昆山恒升建筑工程有限公司

某某、昆山市临丰房产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

来源:中国裁判文书网
江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2020)苏0583民初2918号
原告:***,男,1982年10月16日生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人:刘杰,上海四维乐马(昆山)律师事务所律师。
被告:昆山市临丰房产开发有限公司,统一社会信用代码9132058373504570G,住所地江苏省昆山市玉山镇寰庆路1291号。
法定代表人:邹靖华,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:陆拥军,江苏嘉昆律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘思颖,江苏嘉昆律师事务所律师。
第三人:昆山恒升建筑工程有限公司,统一社会信用代码:91320583740676284R,住所地江苏省昆山市周市镇白塘商苑3号楼45室。
法定代表人:王志保,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:曹小林,北京盈科(昆山)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王钰,北京盈科(昆山)律师事务所实习律师。
第三人:韩心民,男,1956年8月11日出生,汉族,住江苏省溧水县经济开发区。
第三人:吕崇英,女,1957年2月18日出生,汉族,住江苏省溧水县经济开发区。
原告***与被告昆山市临丰房产开发有限公司(后简称临丰公司)、第三人昆山恒升建筑工程有限公司(后简称恒升公司)、韩心民、吕崇英房屋买卖合同纠纷一案,本院依法适用简易程序,于2021年1月25日公开开庭,原告***及其委托代理人刘杰、被告临丰公司委托诉讼代理人刘思颖、被告恒升公司委托诉讼代理人曹小林、王钰到庭参加审理,第三人韩心民、吕崇英经本院公告送达开庭传票未到庭参加审理。本案现已审理完毕。
原告***向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行原被告签订的商品房购销合同,被告向原告交付昆山市玉山镇环庆路锦隆佳园第51幢4#汽车库,28.05平;2.判令被告向原告支付违约金132115.5元(自2006年9月5日起,以购买车库时价格56100元为基数,按日万分之五计算至实际交付之日止,暂计算至2019年10月5日,每年按360天,每月按30天计算);3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:根据原被告双方签订的《昆山市商品房购销合同》显示,原告按照合同约定支付了购房款项,并于2007年6月5日取得房屋产权证,于2007年6月7日取得土地使用权证,包括涉案车库的相关产证。但被告却一直未向原告交付涉案车库,而是于2006年6月12日将车库抵押给恒升建筑工程有限公司作为支付工程款,恒升建筑工程有限公司又将该车库抵押给材料供应商陈明东,陈明东又将车库转卖给吕崇英,吕崇英居住至今。原告认为,被告的行为已经违反了双方签订的《昆山市商品房购销合同》,且构成根本违约,根据我国相关法律的规定,特向贵院依法提起诉讼,望贵院在查明事实的基础上,依法支持原告的诉讼请求。
被告临丰公司答辩:一、昆山市玉山镇锦隆佳苑51号楼508室及4号汽车库,初始登记在被告名下,后因被告临丰公司结欠第三人恒升公司工程款,被告临丰公司则将包括上述房屋及车库在内的多套房屋以以房抵债形式抵给了第三人恒升公司。之后,第三人恒升公司仅将上述房屋转让给了原告***,但并没有将案涉车库转让给原告***。2007年,被告临丰公司配合原告***及第三人恒升公司办理房屋产权变更登记手续时,误将案涉车库一并变更登记至原告***名下。因此,被告临丰公司与原告***之间不存在房屋买卖关系。二、因案涉车库系因被告与第三人沟通有误导致的错误过户,故原告***在过户后十多年来也并未要求被告交付车库。现原告***的起诉行为,悖于常理,请法院依法查明。综上所述,被告临丰公司请求法院驳回原告***的全部诉讼请求。
第三人恒升公司答辩:一、原告请求被告继续履行商品房购销合同并交付车库、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告诉称其与被告签订商品房买卖合同并按合同约定支付了购房款不符合事实,原告并未向被告支付购房款。2、案涉汽车库并未出售给原告,原告也未支付该车库价款,故原告无权要求被告交付房屋。案涉车库系被告抵给第三人,但第三人并未将案涉车库转让给原告。3、退一步讲,即使原被告之间存在房屋买卖合同关系,根据原告提供的购销合同,该购销合同中约定了付款方式为一次性支付,但原告并未提供支付该车库款项的证据,并且根据原告自己提供的证据亦显示房款未付清,依据《合同法》第67条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行之前,后履行一方有权拒绝其履行请求,先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。故即使双方买卖合同成立,在原告未能提供款项付清的情况下,原告也无权要求房屋交付,更无权主张逾期交房违约金。二、原告系基于买卖合同关系提起诉讼,根据原告提供的合同约定,原告的诉请早就超过了诉讼时效。正是因为案涉车库并未出售给原告,原告也是清楚的知道其并未支付房款,因此才会时隔十多年才起诉。三、案涉车库实际系被告登记错误,案涉车库系错误过户。2007年,因被告在协助办理房屋产权变更登记手续时,未与第三人沟通,错误的将案涉车库一并登记至原告***名下才产生本案诉讼。综上所述,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,也且也早起超过了诉讼时效,恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人韩心民、吕崇英未作答辩。
经审理查明,原告系昆山市玉山镇锦隆佳园51号楼004号车库(面积28.05平方米、产证号为昆房证明(初)第B002059090号)的所有权人。2007年1月24日,原告(乙方、买方)与被告临丰公司(甲方、卖方)签订《昆山市商品房购销合同》:买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第51幢4单元508号房,该商品房的用途为普通住房,住宅建筑面积共99.26平方米,自行车库位于49幢23,建筑面积9.690平方米,汽车库位于51幢4,建筑面积28.050平方米。合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款,住宅单价每平方米2350元,金额233261元;自行车库单价每平方米1000元,金额9690元;汽车库单价每平方米2000元,金额56100元。出卖人应当在2006年9月4日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件(该商品房取得昆山市建设局核发的销售证),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加);(1)逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部己付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之5的违约金。
原告提供发票一份,金额为299051元,项目为锦隆佳园51幢508室233261元、自行车库9690元、51幢4#汽车库56100元。开票日期为2007年2月26日。
原告提供证明一份,时间为2006年3月7日,有临丰房产开发有限公司开发的赵厍住宅小区因支付工程款困难,特将广福小区14#508、10#23自行车库、14#4汽车库抵押给恒升建筑工程有限公司作为支付工程款。恒升建筑工程有限公司协助受让人办理房地产权证。特此证明。后手写附有如下内容:转给***。被告临丰公司、第三人恒升公司在证明上盖章。第三人恒升公司盖章处附有因房款未付清,故办理房地产权证时须由恒升建筑工程有限公司项目负责人姚建立同意。第二份证明,时间为2006年6月12日,兹证明临丰房产开发有限公司开发的赵厍住宅小区因支付工程款困难,特将广福小区14#楼汽车库28.05㎡总价为:56100元整抵押给恒升建筑工程有限公司作为支付工程款,恒升建筑工程有限公司现有将此抵押给材料供应商陈明东,陈明东将此车库转卖给吕崇英。被告临丰公司、第三人恒升公司在证明上盖章。
被告临丰公司回答,关于车库在第三人恒升公司的指示下,交付给了第三人吕崇英。关于房款和车库款项的支付,原告回答:支付过了,2006年2月,现金支付给了被告。开了收据,后面换了发票。
本院询问原告:2007年产证下来,为什么到现在才起诉。原告陈述:嫌麻烦。之前早就和第三人韩心民、吕崇英还有被告的老总交涉,第三人韩心民、吕崇英答应17万元,第三人韩心民、吕崇英说第三人恒升公司付这个钱,第三人恒升公司同意,但是我不同意。第三人恒升公司也有工作人员来我家说这个方案,应该姓朱。
以上事实有不动产权证、证明、买卖合同、发票及双方当事人的庭审陈述等证据证明,本院予以确认。
本院认为,原告与被告临丰公司签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示,合同合法有效,双方均依约履行。通过原告出示不动产权证、发票,本院认定原告完成其义务,被告应当依约将配合将涉案车库交付给原告。被告恒升公司、第三人临丰房产抗辩未收到其对应的车库款,但未能合理解释为何将不动产办理至原告名下、发票开具给原告的原因,本院对上述抗辩不予采纳。现被告陈述涉案车库通过抵工程款的方式交付给了第三人吕崇英,虽然第三人韩心民、吕崇英实际占有涉案车库,但涉案车库并非登记在其名下,第三人韩心民、吕崇英应配合被告临丰公司将涉案车库交付给原告。被告提出诉讼时效的抗辩,根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定:下列请求权不适用诉讼时效的规定:(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。原告的第一项诉讼请求适用于第一百九十六条第二项规定的情形,故本院对被告的抗辩不予采纳。
关于违约责任,根据《昆山市商品房购销合同》约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部己付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之5的违约金。被告应当承担逾期交房的违约责任。被告庭审明确要求调低违约金,本院结合原告实际损失和时间,调整违约金为以56100元为基数,从2006年9月5日起计算至实际交付车库之日止,2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算,2019年8月20日之后的利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告昆山市临丰房产开发有限公司于判决生效之日起十日内将昆山市玉山镇锦隆佳园51号楼004号车库(面积28.05平方米、产证号为昆房证明(初)B002059090号)交付给原告***,第三人韩心民、吕崇英配合被告昆山市临丰房产开发有限公司的交付,搬离涉案车库。
二、被告昆山市临丰房产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告损失以56100元为基数,从2006年9月5日起计算至实际交付车库之日止,2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算,2019年8月20日之后的利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。
三、驳回原告其他诉讼请求。
(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账号,或汇入昆山市人民法院财务结算中心,开户行中国建设银行昆山市支行营业部,账号3220198643605151526056119)
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指诉讼法》第二百三十九条之规定,于本判决确定的履行期间定的期间履行债务的,权利方可依照《中华人民共和国民事的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费2983元,公告费690元,由被告昆山市临丰房产开发有限公司负担。该费原告已经预交,本院予以退还。被告昆山市临丰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交纳至本院。逾期未交纳,本院依法强制执行。(收款单位:昆山市人民法院诉讼费专户,收款银行:中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部,收款账号:32250198643600000811176084)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 员 柴敏娟
二〇二一年二月十八日
法官助理 尹 瑾
书 记 员 王 晶