某某电器有限公司、某某钢杆有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省常州经济开发区人民法院 民事判决书 （2023）苏0492民初5130号 原告：某某电器有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇蓉湖路40号。 法定代表人：任某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏正气浩然（上海）律师事务所律师。 被告：某某钢杆有限公司，住所地常州市武进区横山桥镇蓉湖村，统一社会信用代码91320412662722280H。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏居于理律师事务所律师。 原告某某电器有限公司（以下简称某某电器公司）诉被告某某钢杆有限公司（以下简称某某钢杆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月30日立案后，依法适用普通程序（独任审），于2024年2月1日公开开庭进行了审理。原告某某电器公司的委托诉讼代理人***、被告某某钢杆公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某电器公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金52万元及利息（自2021年6月1日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2019年11月20日，原告与被告签订《租赁合同》一份，被告自2019年12月1日起至2021年11月30日租赁原告位于常州市武进区的厂房，厂房面积7151平方米，租金为每年98万元。但2021年6月开始，被告就一直未支付租金且占用原告处的厂房，被告在2021年12月16日才搬离原告处。因此，被告应当向原告支付租金52万元。关于52万租金的由来，因2021年5月30日前的租金50万元已支付，被告拖欠2021年6月1日至2021年11月30日的租金为48万元，被告实际占用至2021年12月16日，故被告应支付租金为48万元÷6个月×6.5＝52万元。该款经催要无果，为维护合法权益，故起诉，要求支付。 被告某某钢杆公司辩称，原告的诉请不成立，原告无权要求被告再支付任何租金。理由如下：1，原告已经于2021年6月27日与政府签订征收补偿协议，并于不久后领取大部分补偿款。根据《中华人民共和国民法典》第229条的规定，因人民法院法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。案涉厂房因南沿江工程，国家进行征收，后原告签订拆迁协议，也即表示在更早之前，原告就对案涉的房屋已经不享有物权了，其无权对被告提出相关的主张，原告的主体不适格。2，双方的租赁活动已经于2021年5月因政府的征收活动而终止。终止后，被告在2021年6月起就开始搬迁厂房，因设备大而且繁多，因此搬迁需要过渡时间。所以从2021年6月起的行为就属于搬迁行为，而非正常的租赁活动，被告不应当支付租金。3，原告与政府签订安置协议后，根据协议的内容，政府已经对原告的停产停业损失以及搬迁等作出补偿。也就是说，政府已经对原告的租金损失做出了相应的补偿。如果再允许原告在签订拆迁安置补偿协议之后，还有权继续收取租金。我方认为属于重复收益，为不当得利。4，根据相关案件查明的事实，涉案的厂房不具有建筑工程规划许可证，也未按照建筑工程规划许可证的规定取得主管部门的批准建设，因此，涉案房屋是不具有出租条件的。如果允许原告在厂房被征收后，仍有权主张租金，我方认为是对这种违法行为的变相鼓励，有违司法的精神。综上，原告主体不适格，向我方诉请租金也缺乏法律和事实依据，依法应予驳回。 原告围绕其诉讼请求，向本院依法提交当事人信息资料、双方签订的厂房租赁合同、被告电费明细表（2020年2月9日至2021年12月21日的电表使用情况）、（2023）苏0492民初X号民事判决书等证据。被告结合其抗辩意见，提供原告签订的《武进区被拆企业补偿安置协议》、补偿款发放的相关记账凭证、设备拆迁合同3份、被告另外与案外人于2021年6月签订的厂房租赁合同以及支付租金银行电子交易回单等证据。对于双方提供的证据，本院组织证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告某某电器公司在常州市武进区某工业园区建造有厂房，建筑面积为8575.57平方米，未办理相关权证。自2013年始，被告某某钢杆公司承租某某电器公司的厂房开展生产经营。多年来，双方关系融洽，某某钢杆公司的承租面积从最初的2000余平方米，后逐步扩展至7000余平方米。2019年11月20日，双方签订租赁合同一份，载明被告租赁原告厂房面积7151平方米，租赁期限为两年，自2019年12月1日至2021年11月30日，租金98万元／年，租金支付方式为：先付后用，分别为2019年12月1日前支付50万元，2020年5月30日前支付48万元，第二年类推。合同第十一条“免责条件”约定，1．因不可抗力致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；2．因国家政策的大型工程需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失，互不承担责任；3．因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。此外，合同中对租赁物的交付及收回、变更及解除等内容作了约定。合同签订后，被告按约支付第一年的租金98万元，第二年（2020年12月1日至2021年11月30日）的租金，被告于2021年2月9日支付25万元、同年5月14日支付25万元，共计支付50万元。后，因南沿江城际铁路建设需要，原告厂房被列入拆迁范围，自2021年6月开始，被告知晓原告厂房遇拆迁，一边生产、一边准备搬迁事宜，后陆续进行搬迁，未再向原告支付租金。2021年12月，原告的厂房交付拆迁。后双方对拆迁补偿产生争议。经协商未果，2023年1月，某某钢杆公司作为承租人起诉来院，要求某某电器公司支付拆迁补偿款计2163056元及利息损失，形成本院（2023）苏0492民初X号案件（以下简称X号）。对于该案，本院经审理认定，某某电器公司应承担某某钢杆公司的资产损失1130486.86元、搬迁费及停工停产损失计180000元，合计1310486.86元。2023年8月7日，本院作出一审民事判决，载明因案涉厂房的土地性质属集体土地，其厂房未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，认定双方的《厂房租赁合同》无效，并判决某某电器公司赔偿某某钢杆公司财产损失计人民币510486.86元（已付50万元部分已作扣除）及逾期利息，驳回某某钢杆公司的其余诉讼请求。一审判决后，双方未上诉，X号判决已生效。因某某电器公司未履行付款义务，某某钢杆公司向本院申请执行。在此过程中，某某电器公司以某某钢杆公司未支付租金为由，诉来本院，要求处理，从而形成本案。 另查明，2021年6月27日，某某电器公司（乙方）与常州市武进区某村民委员会（以下简称某村民、甲方）就房屋拆迁补偿、安置等事宜签订一份《武进区被拆迁企业补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》），协议约定以货币补偿的方式进行安置，甲方支付乙方拆迁房作价等各项共计15808817元，包括拆迁房作价8646838元，装饰装修（附属物）作价1339518元，搬迁奖励费（又称搬迁补助费）1297026元，停业停产损失599181元，腾空让房奖励费257267元，临时安置费补助费308721元，资产评估3314431元，地面附属物45835元。《补偿安置协议》第四条“搬迁、结算期限”，对于乙方腾空房屋的时间未作载明、为留白状态，对于拆迁补偿费的支付，对企业签约后先付总补偿款的比例也未作约定，但约定余款待乙方腾空房产并由甲方验收一次性结清。协议签订后，2021年7月15日，某某电器公司收到拆迁部门支付的拆迁补偿款950万元。2021年7月19日，某某电器公司支付某某钢杆公司50万元，载明款项用途为补偿款。2021年12月10日，拆迁部门出具验收意见，载明某某电器公司厂房已腾空交付拆迁。再后，原告厂房被实际拆迁完毕，拆迁部门亦向原告支付拆迁款余款。2022年1月27日，某某电器公司再行支付某某钢杆公司30万元。 还查明，某某钢杆公司承租某某电器公司厂房期间，在供电部门单独开户，某某钢杆公司已经向供电部门支付全部电费。其中某某钢杆公司2020年12月至2021年12月的用电情况如下： 关于双方租赁合同履行终止时间，即包括某某钢杆公司腾退厂房的时间。在X号案件审理过程中，某某电器公司明确，终止履行是到2021年10月底，可通过用电量查询到，2021年的租金双方没有结算，某某钢杆公司在2021年10月搬迁完毕，故给付第一笔补偿款50万元（实际查明在2021年7月19日支付款项），后续再给30万元。本案审理中，某某电器公司称履行终止时间在2021年11月底（即合同约定租期届满），实际占用至2021年12月16日左右，有电费发生明细表为证。某某钢杆公司则认为，2021年6、7月开始搬迁，存在一边搬迁、一边生产，2021年6月某某钢杆公司与案外人签订厂房租赁合同，后续占用厂房，均不是正常的生产经营状态。对此，某某钢杆公司提供与案外人于2021年6月19日签订的厂房租赁协议（约定的租期为2021年7月10日至2026年7月9日，面积为8300平方米，地点为江阴市申港），还提供整机搬迁协议（签订时间为2021年6月10日）、折弯机拆卸协议（签订时间为2021年7月15日，搬迁时间为20个工作日）、设备搬迁协议（签订时间为2021年8月6日，搬迁时间为合同签订后一个月）等为证，表示于2021年6月开始搬迁，直至最后完全搬迁。 对于某某电器公司支付某某钢杆公司80万元的情况。在X号案件中，双方也发表意见。某某钢杆公司表示，在拆迁的时候双方与拆迁部门有过一个协商的过程，因为拆迁房屋中基本上全部的机器设备都是属于某某钢杆公司，但是在拆迁过程中因为承租人不具有合同主体签订的资格，所以将相关补偿都给了某某电器公司，之后再由某某电器公司支付给某某钢杆公司，所以有原告支付某某钢杆公司80万元的情况，但80万元远远不足弥补某某钢杆公司的损失，双方经协商无果后，某某钢杆公司才提出起诉，要求某某电器公司继续支付拆迁补偿款。而某某电器公司则表示，当时拆迁工作要推进，某某钢杆公司提出有一些投入要补偿，考虑拆迁协议如不能顺利履行，将会给原告造成损失，双方当时就协商，同意补偿某某钢杆公司80万元，某某钢杆公司接受此金额后配合拆迁，搬离租赁物，双方本来就没有争议了，所以未签订书面协议，因为当时谈这个方案的时候拆迁补偿协议已经签署，拆迁补偿协议之前就已经评估了，只是后来某某钢杆公司反悔了，双方的租金并没有结算。 本案的争议焦点为以下两点：1．原告签订拆迁协议之后，能否再向承租人收取租金；2．如可以收取，被告应支付的租金应如何计算。 针对第一个焦点，案涉租赁厂房租期内遇拆迁，双方对于拆迁补偿利益的分配产生纠纷，其中某某钢杆公司已经就承租人利益补偿纠纷向本院起诉，本院已经另案做出生效判决，某某电器公司当时提及租金未作结算，但未反诉，现另行起诉来院。本院认为，房屋拆迁补偿协议与房屋租赁合同是两个不同法律关系，本案系原、被告之间的厂房租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，某某电器公司仍有权依据与被告签订的厂房租赁合同向被告主张租金或房屋占用费。至于，被告认为，本案应参照《中华人民共和国民法典》229条规定，案涉厂房因征用发生物权变动，在签订拆迁协议后，原告无权收取租金的意见，本院认为，本案厂房确因涉南沿江高铁工程遇拆迁，但根据原告对外签订的拆迁补偿安置协议，协议载明土地性质是集体土地，拆迁人是当地某村民，案涉拆迁仍属协议拆迁，原告签订的并非是征收补偿协议。故被告认为原告因征用发生物权变动及原告主体不适格的前述意见，于法无据，本院不予采信。 针对第二个焦点，本院认为，案涉厂房的土地性质属集体土地，未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，双方租赁合同是无效合同，但被告仍应按照合同约定支付房屋租金或房屋占用费。对于租金，2020年12月至2021年11月的年租金为98万元，被告已支付50万元，2021年6月1日之后的租金未再支付，虽然案涉厂房存在租期内遇拆迁，后续双方未进行租金结算，也未有充分有效证据显示原告向被告免除了租金支付义务，故被告仍应根据使用房屋期限，参照合同约定向原告支付房屋租金或房屋占有使用费。关于被告实际使用房屋及租金计付的时间，双方争议较大。根据租赁合同第十一条“免责条件”约定“……2．因国家政策的大型工程需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失，互不承担责任；3．因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算……”，反映双方在签订合同时对于租期内因国家工程遇拆迁可以提前终止合同作了约定。原告于2021年7月19日向被告支付补偿款50万元，应认定原告向被告告知厂房需要拆迁，以行为表示终止履行，也即表示无法向被告提供正常生产和经营的厂房。虽然被告自2021年6月至11月对承租厂房仍处于正常使用状态，但考虑到被告为减损，其陈述一边生产、一边搬迁，并提供相应的证据加以佐证，被告的说法有一定合理性，同时，原告也未有证据证明因被告腾退厂房或包括逾期腾退致原告在履行拆迁安置合同中造成利益受损，故本院经参考被告的租赁时间、承租面积、经营规模、搬迁设备的情况、案涉租赁物拆迁情况等因素，兼顾利益衡平，酌情认定原告可计算租金的时间截止到2021年7月19日，自2021年7月20日开始，厂房进入准备拆迁状态，后续期间为被告的合理搬迁及腾退时间，该期间被告占用房屋但无须支付房屋租金。经计算，被告还应向原告支付的租金为：按年租金98万元计算，实际应支付租金622680元（四舍五入、保留个位），扣除已付租金500000元，还应支付122680元。另，被告因拖欠租金未及时支付，造成原告资金占用损失，结合双方争议、原告的催告及宽限情况，本院支持可从原告起诉之日起计算逾期付款的利息损失，其余部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条之规定，判决如下： 一、被告某某钢杆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某电器有限公司房屋占用费计人民币122680元及逾期利息（自2023年10月30日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。 二、驳回原告某某电器有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取9000元、保全费3270元，合计12270元，由原告某某电器有限公司负担9375元，由被告某某钢杆有限公司负担2895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年二月二十八日 法官助理*** 书记员***