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山西省太原市中级人民法院
民事判决书
（2018）晋01民终1722号
上诉人(原审原告)：***，女,1977年10月31日出生,汉族，住山西省太原市。
被上诉人（原审被告）：山西凯宇综合开发有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街东段368号1幢4层。
法定代表人：周文炬，董事长。
委托诉讼代理人：孟慧斌，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成立忠，山西三晋律师事务所律师。
上诉人***因与被上诉人山西凯宇综合开发有限公司（以下简称凯宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人***，被上诉人凯宇公司的委托诉讼代理人孟慧斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***上诉请求：1、请求依法撤销该判决书中的第二项（诉讼费部分除外）；2、请求判令被上诉人立即履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人（被上诉人）提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的所有权证；3、请求判令被上诉人向上诉人支付截止到2017年7月1日迟延办理产权证的违约金贰万元以及截止到实际领取产权证之日的违约金（按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；4、请求判令由被上诉人承担二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院在判决书中认定被上诉人已经构成违约，应当承担违约责任，但却以双方没有约定违约金为由，不支持上诉人主张违约金的诉求，不符合法律的规定。《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定以及一审法院认定被上诉人违约的事实，被上诉人应当向上诉人支付违约金，一审法院在判决书中陈述所依据的法律规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但却做出了不符合该法律规定的判决，该部分判决内容应当予以撤销。二、一审法院认定产权证的办理属于行政机关的行政行为，上诉人要求被上诉人按照合同约定将办理权属登记所需资料交由产权登记机关备案的主张不属于民事诉讼受理的范围，纯属荒唐，该部分判决内容应当撤销。1、将办理权属登记所需资料交由产权登记机关备案是被上诉人的法定义务和合同义务，在其不履行该义务时所产生的纠纷属于民事纠纷，一审法院应当受理并且做出相应的判决。在《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋登记办法》、《商品房销售管理办法》中，被上诉人作为开发商，将办理权属登记所需资料交由产权登记机关备案、协助上诉人办理产权证是其法定义务，《商品房买卖合同》当中对该义务也做了相关约定。因此，提交资料、进行备案，协助办证是被上诉人应尽的义务。2、行政机关只有在被上诉人资料齐备的情况下才能为其办理产权登记手续，本案的关键不是行政机关不给上诉人办理产权登记，而是被上诉人根本没有按照规定完成备案手续，没有提供进行产权登记的基础条件。一审法院既然已经认定了被上诉人没有首先完成备案登记的事实，就应当知道本案不属于上诉人与行政机关之间的纠纷，在此情况下，做出不属于民事案件受理范围的判决，驳回上诉人要求被上诉人备案登记的诉求，实属荒唐。3、一审法院的判决免除了被上诉人作为出卖人应尽的义务，对于商品房交易的稳定性，对于购房者取得权属证书权利的确定性，没有起到保障作用。按照一审法院的观点，所有的《商品房买卖合同》中对于出卖人义务的设定都是虚无的，在出卖人没有履行备案登记的义务时，都归责于行政机关，法律对其没有任何制约作用，任其违约状态一直持续，任由买受人的权利被侵犯，却找不到任何救济途径。4、在相关法律没有发生变化的情况下，一审法院对于相同的案例做出截然不同的判决，应当做出合理的阐释。在本案审理当中，上诉人向一审法院提交了相关案例，在一审法院做出的案号为（2005）杏民一初字第867、851、839、818等53份判决书中，对于原告要求被告山西慧光房地产开发有限公司进行备案登记并协助办理产权证的诉求，判令被告在判决生效90日内，将进行权属登记所需的资料交由产权登记机关备案并协助办理产权证。该判决结果在太原市中级人民法院案号为（2006）并民终字第158、154、145、137等53份判决书中被维持。同样的诉求，在相关法律没有发生变化的情况下，一审法院在上述案件中支持了原告的诉讼请求，在本案当中，却认为该诉求不属于民事案件的受理范围，对此，一审法院应当做出合理的阐释。综上，一审法院判决书中的第二项（诉讼费除外），事实认定和法律适用均有错误，依法应当予以撤销。
凯宇公司辩称，一、上诉人请求撤销一审判决书中第二项并请求判令答辩人立即履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人（答辩人）提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的所有权证依法不能成立。根据一审法院查明的事实涉案房屋尚未进行初始登记尚不具备相关法律法规规定的办理房产登记的条件，目前事实上、客观上都无法履行。因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回。二、上诉人请求判令答辩人向上诉人支付截止到2017年7月1日迟延办理产权证的违约金贰万元以及截止到实际领取产权证之日的违约金（按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）没有证据和法律依据，应予驳回。1、根据上诉人的上诉请求仅仅要求撤销原审判决第二项，未要求撤销第三项。因此，上诉人超越上诉请求主张违约金依法不应支持。2、上诉人与答辩人双方签订的《商品房买卖合同》是国家政府相关部门统一规范制定的，也是双方自愿协商签订的，双方也均认可《商品房买卖合同》合法有效。因此，上诉人应当严格按照《商品房买卖合同》的约定内容进行主张。3、根据上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，答辩人虽没有按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但合同已约定了违约责任的承担方式，即”买受人退房”，因此根据我国法律”约定优先”原则，上诉人在不选择双方约定的违约责任的承担方式情况下，另行主张违约金，没有法律依据，依法不应支持。4、上诉人错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，没有考虑该条规定适用的前提为”除当事人有特殊约定”。经一审法院庭审释明，上诉人表示不退房，上诉人单方改变双方签订并经备案的合同中的特殊约定无事实根据。因此，上诉人主张违约金的诉请与双方约定内容不符，依法不应支持。三、答辩人至今未能办理登记备案，是由于政府相关部门的原因，但答辩人正在积极协调办理700多户业主的房产证。在答辩人的工程已经竣工，热力公司要求答辩人新建热力站，答辩人按照要求兴建热力站。但热力站的新建导致用地规划与原批准的规划不符，各个部门之间无法协调，以致于未能办理登记备案。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张的诉请没有证据和法律支持，依法不能成立，应予驳回。
***向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元1105号房屋归原告所有；2、请求判令被告立即履行与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人(被告)提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的所有权证；3、请求判令被告向原告支付截至2017年7月1日延迟办理产权证的违约金20000元以及截至到实际领取产权证之日的违约金（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；4、请求判令由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年6月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于太原市小东门街21号克罗西西住宅小区（现名景泽苑小区）第201幢1单元1105号房屋，上述《商品房买卖合同》已向登记机关申请了预告登记，并已按期交房。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年10月31日之前；同时第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第一项处理即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房屋价款的0.1%赔偿买受人损失。被告向原告收取了办理产权登记的代办费以及各项契税，但未按约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》已在登记机关进行了预告登记，原告请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元1105号房屋归原告所有，符合法律规定，本院予以支持。被告未按约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定了，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任，但未约定违约金及违约金的承担方式，原告要求被告支付违约金的诉求没有依据，本院不予支持。产权证的办理属于行政机关的行政行为，原告关于请求判令被告立即履行《商品房买卖合同》的约定，将办理权属登记需由出卖人(被告)提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的所有权证的诉求，不属于人民法院民事案件受案范围，本院不予支持。判决：一、确认原告***、被告山西凯宇综合开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》有效。位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元1105号房屋归原告所有。二、驳回原告***的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，***与凯宇公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。被上诉人凯宇公司未按合同约定期限按期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，对于该违约责任，双方在合同中自愿作出特殊约定，即选择按上诉人退房处理，凯宇公司在***提出退房要求之日起30日内将***已付房价款退还给***，并按已付房屋价款的0.1%赔偿***损失，经一审法院释明，上诉人不选择退房。由于双方所签《商品房买卖合同》作了特殊约定，故上诉人请求被上诉人支付违约金的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人诉请由被上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、并协助买受人办理权属证书是否属于人民法院受理民事案件范围的问题。根据相关法律规定，人民法院受理民事案件的范围为平等主体之间的民事纠纷，即公民、法人、其他组织之间以及相互之间的财产、人身关系纠纷。按照《商品房买卖合同》中”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，向产权登记机关报备产权登记资料，系凯宇公司作为出卖人依约应尽的民事义务。另外，根据《城市房地产开发经营管理条例》等规定，协助买受人办理产权登记，是房地产开发企业的法定义务。故***请求凯宇公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、并协助其办理所购买商品房的所有权证，属于人民法院受理民事案件的范围。一审认定该项请求不属于人民法院民事案件受案范围，与上述规定明显不符，依法应予纠正。关于上诉人要求被上诉人立即履行《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的所有权证的诉求，因涉案房屋现尚不具备被上诉人能够协助办理过户的条件，本院不予支持，但被上诉人应在具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理所购买商品房的不动产权属证书。
综上所述，***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107
民初2318号民事判决第一项，即：”一、确认原告***、被告山西凯宇综合开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》有效。位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第201幢1单元1105号房屋归原告所有”。
二、撤销太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2318号民事判决第二项，即：”二、驳回原告***的其他诉讼请求”。
三、被上诉人山西凯宇综合开发有限公司应在具备办理权属登记的条件时，三个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人***办理所购买商品房的所有权证。
四、驳回上诉人***的其他诉讼请求。
一审案件受理费150元，由被上诉人山西凯宇综合开发有限公司负担;二审案件受理费300元，由上诉人***、被上诉人山西凯宇综合开发有限公司各负担150元。
本判决为终审判决。
审判长成志刚
审判员刘卫
审判员赵耀功
二〇一八年四月二十五日
书记员张峥
