南通市宝莱建筑安装工程有限公司
如皋市江东酒店管理有限公司、南通莱斯利化纤纺织有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
文书内容
江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏0682民初6756号
原告：如皋市江东酒店管理有限公司，住所地如皋市东陈镇双群村5、6组。
法定代表人：徐晓云。
委托诉讼代理人：丁义华，该公司股东。
被告：南通莱斯利化纤纺织有限公司，住所地如皋市东陈镇双群村5、6组。
法定代表人：严卫。
委托诉讼代理人：韩进华，该公司实际经营者。（到庭）
被告：南通市宝莱建筑安装工程有限公司，住所地如皋市长江镇郭园居委会40组。
法定代表人：郭斌彬。
委托诉讼代理人：周卫红，该公司员工。
原告如皋市江东酒店管理有限公司（以下简称江东酒店公司）诉被告南通莱斯利化纤纺织有限公司（以下简称莱斯利公司）、南通市宝莱建筑安装工程有限公司（以下简称宝莱公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告江东酒店公司的法定代表人徐晓云及其委托诉讼代理人丁义华，被告莱斯利公司的委托诉讼代理人韩进华，被告宝莱公司的委托诉讼代理人周卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江东酒店公司向本院提出的诉讼请求：1、不得执行被告莱斯利公司位于如皋市附属设施；2、确认上述资产中部分资产的权利人为原告江东酒店公司（具体详见清单）。事实和理由：原告法定代表人徐晓云的丈夫丁义华，原来也是莱斯利公司的主要债权人之一，后受众多债权人之委托，接手盘活莱斯利公司，莱斯利公司已在2009年10月就以总价870万元转让给了原告，原告除已代莱斯利公司偿还南通建设银行、东陈农商行贷款近400万元外，另又添附资产近4000万元，但因对欠莱斯利公司的尾款未及时处理，莱斯利公司就以原告欠付尾款为由阻挠异议人正常经营，导致原告被迫停业造成巨大经济损失。目前法院执行过程中准备处置莱斯利公司位于如皋市附属设施，根据南通中院、如皋法院先后调查、评估的情况，上述资产中去掉莱斯利公司的原来的资产剩下的都是原告改造和添附的，相应的权利人应为原告，但法院并未根据实际情况明确原告所投资的资产，故原告诉至法院，要求先确认原告对相应资产的权属再进行处置去掉原莱斯利公司的资产，剩下的都是异议人改造和添附的财产，且在处置过程中应保证原告的保留价不打折。
被告莱斯利公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。请求法院对原告非法侵占的财产依法通过民事诉讼的程序进行处理，对原告在查封的土地上非法损害、破坏的行为作出处理。
被告宝莱公司辩称：1、原告是在法院查封的情况下添置的资产，该资产不合法；2、原告所谓接手盘活莱斯利公司过程中未与莱斯利公司的债权人包括被告宝莱公司洽谈过任何债务处理的事项，纯粹是利用众多债权人的资本违法经营；3、原告与莱斯利公司之间的任何商业行为都属于其内部的债务资产处置，与宝莱公司等债权人无关，但原告的行为致使宝莱公司的执行案件十几年不能执行到位，严重损害宝莱公司的权益；5、强调一点，为了体现公平和债权人利益不受损害，必须严格按照法律文书中本金和利息的计算方法进行清偿，如果不能如愿得到清偿，宝莱公司将追究原告及莱斯利公司包括拆除法院查封资产、逃避法院处置财产等行为的刑事责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告宝莱公司与被告莱斯利公司建设工程合同纠纷一案，本院于2011年1月21日作出(2010)皋民初字第0130号民事判决：一、被告南通莱斯利化纤纺织有限公司于本判决生效后立即赔偿原告宝莱公司人民币3076727.79元；二、驳回原告要求优先受偿工程款的诉讼请求。案件受理费30800元，由被告负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效后一并给付原告）。上述判决生效后，宝莱公司向本院申请强制执行，本院于2011年4月19日以（2011）苏0682执1436号案件立案执行。
执行中，本院于2013年4月26日查封了被告莱斯利公司名下位于如皋市的不动产【不动产权证号为皋国用（2006）第590号、皋房权证字第××号（房屋用途为办公、食堂、厂房、配电间，房屋建筑面积为2502.14平方米）】，此后，本院亦办理了续封手续。根据如皋市权属登记信息查询结果显示，该不动产查封最早时间为2008年4月24日，此后该不动产一直处于查封状态。
2020年1月20日，本院作出（2011）苏0682执1436号之三执行裁定书，裁定拍卖被告莱斯利公司名下位于如皋市的不动产（含地上建筑物、附属用房）。
2020年3月12日，本院至该不动产处张贴了查封公告及执行公告，告知本院已查封了被告莱斯利公司名下位于如皋市的不动产，本院拟处置，责令被执行人及其他占用人迁出并清空。
2021年2月22日，南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司受本院委托出具《房地产估价报告》一份，确认被告莱斯利公司名下位于如皋市的不动产的评估价值为4215.72万元，具体为：一、房屋（其中：1.办公用房554.04平方米，评估值53.48万元；2.康养公寓楼1#9366.1平方米，评估值2318.48万元；3.康养公寓楼2#1881平方米，评估值424.35万元；4、配电间179.49平方米，评估值11.34万元；5.厕所30.88平方米，评估值1.44万元；6.附房1,22.6平方米，评估值0.92万元；7.附房2,8.26平方米，评估值0.22万元；8.传达室14.36平方米，评估值1.15万元；9.老年公寓1#1217.91平方米，评估值202.01万元；10.老年公寓2#698.82平方米，评估值125.87万元；11.老年公寓3#1254.67平方米，评估值217.05万元；12.老年公寓4#628.36平方米，评估值104.23万元；在实物状况中描述有外墙涂料、室内水电、中央空调、瓦顶、是否装修等，关于附属设施，包含有场地、围墙、风水球景观喷泉、车道分流花坛、凉亭及拱桥、变配电设施、绿化、窨井及下水管网），15856.55平方米，评估值为3460.52万元；二、附属设施（其中包含场地、围墙、风水球景观喷泉、车道分流花坛、凉亭及拱桥、变配电设施、绿化、窨井及下水管网）评估值为118.94万元；三、国有土地使用权，17388平方米，评估值为636.26万元。上述三项，评估值合计为4215.72万元。
另查明，2006年9月，被告莱斯利公司依法取得如皋市的国有土地使用权，土地用途为工业用地。2007年，莱斯利公司因经营需要向中国建设银行南通市城东支行借款，以上述土地使用权提供抵押担保。后因莱斯利公司未能按期还款，该行将其诉至法院，该案件后由南通市中级人民法院执行局负责执行。执行过程中，中院执行局准备对土地使用权进行拍卖；同时，莱斯利公司的众多债权人多处进行上访，抵制拍卖活动的进行。
2010年5月，被告莱斯利公司与债权人之一的徐鹤桂签订了《备忘录》一份，双方就“关于莱斯利公司变更企业法定代表人以及新的法定代表人如何搞活新莱斯利的承诺和过渡、交接”等方面达成协议，并约定该备忘录（草案）待双方确认后以正本实施。2010年9月8日，被告莱斯利公司（甲方）与徐鹤桂（乙方）签订了《合作协议》（草案）一份，双方约定：1、合作范围：甲方所有的动产和不动产，土地26.1亩、原有厂房2050㎡、配电房及630KV变压器、小办公楼456㎡、围墙560米，在建综合楼约5000㎡等所有财产约为870万元。2、启动资金：（1）由乙方先安排20万元来归还南通建行320万元的抵押贷款，不足部分由乙方在三个月内安排到位还清上述贷款。（2）在协议签订时由乙方安排2万元解决当地工人的工资、水电费、年检费等费用。其他债权人在870万元范围内重新签订还款计划，在今年年底归还5-10%，2011年年底全部还清。3、乙方安排的资金利息按实计息，连本带息逐笔进入成本，公司一旦资金回转可优先偿还。…6、双方合作扣除870万元的基本价和投资成本费用所产生的净利润按照6.8:3.2分成。7、合作时间暂定三年，需要延长可双方商定。8、新发展的项目由双方商定，韩进华代表甲方。9、成立新的董事会，董事长由徐鹤桂担任，公司变更法人代表。
2010年12月2日，韩进华以莱斯利公司（甲方）的名义与徐鹤桂（乙方）再次签订了《合作协议》（草案）一份，除约定成立新的公司外，其他内容与2010年9月8日的《合作协议》草案一致，韩进华与徐鹤桂在该《合作协议》上签字。同日，徐鹤桂与韩进华就莱斯利公司的资产（包括土地、办公楼等不动产）进行了交接，并在资产清单上签字确认。
2010年12月14日，徐鹤桂登记成立如皋市江东太阳能热水器有限公司（以下简称江东热水器公司）。2010年12月23日，江东热水器公司（甲方）与徐晓云（乙方）达成《转让（盘活）协议》，双方约定：1、合作范围：甲方所有的动产和不动产，土地26.1亩、原有厂房2050㎡、配电房及630KV变压器、小办楼456㎡、围墙560米，在建综合楼约5000㎡等所有财产约为850万元。另外增加20万元作为对原莱斯利公司的承诺。2、启动资金：（1）由乙方先安排20-50万元来归还南通建行320万元的抵押贷款，不足部分由乙方在三个月内安排到位还清上述贷款。（2）其他债权人在870万元范围内重新签订还款计划，如果综合大楼出售情况不佳，必须重新盖一栋职工宿舍用来偿还所有债务。剩余的在2012年6月底之前还清。…4、莱斯利公司的债务在870万元以外仍由原莱斯利公司（韩进华）、甲方承担，甲方发生的债务与乙方无关。5、对于甲方与原莱斯利公司所签订的所有协议均与乙方无关，由甲方对所有协议和承诺进行终止。8、成立新的公司，董事长由徐晓云担任，公司变更法人代表，新的法人代表由徐晓云担任。2010年12月31日，江东热水器公司名称变更为如皋市江东太阳能科技有限公司（以下简称江东科技公司），法定代表人由“徐鹤桂”变更为“徐晓云”。
2011年1月2日，徐鹤桂与徐晓云在徐鹤桂与莱斯利公司签字确认的交接清单上签字，将资产再次“移交”，上述资产清单记载的内容为：
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
现有土地
亩
26.1
国有土地转让证已于2006年9月办理
二
小办公楼
平方
456
房产证已办
三
框架现浇三层楼房
平方
1050
房产证已办
四
变压器及配电房
平方
183
五
砖木平方（车间）
平方
1000
六
厕所
座
七
围墙
米
580
八
门垛、电动门
九
上、下水、消防设施
十
在建工程
平方
5300
包括前期设计监理等费用
2011年1月8日，江东科技公司与莱斯利公司共同致函江苏建行，请求在利息上免除，本金偿还上免除20%。同日，江东科技公司与莱斯利公司在向南通中院执行局以及南通建行的共同致函中，请求在利息上免除，本金偿还上免除20%，同时共同声明“由新的合作单位江东科技公司兑现缴款，缴款完毕后，莱斯利公司承诺将土地证、房产证交给江东科技公司进行变更，但江东科技公司必须出资870万元盘活莱斯利公司债务。…我们保证在2011年4月底前全部还清上述南通建行所有贷款。”
2011年9月，徐晓云与丁义华发起成立江东酒店公司，法定代表人为徐晓云。
再查明，2016年10月18日，本院在执行过程中委托南通大成土地房地产评估有限公司如皋分公司出具《关于莱斯利公司所属资产及江东科技公司（丁义华）改造、添附资产的价格评估报告》一份（不包含南侧别墅及配套设施、室内可移动的家具、餐具、家电、空调、床上用品、音响设备及绿化等），其中载明：
一、莱斯利公司所属资产的价值（根据委托方提供的资料摘录）
序号
品名
结构
面积（㎡）
重置价格元/㎡
折旧率%
评估价值（万元）
1
办公用房
砖混
456.12
850
80
31.02
2
厂房
框架
946.5
910
70
60.29
3
配电房
砖混
178.73
700
85
10.63
4
传达室
简易
18.75
500
85
0.79
5
厂房
框架
4788.68
680
85
276.79
6
厂房
砖木
908.4
500
70
31.79
7
厕所
砖木
31.1
500
85
1.32
8
围墙
砖墙
1344.06
90
85
10.28
铁丝网
131
50
80
0.52
9
水泥地
560.9
120
80
5.38
10
门墩
2.5
0.5
11
伸缩门
10.5米
0.5
12
土地
17388
275
80
382.54
合计
812.35
（二）目前现有资产的价值
序号
品名
结构
面积（㎡）
重置价格元/㎡
折旧率%
评估价值（万元）
1
办公用房
砖混
456.12
850
85
32.95
2
综合大楼
框架
8121.02
2800
90
2046.5
阁楼
428.22
1680
90
67.74
钢结构
943.12
1050
90
89.13
3
西侧大楼
框架
2110.59
2600
85
466.44
4
停车场
1458
120
90
15.75
5
配电房
砖混
178.73
700
80
10.01
6
变压器及配电柜
一组
320000
90
28.8
7
喷泉池
188
240
90
4.06
8
花岗岩场地
648
300
90
17.5
9
凉亭及拱桥
一座
92000
90
8.28
10
围墙
528
110
90
5.23
11
主楼圆造型
一个
138000
85
11.73
12
厕所
砖木
31.1
500
80
1.24
13
土地
17388
275
80
382.54
合计
3184.99
2017年3月1日，本院在执行过程中与莱斯利公司法定代表人严卫、韩进华谈话时，严卫陈述：其只是莱斯利公司的挂名法定代表人，实际投资人和负责人是韩进华，对韩进华在如皋法院涉及莱斯利公司案件所作的全部陈述、表示，莱斯利公司全部认可。严卫与韩进华共同确认2016年7月24日，韩进华与丁义华对原莱斯利公司所属资产和江东科技公司（丁义华）改造添附的资产进行了分割确认，上述评估报告中原莱斯利公司所属资产内容及数量是准确的，但是对评估价格有异议，莱斯利公司所属的价值评低了，江东科技公司（丁义华）改造、添附的资产不值这么多钱，并同意对莱斯利公司原址上的现有资产（不含最南端的两排连体别墅）进行拍卖，拍卖成交后按照原莱斯利公司的资产占莱斯利公司原址上的现有资产（不含最南端的两排连体别墅）比例进行分配。
以上事实有本院(2010)皋民初字第0130号民事判决书、（2011）苏0682执1436号之三执行裁定书、查封公告以及执行公告、如皋市权属登记信息查询结果、（2013）皋开民初字第1722号民事裁定书、资产清单、关于莱斯利公司所属资产及江东科技公司（丁义华）改造、添附资产的价格评估报告、谈话笔录、资产明细等证据予以佐证。
本院认为，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，根据现有证据能够证明原告江东酒店公司对被告莱斯利公司名下的位于如皋市的不动产（包括土地使用权、地上建筑物、构筑物、附属设施）出资改造、添附过部分资产，上述改造、添附行为均发生在法院查封被告莱斯利公司名下的案涉不动产之后，根据房地一体原则，本院在处置时被告莱斯利公司名下的土地使用权时依法应当一并处置附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施，原告出资改造、添附的资产已经与被告莱斯利公司名下的不动产形成附和、不可区分，其对该部分资产所享有的权利不属于足以排除执行的民事权益，不能排除本院继续处置被告莱斯利公司名下的位于如皋市的不动产（包括土地使用权、地上建筑物、构筑物、附属设施）。但是，被告莱斯利公司名下的位于如皋市的不动产（包括土地使用权、地上建筑物、构筑物、附属设施）中由原告出资改造、添附的部分，并不属于被告莱斯利公司的责任财产，对该部分资产经处置后的变现部分不应执行用于偿还被告莱斯利公司的债务，而原告作为出资方享有该部分财产相应的变现份额。
关于原告应当享有的变现份额，根据2016年10月18日南通大成土地房地产评估有限公司如皋分公司出具《关于莱斯利公司所属资产及江东科技公司（丁义华）改造、添附资产的价格评估报告》以及2021年2月22日南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司经本院委托出具《房地产估价报告》等财产评估情况以及本院执行过程中查明的案涉不动产的出资情况，基于案涉不动产中除国有土地使用权外属于莱斯利公司的资产占2016年10月18日所评估除国有土地使用权外资产的比例，以及2016年10月18日所评估除国有土地使用权外资产占目前拟处置除国有土地使用权外资产的比例，结合案涉评估报告于2021年2月出具，至本院处置完毕案涉不动产需要一定时间，在此期间房屋、附属设施仍会继续发生折旧，但国有土地使用权并不会发生折旧，反而随着土地政策的收紧存在上涨的空间，再考虑到原告改造、添附的资产位于被告莱斯利公司所有的土地上，且发生法院查封被告莱斯利公司的不动产期间，并在改造、添附资产时对被告莱斯利公司原有的房屋、附属设施造成损坏，应当适当提高被告莱斯利公司在案涉不动产中享有的变现份额，故本院酌情确认原告作为出资改造、添附部分地上建筑物、构筑物、附属设施的一方对案涉不动产享有60%的变现份额，本院在案涉执行案件中不得执行该部分变现份额。
关于原告江东酒店公司在起诉时提及的在处置案涉不动产必须保证其保留价不打折的意见、被告莱斯利公司在答辩时提及的处理其损坏查封资产、侵占的责任的意见、被告宝莱公司在答辩时提及的江东酒店公司、莱斯利公司损害其作为债权人的权益的意见，上述事项均不在本案执行异议之诉的审查、处理范围之内，庭审中已经作出释明，本案中不予处理。
据此，依照《《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第三百五十二条、第三百五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告如皋市江东酒店管理有限公司对被告南通莱斯利化纤纺织有限公司名下位于如皋市的不动产（含地上建筑物、附属用房）享有60%的变现份额，不得执行原告如皋市江东酒店管理有限公司的上述变现份额。
二、驳回原告如皋市江东酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费31660元，由原告如皋市江东酒店管理有限公司负担18990元，由被告南通莱斯利化纤纺织有限公司负担12670元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 王智勇
人民陪审员 环爱云
人民陪审员 陆建高
二〇二一年十二月二十九日
书 记 员 钱照鸾
