某某、扬州恒威建设工程有限公司等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏10民终2799号 上诉人（原审原告）：**，男，1961年11月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：**，江苏**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**月，江苏**律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：扬州恒威建设工程有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区来鹤台广场6幢102号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：扬州***置业有限公司，住所地江苏省扬州市槐泗镇***。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏理华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏理华律师事务所实习律师。 上诉人**因与被上诉人扬州恒威建设工程有限公司（以下简称恒威公司）、扬州***置业有限公司（以下简称***公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2021）苏1003民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持**一审诉讼请求；2.由***公司、恒威公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，恒威公司与***公司签订的《房地产租赁合同》，**是在竞拍结束后办理相关证件时才在法院看到，仅仅拍了照片，合同原件应在***公司、恒威公司或法院。**对该合同形成时间的真实性有异议，一审法院并未调查合同原件，在**提出其他证据能够证明该《房地产租赁合同》有伪造倒签的极大可能性，申请法院调取原件进行鉴定的情况下，法院仍不予准许，却在判决中认定该合同的落款时间即为实际签订时间，属认定事实不清。其次，恒威公司与***公司存在重大利害关系，因恒威公司欠***公司法定代表人***巨额借款，***启动对恒威公司的诉讼及执行程序，恒威公司与***公司签订的《房地产租赁合同》约定的租期长达十五年，租金既无递增，标准又明显畸低，有悖常理，存在二者在申请执行及房屋拍卖期间恶意串通，故意将时间提前、伪造倒签合同，意在损害拍卖竞得人利益的极大可能性。如果落款时间为2019年7月1日的《房地产租赁合同》被鉴定出在（2020）苏1003执2254号执行案件申请执行的同时或者之后形成，就能充分证实恒威公司与***公司系恶意串通，伪造、倒签合同。**申请调查收集的证据及申请鉴定，对查明案件事实、**判决存在重大影响。再者，一审判决认定案涉《房地产租赁合同》签订后，“***公司于2019年向恒威公司支付37.8万元，于2020年将对应的租金支付给了其他买受人”，其后又认定“***公司已按约于2019年12月31日前支付租金75.6万元，并于2020年12月底前将对应的租金支付给了除**外的其他买受人”，前后认定事实不一致，案件审理过程中恒威公司与***公司从未举证说明相关事实，**更没有对相关证据进行质证，一审法院认定该事实没有任何依据。二、一审法院程序错误。恒威公司与***公司落款时间为2019年7月1日的《房地产租赁合同》系涉案关键证据，**在开庭前、庭审时均提出要求调取该《房地产租赁合同》及其他相关证据原件并申请鉴定，庭审结束后亦按照一审法院要求前往法院调取证据并再次提交书面申请，最终一审法院却不予准许，于2021年6月2日向**送达《不准许调查收集证据申请通知书》，**于2021年6月4日申请复议，但一审法院却在复议前即作出判决，实际上剥夺了**复议的权利，程序错误。 ***公司辩称，一、案涉合同不存在任何无效情形，合同有效并已实际履行。二、**的上诉请求和理由不成立，二审法院应当依法驳回其上诉请求。1.《房地产租赁合同》已在法院执行程序中提交，并经法院核实确认，无须在本案中再行调查核实。法院在执行程序中发布了执行公告，征询了房地产处置异议，***公司根据法院的公告将《房地产租赁合同》提交法院审查，执行法院经审查确认租赁关系存在且合法有效，据此确定带租拍卖，并明示潜在竞买人带租拍卖。2.《房地产租赁合同》签署在拍卖之前且经法院审查确认，不存在倒签、伪造之说。3.《房地产租赁合同》租金数额是否过低，不影响合同效力，更不存在损害当事人合法权益问题。4.**之所以在带租拍卖条件下出资竞买，是基于其对房地产价值的判断。房地产以低廉的价格成交，恰恰是因为存在租赁关系。5.一审判决书第4页第二行的37.8万元显然是笔误，首付租金75.6万元在合同中有明确记载。三、一审法院不存在程序违法的问题。租赁合同已在人民法院执行程序中提交并审查确认。法院以带租拍卖方式拍卖房地产，向社会公示租赁关系的存在，本案中无须再审查合同，**要求调取合同、进行鉴定，毫无必要。 恒威公司辩称，**提起的确认合同无效之诉，毫无法律依据。1.恒威公司因欠款未还被执行，法院拍卖恒威公司房产，因房地产已出租给***公司，故***公司向法院提交了《房地产租赁合同》，法院向恒威公司核实，恒威公司确认合同属实。***公司已支付第一次租金75.6万元，恒威公司已收到。房屋是法院拍卖的，恒威公司是被执行人，执行完毕就与恒威公司无关了。如果不是因为欠款，不是因为有出租，不可能以如此低的价格把房子卖掉。2.恒威公司与**之间不存在租赁关系，只存在法院拍卖的强制交易关系，且已履行完毕。**通过法院拍卖取得房地产，应当继续履行原《房地产租赁合同》。其明知案涉房屋系带租拍卖而参与竞拍，说明其对于租赁关系知悉且认可。**以低价购买房地产后，企图推翻《房地产租赁合同》，是不诚信的。请求驳回上诉，维持原判。 **向一审法院起诉请求：确认恒威公司与***公司签订的落款为2019年7月1日的《房地产租赁合同》无效。 一审法院认定事实：2019年7月1日，恒威公司与***公司签订《房地产租赁合同》，约定，***公司租赁恒威公司名下位于扬州市铂领公馆×××号楼×、×、×、×楼及地下室车位，房屋建筑面积约2800平方米，租赁期限15年，打包价为年租金37.8万元，租金每三年支付一次合计113.4万元，其中第一次租金在2019年12月底之前交付75.6万元，在2020年12月底前交付37.8万元。该合同签订后，***公司于2019年向恒威公司支付37.8万元，于2020年将对应的租金支付给了其他买受人（**除外）。2020年7月1日，一审法院立案执行申请执行人***与被执行人恒威公司借款合同纠纷一案。2020年7月21日，一审法院作出（2020）苏1003执2254号执行裁定，裁定拍卖恒威公司名下位于铂领公馆的房产。2020年8月26日，**通过一审法院淘宝网司法拍卖网络平台以5584770.62元竞拍成交铂领公馆×××幢×楼商铺及地下车位。 另查明，一审法院在涉案房产淘宝网司法拍卖网络平台拍卖标题处载明：扬州市铂领公馆×××幢×楼商铺及地下车位（带租拍卖），拍卖范围请参考公告内容，在网络司法拍卖公告中载明“注：本标的带租拍卖，租赁起始日为2019年7月1日，租期为15年”“竞拍人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知”“特别提醒：标的物以实物为准，本院不承担本标的的瑕疵。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负……”，并对咨询、展示看样的时间与方式作出了明确公示。 一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，第三人可以主张恶意串通方签订的合同无效。本案中，**作为竞买人，知晓涉案房屋及车位系带租拍卖，且实施拍卖法院在拍卖网络平台拍卖标题处、拍卖公告中、拍卖须知中多次提醒竞买人注意标的物的现状及后果。**应在竞买前实地看样或向实施拍卖的法院咨询涉案标的物的租赁情况，判断租赁合同对涉案标的物价值的影响，进而决定是否参与竞拍及竞买的价格。实施拍卖法院在裁定射涉案标的物带租拍卖前，恒威公司与***公司的租赁合同已签订，***公司已按约于2019年12月31日前支付租金75.6万元，并于2020年12月底前将对应的租金支付给了除**外的其他买受人。**在竞买前，放弃了解涉案标的物租赁情况，系其对自身权利的放弃，在竞买后，认为拍卖前就已存在的租赁合同损害其利益而请求法院判决该合同无效，无事实依据，一审法院依法不予支持。恒威公司经法院传票传唤无正当理由未到庭，应当自负不到庭举证、质证的不利法律后果，一审法院依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回**的诉讼请求。案件受理费51490元，依法减半收取计25745元，由**负担。 本院二审中，当事人围绕上诉请求进行了举证质证，本院组织双方当事人进行了证据交换。 ***公司提交的证据是：1.***公司于2019年12月26日向恒威公司支付租金756000元的电子回单，证明***公司在房地产拍卖半年以前支付了首批租金。2.房地产拍卖结束后，新的产权人明确以后，***公司向并列竞买人支付租金的银行凭证，证明***公司在房地产拍卖后，仍然按照合同履行付款义务，且另一竞买人也是根据带租拍卖接受的租金，说明竞买人明知拍卖标的物带有租赁合同的事实，**抗辩其不知道租赁合同存在，是不真实的。3.网络司法拍卖结果的截屏，证实竞拍时，除**参与竞买外，尚有另一竞买人参与竞买，如果**不竞买，完全可以由另一竞买人竞得该房地产，**是在另一竞买人报价后，加价竞得，说明**是接受法院拍卖公告的条件的。如果允许**在竞得房产后否定租赁合同的效力，对另一竞买人不公平。 **质证认为，银行转账回单在一审中并没有提交，一审法院竟对相关事实进行了认定，故一审法院认定事实存在一定问题。1.对证据1真实性予以认可，对关联性有异议。电子回单中没有注明是支付的租金。2.对证据2真实性不持异议，但不认可其关联性，不清楚***是否为带租拍卖的另一竞拍人，且也达不到***公司的证明目的，**在竞买结束后办理相关证件时才看到租赁合同的原件，在竞拍时不知道合同的内容，尤其是租金的约定，该证据达不到***公司所述**在拍卖时已经知道合同所有内容的证明目的。3.对证据3真实性予以认可，但达不到***公司的证明目的，**拍卖时对合同内容不清楚。 经审理查明，一审判决认定事实除***公司已付租金数额存在笔误，其余事实无误，本院予以确认。 二审查明：***公司与恒威公司签订《房地产租赁合同》后，***公司于2019年12月26日向恒威公司支付租金756000元。 二审争议焦点为：恒威公司与***公司签订的落款为2019年7月1日的《房地产租赁合同》是否应当确认无效。 本院认为，**主张***公司与恒威公司间2019年7月1日的租赁合同无效，缺乏依据。理由是：本案确认之诉的标的是恒威公司与***公司之间租赁合同的效力，该租赁合同的效力在一审法院已在执行裁定中予以确认，并裁定带租拍卖。拍卖房产上租赁关系的有无，对拍卖标的物估价、债权债务关系人影响重大，故法律规定了当事人、案外人对执行行为提起执行异议之诉的权利。因无人提起执行异议，执行拍卖行为得以顺利进行。**通过淘宝网司法拍卖途径取得扬州市铂领公馆×××幢×楼商铺及地下车位。案涉租赁合同只是拍卖标的物上的权利负担。这一权利负担，一审法院在淘宝网司法拍卖平台拍卖标题处、拍卖公告中、拍卖须知中多次提醒竞买人注意标的物的现状及后果。**作为竞买人，知晓涉案房屋及车位系带租拍卖，租期长达十五年，而租赁合同约定的租金数额对于**参与竞拍时的出价有着重要的影响，**作为完全民事行为能力人，经司法拍卖，应当遵守拍卖规则，拍卖成交确认书、执行裁定书已下达，进一步确认了竞买人对标的物现状的接收，即便竞买人因重大误解参与竞拍，亦可通过执行异议程序进行救济。**购得房屋后，主张拍卖标的物上原有租赁合同无效，缺乏法律依据。 综上，上诉人**的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51490元，由**负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　韩　冰 审判员　　*** 二〇二一年七月三十日 书记员　　***