江苏澄佑建设工程有限公司、江阴盛丰置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省江阴市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0281执异52号

案外人：吴建芹，女，1977年12月25日生，汉族，住江阴市。

申请执行人：江苏澄佑建设工程有限公司，住所地江阴澄江中路171号-5。

法定代表人：吴小杰，该公司总经理。

被执行人：江阴盛丰置业有限公司，住所地江阴市周庄镇西大街118号。

法定代表人：吉伯明，该公司执行董事。

在本院执行申请执行人江苏澄佑建设工程有限公司（以下简称澄佑公司）与被执行人江阴盛丰置业有限公司（以下简称盛丰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴建芹对本院查封的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

澄佑公司诉盛丰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，根据澄佑公司财产保全申请，于2019年11月18日作出（2019）苏0281民初15716号民事裁定：冻结盛丰公司银行存款人民币3779754.63元或查封其等值财产。2019年12月23日，本院查封了登记在盛丰公司名下位于江阴市××镇××路××号房地产（以下简称案涉房产）。2020年10月15日本院作出（2019）苏0281民初15716号民事判决：盛丰公司应付澄佑公司工程款3771754.63元，负担诉讼费23519。判决生效后，本院根据澄佑公司申请，于2021年6月1日立案执行，执行案号（2021）苏0281执3646号。

案外人吴建芹提出异议称，法院在执行（2019）苏0281民初15716号民事判决过程中，查封属于她所有的财产，现提出书面异议。

她于2017年10月31日向盛丰公司购买江阴市××镇××路××号商品房，于2017年10月31日之前通过银行转账支付全部价款125.8888万元（含定金10万元），盛丰公司于2017年10月31日开具发票48万元、77.8888万元，双方于2017年11月31日已签订合法有效的书面买卖合同。2018年4月28日，盛丰公司交付房产，她将房产对外出租，现处于闲置状态，按时缴纳水电费、物业费等相关费用。自房款支付后，一直未办理网签备案，她丈夫陆国华多次积极催促盛丰公司销售徐甜甜办理房产证，通过当面、微信、电话催促，销售以手续未全、资金紧张等推脱理由一直迟迟未办证，未办理网签备案、过户登记非因买受人自身原因。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出异议，请求中止对上述房产的执行，并解除对该房屋的查封，切实维护她的合法权益。

申请执行人澄佑公司辩称，1、吴建芹与盛丰公司签订的商品房买卖合同中明确73号房屋的总价款是1258888元，而实际提交打款凭证是1108888元，没有付清全款。2、吴建芹在购房中有重大过错，正常情况下，开发商出售房屋给购房者，在收到定金或者首付款后就会为买受人办理网签备案。而本案中吴建芹在2017年就购买了“海洲·御园”73号房屋，不办理网签也不着急办理过户，严重有违逻辑。3、如果当时及时办理了网签，有购房合同，付款及发票就可以自行去办理产权证，不需要跟开发商去配合办理，所以吴建芹因不及时办理网签导致了房屋未能过户。4、据他公司了解“海洲·御园”房屋已经办理过户登记的，已经占很大多数，不能仅仅凭借向销售人员等等询问就认为自己完全没有过错。

本身“海洲·御园”的房屋是可以办理产权证的，吴建芹自2017年买房至今不办理网签及过户，也未向法院起诉依法保护自己的合法权益，是极其不符合逻辑。同时吴建芹未能按照商品房买卖合同付清全款，另外没有提供房屋交付的手续。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

综上所述，请求人民法院依法驳回吴建芹的异议，依法执行江阴市人民法院作出（2019）苏0281民初15716号民事判决书的内容，并依法追究吴建芹的法律责任，以维护他公司的合法权益，维护法律的圣神尊严！

本院查明，2017年10月31日，出卖人盛丰公司与买受人吴建芹签订商品房买卖合同一份，由吴建芹向盛丰公司购买案涉房产，用途为商业，面积109.62平方米，金额1258888元，于本合同签订之日一次性支付，盛丰公司应当在2018年6月31日前将案涉房产交付吴建芹。至合同签订当日，吴建芹及其丈夫陆国华以现金、银行转账方式向盛丰公司付款1258888元，盛丰公司向吴建芹开具共计1258888元的发票，并于2017年12月31日将案涉房产交付给吴建芹，由吴建芹占有使用至今。吴建芹多次要求盛丰公司办理案涉房产的房产证，但至今未能办理。

另查明，案涉房产于2019年6月18日登记在盛丰公司名下，规划用途为非住宅.2016年11月8日设定抵押，抵押权人江苏长江商业银行股份有限公司，债权金额48万元，期限2016年10月28日至2018年10月27日。

上述事实，有保全执行材料、买卖合同、收据、转账凭证、发票、情况说明、不动产登记簿证明、结婚证及当事人陈述等在卷予以佐证。

本院认为，本案系案外人吴建芹依据买卖合同对案涉房产主张享有排除执行的民事权益所提出的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，吴建芹与盛丰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该商品房买卖合同合法有效。吴建芹已按照合同约定支付了全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房产，吴建芹多次要求盛丰公司办理案涉房产过户手续，因案涉房产已经设定抵押，导致该房产未能过户至其名下，显然不是吴建芹自身原因。

综上，案外人吴建芹对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议理由成立，其要求中止对案涉房产执行的异议请求应依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对江阴市××镇××路××号房地产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。

审　判　长　宋　祥

人民陪审员　余　红

人民陪审员　蒋红月

二〇二一年八月二十日

书　记　员　陈苑卉