江苏澄佑建设工程有限公司、江阴盛丰置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省江阴市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0281执异72号

案外人：陈蓉蓉,女，1987年10月24日生，汉族，住海安县。

申请执行人：江苏澄佑建设工程有限公司，住所地江阴市澄江中路171号-5。

法定代表人：吴小杰，该公司总经理。

被执行人：江阴盛丰置业有限公司，住所地江阴市周庄镇西大街118号。

法定代表人：吉伯明，该公司执行董事。

在本院执行申请执行人江苏澄佑建设工程有限公司（以下简称澄佑公司）与被执行人江阴盛丰置业有限公司（以下简称盛丰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈蓉蓉对本院查封的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

澄佑公司诉盛丰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，根据澄佑公司财产保全申请，于2019年11月18日作出（2019）苏0281民初15716号民事裁定：冻结盛丰公司银行存款人民币3779754.63元或查封其等值财产。2019年12月23日，本院查封了登记在盛丰公司名下位于江阴市××镇××路××号房地产（以下简称案涉房产）。2020年10月15日本院作出（2019）苏0281民初15716号民事判决：盛丰公司应付澄佑公司工程款3771754.63元，负担诉讼费23519。判决生效后，本院根据澄佑公司申请，于2021年6月1日立案执行，执行案号（2021）苏0281执3646号。执行中，为处置案涉房产，本院于2021年7月28日张贴公告，责令被执行人限期从案涉房产中迁出。

案外人陈蓉蓉提出异议称，法院在执行(2021)苏0281执3646号裁定书过程中，查封周庄镇51的房产，因该财产属于她所有，现提出书面异议，请求法院解除（或停止、中止）对该财产的执行。

她于2017年10月由房产销售赵晓敏接待，选择学东路51号门面房并协商好价格，于10月30日与盛丰公司签订不动产购买协议，交付全款36.5万元，其中刷卡315000元，现金50000元，并开具发票365000元。由于她在苏州上班没有及时跟踪房产信息，但向赵晓敏询问此事宜，赵晓敏答复房号错误，等开发商办好就可以签合同，期间一直联系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，特向法院申请。

申请执行人澄佑公司辩称，因陈蓉蓉对江阴法院(2021)苏0281执3646号执行案件提出执行异议,现答辩如下：

1、陈蓉蓉是盛丰公司的会计,与公司有大量的经济往来及做账。

2、陈蓉蓉与盛丰公司未签订正式的购房合同,不符合法律规定和实践当中的逻辑,购买房屋却不签订正式购房合同(在执行谈话笔录中其自认了该部分事实)。说是付完款之后草签的合同,不具备法律效力,他公司不予以认可。不能排除合理怀疑,为了恶意阻挠执行,才想出提执行异议。所以在法院查封之前,陈蓉蓉未与盛丰公司签订合法有效的书面买卖合同。

3、陈蓉蓉未在法院查封前合法占有该房屋,其未提交过任何正式交房的证据,也未实际占有该房屋(执行谈话笔录中已经自认该部分事实)。

4、对于陈蓉蓉提交的收据的真实性不予认可，其本身就是盛丰公司的会计,自己经常帮公司处理转账及财务做账,不能直接证明这些款项的支付;

对于陈蓉蓉提交的银行打款记录的证据不予以认可,首先两张卡号的转账记录,卡号不一致,是不是陈蓉蓉转的,是不是支付的购房款,均无记录,还有陈蓉蓉本身就是公司的财务,有大量的银行流水对冲,必须核实清楚整个案涉银行卡的交易记录来证明。对于陈蓉蓉提交的发票,不予以认可,所有的发票均是公司财务开具的,自己为自己开票，真实性存疑。所以他公司有合理理由怀疑并未实际支付购房款,系陈蓉蓉自说自话,为阻挠本案执行,蓄意编造。

5、陈蓉蓉根本未实际购买该房屋,当然也根本就没有办理房产证。主观恶意帮助盛丰公司回避法院的执行。所以陈蓉蓉提出执行异议,不符合“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。

综上所述,请求法院依法驳回陈蓉蓉的异议,依法执行生效判决的内容,并依法追究法律责任,以维护他公司的合法权益,维护法律的神圣尊严。

本院查明，2017年10月30日，出卖人盛丰公司与买受人陈蓉蓉签订商品房买卖合同一份，由陈蓉蓉向盛丰公司购买案涉房产，用途为商业，面积32.4平方米，金额365000元，于本合同签订之日一次性支付，盛丰公司应当在2018年6月31日前将案涉房产交付陈蓉蓉。合同签订当日，陈蓉蓉分别以现金、银行转账方式向盛丰公司付款365000元，盛丰公司于2017年10月31日向陈蓉蓉开具365000元的发票，并于2017年12月31日将案涉房产交付给陈蓉蓉，由陈蓉蓉占有至今。陈蓉蓉多次要求盛丰公司办理案涉房产的房产证，但至今未能办理。

另查明，案涉房产于2019年6月18日登记在盛丰公司名下，用途为非住宅。2016年11月8日设定抵押，抵押权人江苏长江商业银行股份有限公司，抵押金额14万元，抵押期限2016年10月28日至2018年10月27日。

上述事实，有保全执行材料、买卖合同、收据、转账凭证、发票、情况说明、不动产登记簿证明及当事人陈述等在卷予以佐证。

本院认为，本案系案外人陈蓉蓉依据买卖合同对案涉房产主张享有排除执行的民事权益所提出的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，陈蓉蓉与盛丰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该商品房买卖合同合法有效。陈蓉蓉已按合同约定支付了全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房产，陈蓉蓉多次要求盛丰公司办理案涉房产过户手续，因案涉房产已经设定抵押，导致该房产未能过户至其名下，显然不是陈蓉蓉自身原因。

综上，案外人陈蓉蓉对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议理由成立，其要求中止对案涉房产执行的异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对江阴市××镇××路××号房地产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。

审　判　长　宋　祥

人民陪审员　余　红

人民陪审员　蒋红月

二〇二一年九月十八日

书　记　员　陈苑卉