申请人江苏业峰建设工程有限公司与被申请人南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷执行裁定书

南京市高淳区人民法院

执行裁定书

（2020）苏0118执异12号

案外人：**，男，汉族，1987年4月9日生，住所地南京市溧水区，现住南京市高淳区。

申请人：江苏业峰建设工程有限公司，住所地南京市高淳区。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，江苏奋发律师事务所律师。

被申请人：南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司，住所地南京市高淳区。

法定代表人：***，董事长。

本院在执行申请人江苏业峰建设工程有限公司（以下简称业峰建设公司）与被申请人南京市高淳区新城意象房地产开发有限公司（以下简称新城意象开发公司）建设工程施工合同纠纷一案申请财产保全中，案外人**向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年5月26日举行了公开听证，异议人**、申请人业峰建设公司委托诉讼代理人**参加了听证，经依法通知，被执行人新城意象开发公司未参加听证。现已审查终结。

经审查查明，业峰建设公司与新城意象开发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理，目前仍在审理中。

2018年8月14日，本院根据业峰建设公司诉讼保全申请作出（2018）苏0118民初3770号民事裁定：预查封新城意象开发公司位于南京市××区××街道湖滨路××商业街××室房产等。

案外人**提出异议称，2017年8月19日，**与新城意象开发公司签订商品房预售合同1份，购买位于南京市××区××街道湖滨路××商业街××室房产，已全款支付，由于新城意象开发公司尚未完成验收等相关手续，所以没有完成过户登记。2018年9月，该房产被法院查封。故提出异议。请求：解除对上述房产的查封。

申请人业峰建设公司称，法院于2018年8月查封上述房产，而上述房产于2019年11月竣工验收，故查封是在异议人合法占有该房产之前，异议人也非商品房消费者，请求法院依法驳回异议人请求。

另查明，2017年8月19日，**、***与新城意象开发公司签订商品房预售合同1份，购买位于南京市××区××街道湖滨路××商业街××室房产，约定：认购单价为19065元/㎡，建筑面积174.82㎡，价款为3332943元；付款方式为2017年12月31日支付3332943元；2018年2月28日前交付该房产；合同签订后30日内按规定办理商品房预售合同登记备案手续，该商品房交付后90日内共同申请房屋所有权转移登记。合同签订后，新城意象开发公司于2017年8月19日、10月13日、11月13日分别出具编号为No3469513、No3469516、No3469520收据3张，金额1000000元、1000000元（收款方式转账）、1332943元（收款方式转账）。2017年11月14日，新城意象开发公司开具金额为3332943元增值税普通发票1张。

案涉房产属商铺，于2019年8月竣工验收，未办理商品房预售合同登记备案手续，且尚未交付使用。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人的权利能够排除执行，人民法院应予支持。案涉房产属商铺，并非用于居住，查封时尚未竣工交付，不存在实际交付，即法院预查封之前异议人并未实际合法占有该不动产。故**的主张理由并不充分，本院不予采纳。综上，对**要求解除对上述房产的查封请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：

驳回案外人**的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长***

人民审判员***

人民审判员***

二〇二〇年五月二十八日

书记员***