江苏澄佑建设工程有限公司、江阴盛丰置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省江阴市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0281执异73号

案外人：杨志华,女，1982年7月24日生，汉族，住江阴市。

申请执行人：江苏澄佑建设工程有限公司，住所地江阴市澄江中路171号-5。

法定代表人：吴小杰，该公司总经理。

被执行人：江阴盛丰置业有限公司，住所地江阴市周庄镇西大街118号。

法定代表人：吉伯明，该公司执行董事。

在本院执行申请执行人江苏澄佑建设工程有限公司（以下简称澄佑公司）与被执行人江阴盛丰置业有限公司（以下简称盛丰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨志华对本院查封的房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

澄佑公司诉盛丰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，根据澄佑公司财产保全申请，于2019年11月18日作出（2019）苏0281民初15716号民事裁定：冻结盛丰公司银行存款人民币3779754.63元或查封其等值财产。2019年12月23日，本院查封了登记在盛丰公司名下位于江阴市××镇××路××号房地产（以下简称案涉房产）。2020年10月15日本院作出（2019）苏0281民初15716号民事判决：盛丰公司应付澄佑公司工程款3771754.63元，负担诉讼费23519。判决生效后，本院根据澄佑公司申请，于2021年6月1日立案执行，执行案号（2021）苏0281执3646号。执行中，为处置案涉房产，本院于2021年7月28日张贴公告，责令被执行人限期从案涉房产中迁出。

案外人杨志华提出异议称，法院在执行2021苏0281执字第3646号裁定书过程中,查封江阴市××镇××路××号不动产,因该财产属于她所有,现提出面异议,请求法院解除（或停止、中止）对该财产的执行。

她于2017年10月由房产公司职员徐甜甜接待，选中学东路83号两间门面房并协商好价格,2017年10月29日签定房屋买卖合同,于2017年10月17日交付现金10万元，2017年11月5日交付现金5万元,2017年11月29日转账20万元,2018年1月17日盛丰公司出具350000元发票,她因为工作调动,2017年底前往安徽萧县工作,委托前夫顾汶转交38万元承兑汇票和8千元现金,年后于2018年3月7日盛丰公司出具388000元发票。她在外地上班,没有及时跟踪房产信息,但有向徐甜甜询问办证事宜,一直没有得到答复,微信内容为证。其中房产2020年6月-10月出租四个月，微信内容为证。盛丰公司的员工赵晓敏还积极帮助办理水电开通等服务,微信内容为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,特向法院申请。

申请执行人澄佑公司辩称，因杨志华对江阴法院(2021)苏0281执3646号执行案件提出执行异议,现答辩如下：

1、杨志华与盛丰公司未签订正式的购房合同,不符合法律规定和实践当中的逻辑,购买房屋却不签订正式购房合同(在执行谈话笔录中其自认了该部分事实)。同时杨志华提交材料时,就未有提交房屋买卖合同,但在其与承办人沟通中又说有合同的,前后矛盾颇多,不能排除合理怀疑,为了恶意阻挠执行,才想出提执行异议。所以在法院查封之前,杨志华未与盛丰公司签订合法有效的书面买卖合同。

2、杨志华未在法院查封前合法占有该房屋,其提交的所谓“房屋交付通知书”系其单方面制作,未有公司盖章,对其真实性不予以认可,不能说明已经交付合法占有该房屋。同时其提交的与“迎春”的聊天记录,说是将房屋租给王迎春开店,也是发生在2020年6月24日,法院在2019年就已经查封了该房屋,是不是恶意回避执行,是非常明显的,不能达到其证明的在查封前合法占有。

3、对于杨志华提交的收据的真实性不予以认可,私下公司财务配合做账,不能直接证明这些款项的支付；对于杨志华提交的承兑汇票无法看出已经背书支付给盛丰公司,其中有“顾某某”的签字,不能说明盛丰公司已经收取了这笔费用,首先“顾某某”是什么身份,是否有权代表公司签收,在什么时候签收均不能体现,不能证明杨志华支付了购房款；对于杨志华提交的银行打款记录的证据不予以认可,这笔款项不是杨志华支付的,同时亦无标明是购房款,所以是不是与公司有其他往来,不能排除合理怀疑,至于杨志华所陈述是其前夫支付的，他公司不予以认可。对于杨志华提交的发票,不予以认可,发票日期写的是2018年1月份,上面写明系补开的,其真实性无法核实,其次开具发票不等于履行了付款义务,同时发票并未明确是什么房屋的购房款。所以他公司有合理理由怀疑并未实际支付购房款。

4、对于杨志华提交的与盛丰公司销售的聊天记录皆是发生在2020年6月份,而法院的查封在2019年,更能充分说明是为了回避执行在法院查封之后进行的所谓的“销售”。所以杨志华提出执行异议,不符合“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。

综上所述,请求法院依法驳回杨志华的异议,依法执行生效判决的内容,并依法追究法律责任,以维他公司的合法权益,维护法律的圣神尊严。

本院查明，2017年10月29日，出卖人盛丰公司与买受人杨志华签订商品房买卖合同一份，由杨志华向盛丰公司购买案涉房产，用途为商业，面积67.34平方米，金额738000元，于本合同签订之日一次性支付，盛丰公司应当在2018年6月31日前将案涉房产交付杨志华。至2018年3月7日，杨志华分别以现金、银行转账、银行承兑汇票等方式向盛丰公司付款738000元，盛丰公司分别于2018年1月17日、3月7日分别向杨志华开具共计738000元的发票，并于2018年3月将案涉房产交付给杨志华，由杨志华占有至今。杨志华多次要求盛丰公司办理案涉房产的房产证，但至今未能办理。

另查明，案涉房产于2017年7月7日登记在盛丰公司名下，用途为非住宅。2017年7月24日设定抵押，抵押权人江苏长江商业银行股份有限公司，抵押金额29万元，抵押期限2016年10月28日至2018年10月27日。

上述事实，有保全执行材料、买卖合同、收据、转账凭证、发票、情况说明、不动产登记簿证明及当事人陈述等在卷予以佐证。

本院认为，本案系案外人杨志华依据买卖合同对案涉房产主张享有排除执行的民事权益所提出的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，杨志华与盛丰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该商品房买卖合同合法有效。杨志华已按合同约定支付了全部价款，并在本院查封前合法占有了案涉房产，杨志华多次要求盛丰公司办理案涉房产过户手续，因案涉房产已经设定抵押，导致该房产未能过户至其名下，显然不是杨志华自身原因。

综上，案外人杨志华对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议理由成立，其要求中止对案涉房产执行的异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对江阴市××镇××路××号房地产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。

审　判　长　宋　祥

人民陪审员　余　红

人民陪审员　蒋红月

二〇二一年九月十八日

书　记　员　陈苑卉