某某、江某某建设有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏0481民初2504号 原告：***，男，1983年8月13日生，汉族，住江苏省通州市。 委托诉讼代理人：***，广西利亚律师事务所律师。 被告：江***建设有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道巷头东路67号，统一社会信用代码91320282569183382M。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东雄邦律师事务所律师。 被告：溧阳市**山庄置业有限公司，住所地江苏省溧阳市上兴镇公园路，统一社会信用代码91320481687197806R。 法定代表人：***，职务不详。 原告***诉被告江***建设有限公司（以下简称缘恒公司）、溧阳市**山庄置业有限公司（以下简称**山庄公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人，被告缘恒公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告**山庄公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼称，***向南通长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）借款24064471.6元，**山庄公司提供保证，长城公司提起了诉讼，案号为（2017）苏0612民初425号，于2017年2月23日签订了《和解协议》后撤回了起诉，《和解协议》约定，**山庄公司在1000万元内承担连带保证，因***未履行协议所确定的义务，**山庄公司将案涉房屋（XX-XX-11XX室、XX-XX-12XX室、XX-XX-13XX室、XX-XX-14XX室）抵偿给了长城公司清偿债务，长城公司受偿后将案涉房屋出售给了原告并交付，但因被告的原因未办理过户登记。2019年9月15日，缘恒公司起诉**山庄公司、***、长城公司、原告等人债权撤销纠纷，案号为（2019）苏0481民初7880号，后于2019年12月6日撤回起诉。缘恒公司依据（2019）苏0481民初162号民事调解书向溧阳市人民法院申请了强制执行，溧阳市人民法院查封了原告的案涉房屋，原告提起了执行异议，案号为（2022）苏0181执异39号，溧阳市人民法院进行了书面审理后驳回其异议申请。原告认为，案涉房屋是**山庄公司于2017年2月23日以房抵债的方式抵给了长城公司，长城公司支付全部房款，长城公司于2017年3月1日与原告签订了房屋买卖协议，且原告支付70%的房款，案涉房屋也已交付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋买卖合同的签订时间早于法院查封前数年，且房款全部支付，并交付，由于**山庄公司的原因未办理过户登记，依据上述规定，原告的请求应当得到法院付支持。请求：1.请求法院解除溧阳市上兴镇**名庭小区网签备案登记在***名下的施工骗号为XX-XX-11XX室不动产的查封，并不予执行；2.诉讼费由被告承担。 被告缘恒公司辩称：一、原告与被告之间不存在房屋买卖关系，同时原告与长城公司也不存在房屋买卖关系，原告的身份是应长城公司的要求作为其实现以房抵债行为的工具人，原告在本案中是无任何自主权利的，其是被长城公司控制的工具人。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。商品房预售网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的方式，并不具备创设权利的功能，并不发生物权的转移。长城公司与被告签订的和解协议属于为消灭债权而签订的以物抵债协议，该协议不属于物权法第28条（民法典第229条）规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的情形，不产生物权变动的法律效果。三、以房抵债协议系实践性合同，在未得到实际履行的情况下，对当事人不发生法律效力，根据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十七条：以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。从长城公司与**山庄公司签订的《和解协议》看，双方之间并无真实的买卖商品房的合意，双方系以签订《和解协议》及《商品房买卖合同》作为对被执行人归还与本工程无关款项的以房抵债行为。四、原告作为基于以物抵债协议而拟受让不动产，仅享有未来据实抵债的案涉房屋的普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得案涉房屋的所有权。同时鉴于该以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，签订的抵债协议而产生的权利未超过债权的范畴，并无任何物权化的属性，且该抵押物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，更何况我方对**山庄公司享有法定的建设工程优先权，且我方已向法院申请强制执行，执行法院也已经采取财产保全措施是符合法律规定的，请求法院依法驳回原告的诉求。五、最高人民法院民事审判第一庭2021年底21次专业法官会议纪要第7项表述建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。民法典第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。由此可见，建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。该纪要再次明确我方对案涉房屋享有法定的优先受偿权。六、异议和复议规定第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。但该条款为商品房消费者排除执行的要件，但原告并不具备以上全部要件，而且一次性购买多套房屋，完全不符合商品房消费者排除执行的要件，请求法院依法驳回原告的诉求。 被告**山庄公司未作答辩。 经审理查明，2019年12月20日，根据当事人达成的调解协议，本院对缘恒公司诉**山庄公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）苏0481民初162号民事调解书，该调解书确认：一、**山庄公司于2019年12月25日向缘恒公司支付工程款14991600元；二、**山庄公司于2020年2月12日向缘恒公司支付工程款24004357元；三、**山庄公司于2020年10月31日向缘恒公司支付工程款4631809.05元；四、若**山庄公司未能按期履行上述付款义务，缘恒公司在**山庄公司欠付工程款范围内（以上述三项确定的期限、金额）就**山庄公司建设的**二期工程1＃、2＃、3＃、6＃、7＃、11＃、人防地下室工程折价或拍卖后所得价款享有优先受偿权。五、**山庄公司于2019年12月25日向缘恒公司支付截至2019年11月11日的违约金4110819元，并承担自2019年11月12日起至该工程款实际付清之日止的利息（以14991600元为本金按照年利率18%计算）；六、若**山庄公司未能按期履行上述第二、第三项付款义务，其需承担逾期付款利息（自逾期之日起至工程款实际付清之日止，以未支付款项为本金按照年利率18%计算）；七、**山庄公司于2019年12月25日向缘恒公司支付工程补偿款300万元；八、案件受理费减半收取计147747元，诉讼保全费5000元，合计152747元，由**山庄公司承担。 根据缘恒公司的申请，本院于2020年1月2日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执9号。在本案执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）苏0481执9号之一执行裁定：查封**山庄公司所有的坐落于溧阳市××镇××小区网签备案登记在***名下的施工编号为XX-XX-11XX室、XX-XX-12XX室、XX-XX-13XX室、XX-XX-14XX不动产。2020年5月13日，本院向溧阳市房地产开发办送达民事裁定书、协助执行通知书和查封财产清单，查封**山庄公司所有的坐落于溧阳市××镇××小区网签备案登记在***名下的施工编号为XX-XX-11XX室、XX-XX-12XX室、XX-XX-13XX室、XX-XX-14XX不动产，查封期限自2020年5月13日至2023年5月12日。案外人***对本案执行标的提出异议后，本院于2022年2月24日作出（2022）苏0481执异39号执行裁定，驳回***的异议请求。***不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2017年2月23日，长城公司作为甲方、***作为乙方、**山庄公司作为丙方，三方经友好协商，就乙方挂靠甲方在泰州***利华庭项目过程中，甲方出借、垫付及代支项目款项的偿还事宜达成和解协议。该协议约定：一、丙方于本协议生效后，法院解除对丙方房屋查封的同时，以平均价4150元/平方米的价格网签1000万元的房屋给甲方，作为乙方偿还给甲方结欠的工程款，网签的户头以甲方指定为准，具体房屋坐落由丙方提供后甲方核准。网签手续办完后，甲方向法院申请撤诉，同时乙方无条件配合甲方对**市胜利华庭项目的审计工作。二、本协议生效后，甲方立即向法院申请解除对丙方89套房屋的查封。三、双方对在**市胜利华庭项目的往来以最后竣工结算确定的价值，扣除甲方垫付后的余值为准，多退少补。如乙方因丙方支付上述1000万元后有剩余，甲方应在结算后10天内返还乙方并提供相应的担保。如结算后乙方仍欠甲方款项，乙方应于十日内偿还给甲方，丙方在1000万元以内提供连带责任担保，在**市胜利华庭项目最终决算未确定前，甲方就乙方已向通州法院诉讼的借条和欠条(扣除壹仟万元的剩余部分)，甲方不再向乙方提起诉讼。四、本协议一式四份，三方当事人各执一份，通州区人民法院备案一份。五、本协议经三方当事人签字或**后立即生效。 2017年3月1日，长城公司作为甲方，***、***、**、**作为乙方，双方签订房屋买卖协议。该协议约定：现因甲方于2017年2月23日从**山庄公司、***处抵偿回来22套在建房屋，甲方将上述受偿房屋出售给乙方所有，乙方购买房屋的具体坐落、面积及价值详见附件一，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以期双方共同遵守：一、甲方于本协生效后通知开发商**山庄公司与乙方办理房屋买卖合同，并进行网上备案登记，明确上述房屋归乙方所有。二、乙方所有的购房款，均支付甲方，因时间较紧，且房屋暂时不能领取产权证，甲方同意乙方两年内支付房款70%左右，余款乙方需在能办理房屋所有权证后一个月内付清。逾期，按年息10%支付甲方利息损失。三、乙方任何一方给甲方付款均视为乙方共同付款，乙方之间另行相互结算。乙方取得房屋所有权证后，有权转让，***方款后，盈余亏损由乙方承担。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，由甲方和乙方签字**后生效。五、履行本协议过程中，如有争议，双方尽量协商解决，协商不成，由甲方所在地法院诉讼解决。该协议附件一第19项至第22项明确了施工编号为XX-XX-11XX室、XX-XX-12XX室、XX-XX-13XX室、XX-XX-14XX室房屋出卖于***。22套房屋总价款为10568888元。 2017年3月7日，长城公司向**山庄公司出具委托书。该委托书内容概括是长城公司要求**公司以房抵债的22套房屋中，由**山庄公司将施工编号为XX-XX-11XX室、XX-XX-12XX室、XX-XX-13XX室、XX-XX-14XX室房屋网签至***名下。其余房屋分别网签至***、**、**名下。 2017年3月8日，原告***与**山庄公司签订商品房买卖合同，合同第一条约定，**山庄公司以出让的方式取得位于溧阳市上兴镇老明路南侧、编号为六号地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为XXXXXX。**山庄公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为**名庭。建设工程规划许可证号为溧规建字第XXX、XXXX，施工许可证号为××。第二条约定，***购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为溧（2016）房预售证第（036）号。第三条约定，***购买的商品房为施工编号XX＃幢XX**XX号房。建筑面积为116.78平方米。第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4150元，总金额为484637元。第八条约定，***于2017年3月9日一次性支付全部房款484637元。同日，***还与**山庄公司就另外3套房屋签订了商品房买卖合同，合计4份商品房买卖合同均进行了备案登记。 2018年3月26日，***汇给长城公司借款300万元；2019年1月28日，***汇给长城公司借款300万元；2019年3月27日，***汇给长城公司借款110万元。2019年6月30日，长城公司作为甲方，***、***、**、**作为乙方，双方签订房款支付确认书。该确认书载明：乙方***于2018年3月26日汇给甲方的借款300万元、2019年3月26日汇给甲方的借款100万元、***于2019年1月28日汇给甲方的300万元转为乙方支付甲方部分的购房款。自2019年6月30日起，甲方不再支付上述款项的利息给乙方，乙方第一期购买款支付完毕。 庭审中，原告称因为其有钱，所以就买了包括案涉房屋在内的5套房屋自己使用。4套房屋是2019年交付的，但未装修，现在空置。原告关于交付未能提供其他证据。关于原告在其户籍地有无用于居住的房屋这一问题，原告未向法庭作出陈述。原告主张本案中参照异议和复议规定第二十八条及第二十九条的规定，法院应支持其诉请。 庭审中，被告缘恒公司称包括案涉房屋在内的22套房屋的钥匙都在其公司处，对原告从未有任何交付的行为。缘恒公司主张其对于案涉房屋在内的22套房屋具有建设工程价款优先权。对此，原告却认为：缘恒公司所称的优先权是以两被告之间调解书约定的优先权，并非是法定优先权。该优先权只是在两被告之间的约束，对原告方不产生约束力。 本院认为，本案的争议焦点：针对坐落于溧阳市××镇××小区网签备案登记在***名下的施工编号为XX-XX-11XX室房屋，原告***是否具有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房屋仍登记在**山庄公司名下，对外公示的所有权人仍为**山庄公司，且不存在法律另有规定的情形，故从物权公示的角度来看，**山庄公司仍系案涉房屋的所有权人。房屋的“预售网签”仅是行政法规及部门规章规定的办理不动产登记的程序性要求，虽然有一定的公示效果，但法律未赋予其物权公示的性质。本案中，参照执行异议和复议规定第二十八条，原告未就其合法占有案涉房屋的事实提供充分证据予以证明，亦未支付全部价款或者将剩余价款交付执行，不符合该条规定的情形。再参照执行异议和复议规定第二十九条，该条系商品房消费者排除执行的要件，基于生存权的考虑设置的特别规定，原告一次性购买多套房屋，不符合的该条规定的情形。综上，根据原告提供的现有证据，不足以证明原告对执行标的享有足以排除执行的民事权益，故对原告的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费8570元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审判长　易　阳 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年六月二十四日 书记员　***