扬州市油田通用实业有限公司与江苏中汇气雾制品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏08民终1308号

上诉人（原审被告）：江苏中汇气雾制品有限公司。

法定代表人：周成洲。

委托诉讼代理人：潘宝国。

被上诉人（原审原告）：扬州市油田通用实业有限公司。

法定代表人：贝一恺。

委托诉讼代理人：盖建明。

委托诉讼代理人：赵国林。

上诉人江苏中汇气雾制品有限公司（以下简称中汇公司）与被上诉人扬州市油田通用实业有限公司（以下简称油田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2016）苏0831民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭于2017年6月20日公开开庭进行了审理。中汇公司的委托诉讼代理人潘宝国，油田公司的委托诉讼代理人赵国林、盖建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人中汇公司上诉请求：撤销原判，改判驳回油田公司一审诉讼请求；一、二审案件受理费由油田公司负责。事实与理由：一审法院认定系中汇公司的行为导致合同目的无法实现，中汇公司根本违约无事实和法律依据。油田公司在承租房屋后，对房屋的结构进行了多次改造，中汇公司为履行合同，对此予以默认。后油田公司在起诉前已经将房屋内的物品基本搬走，且油田公司的员工也告知中汇公司其不再承租，但中汇公司并未同意，故租赁合同的无法履行系油田公司不再租赁所导致，违约责任在油田公司。

被上诉人油田公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

油田公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年9月28日签订的房屋租赁合同；2、依法判令中汇公司返还油田公司置于租赁厂房内的设备；3、案件受理费由中汇公司承担。

一审法院认定事实：2013年9月28日双方签订房屋租赁合同，合同约定中汇公司将位于金湖县工业园环城西路288号面积为1300平方米的办公楼一幢17间以及车间一幢4间租给油田公司使用，租金为每年145000元，每年提前一个月支付下一年的租金。原租赁期限为2013年11月15日至2018年11月14日，后变更为2013年11月21日至2018年11月21日。合同还约定门卫管理人员的工资及水电费用由双方承担，门卫工资每月不超1000元。2013年至2015年的房租，油田公司已经给付中汇公司。2013年10月28日，中汇公司为与油田公司签订租赁合同，提前解除与前一承租人姚永飞之间的租赁合同，并补偿其58000元。

一审审理中，油田公司提供录音资料以及照片各一份，用以证明中汇公司擅自将油田公司承租的办公楼大门锁住，导致其无法进入，严重影响了公司的生产经营，已构成违约。中汇公司辩称，办公楼大门并非其锁住，而是因为油田公司拖欠门卫朱斗工资，朱斗为讨要工资而在办公楼大门加锁。但通过核实门卫朱斗本人，朱斗承认其受雇于中汇公司，工资由油田公司支付，到目前无人拖欠其工资，涉案办公楼大门上的门锁系中汇公司负责人王建忠2016年9月份通知其加装。故一审法院对于油田公司提供的录音资料以及照片证明的事实予以认可。

一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容未违背法律的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照合同的约定享有权利和承担义务。中汇公司作为出租人，有义务按照合同约定将涉案的租赁物交付油田公司，并且保证在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但中汇公司将其出租的办公楼大门锁住，导致油田公司员工无法进入承租的办公楼中，致使合同目的无法实现，中汇公司的锁门行为已构成根本违约。对于油田公司要求解除租赁合同的诉讼请求，应予以准许。合同解除后，油田公司有权要求中汇公司协助其搬出租赁厂房中的设备。关于中汇公司辩称油田公司在承租期间对租赁物进行擅自改造并造成房屋损害，但提供的照片无法证明房屋渗水、脱皮等损害是否系油田公司不当使用租赁物所致，也无法证明损失的具体数额，故对于其辩解不予支持。但中汇公司可在提供新证据后，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除扬州市油田通用实业有限公司与江苏中汇气雾制品有限公司于2013年9月28日签订的房屋租赁合同；二、江苏中汇气雾制品有限公司应当协助扬州市油田通用实业有限公司搬出位于金湖县工业园环城西路288号厂房内的设备；三、驳回扬州市油田通用实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由江苏中汇气雾制品有限公司负担。

二审期间，当事围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

中汇公司提交如下证据：证据1，照片一组（四张）。证明油田公司已经将房屋内大部分物品搬离，且对房屋结构进行了改造；证据2，朱斗的银行流水明细。证明油田公司欠付朱斗三个月的工资，即朱斗锁门的原因。

油田公司质证意见为：证据1，如果涉案房屋内没有物品，则系中汇公司搬离的，因为油田公司没有钥匙，进不去。同时，针对锁门，油田公司曾经报过警；证据2，朱斗的工资是有拖欠，但当时因公司有留守人员在场，已经给付朱斗的工资。2016年8月份两公司产生矛盾后，就没有发放朱斗的工资。

二审审理中，中汇公司申请朱斗出庭作证。朱斗陈述：因为一审法院所问问题不明确，导致其在谈话笔录中陈述不全面。两公司纠纷的起因系其工资的发放问题，因2016年七、八、九三个月的工资未发放，故将涉案房屋加锁。之所以在一审陈述系中汇公司负责人王建忠让其锁门的，因为房屋系中汇公司的，其只是门卫，故告知中汇公司的王建忠，王建忠对此也予以默认。油田公司要求进入房屋时，是因为两公司已有矛盾，故才让油田公司找王建忠。关于房屋内物品是否搬离，其不清楚。

中汇公司对朱斗的证言质证意见：因朱斗前后陈述不一致，故一审法院依据朱斗的证言认定中汇公司违约，证据不足。

油田公司对朱斗证言质证意见为：部分属实，部分虚假。油田公司并不拖欠朱斗2016年七、八、九三个月的工资，涉案房屋上锁行为系王建忠让朱斗所为。

本院对于中汇公司所举证据的真实性、合法性予以认可。证据1，关于房屋改造问题与本案无关联性，同时，因照片所显示的仅是局部房间，尚未达到其证明目的。证据2，因涉案《房屋租赁合同》第八条约定，朱斗的工资系两公司共同负担，故该证据也未达到其证明目的。

对于朱斗的证言，因朱斗前后证言存在不一致情形，本院认为：1、电话笔录系起诉前形成，如果朱斗认为油田公司拖欠其工资，此时其完全可以提出因工资问题而加锁原，但其陈述系王建忠要其加锁，开门要给王建忠打电话。2、一审法院为核实电话录音情况向朱斗调查时，朱斗陈述，“其已在王建忠手下工作四、五年，清楚两家公司的租赁关系，工资每月一千多元由王建忠所发；涉案房屋门锁原系油田公司所为，但朱斗有钥匙，后加锁行为系王建忠让其所为。”可见，其陈述事发过程完整，细节清楚。而此时，朱斗也未提及因欠工资而加锁的情况。综上，电话笔录和调查笔录相互印证，故本院对朱斗二审证言不予采信。

经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，中汇公司将房屋门锁予以更换，导致油田公司无法进入涉案房屋办公，致使该房屋租赁合同无法继续履行，合同的目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故涉案《房屋租赁合同》应予以解除。合同解除后，对于油田公司自有物品，油田公司有权予以搬离，且中汇公司具有协助义务。

综上所述，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由江苏中汇气雾制品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　许玉虎

审　判　员　　蒋其举

代理审判员　　孙志丹

二〇一七年七月三十一日

书　记　员　　潘春节