某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省宜兴市人民法院 民事判决书 （2022）苏0282民初9518号 原告（案外人）：***，男，1987年6月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。 被告（申请执行人）：***，男，1976年12月27日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：***，江苏磊安律师事务所律师。 被告(被执行人)：新日源建设集团有限公司，住所地宜兴市官林镇丰义街，统一社会信用代码91320282250454259E。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***与被告***、新日源建设集团有限公司(以下简称新日源公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2022年8月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告新日源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、不得执行***租赁房屋（房产证号：1××3，1000120930）；2、请求带租约拍卖并确认***与新日源公司之前签订的房屋租赁合同合法有效，***有权继续使用该房屋至2026年12月31日止。或让新日源公司退还剩余房租，承担违约金和搬运费用；3、诉讼所涉费用由***、新日源公司承担。事实和理由：***与新日源公司于2014年11月1日签订租房协议，用于成立电子线材经营部，租期4年。后因扩大经营需要，于2017年1月1日续签房屋租赁合同，约定租期至2026年12月31日，并按合同一直连续使用至今。因（2022）苏0282执异212号驳回***异议，不认可房屋租赁合同有效性而享有租赁权，故诉至法院。 ***提出答辩意见称：其对案涉房屋享有抵押权，且抵押权在租赁设置之前，***租赁权不得对抗抵押权，要求驳回***诉讼请求。 新日源公司未到庭发表意见。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月1日，新日源公司与***签订房屋租赁合同一份，合同约定：新日源公司将官林镇丰义村的房屋出租给***使用，租赁期限自2014年11月1日至2018年10月30日。2016年12月16日，双方再次签订租赁合同一份，合同约定：新日源公司将中望电子楼1123㎡（房产证号：宜房权证官林字第1××3）、钢结构车间2584㎡（房产证号：宜房权证官林字第1××0）租赁给***，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日；租赁费8万元每年，合同签订后在2017年12月31日前付40万元，在2018年12月31日前付40万元，租金付至新日源公司账户或法定代表人***银行卡。房产证号为宜房权证官林字第1××3、1××0号的房屋于2014年12月设立抵押。 审理中，***向本院提交了2015年6月19日，其向***账户转账40万元的转账凭证，摘要记载为借款；新日源公司于2016年6月19日开具的15万元现金收款收据一份。***称，租金是通过抵扣借款进行支付。同时向本院提交了自行制作的账本，并以账本中记载的付款记录证明支付水电费的情况。 上述事实有购房协议、转账凭证、收款收据、账本、房产证、及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。所谓租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，***表示因新日源公司结欠其和其母亲借款，案涉租赁物的租金是以抵扣欠款的方式支付，即债务人新日源公司以其房产、土地使用权抵偿***及其母亲欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间交付租赁物、获取收益的租赁之债，故本案不能适用卖卖不破租赁的原则。 同时认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本案中，案涉房产于2014年12月设立抵押，即使认定***与新日源公司间租赁关系存在，但其第一次租赁合同到期日为2018年，第二次签订租赁合同时间为2016年，在设立抵押权之后，***的租赁权也无法阻却抵押权人于2018年之后要求变卖、拍卖抵押物的请求。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、七百零三条、七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 本案案件受理费6100元，由***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年二月二日 法官助理*** 书记员*** 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法典》 第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。