苏州朝昌机电设备有限公司与苏州港华燃气有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏05民终5983号

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：苏州朝昌机电设备有限公司，住所地苏州工业园区唯华路3号君地商务广场3幢705-8017。

法定代表人：陈家根。

委托诉讼代理人:张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：苏州港华燃气有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖大道1655号。

法定代表人：王广伟

委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。

上诉人苏州朝昌机电设备有限公司（以下简称朝昌机电公司）因与被上诉人苏州港华燃气有限公司（以下简称港华燃气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朝昌机电公司上诉请求：请求撤销一审判决二、三、六项判决，发回重审或依法改判驳回港华燃气公司的诉讼请求，支持朝昌机电公司的原审诉请。事实与理由：一、一审判决未查明港华燃气公司根本性违约的事实，属于事实不清。1.在一审中港华燃气公司自认：“原告可通过提前15天通知的方式采取停电措施，该行为属于正当救济措施。”但港华燃气公司在2017年12月27日发出停电通知，而2018年1月3日、1月5日、1月10日的三次停电均在15天以内，构成根本性的违约。2.双方对停电的约定不符合电力法的规定。根据《电力法》第二十六条、二十九条之规定，即使是供电营业机构也不可以“拒绝供电”，“应当连续向用户供电，不得中断。”因此，双方约定停电的条款违反国家的法律规定而无效，而一审判决却将其作为有效约定而予以确认。3.《消防安全责任书》、《港华大厦物业管理服务协议》、《港华大厦用户手册》、《临时管理规约》均为双方《租赁合同》的附件，双方均应遵守。但是，朝昌机电公司提交《客户需求申请审批单》后，港华燃气公司一直未予以答复，构成违约。消防通道被堵等，上述附件中涉及到的港华燃气公司违约的事实一审法院亦未予以查明。二、朝昌机电公司没有违约行为，朝昌机电公司不交电费是在履行抗辩权。朝昌机电公司全额交清租金、物业费的行为就是明证。三、一审判决适用法律不当。1.在港华燃气公司拒不履行《港华大厦用户手册》第四条，构成根本性违约的情况下，一审法院未适用《合同法》第六十九条、第九十四条、九十六条等有关规定作出判决。2.朝昌机电公司在2018年2月11日向港华燃气公司发送《工作联系函》再次重申双方签订的《租赁合同》于2018年1月5日予以解除。港华燃气公司收到该函后仍然在2018年1月11日断电，其用行动表明了已经解除了合同，且其三个月内亦并未提出异议，《租赁合同》依法予以解除。但是，一审判决未适用《合同法解释二》第24条之规定从而错判。3.一审判决的结尾没有判决本案的相关法律依据，也属于适法不当。四、一审判决认定事实、适用法律均有错误。1.合同的解除权是有法律规定的，而不是一方格式条款可以强制性予以约定的。一审判决认为“作为承租人的朝昌公司并未获得单方解除合同的权利”的观点是违反“公平原则”、“平等原则”、“对等原则”的。2.港华燃气公司在三个月内对于《租赁合同》的解除未提出任何的异议，根据《合同法解释二》第二十四条之规定，港华燃气公司已经丧失撤销权，《租赁合同》已经被解除。而一审判决乃将《租赁合同》的解除期定在2018年6月20日属于认识法律错误。3.在朝昌机电公司已经告知港华燃气公司解除《租赁合同》，并且在物业的允许下搬走办公家具、器物。如果未得到物业的允许，朝昌机电公司是无法搬家的。即《租赁合同》在形式上和实体上均己解除的情况下，一审判决将《租赁合同》的解除期确定在2018年6月20日是没有事实依据和法律依据的。4.一审判决认为“双方过错程度相当”，即使以此标准来认定本案的事实，那么对于港华燃气公司的租金、占有使用费费、违约金的诉请均应予以驳回。

港华燃气公司辩称：一、朝昌机电公司主张港华燃气公司无权断电，断电构成根本性违约，这与事实和合同依据都不符。朝昌机电公司长期拖欠水电费，在拖欠水电费之后又没有按约缴纳租金，港华燃气公司并没有代朝昌机电公司缴纳水电费的义务。另外，依据合同约定，在朝昌机电公司多次、长期未能缴纳电费的情况下，港华燃气公司无其他救济权，依约履行通知义务后断电，并不构成合同的违反。二、关于朝昌机电公司主张其行使合同解除权。1.朝昌机电公司并没有行使解除合同权利的事实和合同依据，并且朝昌机电公司主张在2018年1月5日解除合同，但事实在2018年2月11日，朝昌机电公司仍然发函给港华燃气公司表示要求沟通解决双方的问题和纠纷，也即截止到2018年2月11日，朝昌机电公司并没有明确表示双方的合同解除。2.至于函件中提及的“如果不能追溯到2018年1月5日解除租约”，法律中并没有关于解除权还有追溯的权利，解除权是形成权，作出解除权时生效，而且在2018年1月5日朝昌机电公司并没有发函解除合同，其也没有充分的解除合同的依据。3.基于朝昌机电公司未能及时缴纳电费，后续未能及时缴纳租金。港华燃气公司依据合同约定在多次催促后于2018年6月发出解除合同的通知函，故双方租赁合同应当于2018年6月4日解除。4.对于一审判决当中认为港华燃气公司在2018年6月20日已经收回涉案房屋，之后的房屋使用费不再支持，港华燃气公司存有异议。事实上，在一审中双方仍就搬离朝昌机电公司在租赁房屋内的物品进行协商沟通，在协商未果的情况下朝昌机电公司拒绝搬离相应的物品。在涉案房屋长期处于朝昌机电公司物品占用并且加锁控制的状态下，房屋占用费应当计算至房屋内的物品实际清空之日。

港华燃气公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年6月4日解除；2.判令朝昌机电公司于限定时间内将涉案房屋腾空并返还港华燃气公司；3.判令朝昌机电公司向港华燃气公司支付拖欠的租金51221.32元及违约金暂计为27887.05元（违约金暂计算至2018年7月20日，实际主张至朝昌机电公司付清之日，具体计算方式见附表）；4.判令朝昌机电公司向港华燃气公司支付房屋占用使用费45310.92元（暂计至2018年7月20日，实际主张至朝昌机电公司按约返还房屋之日）；5.判令朝昌机电公司向港华燃气公司支付合同解除违约金109928.83元；6.判令朝昌机电公司向港华燃气公司支付拖欠电费3668.49元；7.判令以上诉讼请求中朝昌机电公司应向港华燃气公司支付的费用，港华燃气公司有权从朝昌机电公司支付的保证金45803.68元中予以抵扣；8.一审诉讼费用由朝昌机电公司承担。诉讼中，港华燃气公司将诉请第三项中的租金变更为65996.68元，违约金变更为32363.99元。

朝昌机电公司向一审法院提出反诉请求为：1.确认双方签订的租赁合同已于2018年1月5日解除；2.判令港华燃气公司向朝昌机电公司支付违约金109928.83元；3.判令港华燃气公司返还朝昌机电公司履约保证金45803.68元；4.判令港华燃气公司支付装修损失12733.33元；5.判令港华燃气公司支付朝昌机电公司律师费用损失26500元；6.一审诉讼费用依法裁决。

一审法院认定事实：2016年1月18日，港华燃气公司（甲方、出租方）与朝昌机电公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定由朝昌机电公司向港华燃气公司承租苏州工业园区通园路699号的苏州港华燃气大厦1506-A室，房屋面积为237.94平方米，租赁期限自2016年1月25日至2019年1月24日止，约定的租金标准为45803.68元每季度（合同第3.2条还明确了各期租金的具体支付时间）。合同第5.4条约定：乙方非本合同约定的免责原因逾期支付租金或本合同3.4条约定乙方应付的其他费用的，经甲方催讨在15天内仍未履行付款义务或未完全履行付款义务，甲方有权对其实施断电、停水、停气等必要措施直至乙方履行义务，因断电、停水、停气造成乙方经济损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。第6.2条约定：乙方（港华燃气公司）有义务按本合同约定支付租金，若乙方拖欠租金及水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费等费用，则应向甲方支付迟延履行违约金，每逾期一日，向甲方支付应付款项3‰的违约金。若拖欠费用达30日以上，立即解除合同、收回房屋、实施清场措施且甲方对乙方由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时乙方应向甲方支付合同总金额（租金及物业管理费）20％的违约金。第8.1条约定：本合同终止（包括甲方根据本合同第7条解除合同）时，乙方应向甲方结清租金、向甲方委托的专业物业管理公司结清物业物业管理费及水、电、气等费用，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方及甲方委托的专业物业管理公司确认后将房屋归还甲方。第14.1条约定：为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2016年1月20日前向甲方缴纳相当于叁个月租金的款项作为租赁保证金，具体金额为￥45803.68元。

2016年1月26日，双方又签订了《条款变更确认书》一份，其中记载：原合同3.4条“乙方经营所用的水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费、电话费、网络费等自理。并在与物业管理公司签订的物业管理费合同中明确规定。甲方委托的专业物业管理公司按月计量抄表，同一机组合用的中央空调电费根据抄表度数按建筑面积分摊，并按苏州工业园区商业或工业的收费标准按实收取。”修改为：“乙方经营所用的水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费、电话费、网络费等自理。并在与物业管理公司签订的物业管理费合同中明确规定。乙方同意由甲方委托的专业物业管理公司按月计量抄表，每月抄出1506单元总表读数后，按租赁单元面积1506-A及1506-B单元两家租客均摊电费。同一机组合用的中央空调电费根据抄表度数按建筑面积分摊，并按苏州工业园区商业或工业的收费标准按实收取。”

2017年12月25日，港华燃气公司向朝昌机电公司发送《工作联系单》，其中港华燃气公司称朝昌机电公司未交纳2018年7月至11月期间的电费，并告知朝昌机电公司应在2018年1月1日前结清相关款项，如再未交纳，港华燃气公司将采取停电措施。一审庭审中，朝昌机电公司表示当天即已收到该工作联系单，并给予了回复。

2018年2月11日，朝昌机电公司向港华燃气公司发送《工作联系函》，其中记载：2017年12月27日，贵司即物业管理处突然下达通知，告知我司自2018年1月11日下午17:00开始单方面停电，于是我司无奈只能在2018年1月5日起不在港华11506A办公。在一切正常的前提下，我司在双方约定的范围内坚决履行了我司的义务，但在发生问题后，是贵司及物业管理处却不愿正视问题、解决问题，还单方面对我司进行了停电措施，造成我司在2018年1月5日起不能正常办公，给我司造成了巨大的社会及经济影响。……使得我司无法正常办公，并于2018年1月5日起解除租约，并保留追诉损失的权利。一审庭审中，港华燃气公司确认其在2018年的2月25日收到上述《工作联系函》，但其并不同意涉案合同于2018年1月5日解除。

2018年6月4日，港华燃气公司向朝昌机电公司发送《合同解除告知函》，其中记载：贵单位（朝昌机电公司）与我单位签订的关于苏州朝昌机电设备有限公司1506A单元《苏州港华大厦办公租赁书》，根据合同第6.2条款约定，贵司拖欠费用达30日以上，我单位有权立即解除合同、收回房屋、实施清场措施且我单位对贵单位由此发生的任何经济损失不承担任何责任，且贵单位应缴纳欠费，并向我单位支付合同总金额20%的违约金。截至2018年3月底，贵单位欠费明细如下：1、电费3668.49元；2、物业费322019.11元；3、租金114142.77元。……截至到2018年5月31日贵司物业费及租金拖欠已超过30日，根据双方签订的物业协议及房屋租赁合同书，我单位拟根据双方合同条款行使解约权，并于2018年6月4日正式解除与贵司的租赁关系，合同解除，不免除合同已发生部分的贵司履约义务，且合同解除，房屋返还及违约赔偿责任条款将继续有效。……贵司应于2018年6月10日前将上述款项缴纳完毕，并在2018年6月6日之前完成撤场，并按照合同第八条约定的验收标准向我单位返还房屋。朝昌机电公司在一审庭审中表示，该《合同解除告知函》已经收到，但不认可该解除函上所载的解除时间，认为实际合同解除时间应为2018年1月5日。

关于相关款项的结欠情况，双方的陈述为：1、涉案房屋的租金及物业费，双方均确认交纳至2018年1月24日；2、关于电费，双方确认，截止到2017年12月底，朝昌机电公司结欠金额为2974.22元。港华燃气公司还称统计到2018年3月底，朝昌机电公司欠付电费总额是3668.49元，朝昌机电公司对此金额不予认可，认为其在2018年1月5日起即已不再涉案房屋内办公，因此不会再产生电费；3、关于在2018年2月11日朝昌机电公司结欠港华燃气公司款项的问题。港华燃气公司称，在该日朝昌机电公司欠付2018年1月25日至2018年4月25日期间的租金，根据合同约定该部分租金应在2018年1月10日前支付，另外，朝昌机电公司还欠付2017年7月至2017年11月期间的电费2634.4元。朝昌机电公司称，在该日，朝昌机电公司确实结欠2017年7月至2017年11月期间的电费2634.4元，对于之后的电费金额不予认可。

关于涉案房屋的停电问题，港华燃气公司称：停电一共发生过两次。第一次，在2018年1月3日下午，停电时长约为一分钟。停电范围仅为空调停电，是要对1506室的空调另行铺涉线路，所以短暂停电。涉案房屋1506A室内除空调外的其他电器均可正常使用。第二次，在2018年1月11日，此次停电之后没有再恢复供电。但在该次停电前，港华燃气公司方曾多次向朝昌机电公司提前通知。之所以在2017年12月27日通知朝昌机电公司将在2018年1月11日停电，是因为根据租赁合同约定，如朝昌机电公司欠缴租金或者电费等其他费用，港华燃气公司可通过提前15天通知的方式采取停电措施，该行为属于正当救济措施。朝昌机电公司则称，港华燃气公司共对涉案房屋进行了三次停电。第一次，在2018年的1月3日下午，是进行所谓电器施工，停电时间约半小时，停电前并未接到任何通知；第二次，在2018年的1月5日，停电时间也是半小时左右，该次停电事先也未接到任何通知；第三次，在2018年1月11日，这次停电事先在2018年1月10日通知过朝昌机电公司，这次停电以后，直到现在都没有再恢复供电。

关于涉案房屋的交付及搬离情况：1、双方确认，涉案房屋是在2016年1月18日由港华燃气公司实际交付给朝昌机电公司使用；2、朝昌机电公司称，其在2018年1月5日即已搬离涉案租赁房屋，但未办理相应的交接手续。港华燃气公司则称，港华燃气公司在2018年1月5日知道朝昌机电公司的人离开了，在2018年2月7日发现朝昌机电公司搬走了部分东西，在2018年2月20日左右知道朝昌机电公司有新的办公场所，截至目前双方未办理相应的交接手续；3、关于涉案场地内留存的物品。朝昌机电公司称，场地内还有大概五六套办公桌椅，且桌椅上都是空的，没有电脑、打印复印机等具有一定价值的办公物品，除此外，也没有其他物品。港华燃气公司称，涉案场地内约有七八套办公家具，但不清楚里面还有没有其他物品；4、在2019年2月28日的一审庭审中，双方确认，截至该一审庭审之日双方尚未对涉案的场地办理相应的交接手续。

另外，一审庭审中，双方确认，朝昌机电公司在港华燃气公司处尚有保证金45803.68元。

以上事实有《租赁合同》、《条款变更确认书》、《工作联系单》、《工作联系函》、《合同解除告知函》等以及当事人一审庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。

一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。港华燃气公司与朝昌机电公司就涉案房屋所签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。关于所涉的租赁合同，双方争议的问题，一审法院逐一分析论证如下：

关于合同的解除，朝昌机电公司认为，自2017年12月27日其收到港华燃气公司发送的《工作联系单》后，因为港华燃气公司通知其要停电，故其实际于2018年1月5日起即不在该涉案租赁房屋内办公，且朝昌机电公司于2018年2月11日向港华燃气公司发送了《工作联系函》告知合同已于2018年1月5日解除。由此，朝昌机电公司认为涉案租赁合同已实际于2018年1月5日解除。港华燃气公司则认为，朝昌机电公司向其发送《工作联系函》要求解除租赁合同时，朝昌机电公司并无相应的解除权，故租赁合同应在港华燃气公司2018年6月4日发送《合同解除告知函》时方才解除。一审法院认为，朝昌机电公司在2018年2月11日发送《工作联系函》时，虽然港华燃气公司对涉案的房屋采取了停电措施，但当时朝昌机电公司结欠港华燃气公司电费二三千元，根据合同约定，朝昌机电公司结欠相关费用超过十五天的，港华燃气公司作为出租方可采取断电措施。在此前提下，作为承租人的朝昌机电公司并未获得单方解除合同的权利，故其在2018年2月11日发送的《工作联系函》并不具有合同解除的效力。而在2018年6月4日港华燃气公司亦向朝昌机电公司发送了《合同解除告知函》，故在此时双方对于合同解除问题达成了一致，一审法院确认该日即为合同解除之日。另外，合同解除后，朝昌机电公司作为承租方应将涉案房屋返还给港华燃气公司，一审庭审中确认截至最后一次一审庭审，朝昌机电公司尚未与港华燃气公司办理房屋交接手续，且房屋内仍留存有朝昌机电公司的相关物品，故朝昌机电公司还应履行其腾空房屋并返还房屋给港华燃气公司的义务。

关于港华燃气公司主张的房屋租金及使用费，一审庭审中双方确认涉案房屋的租金交纳至2018年1月24日，对于此后的租金及使用费，一审法院认为，涉案的租赁合同未能继续履行并致最终解除的结果，是双方共同过错的结果，朝昌机电公司未依约交纳涉案房屋发生的电费在先，虽然拖欠的金额仅为几千元，但拖欠的时间较长经港华燃气公司催讨后也拒不支付，而港华燃气公司虽系依据合同的相关条款对涉案房屋进行了断电，但结合房屋的租赁面积、用途以及租金的标准，该断电措施也已超出了合理的范畴。因此，涉案的合同系因双方共同的过错，导致最终无法继续履行，一审法院认为双方过错程度相当。在此条件下，朝昌机电公司占用涉案房屋的仍应支付相应的租金及使用费。至于该部分拖欠的租金及使用费的金额，2018年6月4日港华燃气公司向朝昌机电公司发送了《合同解除告知函》，且其在2018年1月5日就知道朝昌机电公司的人员离开了，在2018年2月7日就发现朝昌机电公司搬走了部分东西，并2018年2月20日左右知道朝昌机电公司了有新的办公场所。加之朝昌机电公司在2018年2月11日即向港华燃气公司发送了相应的《工作联系函》告知港华燃气公司涉案房屋租赁合同已在2018年1月5日解除。此外，双方也均陈述涉案场地内仅有七八套办公座椅，此外没有其他物品。综合上述情形，一审法院认为港华燃气公司作为承租人最晚应在2018年6月20日左右（在发出《合同解除告知函》后半个月左右）收回涉案房屋，在此之前的租金及使用费可以计算，但之后的房屋使用费应不予认可。而在2018年6月20日之前的租金及使用费（从2018年1月25日开始计算，标准均参照原租金标准），经核算为74303.73元。又因，朝昌机电公司在港华燃气公司处有保证金45803.68元，该款可在上述欠付的租金及使用费的金额中予以抵扣，抵扣后，朝昌机电公司还应向港华燃气公司支付该项费用28500.05元。港华燃气公司主张该部分费用的逾期违约金，一审法院认为因朝昌机电公司在港华燃气公司处有相应的保证金且双方对于合同解除时间一直存有争议，故该费用是否欠付也有较大分歧，在此前提下，一审法院认为逾期违约金应自起诉之日起计算为宜，又因合同中约定的标准过高，一审法院依法酌定按照同期贷款利率计算，计算的基数则以折抵保证金后的欠付金额为准。

关于港华燃气公司本诉主张的合同解除违约金及朝昌机电公司反诉主张的该项违约金，承上述分析，合同解除系双方共同过错，故对于港华燃气公司的该项本诉请求及朝昌机电公司的该项反诉请求均不予支持。

关于欠付的电费，港华燃气公司称朝昌机电公司欠付的电费金额为3668.49元，但根据双方在一审庭审中确认，截至2017年12月朝昌机电公司欠付的电费金额为2974.22元，而在2018年1月5日后，双方均认可朝昌机电公司已不再涉案房屋内办公，故后期增加的电费金额，因港华燃气公司未进一步提供证据予以佐证，故一审法院认为电费应按2974.22元予以确认，该部分电费朝昌机电公司应予以支付。

关于朝昌机电公司反诉主张的装修损失及律师费损失，亦承上述分析，一审法院对此不予认可。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认苏州港华燃气有限公司与苏州朝昌机电设备有限公司签订的《租赁合同》已解除；二、苏州朝昌机电设备有限公司于判决生效之日起十日内将涉案的苏州工业园区通园路699号的苏州港华燃气大厦1506-A室腾空并返还给苏州港华燃气有限公司；三、苏州朝昌机电设备有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州港华燃气有限公司租金及占有使用费28500.05元（已折抵租赁押金）及逾期违约金（计算方式：以28500.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年7月24日起计算至实际付款之日止）；四、苏州朝昌机电设备有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州港华燃气有限公司电费2974.22元；五、驳回苏州港华燃气有限公司的其余本诉请求；六、驳回苏州朝昌机电设备有限公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费收取4870元，由苏州港华燃气有限公司负担2000元，由苏州朝昌机电设备有限公司负担2870元；一审反诉案件受理费减半收取2435元，由苏州朝昌机电设备有限公司负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。

本院认为，港华燃气公司与朝昌机电公司签订的涉案《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于朝昌机电公司认为系港华燃气公司根本违约，故其有权解除合同的上诉意见，本院认为，在本案中，朝昌机电公司截止2017年12月底结欠2974.22元电费，港华燃气公司系在向朝昌机电公司催缴电费未果后采取停电措施，故在此时朝昌机电公司径行搬离案涉房屋并于2018年2月11日称因港华燃气公司采取停电措施致使其无法办公，要求解除合同并无法定或约定的解除权依据。关于朝昌机电公司还称合同中关于港华燃气公司有权停电的约定因违反《中华人民共和国电力法》第二十六、二十九条强制性规定而无效的观点，因前述两条系关于供电营业机构不得违反规定拒绝供电及供电企业应连续供电的规定，所涉的义务主体系供电营业机构及供电企业，而本案系出租人与承租人间的租赁合同关系，故本院对该观点不予采纳。至于朝昌机电公司称港华燃气公司未按照租赁合同附件的约定，对其提交的《客户需求申请审批单》予以回复，还存在消防通道被堵等违约情况，故其拒绝缴纳电费系行使抗辩权，港华燃气公司无权对其采取停电措施的意见，本院认为，朝昌机电公司称述的前述情况如若存在，亦不足以构成其长期拒绝缴纳电费的正当理由。至于朝昌机电公司还称其在2018年2月11日向港华燃气公司发送《工作联系函》后，港华燃气公司在收到该函件三个月内未提出异议，故租赁合同应据此在2018年1月5日予以解除的意见，本院认为，在朝昌机电公司并未取得法定或约定的解除权的情况下，本案并无适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条的余地。综上，本院对朝昌机电公司认为系港华燃气公司根本违约，故其有权解除合同的上诉意见不予采纳。

关于朝昌机电公司认为港华燃气公司主张租金、占有使用费、违约金的诉请均应予以驳回的上诉意见，对此本院认为，如前所述，朝昌机电公司于2018年2月11日寄送的《工作联系函》不发生解除租赁合同的效力，故在港华燃气公司于2018年6月4日向朝昌机电公司发送《合同解除告知函》前，租赁合同继续有效。一方面，虽然港华燃气公司系因朝昌机电公司长期未缴纳电费且经催讨后朝昌机电公司仍拒不支付而进行断电的，但结合案涉房屋的租赁面积、用途及租金标准，该断电行为亦超出合理范畴；另一方面，朝昌机电公司在可向港华燃气公司缴纳电费以恢复供电或与其协商恢复供电的情况下，却径行搬离，亦有所不当。在此情况下，一审法院认定合同系因双方共同过错而导致无法继续履行，双方过错程度相当并据此认为朝昌机电公司应支付合同解除前的租金及后续的占有使用费并无不当，本院对此予以确认。关于双方当事人在一审中分别主张的合同解除违约金，一审法院已经认定合同解除系双方共同过错所致，故一审判决对双方主张的合同解除违约金均未予支持并无不当，本院亦以确认。至于逾期支付租金、占有使用费的违约金，本院认为，如前所述，在朝昌机电公司理应支付合同被解除前及后续占有使用费的情况下，其自2018年1月24日以后的租金及占有使用费均未支付，一审法院在考虑到双方对合同解除时间及是否应支付该费用存在争议的因素，将逾期违约金确定为自港华燃气公司起诉之日起计算，并将原本较高的违约金标准（每逾期一日按千分之三计算）酌定调整为按同期贷款利率计算，该处理适当，本院予以确认。

综上所述，朝昌机电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费512.5元，由苏州朝昌机电设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　祁　锋

审 判 员　　黄学辉

审 判 员　　郭　锐

二〇一九年九月二十三日

法官助理　　黄源榕

书 记 员　　陈启航