徐州皓宇农贸市场管理有限公司与连云港宁发建设有限公司、某某买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省徐州市贾汪区人民法院

民事判决书

（2016）苏0305民初5726号

原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。

法定代表人***婷，该公司经理。

委托代理人***，江苏同凯律师事务所律师。

被告连云港宁发建设有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇新东北路15号。

法定代表人**，该公司经理。

委托代理人***，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。

被告***，女，1983年2月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。

第三人***，男，1963年5月18日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。

委托代理人***，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。

原告徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇市场管理公司）诉被告连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发建设公司）、***、第三人***买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告皓宇市场管理公司的委托代理人***，被告宁发建设公司及第三人***的共同委托代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告皓宇市场管理公司诉称，皓宇市场管理公司与宁发建设公司于2014年5月18日签订《合同协议书》，约定皓宇市场管理公司将大吴农贸市场的土建工程及门窗安装工程发包给宁发建设公司施工，合同约定竣工日期为2015年1月20日。后因皓宇市场管理公司与宁发建设公司在履行建设工程施工合同过程中发生纠纷，2016年4月4日，宁发建设公司将盖有皓宇市场管理公司公章的空白售房合同加盖其印章后通过第三人***与***签订《商业用房租售合同》，将大***中心内区11号房低价出售给***，该低价出售行为侵害了皓宇市场管理公司合法利益，现请求判令宁发建设公司与***签订的大***中心内区11号房产的《商业用房租售合同》无效。

被告宁发建设公司辩称，1、涉案项目是由徐州市贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会和徐州国厦置业公司签订《解台农贸市场合作投资建设协议》，皓宇市场管理公司对涉案房屋没有产权人资格，其亦未对此项目进行投资，所以其无权对涉案房屋主张产权人的权利。2、皓宇市场管理公司和宁发建设公司、徐州市贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会、***四方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》，约定了皓宇市场管理公司支付工程款的义务，但皓宇市场管理公司一直拖欠宁发建设公司的工程款和工程保证金，皓宇市场管理公司是在没有足额支付工程款情况下承诺将涉案房屋等58套房以成交价的75%折抵工程款，并将盖有公章的空白合同由股东**签字后交付给宁发建设公司，因此皓宇市场管理公司在没有足额支付工程款之前，无权对涉案房屋主张权利。3、现房屋的实际占有人签订的房屋买卖合同是皓宇市场管理公司签章确认的合同，并以合理的市场价格购买占有房屋，属于合法占有，占有人处于善意第三人的地位，应受到物权法的保护。4、根据江苏正大建设项目管理有限公司做出的结算审核书，涉案工程造价成本为1041元/平方，土地为集体土地，为占有人或集体村民所有，因此涉案房屋的市场销售价格是合理的。综上，建议驳回皓宇市场管理公司的诉讼请求。

被告***未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面答辩意见。

第三人***述称，涉案项目的建设和***无关，***是代表宁发建设公司处理涉案房屋的相关出售事宜，法律后果应由宁发建设公司承担，请求驳回对***的诉讼请求并终止审理。

经审理查明，2014年4月23日，皓宇市场管理公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇市场管理公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇市场管理公司所有，皓宇市场管理公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月18日，皓宇市场管理公司与宁发建设公司签订《合同协议书》一份，约定皓宇市场管理公司将大吴农贸市场总承包给宁发建设公司施工，工程范围为施工图纸所有内容，合同价款暂定为3000万元，工期为2014年6月1日至2015年1月20日，计230天。2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。2014年9月22日，徐州市贾汪区规划局出具大***中心项目选址位置图，规划用地面积为18057.5平方米，选址位置在贾汪大吴街道办事处，北侧、南侧为农田，西侧为机耕路，东侧为大吴商城，规划用地性质为服务设施用地，并于9月24日颁发建设项目选址意见书一份。2014年9月23日，徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会对大吴街道办事处提交的关于办事处邻里中心建设工程项目建议书作出批复，确定工程名称为大吴街道办事处邻里中心建设工程，工程总投资3000万元，资金自筹；建设规模为占地28亩，总建筑面积26000平方米；建设地点为大吴街道办事处206国道西侧；批复并明确仅作为办理相关手续的意见，不作为开工建设依据，批复要求开发单位接文后抓紧办理土地、规划、环评及能平等相关手续。2014年9月26日，南京国环环境科技发展股份有限公司为大吴街道办事处邻里中心建设工程作出建设项目环境影响报告表（试行），认为建设项目污染排放量少，对周围生态环境无影响，不会产生扰民问题，本评价认为建设项目按环评要求采取污染防止措施后，才具有环境可行性。并做出建议：建议项目绿化应请由资质的园林设计部门进行规划设计，保证厂区内绿化面积达标，以体现生态绿色、人与自然的和谐，维持生态的平衡。污染防止措施应由有资质的单位设计、安装，以保证运行效果。2014年10月9日，徐州市贾汪区环境保护局对大吴街道办事处邻里中心建设工程项目环境影响报告表作出审批意见，原则同意项目按《报告表》所列建设内容在拟定地点建设，但必须落实《报告表》中提出的各项环评要求，并对工程的具体环保工作提出整改意见，并明确整改经验收合格后方可投入正常运营。2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，（甲方）皓宇市场管理公司、（乙方）宁发建设公司、（丙方）解台村委会、（**）***，四方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》，约定甲方确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为***除外，质保期1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方，并由丙方配合甲方、乙方登记在丙方名下的相应房产合同变更或书面说明，以便乙方得以取得用于抵付工程款的房产。2016年1月20日，宁发建设公司将皓宇市场管理公司、解台村委会、***、***婷诉至本院，要求支付工程款9657880.2元及逾期付款利息。根据本院委托，徐州汇鑫工程造价事务所有限公司于2016年7月23日对涉案工程作出司法鉴定报告，鉴定涉案工程造价为31397981.14元，其中农贸市场24725822.61元，商业街6620192.03元，签证51966.5元。诉讼期间，宁发建设公司将签有皓宇市场管理公司公章及股东**签字的房屋租售空白合同交给第三人***，委托其对外出售涉案房产。2016年4月4日，***与***签订房屋租售合同一份，约定将大***中心商业街11号房，建筑面积共133平方米，以总价31万元出售给***。同日宁发建设公司为***出具收据一份，明确通过***转交***购大吴商贸城内11号房购房款共计31万元。2017年5月31日，本院依法作出（2016）苏0305民初438号民事判决书，判令皓宇市场管理公司支付宁发建设公司工程款3944596.79元及利息，解台村委会、***对上述款项承担连带清偿责任；并判令皓宇市场管理公司返还宁发建设公司工程保证金74万元；并驳回了宁发建设公司的其他诉讼请求。判决作出后，宁发建设公司及***均不服本院判决提出上诉，纠纷尚在二审审理中。就大***中心内区11号商业房的权属纠纷，皓宇市场管理公司诉至本院，要求确认宁发建设公司委托第三人***与***签订的房屋租售合同无效。

另查明，截至法庭辩论终结前，涉案大吴农贸市场改造项目中尚未办理土地挂牌出让、建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，所建房屋尚不具备在产权交易中心办理备案登记手续。

以上事实，有原、被告的陈述、解台农贸市场合作投资建设协议书、江苏徐州工业园区管理委员会文件、大***中心项目选址位置图、建设项目选址意见书、建设项目环境影响报告表（试行）、大吴农贸市场结算和付款协议书、司法鉴定报告书、（2016）苏0305民初438号民事判决书及开庭笔录等证据予以证实，本院予以确认。

本案争议焦点：一、皓宇市场管理公司作为本案原告主体是否适格；二、宁发建设公司委托第三人***与***签订的房屋租售合同的法律效力。

一、关于皓宇市场管理公司作为本案原告主体是否适格的问题。本院认为，解台村委会根据大吴办事处关于建设现代化农产品市场流通设施的要求，对大吴商城内原农贸市场进行建设改造。

并与皓宇市场管理公司签订了解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，协议明确了双方之间的权利义务，确立了解台村委会和皓宇市场管理公司作为共同开发人的主体地位。在项目建设过程中，宁发建设公司与皓宇市场管理公司签订工程施工合同，并按合同约定进行施工，工程完工后其向本院提起诉讼，要求皓宇市场管理公司支付工程款项，其亦认可了皓宇市场管理公司作为开发人的主体地位。且本院审理双方工程款纠纷案件中，作出的民事判决也明确了皓宇市场管理公司与宁发建设公司为开发人和施工人的法律关系，因此皓宇市场管理公司作为开发人主张本案诉讼其主体是适格的。

二、关于宁发建设公司委托第三人***与***签订的房屋租售合同的法律效力问题。本院认为，根据本案查明的事实，涉案工程虽经徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会批复，但该单位批复中明确表明批复仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据，开发人应办理土地、规划、环评及能评等相关审批手续。至法庭辩论终结前，涉案农贸市场工程因未办理土地挂牌出让手续，也没有办理建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，致使涉案工程因未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，无法进行初始登记，目前不具备进行交易及办理房屋产权过户登记的法定条件，致使宁发建设公司与***之间签订的商业用房租售合同不能达到产权变更的合同目的;另宁发建设公司在与皓宇市场管理公司和解台村委会就涉案工程款纠纷诉讼中，尚没有取得涉案房屋权属，且明知涉案房屋处于不合法状态，不能进行产权变更登记的情况下，将涉案房屋出售给***，违反了现行法律、法规的强制性规定,因而双方签订的房屋租售合同应为无效合同。***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告连云港宁发建设有限公司与被告***于2016年4月4日签订的关于大***中心商业街11号房的《商业用房租售合同》无效。

案件受理费5950元，由被告连云港宁发建设有限公司、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审判长贺夫建

审判员*丹

人民陪审员***

二〇一七年九月十二日

法官助理***

书记员*成功