徐州皓宇农贸市场管理有限公司、某某宁发建设有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）苏03民终10075号

上诉人（原审原告）：徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区大吴街道大吴商城内。

法定代表人：王以永，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：***宁发建设有限公司，住所地江苏省灌南县田楼镇耿冯村耿冯新村路9号。

法定代表人：刘宁，该公司总经理。

上诉人徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇公司）因与被上诉人***宁发建设有限公司（以下简称宁发建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2021）苏0305民初2112号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。

皓宇公司上诉请求：1.依法撤销一审裁定，改判支持上诉人要求被上诉人返还45万元购房款及利息的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审裁定认定事实错误。本案是返还房款纠纷，基于的事实是案涉房产属于上诉人所有，被上诉人未经上诉人同意，擅自处分上诉人的房产，用上诉人的房产抵付自己的债务，从中获得了45万元的收益，严重侵害上诉人利益。上诉人要求被上诉人返还非法收益，与一审裁定引用的(2017)苏03民终7920号民事判决中确认的房屋买卖行为完全不同。本案并非是单纯的房屋买卖纠纷，案件事实与(2020)苏03民终2546号民事判决认定的事实完全相同。故上诉人一审的诉请应当得到支持。二、一审裁定以“涉案购房合同不具备备案条件，该类房屋发生的纠纷属于行政机关处理范畴”为由，认为不属于法院民事诉讼受案范围，属于适用法律不当。如前所述，本案虽名为房屋买卖纠纷，但其实质上是被上诉人存在侵权行为，擅自处分上诉人资产，实属平等主体之间的民事纠纷，与案涉房产是否属于小产权房、能否备案无关，本案依法应当属于人民法院的受案审理范围。基于此，(2020)苏03民终2546号民事判决才在另案中支持了上诉人同样的诉请。故一审裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定驳回上诉人的起诉，属于适用法律错误。综上，一审裁定认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正。

宁发建设公司辩称，1.一审裁定认定事实正确。涉案房屋系在农村集体土地上建设的房产，未依法缴纳土地出让金等费用，房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，相关购房合同不具备备案条件。以上相关事实清楚正确，不存在认定事实错误的情况。同时，被上诉人并未处分上诉人的房产，也从未提供相关收据，亦未获得过任何相关收益，上诉人认为被上诉人处分其财产没有事实依据。2.一审裁定适用法律得当。没有证据证明涉案房产属于上诉人所有，也没有证据证明被上诉人擅自处分了上诉人的房产，被上诉人没有获得任何相关收益，被上诉人不存在任何侵权行为、侵权结果、主观故意等，因此不存在被上诉人对上诉人的侵权行为。此外，涉案房屋的性质存疑，涉及农村集体，相关纠纷应由有关行政机关处理。故本案不属于人民法院民事诉讼受案范围，一审法院裁定驳回上诉人的起诉，适用法律得当。

皓宇公司向一审法院起诉请求：1.判令宁发建设公司支付大吴农贸市场D17号商铺购房款45万元及利息（以45万元为基数，自刘键出售给闫世忠协议日期开始起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费、律师费由宁发建设公司承担。

一审法院查明，2014年4月23日，皓宇公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇公司所有，皓宇公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月18日，皓宇公司与宁发建设公司签订《合同协议书》一份，约定皓宇公司将大吴农贸市场总承包给宁发建设公司施工，工程范围为施工图纸所有内容，合同价款暂定为3000万元，工期为2014年6月1日至2015年1月20日，计230天。2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，（甲方）皓宇公司、（乙方）宁发建设公司、（丙方）解台村委会、（丁方）王海波，四方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》，约定甲方确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为质保金除外，质保期1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方，并由丙方配合甲方、乙方登记在丙方名下的相应房产合同变更或书面说明，以便乙方得以取得用于抵付工程款的房产。

现皓宇公司主张涉案大吴农贸市场D17号房屋为其所有，被宁发建设公司以总价45万元非法出售给案外人薛力，要求宁发建设公司返还购房款45万元及利息。宁发建设公司对此不予认可。薛力陈述其系从案外人闫世忠处购得涉案房屋，闫世忠系从案外人刘键处购得涉案房屋，刘键取得该房屋是宁发建设公司欠其工资等费用，以该房屋冲抵债务。薛力为证实其是合法取得涉案房屋，向法庭提供以下证据予以证实：1.商业用房租售合同一份，合同载明该房屋为大吴邻里中心D区（商业街）17号房，房屋建筑面积为156平方米，出卖人处加盖皓宇公司公章及股东王永签字，空白处备注：此房已由本公司转让给刘键，用于抵押材料费和工资，并加盖宁发建设公司公章及法定代表人刘宁印章。2.房屋买卖协议复印件两份，协议分别载明2016年12月16日，闫世忠自愿购买刘键所有的营业用房一套，房屋位于贾汪区大吴街道办事处大吴邻里中心D区17号，面积为156平方米，价格为45万元；2017年3月13日，薛力自愿购买闫世忠所有的营业用房一套，房屋位于贾汪区大吴街道办事处大吴邻里中心D区17号，面积为156平方米，价格为38万元。3.收条复印件五张，载明闫世忠累计收到薛力购房款38万元。4.证明复印件一张，载明：贾汪区大吴街道办事处邻里中心D区17号商业用房出售给薛力，没有出售给别人。闫世忠2017年3月13号。

另查明，2016年12月8日，就大吴邻里中心内区23号商业房的权属纠纷问题，皓宇公司诉至法院，要求确认宁发建设公司委托刘士清与陈玉启签订的房屋租售合同无效，法院审理后于2017年9月12日依法作出（2016）苏0305民初5727号民事判决书，认为涉案大吴农贸市场改造项目中尚未办理土地挂牌出让、建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，所建房屋尚不具备在产权交易中心办理备案登记手续，致使涉案工程因未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，判决宁发建设公司与陈玉启于2016年2月4日签订的关于大吴邻里中心内区（商业街）23号房的《商业用房租售合同》无效。后宁发建设公司提起上诉要求撤销一审判决，依法改判或发回重审。徐州市中级人民法院审理后于2018年1月25日作出（2017）苏03民终7920号民事判决书，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，判决驳回了宁发建设公司上诉，维持原判。

一审法院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋系在农村集体土地上建设的房产，未依法缴纳土地出让金等费用，房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同不具备备案条件，基于该类房屋发生的纠纷应属于行政机关处理范畴，不属于人民法院民事诉讼受案范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，遂裁定驳回皓宇公司的起诉。

本院认为，皓宇公司的一审诉讼请求虽为要求宁发建设公司支付大吴农贸市场D17号商铺购房款45万元及利息，但皓宇公司与宁发建设公司之间就涉案房屋并未签订房屋买卖合同，亦无证据证明双方曾就涉案房屋的买卖达成合意。依据一审查明的案件事实以及相关生效判决，皓宇公司与宁发公司之间为建设工程施工合同关系，本案诉讼也系在此基础上产生的纠纷。一审法院认为双方为房屋买卖合同关系，并以涉案购房合同不具备备案条件为由，认定本案不属于人民法院民事诉讼受案范围，确有不当。一审法院应当就皓宇公司的主张予以实体审查。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：

一、撤销徐州市贾汪区人民法院（2021）苏0305民初2112号之一号民事裁定；

二、指令徐州市贾汪区人民法院对本案进行审理。

本裁定为终审裁定。

审判长　张　伟

审判员　李　琳

审判员　王素芳

二〇二一年十二月十三日

书记员　李　杰