江苏常松机械集团有限公司、常州市长润塑料有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省常州市钟楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0404民初5156号

原告：江苏常松机械集团有限公司，统一社会信用代码91320404730702987M，住所地常州市钟楼经济开发区北港街道星港路65号。

法定代表人：杨建强，该公司执行董事。

诉讼代表人：陆刚。

委托诉讼代理人：徐柯，江苏常联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周洋，江苏常联律师事务所律师。

被告：常州市长润塑料有限公司，统一社会信用代码913204113239811653，住所地常州市钟楼区五星街道新新村委工业路98-4号。

法定代表人：谈伟平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘涵，江苏怀德律师事务所律师。

原告江苏常松机械集团有限公司（以下简称常松集团）与被告常州市长润塑料有限公司（以下简称长润公司）房屋租赁合同一案，本院于2021年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐柯，被告委托诉讼代理人刘涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告常松集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于常州市新北区××道××号厂房腾空后交付给原告；2.本案讼费用由被告承担。审理中，原告增加1项诉讼请求：请求确认原、被告签订的《工业厂房租赁合同》于2021年2月3日解除。事实与理由：位于常州市新北区××道××号厂房系原告所有。2018年，原、被告签订一份《工业厂房租赁合同》，合同约定原告将位于新北区××道××号厂房租赁给被告，租赁厂房面积5400平方米，以及办公楼南侧，楼上四间和楼下四间，租赁期自2018年1月1日起至2033年1月1日止，为期15年，年租金为648000元。2020年8月4日，常州市钟楼区人民法院裁定受理原告破产清算案，并指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所有限公司担任管理人。2021年2月3日，管理人依法向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除上述租赁合同，但被告至今未归还承租房屋。被告的行为已严重侵害了原告的破产财产，为维护全体债权人合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。

被告长润公司辩称，1.被告收到原告管理人送达的解除租赁合同通知书后，被告积极寻找新的租赁厂房进行搬迁，于2021年5月搬离被告厂区，并办理了工商住所资料变更。2.原、被告之间长期存在房屋租赁合同关系，自2015年1月开始向原告承租案涉厂房及办公楼用房，年租金460000元，被告向原告支付了2015年至2017年租金，原、被告签订案涉《工业厂房租赁合同》，租期从2018年1月1日至2033年1月1日，为期15年，年租金为648000元；原告、被告、案外人常州常松金属复合材料有限公司（以下简称常松金属公司）、常州市第二工业涂料有限公司（以下简称第二涂料公司）签订了协议书，由被告直接向第二涂料公司支付原、被告租赁合同中约定的租金9720000元，被告分别于2018年10月8日、2019年4月30日、2019年11月20日向第二涂料公司支付了租金460000元、648000元、5184000元，共6292000元。3.《工业厂房租赁合同》解除后，原告应向被告返还剩余租金4132000元，剩余租金作为共益债务随时清偿，案涉厂房及办公用房被告实际租赁使用时间为2018年1月至2021年4月计三年零四个月，租金计2160000元，而被告已支付租金为6292000元，因此原告应当向被告返还租金4132000元。4.《工业厂房租赁合同》解除后，原告应向被告支付装饰装修残值，作为共益债务随时清偿，具体支付数额待鉴定评估之后确定，装修残值对于原告来说属于不当得利，应作为共益债务随时清偿。5.《工业厂房租赁合同》解除后，原告应当支付被告搬迁费等损失。6.2019年起，原告未就已收租金向被告开具发票，《工业厂房租赁合同》解除后，原告应当向被告开具已收租金发票。另外原告还需向被告开具2019年9月至2020年1月电费发票429724元。

原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权登记簿查询证明、建筑施工许可证、工业厂房租赁合同、民事裁定书、解除租赁合同通知书及送达照片等证据，被告为支持其抗辩意见依法提交了工业厂房租赁合同、工业房屋租赁合同、租金付款凭证、发票、企业信用信息公示系统信息、搬迁费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告常松集团在常州市新北区××镇（注：××道××号）建造了厂房，土地使用权面积为56722Ｍ2，土地使用权证号为（2005）0106615。原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《工业厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于××道××号，乙方承租厂房面积5400平米，和办公楼南侧，楼上四间和楼下四间；租赁期自2018年1月1日起，至2033年1月1日止，为期15年；厂房租赁年租金为648000元，先付后租，先付前三年房租，今后每年元月1日前支付房租金；合同还约定了其他事项。

另查明，2020年8月4日，本院作出（2020）苏0404破申5号民事裁定书，裁定受理中国民生银行股份有限公司常州支行对常松集团的破产清算申请；同年11月2日，本院作出（2020）苏0404破5号决定书，指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所担任原告破产清算一案的管理人。

2021年2月3日，原告管理人向被告发送《解除租赁合同通知书》一份，载明原、被告签订的租赁合同约定由被告承租原告位于新北区××镇××庄××道××号厂区内房屋，目前租赁合同尚在租赁期内；根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”。第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人依据上述法律规定通知被告自收到该通知书之日起即解除原告与被告签订的租赁合同，若被告仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由被告自行承担。被告方于同日签收了上述通知。

2021年9月7日，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原、被告一致同意双方签订的《工业厂房租赁合同》于2021年2月3日解除。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述规定赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权，是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿。本案中，原告管理人依据上述法律规定主张解除涉案租赁合同并无不当，本院予以支持，且原、被告均同意租赁合同解除，故本院确认原、被告之间签订的《工业厂房租赁合同》于2021年2月3日解除，被告应将其承租原告的厂房腾空后交付原告，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百三十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告江苏常松机械集团有限公司与被告常州市长润塑料有限公司签订的《工业厂房租赁合同》于2021年2月3日解除；

二、被告常州市长润塑料有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空《工业厂房租赁合同》项下位于常州市××道××号房屋，并将租赁房屋返还原告江苏常松机械集团有限公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费本院减半收取40元（原告已预交），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。

审 判 员　刘永丽

二〇二一年九月三十日

法官助理　张春美

书 记 员　杨　红