徐州华夏建设工程有限公司与黑龙江安某房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院 执行裁定书 （2023）黑02执异10号 案外人：李某，男，汉族，1973年12月18日出生，住黑龙江省龙江县。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1969年5月8日出生，住黑龙江省龙江县。（系***之妻） 申请执行人：徐州华夏建设工程有限公司。住所地：江苏省徐州市铜山区。统一社会信用代码：***。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，黑龙江弘信律师事务所律师。 被执行人：黑龙江安某房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省龙江县。统一社会信用代码：***。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，黑龙江双正律师事务所律师。 在本院执行徐州华夏建设工程有限公司（以下简称某某）与黑龙江安某房地产开发有限公司（下称安某公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封龙江县**小区**号楼**号**号楼**号商服房产不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人***异议称，请求解除对龙江县**小区**号楼**号**号楼**号商服房产的查封。主要理由是：2018年12月17日，案外人与安某公司签订《商品房认购协议书》，购买安某公司开发的龙江县翰林苑小区1号楼102号商服，建筑面积270.5㎡，已支付房屋价款1，352，500元；购买4号楼103号商服，建筑面积192.87㎡，已支付房屋价款964，350元，已装修使用。 案外人***向本院提交的证据： 《商品房认购协议书》、收据、进户单、垃圾清理费、物业费、水某、电费、供热费收据、装修材料收据、房屋照片等。 申请执行人某某辨称，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当驳回其执行异议请求。主要理由是：一是申请执行人就本案建设工程享有法定优先受偿权，且经过生效判决书依法确认。案外人无论是否是真实购买人，未办理网签备案手续，不是准物权人，只是一般合同债权人，原告建设工程价款优先受偿权法律效力高于案外人的合同一般债权。二是案外人购买房产不具有客观真实性，存在被执行人与其恶意串通可能。申请执行人在2019年11月份查封本案诉争房产，此房产是被执行人提供并称没有对外销售房产。查封经过公示并依法送达。在查封三年多时间里，无人主张权利。在住建部门统计并公示的拟网签公示的房产名单中，也没有此房屋。三是案外人提供的所谓购买凭证无法证明是与开发公司之间真实交易关系。异议人提供的房产买卖证据是虚假的。必要时可以进行司法鉴定。四是异议人均是在查封后抢占房产并进行装修，此违法行为不应支持，也不能成为执行异议的抗辩理由。 被执行人安某公司称，同意解除申请人***名下位于龙江县**镇**小区**号**号**号**号房屋的查封。主要理由是：案外人与2018年12月17日与被执行人签订《商品房认购协议书》购买二处商服，价格为每平方米5000元，案外人实际取得房屋，装修实际入住并产生水某、电费、垃圾清运等相关费用。现案外人所有房屋被徐州华夏建筑工程有限公司查封，安某公司认可与申请人为该房产的实际所有人，同意解除对涉案房屋的查封。 本院审查查明，某某诉安某公司建设工程施工合同纠纷一案，依某某申请，2019年11月13日，本院作出（2019）黑02民初336-1号民事裁定，查封安某公司名下位于龙江县**小区**号楼**号楼价值约1200万元部分房产，其中包括案涉房产。2019年11月15日，本院向龙江县不动产登记中心送达（2019）黑02民初336-1号民事裁定及（2019）黑02执保93号协助执行通知书。2020年4月28日，本院作出（2019）黑02民初336号民事判决，主要内容为：一、被告安某公司于本判决生效十五日内给付原告某某工程款12,260,944元（从2019年11月11日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、如果被告安某公司不能按期履行上述给付义务，原告某某对被告安某公司拖欠的工程款部分可就该工程折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。判决生效后，2020年6月27日，某某向本院申请执行。2020年7月13日，本院立案执行，执行案号为（2020）黑02执726号。2022年4月14日，本院作出（2020）黑02执726号查封公告，查封包括案涉房产多套房产。案外人***不服，以前述理由，向本院提出书面执行异议。 另查明，2018年11月26日，安某公司项目实际负责人祁某出具证明，安某公司因欠案外人***个人商品混凝土货款，将安某公司开发的龙江县翰林苑小区2号楼2单元1402室（面积61.21㎡）、1号楼102号商服（面积270.5㎡）、4号楼103号商服（面积192.87㎡）、4号楼102号商服（面积77.59㎡），顶帐给***。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人***与被执行人双方是以物抵债关系，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中***寻求救济途径不当，以物抵债形式约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债的约定并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债的约定而产生的物权期待权及物权本身。综上，案外人***所提执行异议请求，不符合以上法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人李某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年一月十九日 书记员***