无锡市振业建筑工程有限公司与无锡市金海商务服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

*苏省无锡市中级人民法院

民事判决书

(2019)苏02民终3195号

上诉人（原审被告）：无锡市振业建筑工程有限公司，住所地无锡市梁青路25号。

法定代表人：倪学军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：章人天，***和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：无锡市金海商务服务有限公司，住所地无锡市金匮路1118号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，无锡市新吴区*溪法律服务所法律服务工作者。

上诉人无锡市振业建筑工程有限公司（以下简称振业公司）因与被上诉人无锡市金海商务服务有限公司（以下简称金海公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初6636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

振业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.其于判决发生法律效力90日（三个月）内腾空并向金海公司返还所占有的无锡市金海市场3号门第二层（6间）房屋；2.金海公司赔偿其197190元装修损失；3.一、二审诉讼费由金海公司负担。事实和理由：1.其系装修公司，需找新的场所需要时间，且新场所还需要装修等，故三十日内无法完成搬迁，希望给予三个月的时间；2.《协议》中金海公司承诺在原合同期满前二个月与其签订续租合同，其是基于此信赖才虽租赁物进行装修，且因租赁房屋未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，其与金海公司签订的租赁合同被认定为无效，故金海公司应当赔偿其装修损失。

金海公司答辩称，1.一审法院判决振业公司的迁出时间为三十日具有合理性；2.振业公司要求其赔偿装修损失的上诉请求属于新增的请求，振业公司应另行起诉，且其也无需赔偿振业公司的装修损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

金海公司向一审法院起诉请求：1.判令振业公司立即腾空并向金海公司返还无锡市金海市场3号门第二层（6间）房屋；2.本案诉讼费由振业公司承担。

一审法院认定事实：金海公司系无锡市房屋登记权利人。无锡市金海市场3号门第二层（6间）坐落于无锡市房屋。2007年6月1日，金海公司与振业公司签订《建房使用协议》，约定振业公司投资在金海市场3号门通道上以西至金海浴室店面顶上加高一层，以南消防通道南侧临时楼梯一张，建成后振业公司无所有权，但具有使用权11年，期满归金海公司所有，金海公司在使用期11年内不收取土地租金。2017年4月6日，金海公司与振业公司签订《协议》，约定振业公司承诺在使用期满后如退还房屋时，振业公司不承担装饰修理费用，振业公司在原建房使用协议约定的使用期满后，金海公司承诺在原合同期满前二个月与振业公司签订续租合同（房租约定为350元/间，共计六间，合计每年租金为25200元）租房押金二个月房租，按月缴纳水电费用（抄表为准），垃圾清运费每年120元，每三个月付一次房租。

另查明，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证等合法建设手续。振业公司占有使用案涉房屋至今，但未向金海公司支付房屋租金。

以上事实，有双方当事人的陈述以及金海公司提供的建房使用协议、协议、不动产权证、宗地图、房产平面图、金海公司自行制作的平面图等证据在卷证实。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，金海公司与振业公司就案涉房屋订立的租赁合同无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，出租人请求承租人腾房的，人民法院应予支持。本案中，房屋租赁合同无效，金海公司要求振业公司迁出案涉房屋，不违反法律规定，法院予以支持。关于迁出时间，金海公司要求振业公司立即迁出，振业公司希望给予三个月的迁出时间，但双方均未就主张迁出时间的合理性提供证据予以证明，故法院酌定给予振业公司三十日的迁出时间。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：振业公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向金海公司返还所占有的无锡市金海市场3号门第二层（6间）房屋。案件受理费减半收取416元，由金海公司负担376元，由振业公司负担40元。

本院对一审法院查明的事实依法予以确认。

二审中，振业公司向本院提供如下证据：装修工程结算单及相应的收据，证明其对租赁物进行了装修，金海公司应赔偿其装修损失。

金海公司的质证意见为：因装修损失不属于本案二审审理的范围，故对该证据不发表意见。

本案二审争议焦点为：一、一审法院给予振业公司三十日迁出时间是否过短；二、金海公司应否赔偿振业公司装修损失。

本院认为，关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。本案中，振业公司上诉称其需要三个月的迁出时间，但其并未就该迁出时间的合理性提供证据证明，故一审法院根据本案实际情况酌定给予振业公司三十日迁出时间并无不当。

关于争议焦点二，振业公司在一审中并未提出要求金海公司赔偿其装修损失的反诉请求，故二审对其该上诉请求不予理涉，振业公司应另行起诉。

综上，上诉人振业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费832元，由上诉人振业公司负担。

本判决为终审判决。

审判长*伟

审判员***

审判员***

二〇一九年八月十六日

书记员***