4288**与靖江市新区建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省靖江市人民法院

民事判决书

（2018）苏1282民初4288号

原告：**，女，1983年2月23日生，汉族，住靖江市中天城市。

被告：靖江市新区建设开发有限公司，统一社会信用代码91321282724410355K，住所地靖江市新区开发大厦。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，江苏骥江律师事务所律师。

原告***被告靖江市新区建设开发有限公司（以下简称新区建设公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**、被告新区建设公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告退还原告购房款405822元、赔偿契税损失11***4.9元、公共维修基金1368元、装修损失100000元、购房款利息损失（以418784.91元按同期银行贷款利率标准计算至实际给付之日）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的凯旋XXXXXXX室房屋（以下简称1205室）以405822元的价格销售给原告。当日，原告向被告全额支付了房款。2016年8月15日，在原告向被告支付公共维修基金1368元后，被告向原告交付了1205室。后原告花费100000元进行了装修。2016年8月15日，原告向税务机关缴纳了房屋契税11***4.91元。1205室所在的3号楼3－14层规划部门批准建设的是酒店，而被告却以酒店式公寓的名义向原告销售，欺骗了原告，使原告误解为住宅而购买。商品房买卖合同载明的房屋土地使用年限为70年，而经了解，该房屋土地为商业用途，使用年限为40年。被告在销售1205室时宣称该房屋为学区房，原告为此才向被告购买该房屋，但教育部门现在却不认可该房屋为学区房。商品房买卖合同还约定被告在房屋交付使用360日内，被告应向产权登记机关报备案，进行权属登记，被告未按照合同约定履行，使原告至今未取得1205室的产权证。综上所述，原告向被告购买1205室，因为被告的原因无法实现购房目的，依据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第十九条的规定，原、被告签订的商品房买卖合同应予解除，由被告返还原告购房款，并赔偿相关损失。

原告提供了双方签订的《商品房买卖合同》、被告出具给原告的销售不动产统一发票、房屋交付明细表、税务机关向原告出具的税收缴款书，内容如原告所述。

被告新区建设公司辩称：原告所述其与我司签订商品房买卖合同、缴纳房款、维修基金、契税，我司已向原告交付房屋是事实。在房地产开发市场，1205室是以商业用途名义建设的商品房，可以作为商业用房，购房户亦可用于居住，一般称为洒店式公寓，对该名称并没有严格、规范的定义。规划部门向被告颁发的建设工程规划许可证载明1205室所在的3号楼3－14层定性为酒店或公寓式酒店，规划部门亦以公示牌的形式进行了公示；被告在向购房户销售凯旋国际广场商品房时，在售楼处公示了住建部门颁发给原告的商品房预售许可证，该许可证亦载明上述房屋为酒店式公寓；在与原告签订的商品房买卖合同上亦载明为酒店式公寓，而不是住宅，所以，被告在向原告销售1205室并没有就1205室房屋的性质属于商业用房而欺骗原告为住宅。凯旋国际广场地块部分为住宅用地，土地使用年限为70年；部分为商业用地，土地使用年限为40年，原、被告签订的商品房买卖合同上载明的是整个地块的最长的土地使用年限，并不是指1205室的土地使用年限。在原、被告签订的商品房买卖合同上已载明该房屋系作为商住使用，原告在缴纳房屋契税时亦以商业用房税率交税，故原告在购买1205室时是明知该房屋系商业用房，土地使用年限为40年，被告对此并没有欺骗原告。在被告向原告销售1205室的2016年及此后的2017年，教育部门都将靖江市外国语学校学区内的该类房屋定义为学区房，购买该类房屋的业主子女可以就读该校；2018年教育部门进行政策调整，将该类房屋不再认定为学区房，该政策调整系政府行为，被告也没有办法。被告在原告购买1205室时，并未向原告承诺该房为学区房，现教育部门将该类房屋由学区房调整为非学区房，并不是被告欺骗了原告。原、被告签订的商品房买卖合同约定，原告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该约定是被告在此期限内将办理权属登记的资料报备案，并不是由被告为原告办理权属登记，办理产权证是由原告自行至权属登记机关办理。被告向原告销售的3号楼建成后，及时向规划部门进行建设项目规划条件核实，由于规划部门的拖延，在2018年8月底才获审核通过。后被告向住建部门报送建筑工程竣工验收备案，经查验符合要求，现已向权属登记部门报备案，原告可以向产权登记机关办理产权证。虽然被告未能在合同规定的时间内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，但并不是被告的原因，亦未构成根本违约，使原告无法实现合同目的，且原告未在知道解除事由后一年内提出解除合同，超过法律规定的期间，故原、被告签订的商品房买卖合同不应被解除，被告无须退还原告购房款及赔偿其损失。

被告提供了其开发建设的凯旋国际广场规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证（附其在售楼处的公示照片）、建设项目规划条件核实意见表、建设项目规划复核意见审批表、建筑工程竣工验收备案表、靖江市不动产登记中心受理通知单（凯旋国际广场3号楼不动产登记）。

本院依职权向靖江市规划局对本案所涉凯旋国际广场项目规划情况进行了调查，靖江市规划局提供了该项目的规划公示牌、建筑红线图，显示该项目3号楼1－2层为商业、3－14层为酒店、15－17层为住宅。

根据原、被告陈述及提供的证据，本院认定以下事实：2009年6月12日，被告通过出让方式取得了位于靖江市开发区（原行政审批中心南侧），用途为商业、住宅，使用权面积为31269平方米的国有土地使用权，其中商业用地使用年限40年，住宅用地使用年限70年。2012年11月28日，被告取得上述地块商品房建设工程规划许可证，其中西侧中部03#楼三层至十四层定性为酒店或公寓式酒店，靖江市规划局对此进行了公示。被告通过建设，于2013年5月15日取得靖江市住房和城乡建设局颁发的凯旋国际广场一期商品房预售许可证，其中酒店式公寓预售面积为24435.78平方米。2016年8月11日，原、被签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发建设的凯旋国际广场3号楼1205号房，价格405822元，用途为酒店式公寓，作商住使用，并约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“出卖人应当在该小区商品房销售完毕交付使用后，在规定期限内为买受人办理权属登记，否则，出卖人按已付房款的千分之0.2向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告向被告全额支付了房款。2016年8月15日，在原告向被告支付公共维修基金1368元后，被告向原告交付了1205室。2016年8月15日，原告向税务机关缴纳了房屋契税（品目名称为商业，税率0.03）11***4.91元。2018年6月25日，靖江市规划局对被告开发建设的上述凯旋国际广场项目进行了审核，并于同年8月23日作出复核意见，同意该项目通过规划条件核实。2018年9月25日，靖江市住房和城乡建设局对被告提交的凯旋国际广场3#楼报送的工程竣工验收备案进行查验，认为符合要求。2018年9月30日，靖江市不动产登记中心经被告申请，受理了被告提交的凯旋国际广场3号楼不动产登记资料，依法进行了不动产登记，并通知被告在受理次日起5个工作日内到该中心领证窗口办理领证手续。

本案争议焦点是原告是否有权解除与被告签订的商品房买卖合同。

本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人就合同解除未能协商一致，原告要求解除该合同，应符合合同法第九十四条规定，有下列情形之一：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当一人民方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告开发建设的凯旋国际广场包含有商业和住宅两类项目，其中原告购买的3号楼3－14层为酒店，属商业用房，规划部门及住建部门对此已进行公示，且双方签订的商品房买卖合同中亦有约定，故原告称被告欺骗其购买的为住宅，与事实不符。既然原告购买的1205室为商业用房，按照土地管理法规定，土地使用权最高年限为40年，故原告称被告欺骗其1205室土地使用权年限为70年亦与事实不符。原告购买的1205室，教育部门在2016年、2017年认可其为学区房，而在2018年教育部门不认定其为学区房，并非被告过错，且原告并未提供证据证明被告在向其销售1205室时承诺该房屋为学区房，故原告称被告欺骗其购买的1205室并非学区房，无事实依据。双方签订的合同约定，被告在向原告交付房屋360日内将办理房屋办理权属登记的材料报送权属登记部门备案，现被告已将相关材料报备案，原告可以向房屋权属登记部门办理房屋权属证书。虽然被告报备案超过了合同约定的时间，使原告在未能在房屋交付后一年内办理到房屋所有权登记，但造成此后果并不必然是被告的原因，且也没有影响到原告购买该商品房的使用目的，故原告依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十九的规定，要求解除合同依据不足，不予支持。

原告明知向被告购买的1205室为商业用房，并非住宅。原告将1205室作为学区房住宅使用，不是被告与原告当初订立合同的目的，原告以双方合同之外的目的不能实现，而要求解除合同，不符合合同法第九十四条规定。在无法认定原告逾期无法办理房屋所有权登记系因被告原因，且原告无法实现合同目的的情况下，原告要求解除合同和赔偿损失，与法律规定不符。综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：

驳回原告**对被告靖江市新区建设开发有限公司的所有诉讼请求。

案件受理费9406元减半收取4703元，由原告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年十月十日

书记员***

附：本判决援引的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当一人民方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。