某某、盐城丰盛建设工程有限公司与徐志发建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

江苏省盐城市大丰区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)苏0982民初4171号

原告：***，男，1967年3月31日生，汉族，住盐城市大丰区。

原告：盐城丰盛建设工程有限公司，统一社会信用代码913209821406811005，住所地盐城市大丰区白驹镇洋心洼小街。

法定代表人：张国华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，男，1967年3月31日生，汉族，住盐城市大丰区。

被告：徐志发，男，1969年5月15日生，汉族，住盐城市大丰区。

委托诉讼代理人：王浩，江苏奣言律师事务所律师。

第三人：盐城华达置业有限公司，统一社会信用代码913209026613096036，住所地盐城市亭湖区便仓镇便仓村三组。

法定代表人：卞荣女，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：费祝华，男，1954年1月3日生，汉族，华达公司经理，住盐城市亭湖区。

原告***、盐城丰盛建设工程有限公司（以下简称丰盛公司）与被告徐志发、第三人盐城华达置业有限公司（以下简称华达公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***以及原告丰盛公司的委托诉讼代理人***，被告徐志发及其委托诉讼代理人王浩，第三人华达公司的委托诉讼代理人束必晟、费祝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、盐城丰盛建设工程有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告徐志发立即交付所持有的凤凰小区2号楼共计23套房屋（含钥匙），具体房号为：101、102、104、105、106、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、301、302、306、308、309、407、408、409。2、判令被告徐志发立即迁让出上述房屋并恢复原状。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月30日，原告盐城丰盛建设工程有限公司与盐城华达置业有限公司签订了建设工程施工合同一份，约定由丰盛公司对原大丰市白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼进行施工，原告***系挂靠丰盛公司的实际施工人。2012年9月17日华达公司向被告徐志发出具《委托书》并明确约定了委托范围。后被告徐志发以拥有代理权限为由占有了凤凰小区2号楼共计23套房屋，并安装了门，控制了所有钥匙，同时对该部分房屋进行了破坏性改造和装修，实际占有至今。

因被告非法占据了上述房屋并控制钥匙，致原告未能向华达公司交付钥匙，故华达公司于2015年具状你院诉请原告交付凤凰小区的进户门40套钥匙，该案经你院审理后于2016年2月2日作出（2015）大民初字第00568号民事判决书，判决原告交付上述钥匙。并经盐城市中级人民法院审理作出（2016）苏09民终1759号民事判决书判决维持原判。2018年7月5日，江苏省高级人民法院作出了（2017）苏民申4594号民事裁定书驳回了原告的再审申请，并阐明应由原告向被告主张钥匙以向华达公司交付。综上，原告认为被告非法占有上述房屋的钥匙并对其进行破坏性改造和装修的行为已经违反了法律的规定，并致原告无法履行对华达公司的义务，且造成了原告工程款迟迟不能实现等损失。为维护自身合法权益，现具状请求支持原告诉请。

被告徐志发辩称，我受华达公司全权委托进行大丰白驹凤凰小区商品房销售，我的销售行为都代表华达公司。原告所要求我交付的23套房屋（含钥匙），实际上第三人委托我已对上述房屋全部进行销售，钥匙已经交付给购房户。原告要求我交付上述房屋已经没有任何意义，现请求驳回原告的诉讼请求。

第三人华达公司述称，原告要求被告交付案涉23套房屋（含钥匙）并恢复原状是符合法律规定的。在（2015）大民初字00568号民事判决书中已经判令原告向第三人交付钥匙，因为原告作为建筑施工方应当履行将房屋的钥匙和房屋交付给第三人，由建设主管部门进行房屋竣工验收，讼争的房屋目前未进行竣工验收。第三人曾委托被告销售房屋，但并未委托被告占有房屋。在以往案件开庭过程中，原告曾要求被告作为证人出庭，被告占房的理由是原告将2号楼40户进户门甩项给被告施工，原告没有足额支付安装进户门的工程款，因此被告对原告的钥匙进行扣押。被告占有该房甚至对商住楼进行了部分装修，都是其自行行为，没有得到第三人的许可，商品房买卖的交付义务应由开发商向买受人交付。

经审理查明，2011年9月30日，由第三人华达公司开发的原“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”工程经过招投标由洋心洼建筑公司（该公司于2012年3月21日经盐城市大丰工商行政管理局核准变更为丰盛公司，***挂靠丰盛公司，系白驹镇凤凰小区工程的实际施工人。）中标施工。2011年10月8日，双方签订了建设工程施工合同一份，该合同中载明的工程施工价款为18364608.53元，工程开工日期以监理单位发出的开工令时间为准，合同工期总历天数240天。该合同的专用条款载明：26、工程款支付为本工程没有工程预付款，基础完成验收合格后付工程款的10%，三层楼面封顶付15%，工程主体封顶后付工程款的15%，主体验收合格粉刷前付20%，工程竣工验收合格后付工程款的10%，验收合格后6个月底付工程款的25%，验收合格后12个月底付工程款的5%（工程量按补充协议）变更部分工程价款支付方式参照以上支付方式。2011年11月22日，大丰市住房和城乡建设局就讼争工程发放了建设工程施工许可证。此后，洋心洼建筑公司组织人员进场施工。

2012年9月17日，华达公司向徐志发出具《委托书》，该委托书载明：“委托人盐城华达置业有限公司现需办理坐落于大丰市，2号楼201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室，1号楼303室、2号楼301室、302室、306室的销售[大丰市城镇商品房屋预售许可证：丰市房预字（2012）第0001、0010、0048号]等事宜，现经委托人盐城华达置业有限公司慎重考虑，现全权委托受托人徐志发为我单位的合法代理人，现就有关委托事宜特自愿立委托书如下：一、委托事项和权限：在法律、政策允许的情况下，委托人全权委托受托人徐志发以委托人的名义依法决定办理涉及上述商品房的如下事项：1、代为签订商品房买卖合同、代为办理商品房转让预告登记（指开发商转让给委托人）、房地产抵押预告登记、预购商品房抵押预告登记转一般抵押权设立登记、房地产抵押登记；2、代为办理权属预告登记、预购商品房权属预告登记转一般所有权设立登记、房地产权属登记、办理和领取房屋所有权证、国有土地所有权证、房屋他项权证、代为移交房地产、代为接受售房款；3、代为办理缴纳税费、评估、领取发票及一些了单据、报告书、资料、交纳相关费用；4、代为办理物业、水电、煤气等开户手续（包括实施委托时调取相关材料、递交相关材料、变更材料、补充材料、取证等手续；5、代为查询住房信息；6、代为在相关文件、表格、资料上签字；7、代为解除、终止商品房买卖合同；代为处理相关债务纠纷；代为用售房款归还李洪坤（公民身份证号码）的借款、利息、违约金等、代为诉讼；8、与上述委托事项之相关的一切事宜。二、受托人徐志发按照委托人的委托行使代理权，受托人徐志发在上述委托权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切合法文件，委托人均予以承认。三、委托时间：自本委托生效起至办理完上述委托事项时止。四、受托人徐志发无转委托权。五、委托人对受托人的代理行为承担民事责任……十一、本委托书经委托人签名、按指印，自江苏省大丰市公证处公证之日起生效。”同日，江苏省大丰市公证处作出（2012）盐大证经内字第165号公证书，对上述《委托书》进行了公证。

2012年9月17日，华达公司出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“我盐城华达置业有限公司在大丰市白驹中学河北、204国道东侧建筑开发的凤凰小区商住楼，现因急需购买建筑材料和发放工人工资，现将下列房屋出售给下列三同志。本公司特作如下承诺：一、本公司委托李洪坤同志代表我公司销售大丰市白驹镇凤凰小区商住楼，并办理售房合同签约、收款和售房办证等一切事务是合法有效的。二、徐志发购买凤凰小区3号楼406室、309室、402室、310室、101室、202室、203室、308室、408室、302室、110室，2号楼201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室，合计21套住房，总面积为2137.25㎡，许爱民购买凤凰小区1号楼303室，面积为131.55㎡，陈应国购买凤凰小区2号楼301室、302室、306室合计3套住房，总面积为303.96㎡。以上购房款直接交入我公司白驹凤凰小区项目部负责人李洪坤账户，先开收据，待房屋五个月内交付时转开正式购房税票。以上三位同志购买商品房合同是合法有效的。三、上列三同志所购住房我公司保证达到商品房竣工、验收标准交付，并免费办理土地证、房产证。享受本小区其他购房户同等优惠待遇。在接电、水、电视、电话、网络等小区服务配套设施方面一视同仁。保证在五个月内交钥匙给购房户。四、上列三同志有权出卖所购房屋给社会任何自然人，出售价格高低我公司保证不得干涉，所出售房屋资金用于偿还李洪坤借徐志发等人本金、利息、违约金等借款一切处置费用。我公司免费提供房屋销售办公场所。五、以上承诺，如我公司违约则按每套已订商品房买卖合同总价格的20%违约金给购房户。六、如发生购房矛盾在大丰市人民法院仲裁调解。”

2012年10月20日，华达公司出具《承诺书》，该承诺书载明：“我盐城华达置业有限公司在大丰市白驹中学河北、204国道东侧建筑开发的凤凰小区商住楼，现因急需购买建筑材料和发放工人工资，现将下列房屋出售给陈远保等十名同志。本公司特作如下承诺：一、本公司委托李洪坤同志代表我公司销售大丰市白驹镇凤凰小区商住楼，并办理售房合同签约、收款和售房办证等一切事务是合法有效的。二、陈远保等十名同志购买凤凰小区2号楼409室、408室、407室、309室、308室、103室、105室、106室、102室、101室共十套住房，面积总共为992.83平方米，总房款为277.5万元整。以上购房款直接缴入我公司白驹凤凰小区项目部负责人李洪坤账户，先开收据，待房屋五个月内交付时由我公司转开正式购房税票。陈远保等十名同志购买商品房合同是合法有效的。三、陈远保等十名同志所购住房我公司保证达到商品房竣工、验收标准交付，并免费办理土地证、房产证。享受本小区其他购房户同等优惠待遇。在接电、水、电视、电话、网络等小区服务配套设施方面一视同仁。保证在五个月内交钥匙给购房户。四、以上承诺，如我公司违约则按每套已订商品房买卖合同总价格的20%违约金给购房户。五、如发生购房矛盾在大丰市人民法院仲裁调解。”

2012年12月28日，丰盛公司向华达公司邮寄了停工通知一份，载明：“贵公司开发建设的大丰市白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼住宅楼工程，因迟迟不付工程款，造成我公司无法正常施工，经公司研究决定，停止工程施工，在停工期间所造成的一切后果以及经济责任均由贵公司承担，且按建设工程施工合同补充条款的第九条中的第3项执行，另春节将至，节前未能复工，所欠农民工工资望贵公司予以解决。”2013年5月20日，丰盛公司又向华达公司邮寄了通知书一份，内容为：“由我公司承包施工的大丰市白驹凤凰小区三幢商住楼现已完成合同内的所有施工项目。现就工程验收及付款等相关事项知会贵公司，望贵公司尽快给予处理。一、合同约定的应由我公司完成的工程量中除窗扇未安装外，其余的已经完成施工。现我公司发现工程的水电安装施工一直没有付诸实施，这影响到工程报请竣工验收的时限，且直接严重影响到我公司的经济利益。为此，我公司特提请贵公司务必在2013年6月10日前完成凤凰小区1-3号楼的水电安装施工，并确保在2013年6月20日前对由我公司所承包施工的工程给予验收；二、在施工合同的履行过程中，因贵公司没有按约及时足额的向我公司支付工程进度款，致使我公司于2012年12月28日书面通知停工。贵公司的驻工地代表李洪坤经与我公司协商后承诺在2013年4月7日前向我公司支付工程进度款90万元，但至今未能给付。鉴于屡屡违约的事实，请贵公司接函后务必在2013年6月10日前核实后付清此前约定的工程进度款90万元；三、如贵公司不能在2013年6月20日前组织相关机构对我公司提请验收的施工工程实施验收的，逾期后的第10个工作日即视为我公司提请验收的施工工程已通过验收，且完全符合发包方的各项要求”。2013年8月10日，丰盛公司与华达公司签订备忘录一份，载明：“一、华达公司在2013年8月21日前给付丰盛公司工程款60万元；二、该款用于工程的建设，不得挪作他用；三、华达公司发包的水电项目、附属工程争取在2013年9月底完成；四、丰盛公司2013年10月争取10月底将该工程完工进行竣工验收。”此后，丰盛公司多次向华达索要工程款未果，遂于2013年11月20日以华达公司为被告向本院提起诉讼。诉讼中，丰盛公司申请追加费祝建、费祝华为本案的共同被告。

2014年3月28日，丰盛公司向华达公司邮寄了竣工验收通知书一份，载明：“2011年我司与贵公司签订大丰市白驹镇凤凰小区商住楼建设施工合同，该工程土建部分我司已全部竣工，现书面通知贵公司组织相关单位进行竣工验收，并请贵司将应付的工程款给付我司。”2014年3月31日，华达公司收到此通知。2014年3月28日，丰盛公司与华达公司就工程量进行确认，并制作了“白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼建筑面积结算清单”，其中1号楼建筑面积为5569.29平方米，2号楼的建筑面积为5061.06平方米，3号楼的建筑面积为6091.34平方米。合计建筑面积为壹万陆仟柒佰贰拾壹点陆玖平方米（16721.69平方米）。

2014年9月9日，本院作出(2013)大民初字第2757号民事判决书，判令华达公司支付丰盛公司工程款1145000元；费祝建在抽逃出资的本息范围内对华达公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；驳回丰盛公司的其他诉讼请求。

施工单位丰盛公司、建设单位华达公司、设计勘探单位盐城市第二建筑设计院有限公司、监理单位江苏河海工程建设监理有限公司分别于2012年6月25日、2012年12月10日就大丰白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼进行主体分部工程质量验收。关于进户门安装工程，丰盛公司、***与华达公司没有签订补充协议或者变更签证，华达公司也不认可曾委托徐志发安装凤凰小区2号楼房屋进户门。2013年5月，***、丰盛公司将2号楼的40套住房的进户门安装工程发包给徐志发，徐志发将进户门安装承包给葛飞施工，于2013年6月20日左右施工完毕，随后，徐志发控制、持有凤凰小区2号楼40串钥匙，进户门安装的费用由徐志发支付，徐志发就该费用的负担与华达公司、丰盛公司、***均无明确约定。因凤凰小区2号楼房屋没有进行水电施工，也没有电视、电话、网络等小区服务配套设施，尚未进行竣工验收，不符合向购房户交付房屋的条件。此后，案涉23套凤凰小区2号楼房屋已由被告徐志发以接受第三人华达公司委托销售为由将部分房屋进行销售并交付。

2014年8月29日，丰盛公司承诺于2014年9月20日前将凤凰小区2号楼钥匙交给华达公司或者交给第三方保管，届期，丰盛公司、***以徐志发控制、持有钥匙为由未能按约交付。2014年10月27日，盐城华达置业有限公司出具《撤销委托声明书》，该声明书载明：撤销2012年9月17日出具并经公证的《委托书》载明的委托事项，解除与徐志发的委托关系。2014年10月28日，江苏省大丰市公证处作出（2014）盐大证民内字第1935号公证书，对上述《撤销委托声明书》进行了公证。本院在强制执行(2013)大民初字第2757号民事判决过程中，***代表丰盛公司于2014年11月19日承诺在2014年11月30日前向华达公司交付2号楼40串钥匙，后丰盛公司、***称徐志发的委托书被撤销前的行为仍然有效，其承诺是受到华达公司撤销委托的误导而作出的，再次未能按约向华达公司交付钥匙。2015年4月7日，丰盛公司、***向本院提起诉讼，要求华达公司、费祝建给付工程款，在其主张的工程款中包括凤凰小区2号楼进户门安装的费用。第三人华达公司向原告丰盛公司、***要求交付凤凰小区2号楼进户门钥匙未果，遂于2015年2月11日向本院提起诉讼。本院经审理，认为建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。承包人的主要合同义务是按照发包人的要求进行工程建设，并向发包人交付工作成果，由发包人向其支付工程款。承包人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向发包人负责。本案的争议焦点是：丰盛公司、***是否负有向华达公司交付凤凰小区2号楼进户门钥匙的义务。根据施工合同约定，被告的承包范围为土建项目（不含水、电安装，不含桩基，含车库计算建筑面积），该项目包括门窗的安装，即凤凰小区2号楼进户门安装系被告的承包范围，且被告向原告主张的工程款中也包括凤凰小区2号楼进户门的安装费用。丰盛公司、***辩称凤凰小区2号楼进户门钥匙系甩项工程，华达公司对此不予认可，且丰盛公司、***未举证证明，本院不予采信。丰盛公司、***辩称徐志发是华达公司的代理人，凤凰小区2号楼进户门由其施工，后由其控制、持有钥匙的行为构成表见代理。因《委托书》和《承诺书》中委托徐志发销售房屋，在竣工验收并符合交付条件后向购房户移交房屋等事项，并没有委托徐志发安装凤凰小区2号楼进户门的委托事项，丰盛公司、***在没有合同或补充协议约定，且未经华达公司认可的情况下，擅自将承包凤凰小区2号楼进户门的安装工程交由案外人徐志发施工，双方之间的违法分包合同无效，丰盛公司、***主观上存在明显过错，不符合表见代理要求的相对人善意且无过失的构成要件，不能免除其向华达公司交付凤凰小区2号楼进户门钥匙的义务。案涉《委托书》和《承诺书》载明，凤凰小区商品房在竣工验收符合标准后交付购房户，现凤凰小区2号楼房屋水、电等小区服务配套设施未施工，没有竣工验收，不具备向购房户交付钥匙的条件，丰盛公司、***辩称进户门钥匙已交付购房户，本院不予采信。关于丰盛公司、***辩称其即使持有钥匙也是行使留置权的问题。合同法第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。法律已赋予承包人优先受偿权，丰盛公司、***拒不交付进户门钥匙显属不当。因丰盛公司、***之间系挂靠关系，故丰盛公司负有向华达公司交付凤凰小区2号楼进户门的义务，***对丰盛公司的给付义务承担连带责任。因此，本院于2016年2月2日作出一审判决：一、盐城丰盛建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向盐城华达置业有限公司交付凤凰小区2号楼40串进户门钥匙。二、***对盐城丰盛建设工程有限公司的上述交付义务承担连带责任。案件受理费80元，由丰盛建设工程有限公司负担。原告丰盛公司、***对上述判决不服而提起上诉，盐城市中级人民法院经审理认为：在建设工程施工合同关系中，工程完成施工时，承包人具有将施工完毕的工程交付发包人的义务，进户门钥匙当然属于门户安装工程的交付范围。关于***、丰盛公司提出的上诉理由，经查，1.依据我国合同法规定，建设工程施工合同中承包人不享有留置权。建设工程施工合同的承包人在法定的情形下虽可以享有优先受偿权，但应通过向人民法院诉讼请求确认。***、丰盛公司自行持有施工工程的门户钥匙主张优先受偿权不符合法律规定。2.根据查明的事实，华达公司与***挂靠的丰盛公司签订的建设工程施工合同约定，***、丰盛公司的承包范围为土建项目（不含水、电安装，不含桩基，含车库计算建筑面积），该项目包括门窗的安装，即凤凰小区2号楼进户门安装系***、丰盛公司的工程承包范围。施工结束后，***、丰盛公司向华达公司主张的工程款中也包括凤凰小区2号楼进户门的安装费用。应认定***、丰盛公司施工包括进户门安装工程。***、丰盛公司上诉称凤凰小区2号楼进户门工程系甩项工程并非由其施工证据不足，本院不予采信。3.***、丰盛公司为凤凰小区2号楼进户门工程的承包人，与华达公司之间存在合同权利义务的相对关系，案外人徐志发是否实际施工了案涉进户门安装工程或控制、持有钥匙，均不影响承包人***、丰盛公司向发包人华达公司交付工程门户钥匙的合同义务，亦无须通知徐志发为第三人参加诉讼。综上，上诉人***、丰盛公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，该院于二○一六年六月十二日作出（2016）苏09民终1759号终审判决：驳回上诉，维持原判。原告对此仍然不服，又向江苏省高级人民法院申请再审该案，该院经审理于2017年7月5日以（2017）苏民申4594号民事裁定书裁定驳回其再审申请。2018年8月7日，原告基于上述判决、裁定向本院提起诉讼。

本院认为，本案的争议焦点为：被告徐志发是否负有向丰盛公司、***交付凤凰小区2号楼案涉房屋（含钥匙）的义务。根据施工合同约定，原告丰盛公司的承包范围为土建项目（不含水、电安装，不含桩基，含车库计算建筑面积），该项目包括门窗的安装，即凤凰小区2号楼进户门安装亦系其承包范围。原告丰盛公司在未经第三人华达公司认可的情况下，擅自将其承包的凤凰小区2号楼进户门的安装工程交由被告徐志发施工，双方之间的违法分包合同无效。但该合同的无效，并不能免除被告徐志发在完成安装施工后应向原告丰盛公司交付案涉房屋（含钥匙）的义务。被告关于其系华达公司的代理人，凤凰小区2号楼案涉房屋进户门安装工程由其施工，后由其控制、持有钥匙的行为并将房屋销售构成表见代理的辩称，因《委托书》和《承诺书》中委托徐志发销售房屋，并在竣工验收并符合交付条件后向购房户移交房屋等事项，被告在完成入户门安装施工后擅自将其控制未经竣工验收的房屋直接销售给他人，其行为违法我国建筑法的相关规定，不符合表见代理要求的相对人善意且无过失的构成要件，故对其所辩本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百五十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：

被告徐志发将位于盐城市大丰区白驹镇凤凰花苑2号楼房号为101、102、104、105、106、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、301、302、306、308、309、407、408、409的房屋（含钥匙）按建筑施工图纸恢复原状后交付于原告***、盐城丰盛建设工程有限公司，于本判决生效后三个月内履行完毕。

案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐志发负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。

审 判 员　王小平

二〇一八年十一月五日

法官助理　宋娜拉

书 记 员　施　慧

附录法律条文

1．《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二百五十四条承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成。承揽人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。

2．《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

3．《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2004）14号

第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：

（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。