常州神川钢材剪切有限公司、江苏常松机械集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏04民终4358号

上诉人（原审被告）：常州神川钢材剪切有限公司，统一社会信用代码91320404MA1YMGKD7A，住所地常州市钟楼区北港街道星港路65号。

法定代表人：吴正国，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：谢逸，江苏铭勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹渊，江苏铭勤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏常松机械集团有限公司，统一社会信用代码91320404730702987M，住所地钟楼经济开发区星港路65号。

法定代表人：杨建强。

诉讼代表人：陆刚。

委托诉讼代理人：沈益，江苏常联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘晴锦，江苏常联律师事务所律师。

上诉人常州神川钢材剪切有限公司（以下简称神川公司）因与被上诉人江苏常松机械集团有限公司（以下简称常松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2021)苏0404民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人神川公司上诉请求：一、依法撤销常州市钟楼区人民法院作出的（2021)苏0404民初1793号民事判决；二、依法改判确认被上诉人管理人发出的《解除租赁合同通知书》的通知无效；三、本案一审、二审的诉讼费用由被告承担。事实和理由:一、一审法院适用法律错误，本案不应当适用《企业破产法》第十八条第一款，常松集团管理人发出的《解除租赁合同通知书》的通知应认定为无效。1、案涉房屋租赁合同第八条第一点约定:“.......如有一方要求提前解约，必须提前三个月通知对方，并经对方同意后签订书面协议”。但常松集团管理人于2021年1月28日发出的《解除租赁合同通知书》中载明内容为立即解除该租赁合同，其并未按照合同约定提前三个月通知上诉人，而上诉人此前并不知晓常松集团破产的相关情况，直至收到上述通知之日才知情。2、虽然《企业破产法》第十八条赋予了管理人双务合同的解除权，其目的是保障债务人资产最大化和使债权人的利益获得最大程度的保障，但双务合同的类型非常复杂，管理人基于破产法赋予的职权和维护的法益目的而行使合同解除权时，若不加以限制，不可避免的会出现损害社会公共利益或与其他民事单行法的规定相冲突的情形，因此，在破产程序中，应当对管理人的合同解除权进行限制，即并非所有符合破产法规定的解除条件的双务合同，管理人均可以依据职权行使合同解除权。3、本案中，上诉人在签订了长期租赁合同的前提下，为了企业生产投入了大量的人力和资金成本；而且由于业务的特殊性，上诉人在厂房内建设了大量基础设施，不仅难以进行整体搬迁，也无法在短期内找到可以完全替代这些设施的地方，若强行解除合同搬离该厂房，必将导致上诉人产生巨大的经济损失。故管理人行使合同解除权不能仅从争取债务人资产最大化和仅从保护债权人利益的法益考虑，更要从保护社会公共利益、民生等法益方面以及依据其他单行法律对合同解除权的行使规定方面综合判断决定，因此本案不能简单适用《企业破产法》第十八条第一款而解除该合同。二、本案应当适用《民法典》第五百零九条之规定进行审理是，案涉房屋租赁合同应当继续履行。《民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据房屋租赁合同及补充协议约定，合同期限为2019年6月1日至2029年5月31日，共计10年且尚在履行期限内，上诉人也按约支付了三年租金，在既不符合约定解除的情形也不满足法定解除的情形下，合同双方应当也必须继续履行原合同，这是契约精神的应有之义。

被上诉人常松公司二审辩称，上诉请求缺乏事实依据，一审查明事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

常松公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁合同》已解除；2、判令被告将承租房屋归还原告；3、判令被告支付房屋占有使用费20000元（自2021年1月28日起暂计至2021年2月28日，请求支持至实际归还房屋之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：星港路66号厂房系归常松公司所有。原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定常松公司将星港路65号厂房租赁给神川公司使用，租赁物面积约为3000平方米，租赁期限从2019年6月1日起至2029年5月31日止，月租金为360000元，先付后用。2020年8月4日，常州市钟楼区人民法院裁定受理常松公司破产清算案，并指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所有限公司担任管理人。2021年1月28日，管理人依法向神川公司发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除上述《租赁合同》，但神川公司至今未归还承租房屋。

一审法院认定事实：常松集团系常州市星港路66号房屋所有权人。常松公司作为出租方（甲方），神川公司、吴正国作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将常州市星港路65号的厂房租赁给乙方使用，租赁物建筑面积约为1500Ｍ2；租赁期限从2019年6月1日起至2022年5月30日止，共叁年；租赁物租金年度叁十万元，先付后使用；租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、煤气、保洁等所有费用由乙方承担，乙方应按时向常松公司缴纳费用；合同还约定了其他事项。

2019年8月6日，神川公司作为甲方，常松公司作为乙方，双方签订房屋租赁合同之补充协议一份，约定租赁物建筑面积变更为3000M2，租赁期限从2019年6月1日起至2029年5月31日止，共拾年；租赁物年租金叁拾陆万元整。

2019年10月18日，常松集团向神川公司出具房租指定付款通知一份，载明在接到通知之日起，将应付其公司的租金按下述方式和顺序支付给指定收款人：1、先支付给常州鼎创金属制品有限公司1263152.57元，后支付给卢金根2336847.43元，合计3600000元；2、常州鼎创金属制品有限公司，收款账号：江苏银行常州北大街支行8020××××3448等事项。2020年11月16日、同年12月2日，神川公司分别向常松集团上述指定收款账户汇款360000元、360000元；2021年5月31日，神川公司向常州鼎创金属制品有限公司中国银行5339××××9770账户汇款360000元；上述汇款回单的摘要备注信息载明出金房租。

另查明，2020年8月4日，一审法院作出（2020）苏0404破申5号民事裁定书，裁定受理中国民生银行股份有限公司常州支行对常松集团的破产清算申请；同年11月2日，一审法院作出（2020）苏0404破5号决定书，指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所担任常松公司破产清算一案的管理人。

2021年1月28日，常松公司管理人向神川公司、吴正国发送《解除租赁合同通知书》一份，载明常松公司与神川公司签订的租赁合同约定由神川公司承租常松公司位于星港路66号厂房内（具体位置为12栋）房屋，目前租赁合同尚在租赁期内；根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”。第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人依据上述法律规定通知神川公司自收到该通知书之日起即解除常松公司与神川公司签订的租赁合同，若神川公司仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由神川公司自行承担。后神川公司方卢金根于2021年2月1日签收了上述通知。

2021年3月31日，常松公司提起诉讼，请求判如所请。审理中，常松公司明确第1、2项诉讼请求为：1.请求确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》解除；2.判令被告将上述两份合同项下的承租房屋归还给原告；同时，原、被告均认可《厂房租赁合同》所载租赁物实际为星港路66号房屋，合同所载星港路65号应为打印错误。审理中，神川公司陈述原、神川公司及其相关公司通过签订股权转让款冲抵协议、股权转让款支付协议、结算协议等，约定将欠款冲抵租赁房屋十年租金，即3600000元，实际是通过协议常松公司将租赁房屋的租金债权转让给了常州鼎创金属制品有限公司及卢金根；神川公司通过汇款方式向常州鼎创金属制品有限公司支付了2019年、2020年、2021年三年的费用，总计1080000元。

一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述规定赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权，是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿。本案中，常松公司管理人依据上述法律规定主张解除涉案租赁合同并无不当，一审法院予以支持，鉴于《解除租赁合同通知书》于2021年2月1日送达神川公司，确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同之补充协议》于2021年2月1日解除。关于常松公司主张的占有使用费，因神川公司向常松公司指定收款人收款账户汇款支付了房租合计720000元，向指定收款人其他账户汇款支付了360000元，据此神川公司认为其已支付了2019-2021年三年的房租，且原、被告之间存在其他债权债务关系，故占有使用费在本案中暂不予理涉，可由权利人另行依法主张。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百三十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江苏常松机械集团有限公司与被告常州神川钢材剪切有限公司之间的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2021年2月1日解除；二、被告常州神川钢材剪切有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告江苏常松机械集团有限公司《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》项下位于常州市钟楼区星港路66号的房屋；三、驳回原告江苏常松机械集团有限公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新的证据。

一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予了破产管理人单方解除合同的权利,只要该合同同时满足破产申请受理前成立和双方均未履行完毕两个条件,管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。案涉合同第八条第一点约定“租赁期内，除法律和本合同规定的情形，或经双方协商一致外，双方均不得随意变更或解除本合同，如有一方要求提前解约，必须提前三个月通知对方，并经对方同意后签订书面协议”，该项合同条款系合同双方对于违约责任的约定，不得以此对抗破产法赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权。租赁合同具有继续性的重要特点，本案中,承租人与出租人的义务均未履行完毕,管理人单方解除租赁合同有法律依据。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费380元，由上诉人神川公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王文俊

审 判 员　周韵琪

审 判 员　沈超彦

二〇二一年十一月五日

法官助理　贾　倩

书 记 员　方　栋