无锡市某某山庄酒店有限公司、无锡中粮工程科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏02民终2361号 上诉人（原审被告）：无锡市**山庄酒店有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区河埒街道惠河社区惠河路186号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏英特东华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：无锡中粮工程科技有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区河埒街道惠河社区惠河路186号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海市建纬律师事务所律师。 上诉人无锡市**山庄酒店有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人无锡中粮工程科技有限公司（以下简称中粮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211民初7839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 **公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中粮公司的诉讼请求。事实和理由：一、其缓交租金系双方一直在协商沟通租赁合同的履行，如租金的浮动、租赁房屋年久失修、中粮公司赚取电费差价、有关合同条款需要进一步协商。现中粮公司突然解除合同，超出其预期。二、其从未恶意拖欠租金，违约的情形轻微，不属于根本违约，且未给中粮公司造成较大损失。其已于2021年8月支付了2021年度的租金，中粮公司亦未退回，视为默认接受及同意继续履行租赁合同。三、双方形成了先由中粮公司催款，后由其支付租金的习惯，其他商户也是如此操作，故其并非恶意拖欠租金。1.租金自第六年起开始每年以5%-8%的幅度递增，故自2019年起中粮公司均要通过向**公司发出催款函后，其交纳租金。2.从***与中粮公司两位工作人员的长期聊天记录中也能看出，中粮公司需要开具相应的单子即催款函后，其才支付租金。3.就2020年、2021年的租金数额35万元，其分别是在中粮公司发出催款函及中粮公司起诉后得知。4.中粮公司与其余承租人也均是通过先发催款函后付款的方式要求支付租金。四、**公司经营的酒店业属于受新冠疫情影响首当其冲的行业，现任股东接手后一直处于亏损维持经营的状态，这几年国家都在各个层面出台帮困政策挽救受疫情影响的各行各业，尤其是针对国有企业房屋租赁方面均明确要求大幅减免租金及不得解除租赁合同等，中粮公司的诉请于情于理均不应得到法院支持。中粮公司只给一个月受疫情影响的免租期，应该给的免租期并未到位，直接套用合同约定的拖欠租金30天即可解除的条款，对其不公平。五、如果解除合同，则其作为刚接手公司的经营者将产生巨大损失。六、合同解除后的房屋占有使用费，中粮公司一审未主张，一审法院超出诉请范围作出判决。即使要支付占有使用费，因为已经判决其承担违约金3.5万元，又惩罚性的判决其承担1.5倍的房屋占有使用费明显不妥。综上，双方关于租赁合同的履行存在变更的情形，**公司并未逾期支付租金，也无其余恶意违约的情形，一审判决的违约金和房屋占有使用费无事实和法律依据，恳请二审法院综合全案的事实及政策因素，依法改判驳回中粮公司的诉讼请求。 被上诉人中粮公司辩称：一、**公司租金支付至2020年11月后即拖延支付租金，期间其多次催告租金包括2021年5月18日书面催告，**公司均拒绝支付。**公司的行为完全违背了合同约定，构成了根本性的违约。**公司在2021年05月中粮公司发函的回函中并未提及2021年的租金不明确问题，也未质疑中粮公司计算的欠付租金金额，这也印证了**公司是清楚2021年租金金额的。二、《租赁合同》第六条“合同的解除”第（三）款约定:“乙方有下列情形之一的甲方有权单方终止本合同收回房屋。1、不按照约定支付租金达30日的”。鉴于**公司前述拖延支付和欠付租金的违约行为，其有权解除合同并要求腾退房屋。**公司不仅逾期支付2021年上半年租金，下半年租金亦逾期支付超30日，在其起诉后，**公司才于2021年8月5日支付上半年逾期租金，8月9日支付下半年租金，按照合同约定，下半年租金应当在7月1日前支付，下半年租金支付逾期超过30日，合同也应当解除。三、其于一审庭审中提出了房屋占有使用费的主张，笔录第9页最后一段:“请求判令**公司向中粮公司支付欠付租金暂计29166.67元，具体以腾退房屋之日，实际欠付租金或房屋占有使用费为准”。四、其不同意继续履行合同，也没有重新达成房屋租赁合同的意思表示。在其起诉后，**公司通过转账向其支付的款项，不代表其默认接收并同意继续履行合同，其认为是**公司支付的欠付租金、房屋占用使用费及违约金。五、双方没有约定在支付租金前应先发催款函，合同履行过程中也不存在该行为。案涉房屋没有拆迁计划，不存在拆迁利益。中粮公司没有要求大幅度涨租金，租金调整依据合同约定。六、其不存在赚取电费差价的情形，租赁房屋也没有年久失修，租赁房屋渗水问题合同亦约定由**公司自行负责。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中粮公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2015年8月31日签订的租赁合同；2.判令**公司腾退租赁的房屋；3.判令**公司支付欠付租金暂计29166.67元，实际欠付租金或房屋占有使用费为准，滞纳金（逾期租金及滞纳金支付自2020年12月1日起暂计至2021年7月31日止，要求支付至具体以腾退房屋之日）；4.判令**公司支付违约金3.5万元。 一、经审理查明事实： （一）合同签订情况 2015年8月31日中粮公司和**公司签订租赁合同，租赁坐落于无锡市惠河路186号，原有的招待所以及沿马路的老办公楼四楼的空余办公用房，租赁期限为14年，乙方承租甲方的房屋作为经营宾馆、酒店服务性用途，从2014年6月1日到2028年6月1日，前五年租金为33万元，五年内不变，第六年开始按5%～8%递增，延续6年，第9年开始按10%～14%递增，房产税由甲方支付。双方在庭审中一致确认2020、2021、2022的年租金按照35万元计算，合同约定半年一付，先付后用，房屋水电费、租费押金4万元，乙方不租或租赁期满后甲方退还给乙方。第四条1、租赁期内甲方保障房屋及其出租时的附属设施处于适用的安全状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损或故障时，应及时书面通知甲方修复，其中屋面防水由乙方自行负责，与甲方无关。2、乙方的装修、改善和增设的其它物，甲方不承担维修义务。乙方装修期间引起的纠纷由乙方自行解决处理，与甲方无关。4、返还：租赁期满后，如乙方要继续租赁该房屋的要提前三个月向甲方提出申请，再进行重新签订合同，在期满返还或合同解除后10天内，乙方应完好返还该房屋及其附属设施。经甲、乙双方验证，并结清乙方应承担的费用。乙方添置的可移动新物品可自行收回，而对于乙方的装饰装潢等物品，乙方不可拆除、破坏，***所有和处置，若有拆卸与损坏，乙方须恢复原状。第六条：合同的解除（一）经甲、乙双方协商一致的，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的本合同协商终止，甲、乙双方不承担违约责任。1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因不可抗力导致房屋损毁、灭失的。（三）乙方有下列情形之一的甲方有权单方终止本合同收回该房屋。1、不按照约定支付租金达30日的。2、累计3个月未按时交纳水电费的。3、用该房屋从事违法活动的。4、未履行本合同约定条款的。第八条：其他解决事项（一）租赁期内，乙方经营造成的损失和法律责任，由乙方自行承担。（二）在租赁期内甲、乙双方违反本合同的，应予承担违约责任，并支付年租金总额10%的违约金。（三）在合同期内拆迁的所有房屋产权拆迁补偿由甲方享有，乙方应无条件接受，乙方所投入的装饰装潢、经营补偿，由拆迁部门对乙方进行补偿评估，甲方应配合乙方。（四）在租赁期满，乙方有意续租的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求，乙方有优先承租权。（五）乙方如逾期支付租金和逾期归还房屋的，则每天按原日租金的1.5倍缴付滞纳金。 （二）合同履行情况 2021年5月份，中粮公司向**公司发出关于房屋租赁有关问题的告知书，**公司回复请求免交房租、滞纳金的报告，提出了五点理由，在承租期间中粮公司因疫情原因免除了**公司一个月租金。2021年8月，**公司向中粮公司转账两笔，共计35万元。中粮公司认为截止到2022年1月1日**公司仍然结欠一个月，**公司认为应该因疫情再扣减一个月，所以就不欠租金了。 以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、银行业务回单、不动产权证、***等证据和当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为： 合法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方应按照合同进行履行。 关于合同解除和腾退房屋诉请。双方签订的合同中关于解除合同有明确约定，即“不按照约定支付租金达30日的”可解除合同。合同约定半年一付，先付后用。中粮公司曾向**公司催缴租金，**公司辩称了中粮公司装修产生噪音，影响顾客，比如2020年8月至12月内部道路埋设管道路面被整体挖开，导致**公司根本无法接待顾客的相关的车辆的原因，房屋有渗水。但经查，**公司本就租赁中粮公司所在大楼中的一部分，不能过分要求超过其承租部位的权利。且合同中约定屋面防水由出租方自行负责，与出租方无关。所以以上辩解均不成立，**公司迟交租金满30日，中粮公司可以按照合同约定解除合同，解除日期为诉状送达之日即2021年8月18日。 关于第二项诉请，双方争议的一个月租金，**公司认为应当因疫情而酌减，之前中粮公司已经减免了租金，考虑疫情的情况和酒店经营的情况，法院酌定再为**公司减免一个月租金，所以**公司已经补缴2022年1月1日前全部租金。 关于违约金3.5万元，有合同明确约定，**公司辩称违约金过高，迟付租金确实违约，法院对于违约**以支持。对于滞纳金，已有违约**以弥补中粮公司的损失，对于滞纳金法院不予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。**公司应于判决生效之日十日内搬离涉案房屋，合同中明确约定若逾期搬离则按原日租金的1.5倍缴付。所以若逾期搬离，则按照52.5万元/年计算占有使用费，从2022年1月1日起算，至**山庄酒店有限公司实际搬离之日为止。综上，该院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、中粮公司与**公司签订的房屋租赁合同2015年8月31日签订的租赁合同于2021年8月18日予以解除；**公司于判决发生法律效力后十日内迁出所占用的房屋（合同约定为原有的招待所以及沿马路的老办公楼四楼的空余办公用房）并将上述房屋交还中粮公司；二、**公司于判决发生法律效力十日内向中粮公司支付违约金3.5万元；三、**公司于判决发生法律效力十日内向中粮公司支付标准52.5万元/年计算的占有使用费（从2022年1月1日起算，至**公司实际搬离之日为止）；四、驳回中粮公司的其他诉讼请求。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审中，上诉人提交：证据一，2018年6月13日、2019年3月29日、2020年4月3日的3份催款函，用于证明：中粮公司系通过催款函的方式明确租金及催讨租金，而其则是根据催款函进行支付；其接手**公司之前的股东一直没有交过租金，直到拿了其转让费才支付租金。证据二，2021年6月，其公司原法定代表人***（手机号码186××××****）与中粮公司毛总（手机号138××××****）的短信。6月2日，***发送：“毛总你好，我刚刚去你办公室没在，麻烦你帮我看看房租应该交多少钱，因为还有免的房租，你算好告诉我，我把钱交了，**。”6月4日，发送：“毛总你好，你在办公室吗？”毛总回复：“我在外地，周一再说”6月17日***发送：“毛总你好，房租的单子出来了吗？出来就告诉我我把房租交了，辛苦毛总，**。”毛总未回复。用于证明，双方关于房屋租赁的事情一直在协商，双方并未就租赁事宜进行明确，其不是故意拖欠租金。证据三，2021年6月12日，***与中粮公司办公室工作人员***的微信记录，让***帮忙看一下房租什么时候让**公司交，***回复：“我和老毛说过了，单子是他开的，你要找毛开单子”。***认为，单子指的是催款函，因为按照以往的惯例，都是由中粮公司发催款函给**公司，一方面是明确租金，第二个方面也算一次催缴，而其在收到催款函之后都会及时支付的；包括其他十几位承租中粮公司房屋的商户也是如此操作。 经质证，中粮公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为：证据一，双方并未约定先发催款函后付款，也无此交易习惯，不能以其催款行为认为改变了合同约定；该证据只能说明**公司经常逾期付款。证据二，2020年、20201年的租金是确定的，按约付款即可；双方未协商租金相关事宜，且2021年5月其发函要求**公司支付逾期租金及下半年租金时，遭回函拒绝；“毛总”只是其普通工作人员，并无其授权与**公司协商、处分租金。证据三，“***”只是其普通工作人员，并无其授权与**公司协商、处分租金。 本案二审的争议焦点是：一、**公司逾期支付租金，是否符合解除的情形；二、**公司的违约程度是否显著轻微；三、如果解除，按1.5倍租金计算的滞纳金应否调整。 本院认为： 关于争议焦点一，本案中，双方当事人约定的租金是半年一付、先付后用，该约定对双方有约束力。合同履行期间，中粮公司向**公司发送催款函，系主张自己的权利，并催促**公司履行合同义务，产生的是催告的法律后果。从催款函本身，并不能直接推出双方达成了先催款后交费的新的支付模式。关于**公司***与中粮公司工作人员于2021年6月的短信、微信往来，所反映的是***要求对方对租金数额进行确认，而中粮公司工作人员并未同意减少或缓交。中粮公司已经于2021年5月18日书面告知**公司支付拖欠近半年的2021年上半年租金、以及即将支付的下半年租金，并明确了数额，**公司已经违约，应当及时结清拖欠的费用。即使按照**公司陈述的以催款函为交费依据，也应当在收到书面告知后及时履行，但其直至2021年8月才支付，也超过了合理的期限。 关于争议焦点二，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。**公司确实拖欠租金超过30日，中粮公司依约享有解除权。虽然**公司于2021年8月补交了租金，也表明其有继续履行合同的意愿，但租金是先付后用，其补交之时已经拖欠2021年上半年租金达8个月，且在中粮公司书面告知后仍拖欠近3个月，其违约的程度并非只是显著轻微，故其补交租金的行为不足以对抗中粮公司行使解除权。 关于争议焦点三，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。**公司与中粮公司约定“在租赁期内甲、乙双方违反本合同的，应予承担违约责任，并支付年租金总额10%的违约金”，该10%的违约金显然不属于过高，不予调整。双方另约定“乙方如逾期支付租金和逾期归还房屋的，则每天按原日租金的1.5倍缴付滞纳金”，实际系在参照租金标准计算**公司的占有使用费同时，要求**公司承担0.5倍租金的违约金。鉴于占有使用费已经能够弥补中粮公司的空置损失，另考虑在新冠肺炎疫情防控的影响下**公司并无明显恶意拖欠租金的故意，年租金10%的违约金已经能够体现对**公司的惩罚性，故本院将再按1.5倍滞纳金调整为租金标准1倍的占有使用费。 综上，**公司的上诉请求部分成立，予以支持，其他请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律欠当。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211民初7839号民事判决第一、二项； 二、撤销无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211民初7839号民事判决第三、四项； 三、无锡市**山庄酒店有限公司于本判决发生法律效力十日内向无锡中粮工程科技有限公司支付按35万元/年计算的占有使用费（自2022年1月1日起算至实际搬离之日止）； 四、驳回无锡中粮工程科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4976元（由中粮公司预交），由中粮公司负担2805元，**公司承担2171元。二审案件受理费4976元（由**公司预交），由中粮公司负担1508元，**公司负担3468元。上述费用相抵，**公司于本判决发生法律效力十日内将其应负担的663元直接支付中粮公司。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年六月十日 书记员　　***