常州家美筑巢新材料科技有限公司、江苏常松机械集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏04民终4242号

上诉人（原审被告）：常州家美筑巢新材料科技有限公司，统一社会信用代码91320404MA1MQ1PE7M，住所地常州市钟楼区星港路65-26号。

法定代表人：田泽，该公司总经理。

委托诉讼代理人：牛强，江苏苏正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏常松机械集团有限公司，统一社会信用代码91320404730702987M，住所地钟楼经济开发区星港路65号。

法定代表人：杨建强。

诉讼代表人：陆刚。

委托诉讼代理人：沈益，江苏常联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘晴锦，江苏常联律师事务所律师。

上诉人常州家美筑巢新材料科技有限公司（以下简称家美公司）因与被上诉人江苏常松机械集团有限公司（以下简称常松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2021)苏0404民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人家美公司上诉请求：1、请求依法撤销常州市钟楼区人民法院（2021)苏0404民初1797号民事判决书，驳回被上诉人江苏常松机械集团有限公司诉讼请求；2、本案一审、二审费用均由被上诉人江苏常松机械集团有限公司承担。事实和理由:一、上诉人己支付全部租金，义务已履行完毕，被上诉人不能单方解除。合同出租人破产时，租期尚未届满且承租人也未支付全部租金的租赁合同属于双方当事人均未履行完毕的待履行合同，破产管理人有权单方决定解除合同。但本案中，上诉人作为承租人己支付全部租金，主给付义务已经履行完毕，返还房屋是合同期限届满后的附随义务，不属于期限尚未届满前的主要给付义务，也不会导致合同目的无法实现。因此，本案中，上诉人的义务己履行完毕，案涉合同不属于《中华人民共和国破产法》第十八条规定的管理人有权选择的合同，被上诉人无权单方解除合同。二、如果解除合同，被上诉人应返还剩余的租金，并作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。出租人解除合同、收回租赁物，由其继续占有承租人预付租金即失去法律依据且构成不当得利，承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院受理破产申请之后，发生的原因在于实现破产财产价值最大化，保障全体债权人的利益，根据《企业破产法》的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿。上诉人在一审时己提出在解除合同的情况下，被上诉人应返还剩余租金，一审判决对此未进行处理，程序上不符合规定。

被上诉人常松公司二审辩称，根据破产法相关法律规定，管理人有权解除破产受理前债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，案涉租赁合同在有效期内，尚未履行完毕，现管理人有权根据债务人情况为实现全体债权人最大利益来解除合同；家美公司如果存在超付租金，可以准备相关债权申报材料向管理人进行债权申报。

常松公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的租赁合同已解除；2、判令被告将承租房屋及配套设施归还原告；3、判令被告支付房屋占有使用费6666.67元，自2021年1月28日起暂计至2021年2月28日，并继续支付以年租金80000元为标准自2021年3月1日起请求支持至实际归还房屋之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：星港路66号厂房系常松公司所有。2018年1月31日，常松公司与家美公司签订《房屋租赁合同》，约定常松公司将星港路66号厂房（16栋球场）及配套设施租赁给家美公司，租赁物面积约为1072平方米，租赁期限从2018年1月31日起至2031年1月30日止，前三年免租，后十年每年租金为80000元，约定由家美公司委托常州青枫传媒科技有限公司向常松公司一次性支付80000元。2020年8月4日，常州市钟楼区人民法院裁定受理常松公司破产清算案，并指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所有限公司担任管理人。2021年1月28日，管理人依法向家美公司发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除常松公司与家美公司之间的《房屋租赁合同》。但家美公司至今未归还承租房屋。

一审法院认定事实：常州市钟楼经济开发区星港路66号房屋登记在常松公司名下。2018年1月31日，常松公司作为甲方（出租方）与家美公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于常州星港路66号厂房（16栋球场）及配套设施租赁给乙方，租赁面积1072平方米，租赁期限为13年，从2018年1月31日起至2031年1月30日止；二、前三年免租金，后十年租赁物年租金80000元，十三年总租金为800000元，乙方应支付给甲方的以上十三年租金由乙方委托常州青枫传煤科技有限公司向甲方一次性支付800000元；三、合同还对其他事项进行了约定。

家美公司作为甲方与常州青枫传媒科技有限公司作为乙方、常州青枫信息科技有限公司作为丙方、常松公司作为丁方签订《委托支付协议》一份，载明鉴于甲方向丁方租赁房屋，甲方委托乙方，乙方委托丙方向丁方支付房屋租金800000元。常州青枫信息科技有限公司于2018年2月9日通过银行转账向常松公司支付800000元。

2020年8月4日，一审法院作出（2020)苏0404破申5号民事裁定书，裁定受理中国民生银行股份有限公司常州支行对常松公司的破产清算申请。2020年11月2日，一审法院作出（2020)苏0404破5号决定书，指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所担任常松公司破产清算一案的管理人。

2021年1月28日，常松公司管理人向家美公司发送《解除租赁合同通知书》一份，载明常松公司与家美公司签订的《租赁合同》尚在租赁期内，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”。第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人依据上述法律规定通知家美公司自收到该通知书之日起即解除常松公司与家美公司签订的《租赁合同》，若家美公司仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由家美公司自行承担。后家美公司于当日签收上述通知。

一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述规定赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权，是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿。本案中，常松公司管理人依据上述法律规定主张解除涉案租赁合同并无不当，一审法院予以支持。房屋租赁合同系继续性合同，合同仍在履行中，常松公司作为出租方，提供符合用途的出租物的义务是持续状态，应当持续至租赁期限届满；家美公司作为承租方，妥善使用租赁物的义务是持续状态，应当持续至租赁期限届满，因此原、被告双方签订的《房屋租赁合同》正在履行过程中，属于双方当事人均未履行完毕的合同。家美公司已于2021年1月28日收到常松公司管理人出具的《解除租赁合同通知书》，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月28日解除，家美公司应当将案涉租赁房屋返还常松公司。

关于常松公司主张的家美公司自2021年1月28日起的房屋占有使用费，因家美公司已向常松公司支付了2018年1月31日至2031年1月30日的总租金800000元，对于家美公司已付至2031年1月30日的租金如何处理的问题，应由家美公司向常松公司管理人进行申报后另行处理，现常松公司主张家美公司支付自合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院不予理涉。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、原告江苏常松机械集团有限公司与被告常州家美筑巢新材料科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告常州家美筑巢新材料科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将占有使用的位于常州市钟楼区星港路66号的房屋返还原告江苏常松机械集团有限公司；三、驳回原告江苏常松机械集团有限公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新的证据。

一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予了破产管理人单方解除合同的权利,只要该合同同时满足破产申请受理前成立和双方均未履行完毕两个条件,管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。租赁合同具有继续性的重要特点,交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务、通知等附随义务等等,因此在租期届满承租人返还租赁物之前,承租人始终处于履行租赁合同过程中;同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人,也是处于租赁合同的履行过程中。因此本案中,承租人与出租人的义务均未履行完毕,管理人单方解除租赁合同有法律依据。另，对于家美公司所称解除合同后应当返还的剩余租金作为共益债务优先清偿的主张，因家美公司未在本案中提起反诉，该问题不属于本案审理范围，一审法院未予处理并无不当，家美公司可另行申报主张。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2008元，由上诉人家美公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王文俊

审 判 员　周韵琪

审 判 员　沈超彦

二〇二一年十一月五日

法官助理　贾　倩

书 记 员　方　栋