江某某置业有限公司与江苏伟仁建设工程有限公司、连云港庆源投资发展有限公司其他案由执行裁定书

连云港市赣榆区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）苏0707执异11号

案外人：江***置业有限公司，住所地连云港市赣榆区。

法定代表人：杜建涛，董事长。

委托诉讼代理人：徐涛、徐小花，江苏圣典律师事务所律师。

申请执行人：江苏伟仁建设工程有限公司，住所地连云港市赣榆区。

法定代表人：仲伟仁，董事长。

委托诉讼代理人：闫安，连云港市赣榆经济开发区法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：李通树，该公司员工。

被执行人：连云港庆源投资发展有限公司，住所地连云港市赣榆区。

法定代表人：徐大庆，董事长。

委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。

本院在执行江苏伟仁建设工程有限公司（以下简称“伟仁建设公司”）与连云港庆源投资发展有限公司（以下简称“庆源投资公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人江***置业有限公司（以下简称“建涛置业公司”）对查封、拍卖庆源投资公司所有的位于连云港市赣榆区墩尚镇阳光佳苑2号楼2单元101室、4单元101室、202室、5号楼1单元602室房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。

经审查查明，2016年1月21日，本院对伟仁建设公司与庆源投资公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2016）苏0707民初字第0447号民事调解书：一、庆源投资公司欠伟仁建设公司质保金800000元，于2016年1月26日给付720000元，2018年6月30日给付余款80000元；二、伟仁建设公司对其施工工程的峻工验收、备案有协助的义务。该调解书发生法律效力后，庆源投资公司未能履行清偿义务，根据伟仁建设公司的申请，本院于2016年1月27日立案执行，案号为（2016）苏0707执727号。在执行过程中，本院于2016年1月28日作出（2016）苏0707执727号执行裁定书，查封被执行人庆源投资公司所有的位于连云港市赣榆区×ד阳光××”××楼商铺××、××、××、××、119铺，2单元101室、4单元101室、202室，5号楼1单元602室；于2016年4月11日作出（2016）苏0707执727号执行裁定，拍卖上述九处房产中的8处房产（除5号楼1单元602室以外）；上述房产经拍卖流拍，申请执行人伟仁建设公司不同意以房抵债，故本院于2016年12月8日作出（2016）苏0707执727号执行裁定，终结该次执行程序。2018年1月8日，本院恢复执行并作出（2017）苏0707执恢1211号执行裁定，拍卖阳光佳苑2号楼5处商铺113铺、116铺、117铺、118铺、119铺。2018年3月5日，建涛置业公司对拍卖该五处商铺的执行行为提出执行异议，本院作出（2018）苏0707执异4号执行裁定，驳回建涛置业公司要求停止对该5处商铺拍卖的异议请求。该5处商铺经过两次拍卖均流拍，申请执行人伟仁建设公司于2018年6月20日向本院提出以流拍房产抵偿所欠债务的申请，本院于2018年6月20日作出（2017）苏0707执恢1121号执行裁定书：被执行人庆源投资公司位于连云港市赣榆区××阳光××小区××楼××套商铺：113铺、2号楼116铺、117铺、118铺、119铺归申请执行人伟仁建设公司所有。该5套商铺扣除抵押贷款后实际抵偿311000元。本院于2018年6月23日裁定终结该次执行程序，后又于2019年9月18日恢复执行。2019年6月21日作出（2016）苏0707执727号执行裁定：查封被执行人庆源投资公司所有的阳光佳苑2号楼2单元101室、4单元单元101室、202室、5号楼1单元602室四处房产；于2019年10月9日作出（2019）苏0707执恢1300号裁定：依法拍卖被执行人庆源投资公司所有的位于连云港市赣榆区××阳光××楼××单元××室、××单元××室、××室、××楼××单元××室房产。

案外人建涛置业公司针对上述执行行为提出异议称，1、本案涉嫌重复执行；2、（2019）苏0707执恢1300号所查封拍卖的不动产属于建涛置业公司所有，该点已在贵院（2018）苏0707民初9550号民事调解书中予以确认；3、本案的执行依据（2016）苏0707民初字第0447号民事调解书内容错误且损害了建涛置业公司的合法权益，现我方已申请对该案再审；4、评估报告对案涉房屋价格的评估严重过低，低于市场正常价格。

申请执行人伟仁建设公司称，被执行人庆源投资公司欠申请执行人质保金800000元，查封拍卖案涉房产合理合法。案外人建涛置业与被执行人庆源公司达成的调解协议晚于案涉房产被查封的时间，其提出的异议不能成立。

被执行人庆源投资公司称，所欠申请执行人伟仁建设公司的800000元质保金是承建案外人建涛置业公司开发建设的楼房产生的欠款。根据（2018）苏0707民初9550号民事调解书的内容，建涛置业公司实际开发建设的2-7号楼产生的债权债务由建涛置业公司承担，即庆源投资公司现在欠伟仁建设公司的800000元质保金应由建涛置业公司偿付。被查封、拍卖的四套房产位于建涛置业公司开发的阳光佳苑小区2-7号楼范围内，用该四套房产拍卖价款偿付欠款是合理的，可以继续拍卖，不应当停止执行。

另查明，2018年11月18日，庆源投资公司与建涛置业公司在本院达成（2018）苏0707民初9550号民事调解书，其中约定：“一、解除庆源投资公司与建涛置业公司于2011年8月8日签订的合作开发房地产协议、2011年12月10日在签订的合作开发转让协议、2015年5月6日补充协议。二、双方合作协议约定的由庆源投资公司交付给建涛置业公司开发的30亩土地交给建涛置业公司开发使用，建涛置业公司已开发的六栋楼房（2、3、4、5、6、7号楼）归建涛置业公司所有，由建涛置业公司开发销售，涉及30亩土地及六栋楼房的债权债务由建涛置业公司承担，涉及30亩土地及六栋楼房的施工资料、项目开发资料，庆源投资公司应交付建涛置业公司”。据此，案外人建涛置业公司认为，位于连云港市赣榆区××阳光××楼××单元××室、××单元××室、××室、××楼××单元××室的案涉房产属于上述调解协议第二项中约定的“已开发的**楼房（2、3、4、5、6、7号楼）归建涛置业公司所有”，因此向本院提出执行异议，要求本院予以解除对该房产的查封并停止拍卖。

再查明，本院在执行王某与李某1、李某2、杜建涛、郑某民间借贷一案中，于2015年12月28日作出（2015）赣执字第0087号执行裁定：查封被执行人建涛置业公司所有的登记在庆源投资公司名下的墩尚镇阳光佳苑9处房产2号楼1单元301室、2单元101室、4单元101室、201室、202室，5单元102室、7号楼4单元101室；于2018年11月19日作出（2015）赣执字第0087号执行裁定：继续查封被执行人建涛置业开发的登记在庆源公司名下的墩尚镇阳光佳苑的九处房产。本院在执行伟仁公司与庆源公司建设工程施工合同一案中实施查封行为的（2016）苏0707执727号执行裁定书系于2016年1月28日作出，故案涉4处房产中的2单元101室、4单元101室、202室房产系轮后查封。2020年9月19日，本院作出（2020）苏0707执恢470号之四执行裁定：一、解除本院2015年12月16日作出（2015）赣执字0087号执行裁定书对被执行人江***置业有限公司所有的（登记于连云港庆源投资有限公司名下）位于连云港市赣榆区墩尚镇阳光佳苑小区**楼****，****，******，****，******，**********；7号1单元202室、301室，2单元201室、202室，3单元201室、202室的查封措施；二、解除本院于2015年12月28日、2018年11月19日作出的（2015）赣执字第0087号执行裁定书对被执行人江***置业有限公司所有的（登记在连云港庆源投资有限公司名下）位于连云港市赣榆区墩尚镇阳光佳苑小区2号楼1单元301室，2单元）位于连云港市赣榆区墩尚镇阳光佳苑小区**楼****，****，********，****，**楼******le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院认为，在金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书对被查封、扣押、冻结的执行财产提出排除执行的异议，应当审查该另案生效法律文书是否具有直接变动物权的法律效果。依据《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。能够发生物权变动的法律文书为形成性判决、调解书，执行中的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。本案中，案外人建涛置业公司与庆源投资公司达成的（2018）苏0707民初9550号民事调解书系基于双方之间房产合作开发的合同关系达成，并非形成性调解书，并不具有直接发生变动物权的法律效力；况且案外人建涛置业公司与被执行人庆源投资公司二者在明知案涉房产已在仁建设公司申请执行庆源投资公司建设施工合同纠纷一案中被查封，仍达成如上协议，亦有损第三人的合法利益。因此，案外人建涛置业公司以其与庆源投资公司达成的（2018）苏0707民初9550号民事调解书要求排除本案中对四处房产的查封，理由不成立，本院不予支持。案涉房产中的2单元101室、4单元101室、202室3处房产系轮后查封，不应对该三处房产采取拍卖措施，应在首轮查封解除后方可采取拍卖等措施。2020年9月19日，本院作出（2020）苏0707执恢470号之四执行裁定，已解除了对上述三处房产的首轮查封，故可对上述三处房产采取拍卖等措施。因案外人建涛置业公司提出的执行异议不能阻却对案涉房屋的查封、拍卖，亦无权对案涉房产的评估报告提出执行异议。

依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下：

驳回案外人建涛置业公司提出异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　秦　涛

审判员　张克俭

审判员　宋慧秋

二〇二〇年九月二十八日

书记员　李东晓