某某、江苏常松机械集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏04民终4322号

上诉人（原审被告）：***，男，1983年2月26日出生，汉族，住陕西省安康市旬阳县。

委托诉讼代理人：杨珑，江苏常强律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴国鑫，江苏常强律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏常松机械集团有限公司，统一社会信用代码91320404730702987M，住所地钟楼经济开发区星港路65号。

法定代表人：杨建强。

诉讼代表人：陆刚。

委托诉讼代理人：徐柯，江苏常联律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周洋，江苏常联律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人江苏常松机械集团有限公司（以下简称常松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2021）苏0404民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2021)苏0404民初1810号民事判决书第一项、第二项判决；二、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判定上诉人与被上诉人之间签订的《租赁合同》于2021年1月28日解除，法律依据不足。根据《破产法》第18条规定，被上诉人管理人对破产受理前成立的债务人与对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或继续履行，但并未规定破产受理后未履行完毕的合同有权解除。本案破产申请受理裁定之日为2020年8月4日，上诉人与债务人的委托人锦霄物业于2020年10月24日签订的第一份租赁合同，该合同系破产申请受理裁定后签订，且由于锦霄物业刻意隐瞒，导致上诉人对此完全不知情。故被上诉人提出解除与上诉人的合同没有法律依据。二、无论是从保护债权人或即将成为债权人的上诉人利益角度出发，上诉人与被上诉人《租赁合同》继续履行才是最佳选择。1、上诉人签订合同时并不知晓被上诉人处于破产阶段，从上诉人签合同及到装修进厂、正式运营，直到1月28日收到被上诉人管理人发出的通知才知晓此事。此期间被上诉人及管理人如在第一时间通知，上诉人不至于投入这么大，以至于导致现在这幅局面，现就此解除合同对于上诉人是明显是极其不公平的，该损失不能全由上诉人承担。上诉人可以配合被上诉人进行资产处置，资产处置后如厂房买受人不再出租的，上诉人可以搬出，被上诉人应给予相应的搬迁补偿，以减少上诉人的经济损失，所以被上诉人破产需进行资产处置，并不必然要解除与上诉人的《租赁合同》。2、被上诉人资产诸多，管理人需要处理方方面面的事务繁多，破产周期势必会很漫长，上诉人承诺此期间将按时缴纳租金，被上诉人也可以在破产周期内仍旧有租金收入，被上诉人债权人也能够多一些受偿款，反之如解除合同上诉人势必要申报债权，且此部分债权很有可能认定为共益债权，而这完全是可以避免的不必要的债务，平添此债务对其他债权人也是非常不公平的。三、判决解除上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，将直接造成上诉人企业破产倒闭，且易造成社会不稳定因素。现全国的新冠疫情稳定转好，然国家经济还未完全复苏，社会各界都在为打造友好营商环境努力，解除上诉人的租赁合同，将会直接导致上诉人的企业倒闭，这显然与国家出台的扶持企业顺利渡过新冠疫情带来冲击及优化营商环境的相关政策是相违背的。上诉人的企业成立至今己接近投入资金八百多万，且工人接近上百名，冒然解除房屋租赁合同，上诉人企业将面临倒闭及工人失业，投资人血本无归，一定程度上会造成社会的不稳定因素。

被上诉人常松公司辩称：上诉人请求缺乏事实依据，请求二审法院依法驳回。

常松公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》已解除；2.判令被告将位于常州市钟楼区星港路66号的承租房屋归还原告；3.判令被告支付房屋占用使用费135882元（自2021年1月29日起暂计至2021年3月24日止，要求被告支付至实际归还房屋之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于常州市钟楼区星港路66号的厂房系常松公司所有。常松公司与常州锦霄物业管理有限公司（以下简称“锦霄公司”）签订一份《授权协议》，约定常松公司将位于星港路66号厂房及配套设施授权委托给锦霄公司进行招租、物业服务、代收租金、代收水电费，委托期限从2018年11月16日至2028年11月15日止。据此，原、被告签订两份《租赁合同》，约定常松公司将星港路66号15栋南侧、北侧的厂房租赁给***使用，租赁物面积均为2417平方米，年租金均为459230元。2020年8月4日，常州市钟楼区人民法院裁定受理常松公司破产清算案，并指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所有限公司担任管理人。2021年1月28日，管理人依法向***发出《解除租赁合同通知书》，通知其解除上述《租赁合同》，但***至今未归还承租房屋。***的行为已严重侵害了常松公司的破产财产。

一审法院认定事实：常州市钟楼经济开发区星港路66号房屋登记在常松公司名下。常松公司与锦霄公司签订《授权协议》一份，载明常松公司将位于星港路66号厂房及配套设施授权委托锦霄公司进行招租出租、物业服务、代收租金、代收水电费，从2018年11月16日起至2028年11月15日止。租金由锦霄公司直接支付给常松公司指定的债权人，房租租赁发票由常松公司开具。鉴于常松公司委托锦霄公司进行招租及物业管理的面积较大，锦霄公司投入较大，常松公司承诺其每年物业管理费不低于120万元，如实际收取的物业管理费低于120万元，锦霄公司可在代收租金中补足收取120万元。物业管理费属于锦霄公司进行物业管理工作的收益，由锦霄公司自行支配。

2020年10月24日，锦霄公司作为出租方（甲方）与***作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于星港路66号15栋南侧的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积约为2417平方米，合同租赁期限从2020年11月1日起至2023年11月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应在租赁期满之日前迁离并将租赁物返还甲方，如乙方需要继续承租的，应于租赁物期满前一个月向甲方提出书面申请，双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。租赁期限内，如甲方出卖厂房，应提前半年通知乙方。甲乙双方约定，租赁物年租金人民币459230元，乙方应于2020年10月24日前支付租金459230元。租金支付方式：按甲方指令付款，甲方指定的收款人和账号为锦霄公司的银行账户。租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、煤气等所有费用由乙方承担，乙方应按时向锦霄公司缴纳费用。由本租赁物抵押、甲方的债务或对外担保因其本租赁物被法院查封、扣押、破产清算、人为干扰等行为并造成乙方无法正常使用的，甲方应积极采取措施消除影响，在此期间甲方停收租金。租赁期内，除法律和本合同规定的情形，或经双方协商一致外，双方均不得随意变更或解除合同，如有一方要求提前解约，必须提前三个月通知对方，并经对方书面同意后签订书面协议。租赁期满，甲方如继续出租该租赁物，乙方享有同等条件的优先租赁权，如期满后甲方不再出租或本合同终止的，乙方应于租赁期限届满之日或合同终止之日前迁离并将租赁物返还甲方。

同日，锦霄公司作为出租方（甲方）与***作为承租方（乙方）另外签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于星港路66号15栋北侧的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积约为2417平方米。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应在租赁期满之日前迁离并将租赁物返还甲方，如乙方需要继续承租的，应于租赁物期满前一个月向甲方提出书面申请，双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。租赁期限内，如甲方出卖厂房，应提前半年通知乙方。甲乙双方约定，租赁物年租金人民币459230元，乙方应于2020年10月24日前支付租金100000元，余款于2020年10月31日前全部支付。租金支付方式：按甲方指令付款，甲方指定的收款人和账号为锦霄公司的银行账户。租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、煤气等所有费用由乙方承担，乙方应按时向锦霄公司缴纳费用。由本租赁物抵押、甲方的债务或对外担保因其本租赁物被法院查封、扣押、破产清算、人为干扰等行为并造成乙方无法正常使用的，甲方应积极采取措施消除影响，在此期间甲方停收租金。租赁期内，除法律和本合同规定的情形，或经双方协商一致外，双方均不得随意变更或解除合同，如有一方要求提前解约，必须提前三个月通知对方，并经对方书面同意后签订书面协议。租赁期满，甲方如继续出租该租赁物，乙方享有同等条件的优先租赁权，如期满后甲方不再出租或本合同终止的，乙方应于租赁期限届满之日或合同终止之日前迁离并将租赁物返还甲方。锦霄公司在该合同落款处加盖了合同专用章，***签名确认。

2020年8月4日，一审法院作出（2020）苏0404破申5号民事裁定书，裁定受理中国民生银行股份有限公司常州支行对常松公司的破产清算申请。2020年11月2日，一审法院作出（2020）苏0404破5号决定书，指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所担任常松公司破产清算一案的管理人。2021年1月28日，常松公司管理人向***发送《解除租赁合同通知书》一份，载明常松公司与***签订的《租赁合同》，约定由***承租常松公司位于星港路66号厂房内15栋南侧、北侧的房屋，尚在租赁期内，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”。第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人依据上述法律规定通知***自收到该通知书之日起即解除常松公司与***签订的《租赁合同》，若***仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由***自行承担。***于当日收到上述通知。

另查明，***于庭审中提供了锦霄公司于2021年6月29日出具的《情况说明》一份，载明，2020年11月1日至2021年11月30日***房租及物业费已结清。常松公司当庭与锦霄公司进行核实后，认可该情况说明。

一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述规定赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权，是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿。管理人的解除权虽针对的是破产申请受理前订立的合同，但在破产申请受理后，破产程序正式启动，债务人主体资格虽然尚存，但除经法定程序决定继续营业外，其仅能从事与破产有关的清算或重整事务，而不得订立与破产事务无关的合同。本案中，原、被告订立租赁合同的时间虽在常松公司被裁定受理破产后，但是在法院指定管理人的决定作出前。在此期间，常松公司的民事行为能力受到法律规定的限制，即其仅能从事与破产有关的清算或重整事务，现因原、被告订立租赁合同与常松公司破产事务并无关联，且未经管理人向法院申报并准许这一法定程序，管理人事后发现上述事宜，并主张解除涉案租赁合同并无不当，一审法院予以支持。***应及时返还常松公司涉案房屋。对于***已付至2021年11月30日的租金如何处理的问题，应由***向常松公司管理人进行申报后另行处理，现常松公司主张***支付自合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院不予理涉。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条之规定，一审法院判决如下：一、原告江苏常松机械集团有限公司与被告***之间签订的两份《租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告***于本判决生效之日起三十日内返还原告江苏常松机械集团有限公司两份《租赁合同》项下位于常州市钟楼区星港路66号的房屋；三、驳回原告江苏常松机械集团有限公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新的证据。

一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，人民法院裁定受理破产清算之后，债务人财产应当由破产管理人按照破产程序进行管理和处分。根据《中华人民共和国企业破产法》第十五条的规定，“自人民法院受理破产申请的裁定送达债务人之日起至破产程序终结之日，债务人的有关人员承担下列义务：（一）妥善保管其占有和管理的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）根据人民法院、管理人的要求进行工作，并如实回答询问；......”。可见自人民法院受理破产申请的裁定送达债务人之日起至破产程序终结之日，债务人民事行为能力受到破产程序约束，应当等待破产管理人接管并及时向管理人办理财产和事务的移交。案涉厂房属于债务人财产，债务人财产在归属、用途和处置方法上都应当服从于破产管理人的管理，而非原法定代表人。常松公司在被裁定受理破产之后、法院指定管理人的决定作出之前擅自与他人签订房屋租赁合同，在案涉厂房上设立租赁关系的行为有损债权人整体利益的最大化，不利于确保全体债权人公平受偿。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”根据上述法律规定,举重以明轻,管理人对于破产申请受理后成立的待履行合同同样具备挑拣履行权,否则有悖于破产制度的设立目的。破产管理人出于优先保护全体债权人利益的目的，对案涉房屋租赁合同行使解除权，符合破产法的价值目标和追求，一审法院予以支持并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3058元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王文俊

审 判 员　周韵琪

审 判 员　沈超彦

二〇二一年十一月五日

法官助理　贾　倩

书 记 员　方　栋