***、舟山***房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

浙江省舟山市定海区人民法院 民事判决书 （2023）浙0902民初2306号 原告：***，男，1980年3月1日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：***，女，1986年1月23日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，系原告配偶。 委托诉讼代理人：***，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 被告：舟山***房地产开发有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区勾山街道新园路22号205室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 被告：广东腾越建筑工程有限公司，广东省佛山市顺德区北镇工业大道18号。 法定代表人：***，总经理。 原告***与被告舟山***房地产开发有限公司（以下简称“***公司”）、广东腾越建筑工程有限公司（以下简称“腾越公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年7月6日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。根据原告的申请及其提供的担保，本院在诉前调解阶段对被告***公司名下不动产予以保全。本案于2023年8月10日公开开庭，原告***的委托诉讼代理人***、***，被告***公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告腾越公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1．判令被告***公司赔偿原告逾期交房违约金112060元（自2022年9月30日起至2023年6月14日止以房屋总价为基数按日万分之二标准计算）；2．判令被告***公司赔偿原告物业损失4470元；3．判令被告腾越公司对被告***公司的上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费、保全费由被告负担。 事实和理由：2021年4月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于舟山市定海区临城翡丽湾5幢2401室房屋，房屋建筑面积132.74㎡，总价2205919元。依据合同约定，原告支付了定金50000元和首付款885919元，并办理的按揭贷款1320000元，出卖人应当在2022年9月30日前交付全装修房；出卖人逾期交房，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止按买受人已付购房款的万分之二每日支付违约金等。 2022年9月，被告通知原告交房，在交房验收时发现案涉房屋全屋浸泡在水中，不具备交房条件。后被告经多次维修，直至2023年6月14日才具备交付条件后原告办理了交房手续，且在交房前原告被要求必须补交物业费。故诉至法院。 ***公司辩称，根据合同约定及复函等，本司不承担逾期交付责任。案涉房屋于2022年9月30日具备交付条件，关于原告主张的泡水问题，本司已履行维修义务，且在维修完成后及时通知原告于2022年11月10日进行了验收并完成房屋交付，后续即便存在返碱问题也不影响原告居住。综上，要求驳回原告的诉请请求。 腾越公司未答辩，也未举证。 经审理查明，2021年4月13日，原告与被告***公司签订编号为2021预004205的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告***购买被告***公司开发的翡丽湾5幢2401号房，房屋总价2205919元；商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋实测测绘报告，3．用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4．该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告；被告***公司应当在2022年9月30日前向原告交付该商品房；办理交付手续前，原告***有权对该商品房进行查验。．。查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告***公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用，（5）吊顶开裂，（6）瓷砖剥落开裂，（7）墙面剥落、开裂，（8）地砖、地板起翘、开裂；除不可抗力外，被告***公司未按照约定的时间将该商品房交付原告***的，逾期超过90日后，原告***有权解除合同。。．。原告***要求继续履行合同的，合同继续履行，被告***公司按日计算向原告***支付全部房价款万分之二的违约金；被告腾越公司为该商品房质量提供担保。合同另就双方其他权利、义务作出了约定。同日，双方另签订附件九，约定首期物业费交费时间应自***公司通知***办理商品房交付手续时间的次月起开始计算。双方另签订附件十三《补充协议》一份，约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常使用的质量问题的，被告***公司应负责修复，修复后方可交付给原告***，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。 2022年9月15日，原告***对案涉商品房进行验收时发现，房屋全屋浸泡在水中，屋内水平线高于地面。原告遂向舟山市住建局反馈相关事宜。2022年9月23日，原告***及其配偶***、被告***公司负责人万华在《关于舟山***翡丽湾5幢2401室业主住建局反馈事宜回复函》（以下简称《回复函》）签字，该函件主要载明：“就***先生向住建局反馈编号ZS01DH20220916527526事宜，截止目前事故原因无法排查清楚，但保证房屋质量没问题；如后续出现一切问题经第三方鉴定机构鉴定后是由于本次泡水事故引起由我司承担一切责任，同时鉴定费用由我司承担且室内其他质量问题会按照产品质量保证书进行维保；针对室内恢复事宜，我司作出以下承诺：1．室内泡水地板（主次卧、书房）全屋拆除进行更换；铺地板前地坪进行含水量测试，湿度达标方可施工；2．更换厨房橱柜；3．更换全屋门及门框；4．室内涉水区域墙体高需铲除至水渍高度，深铲除到基层进行修复，如无明显水渍的墙面离地铲除60公分。施工前需确认墙体是否完全干透。后续每一道腻子至乳胶漆由业主确认；5．室内地砖空鼓区域敲除更换，同时给予20块地砖用于后续问题备用，如交付后未更换地砖发现脱落我司负责维修更换，由此产生的相关费用也有我司承担；6．房屋泡水区域水电路、电路管等进水情况检查；7．每一步骤需达到施工条件方可进行施工。针对以上室内恢复事项中，室内门因现场无备货，采购周期需要一个月左右时间，到货后我司会第一时间安排更换，客户不得以此问题认为我司逾期交付，相应我司不承担逾期责任。以上作业部分需提前通知***先生本人或委托人现场确认后方可进行施工，如无法进行现场确认，我司会以影像资料形式对***先生或委托人进行反馈。” 上述《回复函》签订后，被告***公司对案涉商品房进行了维修。2022年11月10日，被告***公司向原告***发送《维修完成通知函》，告知案涉商品房室内全屋泡水等问题已于2022年11月10日维修完成，并通知原告对维修结果进行验收及办理收房手续。 2022年12月13日，原告***向被告***公司发送《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》（以下简称“《通知确认函》”），告知***公司原告于2022年11月22日至2022年12月12日发现屋内几个曾泡水部位反复透水起碱并且起碱范围逐步扩大，保修三次未彻底解决透水返碱问题，并认为案涉商品房不符合交付条件。故表示拒绝收房并要求被告***公司承担房屋逾期交付的违约责任等。 此后至2023年6月，被告***公司仍存在施工情形。至2023年6月14日，原告***认为案涉商品房符合交房条件并办理交房手续，支付物业费4470元。 另查明，案涉商品房所在项目于2022年9月27日完成竣工验收备案。 本院认为，原告***与被告***公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。 案涉商品房在交付时存在全屋泡水现象，显然不能满足原告购房居住的合同目的，被告***公司应按约将房屋修复至符合居住条件方可进行交付，在此之前，应承担逾期交房的违约责任。原告与被告***公司就逾期交房违约责任的计算公式并无异议，即以房屋总价款＊万分之二／日＊逾期交房天数，双方主要争议在于逾期交房天数，对此，分析、评判如下：首先，案涉商品房存在无法正常使用的质量问题，根据合同及附件的约定，被告***公司应负责修复且需在修复后方可交付，***公司还需承担在此期间的逾期交房违约责任；其次，结合原告***提供的证据，案涉商品房自发现泡水问题至2023年6月持续存在维修情况。被告***公司主张案涉商品房于2022年11月10日已维修完毕，但未提供任何证据证明，且根据双方签订的《回复函》，维修工序需达到施工条件方可开工，部分维修步骤在开始前应经原告方确认，但本案中被告并未有任何证据证明各步骤维修工序施工符合要求或得到原告的确认。在原告向被告***公司发送《通知确认函》后，被告***公司亦未有委托任何机构对维修情况进行评估鉴定。综上，在被告现有证据不足以确认房屋维修完成时间的情况下，本院对于原告自认案涉商品房于2023年6月14日达到交付条件予以确认；最后，结合双方签订的《回复函》，双方议定给予被告***公司室内门采购周期一个月左右及合理的更换时间，在此期间内原告不得主张被告***公司的逾期交付责任。本院酌定给予被告***公司45天调货及安装时间，在该期间内不计算逾期交房违约金。综上，经计算，被告***公司应支付原告***逾期交房违约金93530.97元（2205919元＊0.0002／天＊212天）。对原告***主张超出部分，本院不予支持。关于原告***主张被告***公司承担物业费一节。在被告***公司完成交付义务前，***公司应承担相应物业服务费，逾期交房时间同前述，经计算，***公司应承担的费用为2596.41元（4470.24元＊212天／365天）。 关于原告***要求被告腾越公司承担连带责任一节。根据现有证据，腾越公司未出具承诺提供担保的材料，原告与被告***公司合同约定之效力不能及于被告腾越公司。本院对原告***的该项诉请，不予支持。 综上，原告***的诉请，本院予以部分支持。被告腾越公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告舟山***房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告***逾期交房违约金93530.97元及物业服务费2596.41元，合计96127.38元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1315.5元，保全费1520元，合计2835.5元，由原告***负担214元，由被告舟山***房地产开发有限公司负担2621.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向舟山市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员叶茜 二○二三年九月一日 书记员**如