顶层由甲方加建的房顶其质保期为原合同期满，在质保期范围内出现质量问题由甲方按照乙方要求及时修缮，由此产生的费用由甲方承担。

2017年12月20日，三旺公司通过其1602001109200037480账户向国建公司1602009809024951163账户交付定金50万元及保证金30万元；2018年1月2日，三旺公司通过其1602001109200037480账户向国建公司1602009809024951163账户交付租赁费100万元；2018年1月26日，皇天公司通过三旺公司1602001109200037480账户向国建公司1602009809024951163账户交付租赁费130万元。2018年1月26日，国建公司、皇天公司完成对租赁厂房、相应设施、相关物资的盘点交接。2018年3月9日，涉案场地用电客户名称由国建公司变更为三旺公司。三旺公司在厂区大门上方及办公楼悬挂三旺集团标识。涉案场地由皇天公司、三旺公司共同使用。

诉讼中，皇天公司主张其使用涉案场地期间，累积共投入装修费用843034.6元，并提供其与山东海旺装饰工程有限公司（以下简称海旺公司）签订的装修协议及海旺公司出具的收款收据、工程量清单、相应证人证言为证，皇天公司主张上述装饰装修部分已经国建公司同意。国建公司对皇天公司上述主张不予认可。另，皇天公司陈述，其自2019年1月起便与国建公司协商解除涉案租赁合同，国建公司负责人有维国、国建公司财务主管告知其该公司已决定与皇天公司解除涉案租赁合同，不同意皇天公司缴纳第二年租赁费。皇天公司提交其与有维国于2019年1月22日微信聊天记录及其工作人员张伟建与国建公司工作人员柴学胜于2019年6月10日通话录音，用于证明上述主张。

微信聊天记录内容为：“有总，我给老板汇报了，我们这边的意思还是之前我给你说的那样，2017年我们是提前入住，所以我们也拿出对等的态度，并没有拖到合同约定的交付之日缴纳租金，而是提前三个月就预先支付了第一年度的一半租金，属于双方各自表达诚意，特殊情况特殊对待。但第二年度不存在提前入住的或提前支付的问题了，不能因为我们第一年提前交了，以后每年都提前，所以还是应该按合同约定在交付之日前一次性全额支付……有维国：我会叫律师去给你们交涉解除合同。明天他就去。有维国：你们做好搬家的准备。”第二日国建公司并未与皇天公司交涉解除合同事宜。

通话录音内容为：“……张：有总那边到底是个什么意思？咱从一月份开始拉这个事，后来我和杨主任又去过好几次，这你都知道，怎么交都交不上，怎么交都不要。柴：……人家有总不包给你了，交么租金？张：后来还说赔我们也不租给我们了…柴：那是过来年了，当时你说打钱，我在这里浇地，我说有总不租给你了么，你交么租金。”

2019年6月3日，国建公司向三旺公司邮寄送达解除合同通知书，内容为：我公司（国建公司）2017年12月20日与皇天公司签订《租赁合同》，后皇天公司未实际履行该合同，你公司（三旺公司）与我公司参照该《租赁合同》实际履行了租赁合同约定的权利义务。根据《租赁合同》第二条第2.1、第十二条第12.2款的约定，你公司欠交租金（含两税）已超过两个月，我公司特提出与你公司解除《租赁合同》，限你公司收到通知后7日内交还租赁场地及租赁物品，并按《租赁合同》约定支付租金至离场交付之日。三旺公司于2019年6月10日签收。

一审法院认为，国建公司与皇天公司签订的租赁合同及相关补充协议为双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，一审法院予以确认。双方当事人均应依约履行合同约定的各项义务。因皇天公司自2019年4月1日起未缴纳租赁费，至2019年6月1日已满两月，故国建公司要求自2019年6月2日起解除皇天签订的租赁合同符合双方合同第12.2项约定，且诉讼中皇天公司同意解除与国建公司签订的租赁合同，其该项请求一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。故国建公司要求皇天公司支付其占用租赁物期间租赁费的请求，一审法院予以支持，租赁费起止时间应为2018年4月1日起至2019年6月1日止（扣除已支付的280万元），按照涉案租赁合同4.3项约定计付。国建公司收取的皇天公司合同保证金30万元应予返还。

合同解除后，皇天公司、三旺公司至今仍共同占有使用涉案场地。三旺公司在合同租赁期间使用涉案场地是以皇天公司享有租赁权为基础，而皇天公司、国建公司租赁关系归于消灭时，三旺公司继续使用涉案场地无法律依据，依据公平原则，三旺公司应当与皇天公司共同支付相应的房屋使用费。因涉案房屋使用费计算标准系国建公司、皇天公司真实意思表示，未失公平，且三旺公司已按照涉案租赁合同约定租金向国建公司支付第一年租赁费，故一审法院酌定皇天公司、三旺公司应按照涉案租赁合同继续支付房屋使用费。但合同中违约金约定过高，应予调整。对于2019年4月1日至6月1日皇天公司应付租金的违约金，一审法院酌定，应由皇天公司自2019年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计付为宜；对于2019年6月1日后皇天公司、三旺公司共同应付租金的违约金，一审法院酌定，应自国建公司向一审法院主张权利之日起（2019年7月1日起）以皇天公司、三旺公司实际使用天数对应的应付租金（实际使用天数×7671元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍分段计付为宜（例：2019年7月1日起应当支付2019年6月应付租金的违约金，2019年8月1日应当支付2019年6月、7月应付租金的违约金，以此类推）。同时皇天公司、三旺公司应自判决生效后协助国建公司将主变电室的用户信息变更至国建公司名下。

皇天公司主张国建公司拒收租赁费，经审查，双方在合同中已明确约定涉案租赁费交付账户，皇天公司在占用租赁物期间可将租赁费直接转入该账户，其上述抗辩理由欠当，一审法院不予采信。国建公司要求皇天公司、三旺公司支付律师费及诉讼保全保险费的请求，一审法院予以支持。

诉讼中，皇天公司提起反诉，要求国建公司支付赔偿金140万，同时赔偿皇天公司装修经济损失843034.6元。对皇天公司主张的装修损失应从三方面进行分析：对皇天公司经国建公司同意未形成附合的装饰装修物（国建厂区物资交接清单外部分），可由皇天公司拆除；国建公司、皇天公司2018年3月30日补充协议中约定，国建公司同意皇天公司加建一处水系景观、一处影壁墙，并对原合同范围内灯光设施进行升级改造。对于皇天公司主张的该部分损失，依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；对皇天公司未经国建公司同意装饰装修或扩建发生的费用，由皇天公司自行负担。故对皇天公司要求国建公司赔偿装修损失的请求，一审法院不予支持。本案中，双方解除合同系因皇天公司欠缴租赁费引起，皇天公司理应承担本案的过错责任，故皇天公司要求国建公司支付赔偿金的请求，一审法院亦不予支持。综上，案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东国建建设集团有限公司、山东皇天农业科技有限公司于2017年12月20日签订的《租赁合同》于2019年6月2日解除；二、由山东皇天农业科技有限公司于判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付所欠租金460260元（自2019年4月2日起至2019年6月1日止，按照涉案租赁合同4.3项约定每日7671元计付，即60日×7671元）；三、由山东皇天农业科技有限公司于判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付违约滞纳金（自2019年6月2日起至实际给付之日止，以460260元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计付）；四、由山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司于判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付所欠租金（自2019年6月2日起至山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司向山东国建建设集团有限公司交付租赁物并清场迁出之日止，按照涉案租赁合同4.3项约定每日7671元计付）；五、由山东皇天农业科技有限公司于判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付违约滞纳金（自2019年7月1日起至实际给付之日止，以山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司实际使用天数对应的应付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍分段计付）；六、由山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司于判决生效之日起二十日内向山东国建建设集团有限公司交付租赁物并清场迁出；七、由山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司于判决生效之日起十日内协助山东国建建设集团有限公司将主变电室的用户信息变更至山东国建建设集团有限公司名下；八、由山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司于判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付律师费5万元；九、由山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司于判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付保全保险费3000元；十、驳回山东国建建设集团有限公司的其他诉讼请求；十一、由山东国建建设集团有限公司于判决生效之日起十日内返还山东皇天农业科技有限公司保证金30万元；十二、驳回山东皇天农业科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14550元及保全费5000元，由山东皇天农业科技有限公司、山东三旺农业科技集团有限公司负担；案件反诉费27144元减半收取13572元及反诉保全费5000元共计18572元，由山东皇天农业科技有限公司负担。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。国建公司提交如下证据：证据一、长清区张夏街道办事处出具的证明，证明三旺公司在涉案租赁场地内办公。证据二、济南市长清区夏龙村委会出具的证明，证明涉案租赁场所至今仍有三旺公司占有。聊天记录一张，三旺集团门卫向村委会汇报情况的记录。证据三、两张照片，证明涉案场所大门有三旺公司名称，证明三旺公司在此办公。经质证，三旺公司对该证据1中加盖的张夏街道办事处印章真实性没有异议，对《证明》中两位自然人的签字真实性无法判断，对《证明》中的内容表述有异议，对证明目的有异议。《证明》中的内容并不真实，2018年4月，皇天公司开始入驻涉案租赁物，并非三旺公司，该《证明》的其他内容并未表述三旺公司实际使用租赁物，街道办并非租赁合同的相关方，并不清楚租赁合同的履行情况，并不能证明三旺公司曾使用过租赁物。对于证据2中加盖的村委会印章真实性没有异议，对《证明》中自然人的签字真实性无法判断，对《证明》中的内容表述有异议，对证明目的有异议。对聊天记录真实性有异议，且与本案没有关联性。杨明卫并非三旺公司员工，三旺公司并未与其签订劳动合同或缴纳社保，三旺公司并未指示杨明卫从事门卫工作，该门卫为皇天公司员工，该厂区系皇天公司使用。对于证据3，因三旺公司未陈述证据来源，证据形成时间及证据原始载体，对照片复印件真实性有异议，即便是涉案厂区悬挂有三旺字样，但也只是广告性质，不能认定华为或移动公司使用租赁物，因此，不能根据该照片显示内容认定三旺使用涉案场地。

皇天公司对上述证据的质证意见同三旺公司。另补充，对证据一，皇天公司与国建公司办理交接手续，国建公司将场地交付给皇天公司，与三旺公司无关。对于证据二，杨明卫为皇天公司工作人员，与三旺公司无关，皇天公司为保护涉案租赁物才派其保护现场。本院认为，国建公司提交的上述证据与本案待证事实无关联性，本院不予采纳。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点系三旺公司是否应承担租赁合同的违约责任。2017年12月10日，国建公司与皇天公司签订租赁合同，随后又于2018年1月26日、3月2日、3月30日签订租赁补充合同。双方于2018年1月26日对租赁厂房、相应设施、相关物资进行盘点交接，租赁期内的租金由三旺公司代付。租赁期内，国建公司未与三旺公司签订房屋租赁合同，亦未在口头上对租赁事宜有所约定，国建公司要求三旺公司与皇天公司共同承担涉案租赁合同的违约责任与合同相对性原则相悖，国建公司与三旺公司无合同上的权利义务关系，国建公司无权为三旺公司设定涉案租赁合同义务，要求其承担违约责任。三旺公司代缴房租、更改用电户信息、设立广告牌的事实不能使其成为涉案租赁合同的当事人之一，亦不属于合同相对性的例外情形，故其承担涉案租赁合同的违约责任无事实及法律依据。一审法院判令三旺公司与皇天公司共同承担违约责任有误，本院予以更正。

综上所述，山东三旺农业科技集团有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项、第十项、第十一项、第十二项；

二、变更济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决第四项为“由山东皇天农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付所欠租金（自2019年6月2日起至山东皇天农业科技有限公司向山东国建建设集团有限公司交付租赁物并清场迁出之日止，按照涉案租赁合同4.3项约定每日7671元计付）”；

三、变更济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决第五项为“由山东皇天农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付违约滞纳金（自2019年7月1日起至实际给付之日止，以山东皇天农业科技有限公司实际使用天数对应的应付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍分段计付）”；

四、变更济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决第六项为“由山东皇天农业科技有限公司于本判决生效之日起二十日内向山东国建建设集团有限公司交付租赁物并清场迁出”；

五、变更济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决第八项为“由山东皇天农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付律师费5万元”；

六、变更济南市长清区人民法院(2019)鲁0113民初2528号民事判决第九项为“由山东皇天农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向山东国建建设集团有限公司支付保全保险费3000元”。

一审案件受理费14550元及保全费5000元，由山东皇天农业科技有限公司负担；案件反诉费27144元减半收取13572元及反诉保全费5000元共计18572元，由山东皇天农业科技有限公司负担。二审案件受理费14550元，由被上诉人山东国建建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　武绍山

审 判 员　王立强

审 判 员　孙　磊

二〇二〇年三月十七日

法官助理　杨　锐

书 记 员　徐　敏