江苏正裕建筑安装工程有限公司与上海青湾兆业房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷执行异议案件执行裁定书

上海市青浦区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）沪0118执异31号 案外人：***，男，1968年4月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。 委托诉讼代理人：**，北京观***（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京观***（上海）律师事务所律师。 申请人：江苏正裕建筑安装工程有限公司，住所地江苏省泰州市**区*****大道869号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 被申请人：上海青湾兆业房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6878号1幢2层A区232室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系上海青湾兆业房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，系上海青湾兆业房地产开发有限公司员工。 被申请人：深圳市新启源实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区***道杨美社区布龙路468号宏扬大厦三楼东。 本院依据申请人江苏正裕建筑安装工程有限公司（以下简称正裕公司）提出的财产保全申请，对被申请人上海青湾兆业房地产开发有限公司（以下简称青湾兆业公司）名下位于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋采取了保全措施，案外人***对该房屋权属提出异议。本院于2022年2月7日立案后，依法组成合议庭，于2022年2月14日公开进行听证审查。案外人***的委托诉讼代理人**，申请人正裕公司的委托诉讼代理人**、***，被申请人青湾兆业公司的委托诉讼代理人***到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人***向本院提出异议请求：解除（2021）沪0118民初23613号案件对于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的查封措施。 事实与理由：2017年底，案外人向青湾兆业公司购买了位于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋，房款合计人民币3,480,257元。2018年6月和9月案外人陆续付清了全款。2019年8月，青湾兆业公司向案外人交付了案涉房屋，案外人一直居住至今。由于青湾兆业公司员工变动等原因，未配合案外人申请办理房屋过户手续。直到2021年12月20日，案外人与青湾兆业公司至青浦区XX事务中心办理了案涉房屋的网签手续，在此后办理产证过程中，得知案涉房屋已被查封，不能办理相关不动产权证。案外人认为案涉房屋在被法院查封前，已与青湾兆业公司签订合法有效的房屋买卖合同，支付了全部房款，且名下没有其他居住住房，故案涉房屋的权利人为案外人。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院解除对案涉房屋的查封。 申请人正裕公司辩称：不同意案外人的异议请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，案外人不享有案涉房屋的物权期待权，也不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：1.案外人陈述2017年年底就购买了案涉房屋以及无法过户理由是因为青湾兆业公司人员变动导致，均不符合事实。事实上，案涉房屋于2018年4月开始销售，同期销售的房屋除了案涉房屋未出售，其他房屋均售出且办理了过户，而且办理过户与房地产开发企业有关，与公司人员变动无关。2.案外人提供的现有证据不能证明已全额付款，且居住至今。3.案外人就购买案涉房屋与青湾兆业公司签订了购房合同、支付购房款、面积差补充协议等材料之间相互矛盾，价格不一致，且整个购房过程有悖常理，涉嫌虚构房屋买卖合同关系，案外人提起异议申请，侵害了申请人的合法权益，应认定上海市商品房出售合同无效。4.房屋交易审核情况通知书不能证明案外人名下没有其他用于居住的房子。 被申请人青湾兆业公司辩称：同意案外人的异议请求。案外人与青湾兆业公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，其签订的上海市商品房出售合同系真实意思表示，房款已按约全额付清。因为案涉房屋被法院查封，案外人无法办理不动产权证。 经审查查明，本院确认以下事实：案外人分别于2018年6月10日、2018年6月16日、2018年9月28日、2018年12月28日分四笔将3万元、1,190,257元、126万元、100万元款项汇入青湾兆业公司名下，上述金额共计3,480,257元。2019年8月7日，青湾兆业公司与案外人签订面积差补充协议，约定案外人购买由青湾兆业公司开发的上海市青浦区XX路XX弄XX号XX室商品房，双方签订了《上海市商品房预售合同》。其中该房屋暂测建筑面积为119.42㎡，合同总价为3,480,257元。该房屋实测建筑面积为119.28㎡，房屋总价相应变更为3,476,176.98元，现因该房屋实测建筑面积与暂测建筑面积存在差异，经双方友好协商，达成补充协议，青湾兆业公司多收取的购房款为4,080.02元，案外人用于预缴一年物业管理费，剩余0.64元青湾兆业公司应当于本协议签订后60日内一次性无息退还至案外人指定银行账户中。同日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司上海XX分公司向案外人开具物业费收据。2020年9月30日，青湾兆业公司向案外人开具金额为3,476,177.61元的上海市增值税普通发票，双方于2021年12月20日签订《上海市商品房出售合同》，即办理了网签手续。2022年1月10日，青浦区XX中心出具房屋交易审核情况通知书，显示案外人根据本市限购政策购房人及其家庭成员计某名下住房0套（符合）国家和本市住房限购规定。 本院于2021年12月15日立案受理原告正裕公司与被告青湾兆业公司、深圳市新启源实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷，在该案审理中，申请人正裕公司向本院提出财产保全，本院于2021年12月16日作出（2021）沪0118民初23613号民事裁定，裁定查封、冻结被申请人青湾兆业公司、深圳市新启源实业发展有限公司价值19,702,057.71元的财产。本院于2021年12月21日查封了青湾兆业公司名下位于上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋，在房地产权利限制状况信息中显示限制方式为正式查封，限制起始日期2021-12-21。 以上查明的事实，由案外人提供的面积差补充协议、发票、上海市商品房出售合同、房屋交易审核情况通知书、上海市不动产登记薄等以及被申请人青湾兆业公司提供的转账凭证等证据予以佐证，本院组织当事人进行了质证，并对上述证据予以确认。 本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，应按民事诉讼法第二百二十七条（新民事诉讼法第二百三十四条）的规定，向执行法院提出异议。本案中，本院于2021年12月21日查封了案涉房屋，而案外人与青湾兆业公司在法院查封前已签订上海市商品房出售合同，且于2018年12月28日付清全款并实际使用居住至今，系案外人唯一用于居住的住房，由于青湾兆业公司涉讼，其名下房产被依法查封，导致案涉房屋无法办理权利变更登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，据此案外人的异议能够排除本案的强制执行，异议理由成立，本院予以支持。申请人认为案外人与青湾兆业公司涉嫌虚构买卖合同关系，侵害申请人的利益，但申请人未能提供证据证明其所述事实，本院对申请人的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 案外人***的执行异议成立，中止对上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　　韩　燕 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年二月二十一日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。