山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终987号
上诉人(原审原告)：***，女，住太原市。
委托诉讼代理人：李万辉，男，住太原市。
被上诉人（原审被告）：山西凯宇综合开发有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街东段368号1幢4层。
法定代表人：周文炬，董事长。
委托诉讼代理人：孟慧斌，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李爱元，山西三晋（阳曲）律师事务所实习律师。
上诉人***因与被上诉人山西凯宇综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人李万辉，被上诉人山西凯宇综合开发有限公司的委托诉讼代理人孟慧斌、李爱元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人***上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，重新判罚被上诉人的违约责任。2、请求判令被上诉人立即履行与上诉人签订《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的所有权证。3、请求判令被上诉人向上诉人支付截止到2017年7月1日迟延办理产权证的违约金2万元以及截止到实际领取产权证之日的违约金。4、由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在判决书中认定被上诉人没有按照约定提交相关资料已构成违约，应当承担违约责任，但却以双方没有约定违约金为由，不支持上诉人主张2万元违约金的诉求，不符合法律规定。根据《合同法》第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，结合一审法院认定被上诉人存在违约的事实，被上诉人应当按照法律规定向上诉人支付违约金，一审法院在判决书中陈述所依据的系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，但却作出了不符合该条款规定的判决，该部分判决内容应予撤销。二、一审法院判决被上诉人在”具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理产权登记手续”。该判决不仅与上诉人的诉求不一致，且与法律规定相违背。对于被上诉人没有任何惩罚措施，没有任何法律约束力和督促力，没有从法律层面上保护上诉人的合法权益。按照该判决，上诉人只能是无限期的等待，而被上诉人却可以逃避法定义务及合同义务。
被上诉人山西凯宇综合开发有限公司辩称，1、上诉人第一项诉讼请求依法不能成立。根据一审法院查明的事实涉案房屋尚未进行初始登记尚不具备相关法律法规规定的办理房产登记的条件，目前事实上、客观上都无法履行。因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回。2、上诉人第二项诉讼请求没有证据和法律依据，应予驳回。根据上诉人的上诉请求仅仅要求撤销原审判决第二项，未要求撤销第三项，故上诉人超越上诉请求主张违约金依法不应支持。上诉人与答辩人双方签订的《商品房买卖合同》是国家政府相关部门统一规范制定的，也是双方自愿协商签订的，双方也均认可《商品房买卖合同》合法有效。故上诉人应当严格按照《商品房买卖合同》的约定内容进行主张。根据上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，答辩人虽没有近期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但合同已约定了违约责任的承担方式，即”买受人退房”，因此根据我国法律”约定优先”原则，上诉人在不选择双方约定的违约责任的承担方式情况下，另行主张违约金，没有法律依据，依法不应支持。上诉人错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，没有考虑该条规定适用的前提为”除当事人有特殊约定”。经一审法院庭审释明，上诉人表示不退房，上诉人单方改变双方签订并经备案的合同中的特殊约定无事实根据。故上诉人主张违约金的诉请与双方约定内容不符，依法不应支持。3、答辩人至今未能办理登记备案，是由于政府相关部门的原因，但答辩人正在积极协调办理700多户业主的房产证。在答辩人的工程已经竣工，热力公司要求答辩人新建热力站，答辩人按照要求兴建热力站，但热力站的新建导致用地规划与原批准的规划不符，各个部门之间无法协调，以致于未能办理登记备案。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。
上诉人***向一审法院起诉请求：一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元0905号房屋归原告所有；二、被告协助原告所购房屋的房屋所有权证；三、被告向原告支付截至2017年7月1日延迟办理产权证的违约金20000元以及截至到实际领取产权证之日的违约金（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；四、被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于太原市小东门街21号克罗西西住宅小区（现名景泽明苑小区）第201幢1单元0905号房；房屋总价款890000元，合同第八条交付期限约定：被告交房时间为2013年10月31日之前，合同第十五条关于产权登记的约定：”出卖人（被告）被告应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0．1％赔偿买受人损失。”合同签订后，原告按约支付全部购房款，被告于2014年3月2日向原告交付房屋，在领取房屋钥匙时，被告向原告收取了办理产权登记的代办费以及各项契税费，并开具相应的《收据》，但至庭审终结前，被告仍未能按照约定为原告办理产权登记手续。原告称通过记者调查了解得知，被告根本就没有向产权登记机关申请过登记备案，未能办理过户的原因在被告。但被告辩称，是由于热力公司建设供热站，导致规划变更，不能办理产权登记，责任不在己方。庭审中，被告未能就其主张的理由，提供产权登记机关的有效文件以及其他有效证件予以证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》已向登记机关申请了预告登记，原告关于请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元0905号房屋归原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告未按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定了，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任，但未约定违约金及违约金的承担方式，原告要求被告支付违约金的诉求没有依据，本院不予支持。原告关于请求判令被告立即履行与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的所有权证的诉求，因涉案商品房被告现尚不具备给原告办理权属登记的条件，本院不予支持，但被告应在涉案商品房具备办理权属登记的条件时90天内，将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的所有权证。一审法院经审判委员会讨论决定，判决：一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元0905号房屋归原告所有。二、被告山西凯宇综合开发有限公司应在具备办理权属登记的条件时，三个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的不动产权证书。三、驳回原告***的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，双方在合同中自愿作出特殊约定，即选择按上诉人退房处理，被上诉人在上诉人提出退房要求之日起30日内将其已付房价款退还，并按已付房屋价款的0.1%赔偿上诉人损失，经一审法院释明，上诉人不选择退房。由于双方所签《商品房买卖合同》作了特殊约定，故上诉人请求被上诉人支付违约金的上诉请求，本院不予支持。因涉案房屋现尚不具备被上诉人能够协助办理过户的条件，一审判决山西凯宇综合开发有限公司应在具备办理权属登记的条件时三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助***办理所购买商品房的所有权证并无不妥。
综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙爱英
审判员 段雪丽
审判员 李铁柱
二〇一八年四月十八日
书记员 李文晶