江苏正裕建筑安装工程有限公司与上海青湾兆业房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷执行异议案件执行裁定书

上海市青浦区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）沪0118执异35号 案外人：**身，女，1973年3月21日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县。 案外人：***，男，1984年5月23日出生，汉族，户籍地安徽省泾县。 上述两案外人共同委托诉讼代理人：***，上海新松律师事务所律师。 上述两案外人共同委托诉讼代理人：***，上海新松律师事务所律师。 申请人：江苏正裕建筑安装工程有限公司，住所地江苏省泰州市**区*****大道869号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 被申请人：上海青湾兆业房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6878号1幢2层A区232室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系上海青湾兆业房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，系上海青湾兆业房地产开发有限公司员工。 被申请人：深圳市新启源实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区***道杨美社区布龙路468号宏扬大厦三楼东。 本院依据申请人江苏正裕建筑安装工程有限公司（以下简称正裕公司）提出的财产保全申请，对被申请人上海青湾兆业房地产开发有限公司（以下简称青湾兆业公司）名下位于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋采取了保全措施，案外人**身、***对该房屋权属提出异议。本院于2022年2月7日立案后，依法组成合议庭，于2022年2月14日公开进行听证审查。案外人**身及委托诉讼代理人***、***，申请人正裕公司的委托诉讼代理人**、***，被申请人青湾兆业公司的委托诉讼代理人***到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人**身、***向本院提出异议请求：解除（2021）沪0118民初23613号案件对于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的查封措施。 事实与理由：2021年11月25日，两案外人与青湾兆业公司签订《佳兆业水岸雅苑认购书》，认购青湾兆业公司开发的上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，商品房建筑面积79.04平方米，放款总额人民币2,737,303元。同日，两案外人向青湾兆业公司支付定金60万元。2021年11月30日，两案外人与青湾兆业公司就案涉房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定两案外人在2021年12月10日前付清全款，青湾兆业公司在收到其全部房款之日起3日内交付房屋，并于2022年2月28日前办理过户手续。之后，两案外人按约支付全部房款，青湾兆业公司也于2021年12月13日将案涉房屋交付给两案外人。同日，双方至上海市A中心办理查房手续。同年12月29日，青浦区B中心出具《房屋交易审核通知书》，确认两案外人符合购房资格。但在两案外人想办理网签时，发现案涉房屋被查封，无法办理网签以及后续过户手续，两案外人认为案涉房屋在被法院查封前，其与青湾兆业公司已经签订合法有效的房屋买卖合同，支付了全部房款并合法占有房屋，且非因两案外人自身原因未办理过户手续，故两案外人认为对案涉房屋的权利足以排除强制执行。 申请人正裕公司辩称：不同意两案外人的异议请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，两案外人不享有案涉房屋的物权期待权，也不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：1.对两案外人与青湾兆业公司存在真实的房屋买卖合同关系存疑。因为案涉房屋所属的整个项目于2019年已全部竣工，也已具备交付条件，且售楼处已撤场，广告宣传早已停止，截至目前整个项目还剩下三套房屋未出售，这三套房屋也未在公开渠道售卖，两案外人是如何知晓案涉房屋在出售，并能在正裕公司立案后及时提出执行异议，另外，青湾兆业公司曾打听查封情况，基于上述疑点，我方对两案外人与青湾兆业公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存疑。2.两案外人转账凭证中青湾兆业公司收款账号并非《上海市商品房出售合同》中约定的收款账号，且青湾兆业公司在收到房款后也未开具正式发票，申请人认为两案外人提供的转账凭证不能证明款项用于购买案涉房屋。3.房屋交易审核情况通知书不能证明两案外人名下没有其他用于居住的房子。 被申请人青湾兆业公司辩称：同意两案外人的异议请求。两案外人与我们之间存在真实的房屋买卖合同关系，其签订的上海市商品房出售合同系真实意思表示，对其付款情况均予以认可，房款已按约全额付清。目前我们只与两案外人签订了《上海市商品房出售合同》（草签），由于案涉房屋被法院查封，导致无法进入下一阶段办理网签合同。 经审查查明，本院确认以下事实：2021年11月25日，青湾兆业公司作为甲方，两案外人作为乙方，双方签订佳兆业水岸雅苑认购书，约定两案外人认购青湾兆业公司开发的29号1201室商品房，该商品房面积为79.04平方米，房款总额为2,737,303元（含税价），两案外人同意在签署本认购书时支付定金60万元（含税价），该定金在其签订商品房买卖合同时抵做首期购房款，且于2021年11月30日前支付首期购房款。同日，案外人**身通过手机银行将60万元汇入收款人为青湾兆业公司、收款账号3100……1570的账户内，附言：购崧建路339弄29-1201室定金。2021年11月30日，青湾兆业公司作为甲方，两案外人作为乙方，双方签订上海市商品房出售合同，约定两案外人应于2021年11月30日向青湾兆业公司支付768,653元，于2021年12月10日前支付1,368,650元，两案外人应将房价款解入青湾兆业公司的账户：大连银行股份有限公司上海分行、账户名称：青湾兆业公司、账号XXXXXXX********。同日，案外人**身通过手机银行将768,653元汇入收款人为青湾兆业公司、收款账号3100……1570的账户内，附言：***上品29号1201室房款。同年12月10日，案外人**身通过网上银行分两笔将100万元和368,650元汇入收款人为青湾兆业公司、收款账号2000……7914的账户内，附言：支***上品29号1201室尾款，上述付款合计2,737,303元。2021年12月13日，青湾兆业公司将案涉房屋交付给了两案外人。2021年12月29日，青浦区B中心出具房屋交易审核情况通知书，显示两案外人根据本市限购政策购房人及其家庭成员计某名下住房0套（符合）国家和本市住房限购规定。 本院于2021年12月15日立案受理原告正裕公司与被告青湾兆业公司、深圳市新启源实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷，在该案审理中，申请人正裕公司向本院提出财产保全，本院于2021年12月16日作出（2021）沪0118民初23613号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人青湾兆业公司、深圳市新启源实业发展有限公司价值19,702,057.71元的财产。本院于2021年12月29日查封了青湾兆业公司名下位于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋，其限制方式为正式查封，在房地产权利限制状况信息中注明：2021-12-29原查封方式[轮候查封]，原限制起始日期[2021-12-22]。 以上查明的事实，由两案外人提供的认购书、上海市商品房出售合同、转账凭证、房屋交易审核情况通知书、上海市不动产登记薄等证据予以佐证，本院组织当事人进行了质证，并对上述证据予以确认。 本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，应按民事诉讼法第二百二十七条（新民事诉讼法第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。本案中，本院于2021年12月29日查封了案涉房屋，而两案外人与青湾兆业公司在法院查封前已签订上海市商品房出售合同，且于2021年12月10日付清全款并实际使用居住至今，系两案外人唯一用于居住的住房，由于青湾兆业公司涉讼，被依法司法查封，导致案涉房屋无法办理权利变更登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，据此两案外人的异议能够排除本案的强制执行，异议理由成立，本院予以支持。申请人对两案外人与青湾兆业公司签订的房屋买卖合同真实性存疑，且认为主观上存在恶意，合同的签订是在侵害申请人的利益，本院认为，申请人未能提供证据证明其所述事实，本院对申请人的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 案外人**身、***的执行异议成立，中止对上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　　韩　燕 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年二月十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。