太原市安舒馨物业服务有限公司、山西**房地产开发有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

太原市万柏林区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）晋0109民初3993号

原告：太原市安舒馨物业服务有限公司，住所地太原市小店区。

法定代表人：黄某，董事长。

委托诉讼代理人：崔某，北京德恒（太原）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某。

被告：山西**房地产开发有限公司。

法定代表人：郭某。

原告太原市安舒馨物业服务有限公司与被告山西**房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市安舒馨物业服务有限公司委托诉讼代理人崔某、李某，被告山西**房地产开发有限公司的法定代表人郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告太原市安舒馨物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告对太原市万柏林区**国家丽都城小区2号楼、3号楼、6号楼、7号楼外墙面及周围部分进行修复，修复费用大约15万元；2、本案诉讼费用与案件有关的其他费用由被告承担。事实与理由：被告系**国际丽都城小区的开发商，2016年，该小区竣工验收合格交付使用。被告向业主出具《**国际丽都城房屋质量保证书》，对相关事项的保修义务进行承诺。原告于2014年、2016年、2020年与**国际丽都城小区业主委员会签订了《**国际丽都城小区物业服务合同》，合同约定原告从2015年1月1日起入驻**国际丽都城小区开始进行物业服务，服务期限至2023年12月31日。原告在进行物业服务的过程中于2017年发现小区的2号楼、3号楼、6号楼、7号楼的外墙面出现鼓起、开裂、脱落等现象，出现问题的外墙面仍然在被告承诺的保修期内。原告按照物业服务合同的约定多次督促被告履行维修义务，被告均以各种理由拖延不予维修。被告的不作为已严重危及业主的生命安全，给原告的物业服务造成巨大困难。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。

被告山西**房地产开发有限公司辩称，1、驳回原告要求进行修复**国际丽都城小区2号楼、3号楼、6号楼、7号楼外墙墙面及周围修复的责任，本案诉讼费由原告承担。2、答辩人未与原告签订物业服务合同，本案案由存疑。3、答辩人与小区业主签订的商品房买卖合同约定，外墙使用前归全体业主所有，原告主体不适格。答辩人与买受人在买卖合同中约定住宅交付实际使用之日起承担相应保修责任，保修期限内出卖人履行保修责任。4、2号楼交付时间2011年10月29日、3号楼交付时间2011年12月31日、6号楼7号楼交付时间是2013年1月1日，2017年发现外墙开裂，不在质量保修范围内。综上，法庭应驳回原告诉求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山西**房地产开发有限公司开发建设了太原市**国际丽都城小区，被告于房屋交付时向业主出具了《房屋质量保证书》，约定住户对商品房验收完毕，接受钥匙之日起即为该商品房交付使用日期，也是本保证书签订日期，住宅保修自此日起计算，其中墙面、顶棚抹灰脱落的保修期为2年。原告太原市安舒馨物业服务有限公司与太原市**国际丽都城小区业主委员会分别于2014年12月20日、2016年12月26日、2020年11月1日签署了《太原市**国际丽都城小区物业服务合同》，原告为太原市**国际丽都城小区提供物业服务，物业服务期限分别为自2015年1月1日至2016年12月31日、自2017年1月1日至2020年12月31日、自2021年1月1日至2023年12月31日，合同约定属于开发商质保期内的项目，太原市**国际丽都城小区业主委员会协助原告并授权原告督促开发商进行维修整改。物业服务期间内，原告分别于2017年9月4日、2018年9月29日、2020年4月2日向被告发出外部联络函，表示由于施工方施工质量问题，导致各楼存在外墙空鼓，部分墙砖、墙皮脱落，3号楼西侧、2号楼西侧、6号楼、7号楼更为严重，要求被告尽快维修。被告负责人杨凯签收。2020年12月17日，原告委托北京德恒（太原）律师事务所向被告发送《律师函》，请被告即刻与原告联系并对出现质量问题的3号楼、6号楼、7号楼的外墙面进行维修。2020年12月25日，被告向原告回函，表示收悉律师函，根据《房屋建筑工程质量保修办法》及《房屋质量保证书》规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，外墙承诺的保修期为2年，分别于2013年12月30日、2014年12月30日已到保修期。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，房屋外墙属于住宅业主共用部位，原告有权向住宅专项维修资金管理部分提出申请进行维修，在申请过程中被告给予全力支持。因被告至今未修复，原告诉至本院请求解决。

本院认为，本案的争议焦点有三，其一为原告诉讼请求是否明确，其二为原告主体是否适格，其三为外墙脱落是否在被告保修期内，被告是否应当承担保修责任。（一）关于原告诉讼请求的问题，原告的诉讼请求应当以证据证明是具体的、准确的、数字化的，而非预估的、笼统的、模糊的语言表述。（二）关于原告主体是否适格，原告太原市安舒馨物业服务有限公司与太原市**国际丽都城小区业主委员会签署了《太原市**国际丽都城小区物业服务合同》，合同约定属于开发商质保期内的项目，太原市**国际丽都城小区业主委员会协助原告并授权原告督促开发商进行维修整改。原告认定被告对处于质保期内的脱落外墙进行维护，依据上述约定，原告主体适格。（三）关于外墙脱落是否在被告保修期内，被告是否应当承担保修责任，被告出具的《房屋质量保证书》约定住宅保修日自住户对商品房验收完毕，接受钥匙之日起算，墙面、顶棚抹灰脱落的保修期为2年。庭审中，原告仅提交了**国际丽都城2号楼、3号楼、6号楼、7号楼的《建设工程竣工验收备案表》，写明竣工验收日期为2016年4月11日，被告庭审中不予认可，并提交了山西**国际丽都城2号楼、3号楼、6号楼、7号楼的《竣工验收证明书》，写明2号楼、3号楼的竣工日期分别为2011年10月25日、2012年1月25日；庭审中被告表示6号楼7号楼交付时间是2013年1月1日。上述《建设工程竣工验收备案表与《竣工验收证明书》均经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方确认盖章。综上，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但原告提供证据不足以证明质保期起算的具体日期即“住户对商品房验收完毕，接受钥匙”的日期，故应由原告承担举证不利的后果，本院对原告诉求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告太原市安舒馨物业服务有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取1650元，由原告太原市安舒馨物业服务有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上属于太原市中级人民法院。

审判员　曹　　　　明

二〇二一年八月二十六日

书记员　    乔蕾