苏州英华美建筑科技有限公司、苏州鑫某某置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省苏州市**区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）苏0509执异74号 案外人:苏州**园林建设有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区**街道通园路1号1幢。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 案外人:***，男，1980年4月24日出生，汉族，住苏州市吴中区。 以上两案外人共同委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。 以上两案外人共同委托诉讼代理人：李丽娟，江苏简恒律师事务所律师。 申请执行人：苏州英华美建筑科技有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区锦都大厦1幢401室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被执行人：苏州鑫**置业有限公司，住所地苏州市**区松陵镇苏州河路18号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 本院在执行苏州英华美建筑科技有限公司（以下简称英华美公司）与苏州鑫**置业有限公司（以下简称鑫**公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人苏州**园林建设有限公司（以下简称**公司）、***向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 经审查查明：2021年10月26日，苏州市中级人民法院对英华美公司与鑫**公司建设工程施工合同纠纷一案，作出(2021)苏05民终9544号民事判决书：“一、撤销苏州市**区人民法院(2020)苏0509民初10172号民事判决。二、鑫**公司支付英华美公司工程款1117842.11元及利息（以1117842.11元为基数，自2020年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），于本判决生效后十日内履行。三、英华美公司在1117842.11元范围内对其施工的**锦源南标段保温工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿权。四、驳回苏州英华美建筑科技有限公司的其他诉讼请求。” 根据英华美公司的申请，本院于2021年12月13日立案强制执行，案号为(2021)苏0509执9395号。在执行过程中，本院于2022年1月5日查封了鑫**公司名下位于××镇××路××花园××的房地产。 案外人**公司、***提出异议称：请求解除对位于××镇××路××花园××房地产的查封。事实与理由：**公司承包鑫**公司发包的位于××区××路××号“××花园”项目和位于嘉兴的2016南-017地块项目的景观绿化工程。因鑫**公司拖欠工程款，双方于2020年1月19日签订《工抵房协议书》一份，约定**公司以其指定的购房人的名义购买鑫**公司开发建设的××花园项目的两套商品房，其中一套即为案涉房地产，结算方式为以房款抵付工程款。之后，**公司、鑫**公司和**公司法定代表人***签订《补充协议》，同意上述未付工程款部分以房款抵债，明确案涉房地产价值为6246349元，**公司指定***为购房人受让案涉房地产。2021年1月，**公司开具6246349元的工程款增值税发票，履行以房抵债手续，视为实际支付完毕所有房款。***受让案涉房地产后缴纳了物业费、公共能耗费等相关费用，已实际占有使用案涉房地产。 另查明：2020年1月19日，甲方鑫**公司与乙方**公司签订《工抵房协议书》，鉴于嘉兴2016南-017地块项目一期景观绿化工程施工合同13297451元、****锦源项目大区景观施工工程专业分包合同23850000元，双方约定乙方以其指定的其他单位或个人的名义购买由甲方开发建设的××花园项目的贰套商品房，乙方同意代乙方指定的购房人向甲方支付上述商品房购房款。乙方指定的购房人购买的贰套商品房为××室总价6246349元、××室3652918元。在协议签订后，1个月内签订购房认购协议，乙方保证乙方指定的购房人最晚不迟于2020年10月30日，就上述房地产与甲方签订《苏州市商品房买卖合同》。 甲方鑫**公司、乙方**公司、丙方***签订《补充协议》，乙方承建甲方的****锦源项目大区景观施工工程，甲方应付乙方工程款，甲乙同意上述未付工程款部分以**锦源项目的××室商品房抵债，共计6246349元。丙方为乙方原协议指定方受让**锦源项目的××室商品房。协议签订后，丙方根据甲乙双方要求签订相关的《商品房买卖合同》，具体时间由甲乙双方确定书面告知丙方。 以上事实，有**公司、***提供的《工抵房协议书》、《补充协议》等证据予以证实。 本院认为，虽被执行人鑫**公司系房地产开发公司，但案外人**公司、***主张通过以物抵债购买案涉房地产，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，**公司、***并未提供与鑫**公司签订有关于案涉房地产的书面买卖合同，故其提出的异议请求已不符合上述法律规定的情形，本院碍难支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回苏州**园林建设有限公司、***的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　张有顺 审判员　　*** 审判员　　徐　倩 二〇二二年六月十五日 书记员　　*** 附录法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。