昆山市长坤五金制造有限公司与昆山扬煜精密组件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省昆山市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0583民初977号

原告（反诉被告）：昆山市长坤五金制造有限公司,住所地昆山市玉山镇城北城北路北（水秀路西）。

法定代表人：王军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：冯媛媛，江苏昆成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁春晓，江苏昆成律师事务所律师。

被告（反诉原告）：昆山扬煜精密组件有限公司，住所地昆山市玉山镇城北水秀路2128号。

法定代表人：陈生远，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汤福林，昆山市锦溪法律服务所法律工作者。

第三人：昆山市顺达电力建设有限公司，住所地昆山市开发区同丰东路599号。

法定代表人：陆劲峰，该公司经理。

委托诉讼代理人：许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。

原告昆山市长坤五金制造有限公司（以下简称长坤公司）与被告昆山扬煜精密组件有限公司（以下简称扬煜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告长坤公司申请，本院追加昆山市顺达电力建设有限公司作为第三人参加诉讼。本院组织当事人于2018年3月15日进行证据交换，原告长坤公司的委托诉讼代理人冯媛媛、袁春晓，被告扬煜公司的委托诉讼代理人汤福林及第三人昆山市顺达电力建设有限公司的委托诉讼代理人许雪根到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。被告扬煜公司在法庭辩论终结前向本院提出反诉，经审查与本诉属于同一法律关系，本院予以受理。本院依法组成合议庭于2018年6月11日公开开庭审理了本案，长坤公司的委托诉讼代理人冯媛媛、袁春晓，扬煜公司的委托诉讼代理人汤福林及第三人昆山市顺达电力建设有限公司的委托诉讼代理人许雪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告长坤公司向本院提出诉讼请求：1.判令扬煜公司于2018年1月19日前腾房，并恢复厂区原貌，并不能破坏场内设施。2.判令扬煜公司协助长坤公司办理250KVA变压器的变更登记。3.判令扬煜公司支付自2018年1月19日至实际搬走之日止的房租，以33元每月每平米、变压器四万五一年的标准（折合日租金5489元）进行计算的租金，暂计至2018年3月18日，为329345.70元。4.判令扬煜公司承担逾期支付房租的违约责任，计算方式自原合同到期前一个月即2017年12月19日暂计至2018年3月18日，实际计算至被告搬走之日止，以年租金1976074.20元的千分之一每日计算，暂计175870.60元。5.本案律师费及诉讼费由扬煜公司承担。后，长坤公司撤回第二项诉讼请求。事实和理由：依据原被告签订《厂房租赁合同书》显示，自2009年8月30日被告开始承租原告所有位于昆山民营科技工业区（昆山市望山北路XXX号）的自有厂房，并由原告提供250KV配电设备给被告使用，最后一期的租赁期限至2018年1月18日止，合同约定了厂房租金及变压器租金等。当时为了被告的用电方便及开立票据做账的便利，原告将其所有的250KV变压器登记在被告名下，供被告使用至今。合同到期前3个月，原告通知被告合同到期后将不再续租，请被告在合同到期之日前腾房并恢复厂房原状且不得恶意破坏厂内设施并办理变压器过户登记。被告收到原告的通知后，被告回复不能在约定的期限内搬走，且不同意在搬走前协助原告办理变压器变更登记手续，经多次沟通无果。原告认为租赁合同将于2018年1月18日到期，原被告双方没有就继续承租涉案厂房签订书面协议，故合同到期后被告应返还涉案厂房；且将原属于原有登记在被告名下的250KV变压器过户给原告。因被告明确表示不能按时搬迁并不能按时办理变压器过户手续，其行为给原告造成了极大的损失。故原告在合同到期前诉至贵院，请求被告在合同到期后返还租赁物。

被告扬煜公司辩称，一、针对第一项诉讼请求。我公司与原告就案涉房屋早在2009年12月23日签订租赁合同，租期为2010年1月18起至2015年1月17日止，2013年11月期间，原告无理要求自2014年起涨价，我公司当时因考虑生产，只能于2013年11月8日在原合同期内又与原告签订了租赁合同，期限为2014年1月19日至2015年1月18日止，价格比原合同上涨每平方2元，同日，双方也对自2015年1月19日至2018年1月18日期间继续租赁案涉厂房达成租赁合同一份，约定了优先承租权，自2017年4月起，我公司就开始向原告提出合同到期后我公司仍需继续租用案涉房屋，原告于2017年5月19日通知我公司同意2018年起价格按每平方23元继续签订合同，且明确我公司享有优先承租权，我公司也同意继续租用，双方达成合意，此后，我公司多次催告原告签订合同，但原告均以没时间为由怠于签约，至2017年10月24日，我公司突然按到原告律师函称“因厂房整修将收回房屋”，我公司则与原告反复沟通，但原告坚持要求收回，并于2018年1月2日在合同未到期时不具备可诉条件的前提下就诉诸贵院。原告称“因房屋渗水需要维修”，以此为由收回房屋，而案涉房屋长期由我公司租用，原告从不到厂，我公司也未发现或提出过房屋渗水的情况，原告以此借口无法排除我公司对案涉房屋具有优先承租权，据此，原告拒不履行合同约定义务的行为已构成严重违约，现我公司因所涉设备、人员众多，无法及时找到合适的厂房，原告的违约行为造成我公司所涉搬迁、停业、装饰及因原告怠于履行我公司优先承租权与我公司及时签订租赁合同而导致租金上涨的差价等损失将达2000000元左右，故我公司要求原告赔偿上述损失。另，原告诉请要求我公司在搬离时恢复原状、不得破坏设施，因我公司在与原告签订案涉合同时的原状与现状未改变，故该诉请不能成立。二、针对第三项诉讼请求，由于原告违约在先，原告租金损失由原告自负，另，原告计算自2018年1月18日起租金损失标准也应按照上年度租金价格的基础上结合原告自有同地区厂房在该期间出租给案外人苏州周王网络有限公司租金每年每平方17.5元的市价格及原告承诺的最高每年每平方23元的价格综合而定。三、针对第四项诉讼请求，原告主张我公司承担逾期支付房租损失的违约金无合同和法律依据；我公司在整个合同履行期间均按约定向原告足额交付了租金，并无违约情形，合同到期后因原告违约要求收回双方未达成新的租赁合同，且至今仍未能搬迁的过错在于原告，原告主张租金损失的各项前提条件尚未确定，原告已主张赔偿租金损失又重复主张逾期支付房租损失的违约金违反法律规定。

第三人昆山市顺达电力建设有限公司述称，我方并不是该租赁合同的当事人，也没有使用其房屋，与我方没有任何关系。

反诉原告扬煜公司向本院提出诉讼请求：一、要求反诉被告赔偿损失58万元（水电安装、钢构、地面装修、隔墙吊顶等装修损失28万元，租金损失30万元）。二、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：我公司与反诉被告就案涉房屋早在2009年12月23签订租赁合同，租期为（2010年1月18起至2015年1月17日止），合同约定了于2009年12月18日前反诉被告将房屋交付我公司安排装演时间为1个月，合同签订后，我公司即因生产经营需要进行了必要的装潢及水电等设施安装投入，并在反诉被告确认房屋及相关装演等设施现状无异议的前提下投入使用。2013年11月期间，在合同期内反诉被告无理要求自2014年起涨价，否则强行收回房屋，我公司当时因考虑严重影响生产，只能于2013年11月8日在原合同期内又与反诉被告签订了租赁合同，期限为（2014年1月19日至2015年1月18日止），价格比原合同上涨每平方2元，同日，双方也对原合同到期后自2015年1月19日至2018年1月18日期间继续租赁案涉厂房达成租赁合同一份。根据合同约定的优先承租权，自2017年4月起，我公司就开始向反诉被告提出合同到期后我公司仍需继续租用案涉房屋，反诉被告于2017年5月19日通知我公司到期后2018年起价格按每平方23元同意继续签订合同，且明确我公司享有优先承租权，我公司也同意继续租用，双方达成合意，此后，我公司多次催告反诉被告签订合同，但反诉被告均以没时间为由怠于签约，至2017年10月24日，我公司突然按到反诉被告律师函称“因厂房整修将收回房屋”，我公司则与反诉被告反复沟通，但反诉被告坚持要求收回，并于2018年I月2日在合同未到期时不具备可诉条件的前提下就诉诸贵院。反诉被告称“因房屋渗水需要维修”，并以此为由收回房屋，而案涉房屋长期由我公司租用，反诉被告从不到厂，我公司也未发现或提出过房屋渗水的情况，反诉被告以此借口无法排除我公司对案涉房屋具有优先承租权，据此，反诉被告拒不履行合同约定义务的行为已构成严重违约，现我公司因规模，所涉设备、人员量多员众，无法及时找到合适的厂房，反诉被告的违约行为造成我公司所涉搬迁、停业、装饰及因反诉被告怠于履行我公司优先承租权与我公司及时签订租赁合同而导致租金上涨的差价等损失将达2000000元左右，故我公司要求反诉被告赔偿上述损失。本院询问反诉原告租金损失30万元如何计算得出，反诉原告陈述：双方约定续签合同的价格为23元/平方米，现另行承租要30元/平方米左右，反诉原告主张一年的损失。

反诉被告长坤公司辩称，1.争议的三份租赁合同，租赁期间均已届满，在双方关于续租没有达成一致的情况下，反诉原告应当将租赁房屋返还给反诉被告。2.三份合同均是以履行期间届满而终止，依据最高院关于审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释第12条规定，租赁期间届满时，反诉原告请求补偿装饰装修费用的，人民法院不予支持。2015年1月19日-2018年1月18日的租赁合同中第2.1条中明确载明，租赁期间届满，反诉原告如需进行承租的，应当在三个月内提出。经反诉被告同意后，双方重新签订租赁合同，而事实上在合同租赁期间届满后，双方并未就双方续租事宜达成一致，所以反诉原告所称的因租金上涨造成的损失与反诉被告没有任何关系。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下：2013年11月8日，长坤公司（出租方，甲方）与扬煜公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定：第一条，1.1.甲方将其位于昆山民营科技工业园区（昆山望山北路XXX号X号房X号房）的厂房租赁予乙方使用，经甲乙双方确认出租厂房建筑面积为X号房2409.63平方米，3号房2409.63平方米，门卫配电房57.19平方米，共计4876.45平方米；第二条，正式租赁期限为三年，自2015年1月19日至2018年1月18日，租赁期限届满前乙方需要续租的，应当在三个月前提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权；第三条，3.1.厂房租金为14.5元/月/平米，合计厂房年租金为848502.3元，此租金为不含税价，税金由乙方承担，乙方生产用250KV动力电设施由甲方提供，配电年租金为45000元，3.2.租金支付：厂房、配电租金先付后用，租金为半年一付，需要提前一个月支付租金，每次应支付厂房租金为424251.15元，配电租金为22500元，乙方于2014年12月19日前向甲方支付第一期厂房租金424251.15元及配电租金22500元；第七条，7.1.乙方逾期交付租金，应按厂房年租金千分之一/天按照逾期天数计算向甲方交付违约金。合同还对其他事项进行了约定。

2017年5月19日，长坤公司向扬煜公司发送《关于调整房租的通知函》，载明：“贵司与我司签订的昆山民营科技工业区（昆山望山北路XXX号X号房X号房）厂房租赁合同，将于2018年1月18日到期，合同中约定，租赁期限届满前贵司如需要续租，应当在合同到期前三个月前提出，经我司同意后，双方就有关租赁事项重新签订租赁合同，由于成本及市场的作用，我司决定，厂房租金从原来的14.5元/月/平米，调整为23元/月/平米不含税价（此工业区现在市场价为26元/月/平方米以上），该价有效期为两个月（自2017年5月19日算起），两个月后随市场行情浮动，如贵司需要续租，请在两个月内与我司人员联系，在同等条件下，贵司有优先承租权，如逾期贵司未提出续租，视为贵司放弃续租，视为贵司放弃续租，请知悉”。扬煜公司收到上述通知函。

2017年10月12日，长坤公司向扬煜公司发送《通知》一份，其上载明：“贵公司与我公司签订的《厂房租赁合同》将于2018年1月18日到期，由于我公司准备对厂房进行整修，合同到期后将不再续租，烦请贵公司提前做好准备，于合同到期之日全部迁离租赁物，配电、消防、配水等若有损坏请及时恢复完好，厂区恢复原貌，如贵司有不能带走的固定设施及装饰，不得恶意破坏。谢谢配合！”。扬煜公司收到该《通知》。

2017年10月24日，长坤公司委托江苏昆成律师事务所向扬煜公司发送《关于通知贵司到期不再续签租赁合同的函》，长坤公司在函件中告知扬煜公司《厂房租赁合同书》到期后将不再续签，要求扬煜公司在合同到期日之前安排腾房并恢复厂房原貌。扬煜公司收到上述函件。

2017年10月30日，长坤公司委托江苏昆成律师事务所向扬煜公司发送《关于再次通知贵司到期不再续签租赁合同的函》，长坤公司在函件中再次告知扬煜公司《厂房租赁合同书》到期后将不再续签，要求扬煜公司在合同到期日之前安排腾房并恢复厂房原貌。扬煜公司收到上述函件。

2017年11月11日，扬煜公司向长坤公司发送《关于回复不再续签租赁合同函件的告知书》，其上载明：“一、我司于2017年4月中旬提前通知贵司续签意向，长坤公司于2017年5月19日发函重点说明续签合同需变更条款，我司于6月中旬左右电话通知长坤公司续签合同，长坤公司以事务繁忙为由，此事一直未能成行，后长坤公司发函不予续签合同，此时距离合同到期只剩下不到3个月的时间，我们无法在这么短的时间内完成搬迁工作，我们不接受贵司不予续租的通知，二、贵所之委托人所谓收回厂房自用的借口，实为掩饰羞愧于向我司频繁提出涨价房租行为，三、如果因为贵所及其委托人的过失，逼迫我司搬迁，因此行为所造成的所有损失，我司保留对贵所及其委托人追偿的权利，四、我司同意在合理的时间内搬离该物业，但希望与贵所及其委托人以友好协商的方式，促成合理的搬迁计划，而不使对双方有任何损失，若贵所及其委托人罔顾我司的重大利益伤害，我司亦将采取一切必要之合理手段之抗争”。长坤公司收到上述告知书。

《厂房租赁合同》到期后，长坤公司与扬煜公司未续签合同。2018年7月31日，在本院组织下，扬煜公司将涉案厂房返还长坤公司，双方完成厂房交接。承租期间，扬煜公司在涉案厂房内建造隔间，交接过程中，双方一致同意：由扬煜公司补偿长坤公司隔间拆除费20000元，扬煜公司无须拆除隔间，隔间拆除费在本案中一并处理。

另查明，审理过程中，长坤公司申请对涉案厂房2018年1月19日至评估之日的厂房租金进行评估。本院予以准许并委托江苏国众土地房地产评估咨询有限公司进行评估，江苏国众土地房地产评估咨询有限公司于2018年4月26日进行实地查勘，于2018年5月4日出具估价报告，认定“昆山市玉山镇望山北路XXX号X、X、X号房地产，建筑面积4876.45平方米，2018年1月19日至2018年4月26日期间的租金价格为47.77万元”。此次评估，长坤公司花费评估费6700元。

上述事实由长坤公司提供的2013年11月8日《厂房租赁合同》、2017年10月12日《通知》、2017年10月24日《关于通知贵司到期不再续签租赁合同的函》、2017年10月30日《关于再次通知贵司到期不再续签租赁合同的函》、2017年11月11日《关于回复不再续签租赁合同函件的告知书》、评估报告、评估费发票，扬煜公司提供的2017年5月19日《关于调整房租的通知函》及当事人的陈述为证。

本院认为,长坤公司与扬煜公司于2013年11月8日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《厂房租赁合同》约定的租赁期限为2015年1月19日至2018年1月18日。根据双方提供的证据，长坤公司与扬煜公司对续签进行了磋商，并未达成合意，因此，租赁期限于2018年1月18日届满，扬煜公司应于2018年1月18日返还承租房屋。本院已经于2018年7月31日组织长坤公司与扬煜公司对承租房屋进行交接完毕，双方一致确认由扬煜公司补偿长坤公司隔间拆除费20000元，扬煜公司无须拆除隔间。因此，本院对于长坤公司要求扬煜公司腾房、恢复原状的诉讼请求不予支持，由扬煜公司补偿长坤公司隔间拆除费20000元。

租赁期间届满，扬煜公司未返还承租房屋，系违约，应当承担违约责任，赔偿长坤公司损失。长坤公司主张的“2018年1月19日至实际搬走之日止的房租”的性质即损失，系长坤公司收回房屋后另行出租可获得的利益。长坤公司并未按照合同约定的租金标准主张损失，其认为2018年1月19日之后的市场租金标准远高于合同约定的租金标准，因此，长坤公司申请对涉案厂房2018年1月19日至评估之日的厂房租金进行评估。本院认为，通过对比评估报告认定的租金标准以及合同约定的租金标准，可以认定，合同约定的租金标准确实低于2018年1月19日之后的市场租金标准。但是，在扬煜公司按时返还涉案厂房情况下，长坤公司另行出租可获得的利益受多重因素影响，具有不确定性，评估报告认定的租金标准无法直接证明长坤公司收回房屋后另行出租可获得的利益。本院结合合同约定的租金标准、双方磋商续签合同的情况、扬煜公司的搬迁情况、评估报告认定的租金标准，酌情认定2018年1月19日至2018年7月31日（194天）的占有使用费按照26元/月/平方米计算，即819894元（4876.45平方米*26元/月/平方米/30天*194天）。变压器费用为23917元（45000元/年/365天*194天）。上述合计843811元，由扬煜公司赔偿长坤公司。

关于长坤公司要求扬煜公司承担逾期支付房租的违约责任的诉讼请求。2018年1月18日之后，长坤公司与扬煜公司无房屋租赁合同关系，关于占有使用费及变压器使用费的支付时间及费用标准，双方无约定，属于履行期限及履行金额不明，长坤公司未提供证据证明对于占有使用费及变压器使用费进行了催讨，因此，扬煜公司未支付的行为无法认定为违约，本院对于长坤公司的该项诉讼请求不予支持。

关于扬煜公司要求长坤公司赔偿损失的诉讼请求。根据合同约定：“租赁期限届满前乙方需要续租的，应当在三个月前提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权”。租赁期限届满前，长坤公司虽明确表示不予续签合同，但是，扬煜公司并未举证证明长坤公司在同等条件下选择出租给案外人，因此，长坤公司并未侵害扬煜公司的合同约定的“优先承租权”，长坤公司并不存在违约行为，本院对于扬煜公司要求长坤公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。

长坤公司主张的律师费并非必然发生的费用，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告昆山扬煜精密组件有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市长坤五金制造有限公司2018年1月19日至2018年7月31日期间的房屋、变压器占有使用费843811元。

二、被告昆山扬煜精密组件有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市长坤五金制造有限公司隔间拆除费20000元.

三、驳回原告昆山市长坤五金制造有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告昆山扬煜精密组件有限公司的诉讼请求。

（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60）

本诉案件受理费14686元，由被告昆山扬煜精密组件有限公司负担11673元，由原告昆山市长坤五金制造有限公司负担3013元。财产保全费5000元，由被告昆山扬煜精密组件有限公司负担。评估费6700元，由被告昆山扬煜精密组件有限公司负担3350元，由原告昆山市长坤五金制造有限公司负担3350元。

反诉案件受理费4800元，由反诉原告昆山扬煜精密组件有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。

审　判　长　　王甜甜

人民陪审员　　李建川

人民陪审员　　冯德华

二〇一八年八月二十二日

法官　助理　　郑　煦

书　记　员　　马润斐